Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 10247024 CV EXPL 22-4690
vonnis d.d. 19 juli 2023
inzake
de besloten vennootschap Sport Holding B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: [naam01] , werkzaam bij [bedrijf01 ] te Tilburg ,
tegen
[gedaagde in conventie01]h.o.d.n.
[bedrijf01 1],
[bedrijf01 1],
wonende en gevestigd te ( [postcode01] ) [plaats02] aan het [adres01] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Sport Holding” en “ [gedaagde in conventie01] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 15 maart 2023 met de daarin genoemde stukken:
b. de op 15 mei ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie met producties;
c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 24 mei 2023;
d. de ter mondelinge behandeling overgelegde reactie van [gedaagde in conventie01] op de conclusie van antwoord in reconventie met producties.
2.Het geschil
In conventie:
2.1
Sport Holding vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie01] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 24.999,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 24.830,00 vanaf 13 december 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde in conventie01] in de proceskosten.
2.2
[gedaagde in conventie01] voert verweer.
In reconventie:
2.3
[gedaagde in conventie01] vordert Sport Holding te veroordelen tot betaling van het verlies aan verkoopwaarde van zijn eigen woning, een schadevergoeding wegens hogere huurkosten en verhuiskosten.
2.4
Sport Holding voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde in conventie01] in de proceskosten.
3.De beoordeling
In conventie en reconventie:
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- Sport Holding exploiteert een beheer- en beleggingsmaatschappij en verhuurt het pand, gelegen op het perceel te ( [postcode02] ) [plaats01] aan het [adres02] (verder: het gehuurde);
- [gedaagde in conventie01] exploiteert een onderneming gespecialiseerd in elektrotechnische bouwinstallaties;
- tussen partijen is op 30 juni 2022 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde, ingaande op 1 augustus 2022, voor de duur van vijf jaar. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (ROZ-voorwaarden, versie 30 januari 2015) van toepassing. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde in conventie01] in het gehuurde zou gaan wonen in het kantoordeel van het gehuurde en het resterende deel van het gehuurde zou gebruiken als opslagruimte;
- [gedaagde in conventie01] heeft het gehuurde en de rest van de opslagruimte per 1 juli 2022 in gebruik gekregen. Tussen partijen werd afgesproken dat hij zelf een roldeur, de badkamer en de keuken in het gehuurde zou (laten) plaatsen;
- op 21 juli 2022 heeft [gedaagde in conventie01] per e-mailbericht geklaagd over lekkages, zwarte plekken op plafondplaten, hangende plafonplaten, verrotte boeiboorden en de cv-ketel. Hij vraagt een afspraak te kunnen maken om te bespreken hoe partijen verder gaan;
- in reactie op de eerste huurfactuur bericht [gedaagde in conventie01] op 1 augustus 2022 aan Sport Holding dat hij Sport Holding nogmaals in gebreke stelt, nu het gehuurde – kort gezegd – niet geschikt is voor het beoogde gebruik.
3.2
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen. De kantonrechter zal de zaak vervolgens per geschilpunt bespreken.
Bestemming van het gehuurde:
3.3
Tussen partijen staat vast dat het de bedoeling van partijen was dat [gedaagde in conventie01] ging wonen in de kantoorruimte van het gehuurde en de naastgelegen hal ging gebruiken als opslagruimte. Ongeacht de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst moet er bij de verdere beoordeling van de zaak dus rekening mee worden gehouden dat [gedaagde in conventie01] zou gaan wonen in de kantoorruimte van het gehuurde.
3.4
Het voorgaande leidt ertoe dat de stellingen van partijen met betrekking tot inhoud van de door Sport Holding geplaatste advertenties, degene waar [gedaagde in conventie01] op had gereageerd en de huidige advertentie, niet verder hoeven te worden besproken.
