Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10443763 \ VV EXPL 23-35
Vonnis in kort geding van 14 juli 2023
in de zaak van
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Thuisvester,
gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,
tegen
[gedaagde01],
te [plaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: mr. M. Özgül.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met productie 1 tot en met 15
- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 5
- de aanvullende productie 16 en 17 van Thuisvester
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte indiening foto’s die door Thuisvester zijn ingediend na gezamenlijke bezichtiging van het gehuurde door partijen op 4 juli 2023.
2.De feiten
2.1
Tussen (de rechtsvoorgangster van) Thuisvester en [gedaagde01] is met ingang van 1 juli 1997 een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij Thuisvester een woning aan de [adres01] te [plaats01] aan [gedaagde01] heeft verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 24 november 1994 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2
Op 14 januari 2019 heeft Thuisvester een huisbezoek aan [gedaagde01] gebracht en geconstateerd dat er sprake was van vervuiling in de woning. De woning stond vol met dozen en zakken en lag bezaaid met losse spullen, met name op de vloer en doorgangen van de woning. Ook werd de woning slecht schoongehouden.
2.3
Naar aanleiding van voormeld huisbezoek heeft Thuisvester contact opgenomen met diverse hulporganisaties en [gedaagde01] hulp geboden om de situatie in de woning te verbeteren. Op 11 februari 2019 hebben Thuisvester en hulporganisaties het verloop van de opruim- en schoonmaakwerkzaamheden met [gedaagde01] besproken. Tijdens dat gesprek is afgesproken dat Thuisvester contact opneemt met de GGD, vanuit GGZ Breburg een professioneel hulpverlener zal worden ingezet en Actief Zorg tot en met 24 februari 2019 vier uur per week huishoudelijk hulp zal bieden. Tijdens een huisbezoek op 18 februari 2019 is afgesproken dat [gedaagde01] met hulp van Thebe Thuiszorg de woning, tuin en schuur gaat opruimen.
2.4
In mei 2019 heeft Thuisvester een container laten komen voor het afvoeren van afval en spullen uit de woning van [gedaagde01] .
2.5.
Thuisvester heeft [gedaagde01] meerdere malen bezocht en afspraken gemaakt over het opruimen en schoonmaken van de woning en de tuin. Die bezoeken en afspraken zijn schriftelijk neergelegd in brieven van Thuisvester van onder andere 15 januari 2019, 26 februari 2019, 24 juni 2019, 11 mei 2020, 17 januari 2022 (e-mail), 7 maart 2022, 4 april 2022, 23 mei 2022 en 20 juni 2022.
2.6
Medio 2020 heeft een hovenier in opdracht van Thuisvester de achtertuin opgeschoond, tuinonderhoud gepleegd en een (nieuwe) erfafscheiding geplaatst.
2.7
Medio 2021 heeft de huismeester van Thuisvester een gat in de deur van de woning gedicht om ongedierte uit de woning te weren.
2.8
Bij brief van 6 maart 2023 heeft Thuisvester verwezen naar een eerder aan [gedaagde01] voorgehouden offerte van € 4.201,73 voor het leeghalen van de woning, waar [gedaagde01] geen gebruik van heeft willen maken. Daarbij is [gedaagde01] in de gelegenheid gesteld alsnog de offerte te accepteren. Tevens is door Thuisvester aangekondigd dat zij een procedure zal starten om een machtiging te verkrijgen om de woning op te ruimen en schoon te maken. Bij brief van 22 maart 2023 heeft de gemachtigde van Thuisvester een procedure aangekondigd waarin onder meer medewerking aan de schoonmaakwerkzaamheden zal worden gevorderd.
2.9
De huishoudelijke hulp vanuit de WMO is begin 2023 gestopt. Sinds maart 2023 heeft [gedaagde01] een door hemzelf ingeschakelde huishoudelijke hulp.
2.1
Op 5 juni 2023 heeft Thuisvester nogmaals een huisbezoek gebracht aan [gedaagde01] .
2.11
Op 4 juli 2023 hebben [naam01] (woonconsulente; hierna “ [naam01] ”), de gemachtigde van Thuisvester en de gemachtigde van [gedaagde01] een bezoek gebracht aan de woning van [gedaagde01] . De gemachtigde van Thuisvester heeft op 5 juli 2023 foto’s van de woning en tuin in het geding gebracht.