Huurvordering en de gestelde gebreken/schade:
3.5
Sport Holding vordert betaling van achterstallige borg, achterstallige huur, een verbeurde boete, rente en kosten. De achterstallige huur over de periode vanaf augustus 2022 tot en met december 2022, vermeerderd met de borg en een eenmalige boete bedraagt € 24.830,00. Sport Holding stelt dat [gedaagde in conventie01] de bedragen onterecht onbetaald laat, zodat hij buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente verschuldigd is geworden. Vermeerderd met buitengerechtelijke kosten ad € 509,60 en verschenen wettelijke handelsrente ad € 282,34 komt de totale vordering uit op € 25.621,94. Om haar moverende redenen heeft Sport Holding de vordering beperkt tot een bedrag van € 24.999,00.
3.6
[gedaagde in conventie01] heeft de hoogte van de gestelde bedragen niet weersproken. Enkel stelt hij zich op het standpunt dat hij niet gehouden is deze te betalen, gelet op de gebreken aan het gehuurde en de door hem gemaakte kosten en geleden schade. Hij voert aan dat hij bij de bezichtigingen van het gehuurde al diverse gebreken aan de opslagruimte van het gehuurde opmerkte en heeft gemeld aan Sport Holding. Het deel dat woonruimte zou worden was redelijk netjes. Sport Holding zegde toe dat de gebreken in de hal zouden worden verholpen voordat [gedaagde in conventie01] in het gehuurde zou trekken. Dit was echter niet het geval. Bij aanvang van het gebruik van het gehuurde bleek dat zichtbaar asbest niet was weggehaald, het energielabel is niet aan [gedaagde in conventie01] verstrekt, waterschade was niet verholpen, de CV-ketel was niet geschikt voor warmwaterlevering, tussenmeters zijn niet geplaatst, het aanvullende deel van de hal, dat hij gratis mocht gebruiken, was nog niet leeggeruimd en er waren nog steeds lekkages in de opslagruimte. Dit maakte de opslagruimte bovendien te vochtig om de goederen van [gedaagde in conventie01] veilig op te slaan. Hierover heeft [gedaagde in conventie01] meerdere malen (telefonisch) geklaagd, maar er werd niets aan gedaan. Uiteindelijk heeft [gedaagde in conventie01] het gehuurde verlaten en de sleutels begin augustus 2022 weer ingeleverd. Doordat het gehuurde niet gebruiksklaar was, kon hij daar immers niet blijven. Hierdoor heeft hij extra verhuiskosten moeten maken. Ook heeft hij een andere opslagruimte moeten huren voor een hoger bedrag dan bij Sport Holding en heeft hij zijn goederen nog een keer moeten verhuizen van zijn oude opslagruimte naar zijn nieuwe opslagruimte. Hij vordert vergoeding van deze kosten. Tot slot heeft hij zijn huis ongeveer twee maanden langer aan moeten houden om daar te kunnen wonen. Hierdoor is de verkoopwaarde gedaald. Sport Holding dient dat waardeverlies te vergoeden, aldus [gedaagde in conventie01] .
3.7
Sport Holding voert op het verweer van [gedaagde in conventie01] aan dat Sport Holding de zichtbare schade door oude lekkages (zwarte plafondplaten en doorhangende plafondplaten) heeft geschilderd en/of vastgezet, ondanks dat het gehuurde casco werd verhuurd en zij daartoe dus niet verplicht was. Van de warmwaterlevering was [gedaagde in conventie01] op de hoogte, want afgesproken was dat hij een boiler zou plaatsen. De gestelde asbest zat in het deel van de opslagruimte dat hij niet huurde. In de woonruimte is geen asbest verwerkt. De verwijdering van de ene buis asbest en de herstelwerkzaamheden aan een kleine lekkage zouden pas plaatsvinden na het sluiten van de huurovereenkomst. Deze is de dag voor ingebruikname van het gehuurde gesloten, zodat Sport Holding daar nog niet aan toegekomen was. Over het energielabel is nimmer gesproken. De tussenmeter zou na ondertekening van de overeenkomst worden geplaatst. Voor Sport Holding moest duidelijk zijn hoeveel huurders in het gehuurde zouden trekken, voordat zij wist hoeveel tussenmeters nodig waren. Het dak was al gerepareerd, maar Sport Holding kon niet nagaan of het pand lekkagevrij was, nu het nog niet geregend had. Hooguit was er nog sprake van één lekkage in de hoek van het gehuurde. De gestelde goederen van een derde in de opslagruimte stonden enkel op een klein deel van de niet door [gedaagde in conventie01] gehuurde ruimte. Sport Holding heeft dan ook aan haar verplichtingen voldaan of is niet in de gelegenheid gesteld daaraan te voldoen. De vordering in reconventie is op die grond al niet toewijsbaar. Bovendien is de vordering niet onderbouwd.
3.8
De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde in conventie01] in conventie dat hij van mening is dat het gehuurde zo gebrekkig was dat hij het gehuurde niet kon gebruiken, zodat van hem niet verwacht kan worden dat hij de huur betaalt en hij uiteindelijk de huurovereenkomst heeft mogen beëindigen. De kantonrechter overweegt met betrekking tot die verweren als volgt.
3.9
Voor zover ervan uit moet worden gegaan dat [gedaagde in conventie01] de huurovereenkomst begin augustus 2022 heeft opgezegd, kan dit er niet toe leiden dat [gedaagde in conventie01] geen huur meer verschuldigd is. Immers, uit artikel 3.3 van de huurovereenkomst volgt dat de huurperiode bij opzegging door [gedaagde in conventie01] enkel zou gelden als een opzegging per het einde van de overeengekomen termijn van vijf jaar. De huurovereenkomst zou in dat geval doorlopen tot 31 juli 2027.
3.1
Hooguit zou de overeenkomst per direct zijn geëindigd als [gedaagde in conventie01] de huurovereenkomst buitengerechtelijk zou hebben ontbonden. Hiervan is echter niet gebleken, zodat de kantonrechter daar niet vanuit kan gaan. Bovendien is, voor zover het inleveren van de sleutels en het contact tussen partijen in die periode gezien zou kunnen worden als een buitengerechtelijke ontbinding, door [gedaagde in conventie01] niet onderbouwd dat de ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter overweegt als volgt.
3.11
In artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is opgenomen dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.
3.12
In de onderhavige zaak dient ermee rekening te worden gehouden dat een deel van de huurovereenkomst de woonruimte betrof. Niet is gesteld of gebleken dat er gebreken waren aan de woonruimte. [gedaagde in conventie01] heeft zelf verklaard dat de woonruimte redelijk netjes was. Dit wordt ook onderschreven door de door Sport Holding overgelegde foto’s. De enige stellingen van [gedaagde in conventie01] die als gebrek aan de woonruimte zouden kunnen worden gekwalificeerd zijn de stelling dat er asbest in doorvoer- en verwarmingskanalen is verwerkt en de stelling dat de CV-ketel geen warm water kon leveren. Met betrekking tot de asbest overweegt de kantonrechter dat dit wordt betwist door Sport Holding. De stelling van [gedaagde in conventie01] is niet onderbouwd. Bovendien is niet gebleken dat sprake zou zijn van niet-hechtgebonden asbest, zodat geen sprake zou hoeven zijn van een gevaar voor de gezondheid van [gedaagde in conventie01] en zijn vriendin. Met betrekking tot de CV-ketel is door Sport Holding aangevoerd dat dit tussen partijen was besproken en [gedaagde in conventie01] een boiler zou regelen. Deze stelling is door [gedaagde in conventie01] niet weersproken. Voor zover hierover niet is gesproken, betekent dit niet dat de woonruimte onbruikbaar was, zodat het voorgaande er al toe leidt dat een volledige ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was.