3.Het geschil
3.1
Thuisvester vordert, bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. Om Thuisvester te machtigen tot het verrichten van de noodzakelijke opruim- en schoonmaakwerkzaamheden aan de woning inclusief onroerende aanhorigheden, gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , zodanig dat deze een verzorgde indruk maakt; hetgeen onder meer betekent dat de voor- en achtertuin worden opgeruimd en onderhouden en alle ruimtes in de woning worden geïnspecteerd, opgeruimd, schoongemaakt, zodat deze ruimtes volledig toegankelijk en schoon en hygiënisch zijn en deze ruimtes kunnen worden gebruikt voor hun doeleinden, een en ander ter uitsluitende beoordeling van eiseres en de door haar ingeschakelde bedrijven ter uitvoering van de werkzaamheden, zulks voor rekening en ten laste van [gedaagde01] , althans [gedaagde01] te veroordelen om de hieraan verbonden kosten binnen vier weken na factuurdatum aan Thuisvester tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen, althans een zodanige maatregel te treffen als door de kantonrechter in goede justitie wordt bepaald;
II. [gedaagde01] te veroordelen om de dringende werkzaamheden zoals verwoord onder I. te gedogen en daaraan zijn medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot de woning aan de [adres01] te [plaats01] , aan medewerkers van Thuisvester en/of ingeschakelde derden die van Thuisvester opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren;
III. [gedaagde01] , wanneer hij niet vrijwillig aan de onder II. opgenomen veroordeling voldoet, te veroordelen om binnen drie (3) dagen na betekening van dit vonnis, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , met al het zijne en de personen die zijdens [gedaagde01] in voormelde woning verblijven, tijdelijk voor de duur van de noodzakelijke werkzaamheden, te ontruimen, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Thuisvester;
IV. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van Thuisvester en de zogeheten nakosten.
3.2
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot niet ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Thuisvester in de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1
Thuisvester legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder heeft gedragen en verplicht is zijn woning en tuin goed te onderhouden. Hij heeft dit niet gedaan, waardoor zijn woning ernstig vervuild is. De woning staat vol met dozen en zakken en de trappen en de vloeren en doorgangen zijn bezaaid met spullen. Ook is het niet hygiënisch in de woning. Er zijn muizenkeutels aangetroffen en er hangt een penetrante lucht. Ook de voor- en achtertuin wordt niet goed onderhouden door [gedaagde01] . Deze liggen eveneens bezaaid met spullen, afval en andere voorwerpen en er groeit onkruid. Thuisvester maakt zich zorgen om de gezondheid en veiligheid van [gedaagde01] en omwonenden. Er liggen stapels papier in de woning en omdat [gedaagde01] rookt, is daardoor de brandveiligheid in gevaar. Thuisvester heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat tijdens het huisbezoek van 6 maart 2023 is gebleken dat de situatie in het gehuurde is verslechterd. Bovendien zal de vervuiling in de woning en de daarmee verband houdende negatieve gevolgen voor de (brand)veiligheid, leefbaarheid, de stank en de staat van de woning alsmede de gezondheid van [gedaagde01] voortduren.
4.2
[gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van Thuisvester, met veroordeling van Thuisvester in de kosten van de procedure. [gedaagde01] betwist allereerst dat er sprake is van een spoedeisend belang. Thuisvester brengt vanaf 2019 huisbezoeken aan [gedaagde01] en heeft niet aangetoond dat de situatie op dit moment zodanig is veranderd dat er sprake is van levensgevaar of overlast voor de buren. Ook heeft Thuisvester niet onderbouwd dat er sprake is van ongedierte in de woning. Vervolgens betwist [gedaagde01] dat er sprake is van slecht huurderschap. Hij ontkent dat er sprake is van een vervuilde woning, dat de woning brandgevaarlijk is of niet toegankelijk is voor hulpverleners. Ook is er geen sprake van enig ongedierte. De door Thuisvester overgelegde foto’s zijn in de periode gemaakt waarin [gedaagde01] de woning niet had opgeruimd. Door personeelstekorten was er geen huishoudelijke hulp beschikbaar vanuit de WMO en vanwege twee ongevallen in november 2022 waren zijn lichamelijke klachten toegenomen. Sinds maart 2023 heeft [gedaagde01] zelf een huishoudelijke hulp ingeschakeld die twee dagen in de week komt voor schoonmaak- en opruimwerkzaamheden. [gedaagde01] heeft ook het grofvuil laten ophalen, brandblussers geïnstalleerd en de hulp ingeschakeld van Verisure.