3.13
Met betrekking tot de opslagruimte van het gehuurde is vervolgens niet onderbouwd dat de gestelde asbest niet-hechtgebonden asbest was, dan wel dat de asbest er om een andere reden voor zorgde dat er geen opslag kon plaatsvinden. Dat de buis nog niet is verwijderd, is onvoldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
3.14
Partijen zijn vervolgens in geschil of er nog sprake was van (ernstige) lekkages, waterschade en een (te) hoog vochtgehalte. Hoewel [gedaagde in conventie01] bij antwoord, voorafgaand aan de mondelinge behandeling en op de mondelinge behandeling in de gelegenheid is gesteld het vochtgehalte, de lekkages en de waterschade te onderbouwen door producties over te leggen is hij daartoe niet overgegaan. Hij heeft ter mondelinge behandeling aangeboden dat alsnog te doen. Naar het oordeel van de kantonrechter is hij daarmee te laat, zodat hij daar niet alsnog toe in de gelegenheid wordt gesteld. Enkel heeft hij één foto overgelegd van een lekkage in de hal. Sport Holding betwist dat deze foto is gemaakt na de verrichte reparatiewerkzaamheden. [gedaagde in conventie01] is niet in staat gebleken om aan te tonen wanneer de foto is gemaakt, zodat de kantonrechter hieraan verder geen waarde kan hechten. Voor zover die lekkage al van na de reparatiewerkzaamheden is, is dit onvoldoende om ervan uit te gaan dat de gehele opslagruimte van ongeveer 400 m2 niet bruikbaar was. Het gaat blijkens de foto om een geringe plas water in een hoek van het gehuurde. Dit is dan ook onvoldoende om een ontbinding te rechtvaardigen.
3.15
Het niet verstrekken van een energielabel is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval ook een te geringe tekortkoming van de nakoming van de huurovereenkomst, zodat dit niet kan bijdragen aan een gerechtvaardigde ontbinding van de overeenkomst. Hetzelfde geldt voor de tussenmeters, nu er nog geen sprake was van andere huurders. Het aanvullende deel van de hal behoorde niet tot de huurovereenkomst, nu [gedaagde in conventie01] dit deel van de hal gratis mocht gebruiken. De stellingen omtrent dat deel van de hal, kunnen dan ook niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
3.16
Het voorgaande leidt ertoe dat, ook al zou [gedaagde in conventie01] huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden, er in dat geval ten onrechte tot ontbinding zou zijn overgegaan. Alle gestelde tekortkomingen zijn los van elkaar en tezamen te weinig om die te rechtvaardigen.
3.17
Daarnaast zou [gedaagde in conventie01] (een deel van) de huur niet verschuldigd zijn als hij in aanmerking zou komen voor huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt dat in artikel 7:207 lid 1 BW Pro is opgenomen dat een huurder huurprijsvermindering kan vorderen als hij/zij niet het huurgenot heeft van een gehuurde zaak wegens een gebrek. [gedaagde in conventie01] had hiertoe een vordering in reconventie moeten instellen, maar heeft dit nagelaten. Dit betekent dat op die grond al geen huurprijsvermindering kan worden toegekend. Daarnaast heeft te gelden dat onvoldoende is onderbouwd dat sprake was van (ernstige) gebreken. De kantonrechter verwijst voor de motivering van voornoemd oordeel naar de overwegingen 3.12 tot en met 3.15.
3.18
[gedaagde in conventie01] is in beginsel dan ook het gevorderde bedrag aan waarborgsom, huur en contractuele boete verschuldigd.
3.19
[gedaagde in conventie01] doet daarnaast nog een beroep op verrekening van zijn schade/kosten met de vordering van Sport Holding.
3.2
Allereerst doet hij een beroep op de verrekening van verhuiskosten. Buiten het feit dat de hoogte van de kosten niet is onderbouwd, wat op de weg van [gedaagde in conventie01] had gelegen, is hiervoor overwogen dat [gedaagde in conventie01] geen recht had om tot ontbinding over te gaan. De kosten om toch te vertrekken uit het gehuurde, waaronder de extra verhuizing, komen dan ook voor zijn rekening en risico.