Tot slot voert [gedaagde01] nog aan dat er geen sprake is van verzuim, omdat Thuisvester in haar brief van 6 maart 2023 geen redelijke termijn heeft gesteld voor het herstellen van de gebreken.
4.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.
4.4
In deze procedure dient ten eerste te worden beoordeeld of Thuisvester een spoedeisend
belang heeft bij de gevorderde voorziening.
4.5
De kantonrechter overweegt, ten aanzien van het spoedeisend belang, dat Thuisvester heeft gesteld dat de situatie in de woning ondanks de huisbezoeken en afspraken die met [gedaagde01] zijn gemaakt niet zodanig is verbeterd, waardoor de negatieve gevolgen voor de staat van de woning, de (brand)veiligheid, leefbaarheid, alsmede de gezondheid van [gedaagde01] en omwonenden onverminderd voortduren. De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat Thuisvester met deze stelling het vereiste spoedeisende belang in voldoende mate heeft aangetoond.
4.6
Vervolgens dient beoordeeld te worden of aannemelijk is dat de vordering van Thuisvester in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd.
4.7
De kantonrechter stelt voorop dat de huurder van een woning verplicht is ten aanzien van het gebruik van het gehuurde zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek; hierna BW). Ook is een huurder verplicht is op haar kosten kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken (artikel 7:217 BW Pro). Uit de Bijlage van het Besluit kleine herstellingen volgt dat de huurder onder meer zelf dient zorg te dragen voor het onderhoud van de tuin en het schoonhouden van het woongedeelte en het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden (artikel 1 onder Pro l, p en r).
4.8
Bij dagvaarding heeft Thuisvester foto’s in het geding gebracht van de toestand van de woning van [gedaagde01] in maart 2023. De kantonrechter constateert aan de hand van deze foto’s dat er zich heel veel spullen in de woning van [gedaagde01] bevonden op dat moment. Uit de foto’s volgt duidelijk dat de woning niet goed toegankelijk is door al deze spullen. In de keuken ligt het aanrecht vol met vaat en etenswaren en er liggen zakken of tassen op de vloer. In de woonkamer liggen heel veel spullen, waaronder heel veel stapels papieren. Door alle spullen is de eettafel in de woonkamer niet eens meer zichtbaar, laat staan bruikbaar. Op een van de foto’s is te zien dat er naast al die spullen en papieren deels opgerookte sigaren in een doosje liggen. [gedaagde01] heeft ook niet betwist dat hij in de woning sigaren rookt. De kantonrechter kan zich dan ook vinden in de zorgen van Thuisvester voor de (brand)veiligheid van de woning door deze combinatie van factoren. [gedaagde01] weerspreekt dat sprake is van ongedierte in zijn woning. Dat Thuisvester toen zij in maart 2023 in zijn woning kwamen muizenkeutels op de trap heeft aangetroffen en dat het in zijn woning naar urine rook, heeft [gedaagde01] echter niet gemotiveerd weersproken. Ter zitting is door Thuisvester gewezen op een foto van de trap met daarop muizenkeutels. In combinatie met de hoeveelheid spullen die zichtbaar is op de foto’s en de omstandigheid dat Thuisvester kennelijk al eerder een gat in de deur heeft gemaakt om muizen tegen te houden, gaat de kantonrechter er vooralsnog van uit dat er wel sprake was van ongedierte in de woning van [gedaagde01] .