3.21
De hogere opslagkosten zijn evenmin onderbouwd. Het had op de weg van [gedaagde in conventie01] gelegen te onderbouwen welk bedrag hij thans betaalt door een factuur van de huur te overleggen en het verschil te onderbouwen met wat hij bij Sport Holding betaalde. Nu hij dit niet heeft gedaan, zijn deze kosten niet toewijsbaar. Bovendien komen ook deze kosten voor rekening en risico van [gedaagde in conventie01] , nu hij heeft besloten uit het gehuurde te vertrekken zonder gegronde reden.
3.22
Voor het verlies aan verkoopwaarde van zijn woning geldt eveneens dat het gevorderde bedrag niet is onderbouwd. Daarnaast is hiervoor overwogen dat de woonruimte van het gehuurde niet gebrekkig was. [gedaagde in conventie01] had daar dus kunnen gaan wonen. Ook deze schade, voor zover al geleden en voor zover al in causaal verband met het verlaten van het gehuurde, komt voor zijn rekening en risico.
Onheus bejegenen:
3.23
Tot slot constateert de kantonrechter dat [gedaagde in conventie01] stelt dat de directeuren/medewerkers van Sport Holding hem onheus hebben bejegend, gegijzeld en mishandeld. Hij stelt hier aangifte van te hebben gedaan. Sport Holding betwist het voorgaande en stelt dat [gedaagde in conventie01] haar enkel zwart wil maken. De kantonrechter overweegt dat het gedrag van de directeuren/medewerkers van Sport Holding, wat daar ook van zij, niet kan leiden tot afwijzing of matiging van de vordering. De kantonrechter gaat aan deze stellingen dan ook voorbij.
Conclusie:
3.24
Het gevorderde bedrag aan achterstallige borg, huur en de contractuele boete is toewijsbaar. Voldoende onderbouwd is dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt en het gevorderde bedrag is lager dan de gebruikelijke forfaitaire tarieven, zodat dit onderdeel van de vordering ook toewijsbaar is. De wettelijke handelsrente is als niet, dan wel onvoldoende, weersproken eveneens toewijsbaar. De vordering in conventie zal worden toegewezen.
3.25
De vordering in reconventie wordt afgewezen.
3.26
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat op de mondelinge behandeling voldoende duidelijk is geworden dat partijen niet meer met elkaar verder willen. Het ligt dan ook voor de hand dat zij de huurovereenkomst beëindigen, dan wel als geëindigd beschouwen, en dat Sport Holding op zoek gaat naar een andere huurder.
4.De kosten
In conventie:
4.1
[gedaagde in conventie01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van Sport Holding worden deze begroot op een bedrag van € 127,21 aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 1.384,00 aan griffierecht en een bedrag van € 1.058,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten à € 529,00 voor de dagvaarding en de mondelinge behandeling), zijnde een totaalbedrag van € 2.569,21.
In reconventie:
4.2
[eiser in reconventie01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Nu de reconventie samenhang vertoont met de conventie zal voor iedere proceshandeling een half punt aan salaris worden toegekend. Aan de zijde van Sport Holding worden de kosten dan ook begroot op een bedrag van € 529,00 aan gemachtigdensalaris (2 x ½ punt à € 529,00 voor de conclusie van antwoord in reconventie en de mondelinge behandeling).
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt [gedaagde in conventie01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Sport Holding te betalen een bedrag van € 24.999,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van € 24.830,00 vanaf 13 december 2022 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde in conventie01] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Sport Holding tot op heden begroot op een bedrag van € 2.569,21, daarin begrepen een bedrag van € 1.058,00 als salaris voor de gemachtigde van Sport Holding;
In reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser in reconventie01] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Sport Holding tot op heden begroot op een bedrag van € 529,00 als salaris voor de gemachtigde van Sport Holding;
In conventie en in reconventie:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman gewezen en in het openbaar uitgesproken door mr. Tilman-Knoester op 19 juli 2023.