4.9
Volgens [gedaagde01] is de situatie ondertussen verbeterd, zodat nu een voorziening als door Thuisvester gevorderd niet meer nodig is. Zowel Thuisvester als [gedaagde01] hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling (nieuwe) foto’s in het geding gebracht van de door [gedaagde01] gehuurde woning. Hoewel [gedaagde01] heeft betwist dat de door Thuisvester overgelegde foto’s van 5 juni 2023 dateren, heeft [naam01] ter zitting de foto’s laten zien op haar mobiele telefoon waaruit bij de ‘details’ van de foto’s volgt dat deze tijdens het huisbezoek op 5 juni 2023 zijn gemaakt. Uit die foto’s van 5 juni 2023 blijkt dat de situatie in de woning en tuin (na het huisbezoek op 6 maart 2023) enigszins is verbeterd, maar partijen verschillen van mening of de woning en tuin voldoende opgeruimd, toegankelijk en hygiënisch is. Nu Thuisvester ná 5 juni 2023 niet meer in de woning is geweest, hebben partijen ter zitting afgesproken dat [naam01] namens Thuisvester samen met haar gemachtigde en de gemachtigde van [gedaagde01] op 4 juli 2023 een bezoek aan de woning van [gedaagde01] brengen. Van dat huisbezoek zijn foto’s gemaakt, welke foto’s op 5 juli 2023 ter griffie van de rechtbank zijn ontvangen.
4.1
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder heeft gedragen en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder om de woning schoon te houden en de tuin te onderhouden. Op de foto’s van 4 juli 2023 is duidelijk waarneembaar dat [gedaagde01] de woning aanmerkelijk laat vervuilen en dat hij de voortuin verwaarloost. Hoewel de situatie in de achtertuin en in de woning op de begane grond enigszins lijkt te zijn verbeterd in vergelijking met de situatie in maart 2023en op 5 juni 2023, geldt dat niet voor de ruimtes boven. Zo is duidelijk te zien dat de doorgang naar de slaapkamer, de doorgang naar de werkkamer en de trap naar de zolder belemmerd is, waardoor deze niet op een normale wijze toegankelijk zijn. Op zolder liggen de spullen hoog opgestapeld. [gedaagde01] heeft weliswaar ter zitting gezegd dat er binnenkort iemand van de kringloop langs komt om bruikbare spullen op zolder uit te zoeken en mee te nemen, maar de kantonrechter vraagt zich gelet op de hoeveelheid spullen op de foto’s sterk af of dat voldoende oplossing zal bieden. Zoals gezegd is er op de benedenverdieping verbetering zichtbaar. Er lijken op en om de salontafel minder spullen, tassen en papieren te liggen. Ook de eettafel is nu enigszins zichtbaar, maar nog steeds ligt er van alles. Nu er nog steeds sprake is van vervuiling weegt de kantonrechter de belangen van Thuisvester om een opgeruimde, (brand)veilige en hygiënische situatie te creëren zwaarder dan die van [gedaagde01] . Uiteraard is er ook belang bij [gedaagde01] om in het gehuurde te kunnen verblijven op een wijze die hij zelf prettig vindt. Die vrijheid kent zijn grens daar waar het leidt tot slecht huurderschap. Gelet op de ernst van de tekortkoming en het feit dat Thuisvester al sinds 2019 huisbezoeken brengt aan [gedaagde01] , zij steeds afspraken met hem heeft proberen te maken over het opruimen en schoonhouden van de woning en zelfs hulpverlening heeft ingeschakeld, maar dat het [gedaagde01] niet lukt om zijn (woon)gedrag aan te passen, daarin terugvalt of niet weet door te zetten, weegt het belang van Thuisvester zwaarder. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat de vordering Thuisvester te machtigen tot het verrichten van de noodzakelijke opruim- en schoonmaakwerkzaamheden in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat in dit kort geding op dat oordeel vooruit kan worden gelopen.
Dat [gedaagde01] niet in verzuim zou zijn omdat er geen deugdelijke ingebrekestelling verstuurd is, doet naar het oordeel van de kantonrechter niet ter zake, omdat in rechte nakoming wordt gevorderd en daarvoor is verzuim niet vereist. Los daarvan geldt dat uit de overgelegde correspondentie duidelijk volgt dat Thuisvester [gedaagde01] meermaals in de gelegenheid heeft gesteld om zelf aan de slag te gaan met opruimen en schoonmaken zodat zelfs al zou ingebrekestelling vereist zijn, aan de doelstelling hiervan ruimschoots door Thuisvester is voldaan.
4.1
Met betrekking tot de vordering onder I. ziet de kantonrechter geen aanleiding om het
deel dat ziet op het verkrijgen van een machtiging om de tuin te onderhouden, toe te wijzen. Dit zou immers een onbeperkte machtiging opleveren om de voor- en achtertuin telkens op kosten van [gedaagde01] door een hovenier te laten onderhouden. Dat strekt op dit moment in kort geding te ver.
4.11
Thuisvester vordert daarnaast om [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de opruim- en schoonmaakkosten. De kantonrechter vindt het te ver gaan om in deze een “blanco cheque” aan Thuisvester af te geven. Dat maakt dat zij een maximum zal verbinden aan deze aan [gedaagde01] in rekening te brengen kosten. Aan [gedaagde01] is in februari 2023 een offerte van € 4.201,73 voorgehouden voor het leeghalen van de woning. Daar heeft [gedaagde01] geen gebruik van willen maken.. Nu vast staat dat de situatie na 6 maart 2023 én 5 juni 2023 enigszins is verbeterd, ziet de kantonrechter geen aanleiding om een bedrag van € 4.201,73 toe te wijzen. Er zal nu immers minder gedaan hoeven te worden dan toen. De kantonrechter zal het maximaal in rekening te brengen bedrag – ex aequo et bono – vaststellen op € 2.500,00.
4.12
Ook de overige nevenvorderingen zijn toewijsbaar zoals gevorderd. [gedaagde01] zal medewerking moeten verlenen aan Thuisvester en door haar ingeschakelde derden om de opruim- en schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren. Als hij dat niet doet, zal Thuisvester [gedaagde01] – enkel voor zover vereist – kunnen vragen tijdelijk de woning te verlaten.
4.13
[gedaagde01] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
- dagvaarding € 129,14
- griffierecht € 128,00
- salaris advocaat € 529,00
- nakosten € 132,00
----------
Totaal € 918,14
4.14
De kantonrechter geeft Thuisvester nog mee dat de woning en de voortuin op dit moment niet voldoende zijn opgeruimd en onderhouden, maar dat [gedaagde01] wel een goede weg lijkt te zijn ingeslagen. Gelet hierop gaat de kantonrechter er vanuit dat Thuisvester aan [gedaagde01] nog wel een korte termijn biedt om zelf over te gaan tot het verder opruimen en schoonmaken van de woning en tuin voordat Thuisvester gebruik maakt van dit vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
machtigt Thuisvester tot het verrichten van de noodzakelijke opruim- en schoonmaakwerkzaamheden aan de woning inclusief onroerende aanhorigheden, gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , zodanig dat deze een verzorgde indruk maakt; hetgeen onder meer betekent dat de voor- en achtertuin worden opgeruimd en alle ruimtes in de woning worden geïnspecteerd, opgeruimd, schoongemaakt, zodat deze ruimtes volledig toegankelijk en schoon en hygiënisch zijn en deze ruimtes kunnen worden gebruikt voor hun doeleinden, een en ander ter uitsluitende beoordeling van eiseres en de door haar ingeschakelde bedrijven ter uitvoering van de werkzaamheden, zulks voor rekening en ten laste van [gedaagde01] , en [gedaagde01] te veroordelen om de hieraan verbonden kosten, met een maximum van € 2.500,00, binnen vier weken na factuurdatum aan Thuisvester tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen;
veroordeelt [gedaagde01] om de werkzaamheden zoals verwoord onder I. te gedogen en daaraan zijn medewerking te verlenen, waaronder het verschaffen van toegang tot de woning aan de [adres01] te [plaats01] , aan medewerkers van Thuisvester en/of ingeschakelde derden die van Thuisvester opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden uit te voeren;
veroordeelt [gedaagde01] , wanneer hij niet vrijwillig aan de onder II opgenomen veroordeling voldoet, om binnen drie (3) dagen na betekening van dit vonnis, de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , met al het zijne en de personen die zijdens [gedaagde01] in voormelde woning verblijven, tijdelijk voor de duur van de noodzakelijke werkzaamheden, te ontruimen; een en ander ter uitsluitende beoordeling van Thuisvester;
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten van € 918,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde01] ook de kosten van betekening betalen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.