Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10248311 CV EXPL 22-3194
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
1.[eiser01] ,
te [plaats01] ,
2.
[eiser02],
2.
[eiser02],
te [plaats01] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers01] ,
gemachtigde: [naam01] ,
tegen
[gedaagde01],
te [plaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: mr. J.C.W.L. Grootjans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 maart 2023;
- de brief van [naam01] van 12 april 2023 met aanvullende producties;
- de aantekeningen van de griffier van de op 25 april 2023 gehouden mondelinge behandeling, inclusief de door mr. J.C.W.L. Grootjans namens [gedaagde01] overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen;
- de brief van mr. Grootjans van 9 mei 2023;
- de akte uitlating van de zijde van [eisers01]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt met ingang van 1 september 2017 van [eisers01] een kamer op de begane grond aan de voorzijde in de woning aan het [adres01] in [plaats01] (hierna te noemen: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
2.2.
Op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs
€ 425,00.
2.3.
Bij brief van 17 mei 2019 hebben [eisers01] aan [gedaagde01] aangekondigd de maandelijkse huurprijs per 1 juli 2019 te verhogen naar € 438,15. [gedaagde01] heeft deze huurverhoging geaccepteerd.
2.4.
In januari 2021 hebben [eisers01] per brief aan [gedaagde01] meegedeeld de maandelijkse huurprijs per 1 maart 2021 te verhogen naar € 460,00. [gedaagde01] is na 1 maart 2021 € 438,15 per maand aan huur blijven betalen.
2.5.
In reactie op de hiervoor genoemde brief heeft [gedaagde01] op 1 september 2021 per brief aan [eisers01] meegedeeld dat de overheid heeft bepaald dat de huurprijs voor kamers in 2021 niet verhoogd mocht worden.
3.Het geschil
3.1.
[eisers01] vorderen bij vonnis - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
te verklaren voor recht dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de naleving van haar verplichtingen uit hoofde van de met [eisers01] gesloten huurovereenkomst;
de bestaande huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
[gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van de woning aan het [adres01]
( [postcode01] ) in [plaats01] met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden, respectievelijk bevindt primair binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis, subsidiair binnen een termijn die de kantonrechter in goede justitie meent te behoren door de woning te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eisers01] te stellen, welke ontruiming zo nodig op kosten van [gedaagde01] door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm;
[gedaagde01] te veroordelen om aan [eisers01] tegen behoorlijke kwijting te betalen:
- vanaf 6 december 2022 tot aan het moment dat de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze is beëindigd de maandelijks aan [eisers01] verschuldigde huurpenningen van € 875,15, tijdig bij vooruitbetaling voor iedere eerste dag van de maand;
- alle kosten die [eisers01] zullen dienen te maken die redelijkerwijs voor rekening komen van [gedaagde01] , welke direct voortvloeien uit de gedwongen ontruiming, zoals de kosten voor afvoer, vernietiging en eventueel opslag van roerende zaken van [gedaagde01] , kosten voor het vervangen van sloten van de woning, reserveringskosten ontruimers, ontruimersloon en kosten van de slotenmaker;
- een bedrag van € 142,97 althans subsidiair een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de kosten van deze procedure alsmede de nakosten.
3.2.
[eisers01] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde01] tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Ten eerste doordat zij de huur over de maand oktober 2022 onbetaald laat en verzuimt de huurverhoging per 1 maart 2021 te betalen. Ten tweede door de huur regelmatig te laat te betalen. Tot slot door afspraken niet na te komen en overlast te veroorzaken.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer. [gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers01] en [eisers01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente. [gedaagde01] voert aan dat zij niet tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde01] betwist dat zij de huur niet dan wel te laat betaalt. Verder voert [gedaagde01] aan dat per 1 maart 2021 de oude huurprijs is blijven gelden omdat zij de per deze datum de voorgestelde huurverhoging niet heeft geaccepteerd. Deze huurverhoging is volgens [gedaagde01] nietig omdat [eisers01] hebben gehandeld in strijd met het dwingend recht van de overheid. Ook ontkent [gedaagde01] dat zij overlast veroorzaakt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Uit de wet volgt dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.
4.2.
Allereerst dient te worden beoordeeld of [gedaagde01] tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.3.
[eisers01] stellen ten eerste dat [gedaagde01] de huur over de maand oktober 2022 onbetaald heeft gelaten. Dit wordt door [gedaagde01] betwist. Uit een door [gedaagde01] overgelegd bankafschrift (productie 1 conclusie van antwoord) blijkt dat zij op 6 oktober 2022 een bedrag van € 438,15 met als omschrijving ‘huur 01-10-2022 [gedaagde01] ’ heeft overgeboekt aan [eiser01] Daar komt bij dat ook uit een door [eisers01] opgemaakt en overgelegd betaaloverzicht (productie 3 aanvullende stukken) blijkt dat alle huurtermijnen in 2022 door [gedaagde01] zijn voldaan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de huur over de maand oktober 2022 door [gedaagde01] is betaald zodat zij op dit punt niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.4.
Vervolgens stellen [eisers01] dat [gedaagde01] de huurverhoging vanaf 1 maart 2021 van € 21,85 per maand tot op heden niet voldoet. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan van € 393,30 (18 maal € 21,85). In januari 2021 hebben [eisers01] per brief een aankondiging huurverhoging aan [gedaagde01] gedaan waarin is meegedeeld dat de huur met ingang van 1 maart 2021 maandelijks € 460,00 zou gaan bedragen. [gedaagde01] doet een beroep op nietigheid van deze huurverhoging nu de overheid heeft bepaald dat de huurprijs voor kamers in de sociale sector in 2021 niet mocht worden verhoogd. Dit heeft [gedaagde01] bij brief van 1 september 2021 aan [eisers01] meegedeeld.
4.5.
Het beroep van [gedaagde01] op nietigheid van deze huurverhoging omdat de overheid heeft vastgesteld dat de huurverhoging over 2021 voor kamerverhuur in de sociale sector 0,0% bedraagt, slaagt niet. De ministeriële regeling waar [gedaagde01] een beroep op doet, is ingegaan op 1 juli 2021 en was geldig tot 30 juni 2022. De aankondiging huurverhoging per 1 maart 2021 die in januari 2021 aan [gedaagde01] is gestuurd, dateert dan ook van voor de inwerkingtreding van deze regeling. Bovendien mochten [eisers01] een huurverhoging op deze datum in laten gaan omdat zij na 1 juli 2019 de huur niet hebben verhoogd en de termijn tussen de huurverhogingen meer dan 12 maanden bedraagt. Tot slot konden [eisers01] ten tijde van de aankondiging huurverhoging ook niet weten dat de huurprijzen vanaf 1 juli 2021 bevroren zouden worden omdat de minister pas op 17 februari 2021 de Eerste en Tweede Kamer daarover heeft geïnformeerd.
4.6.
Omdat in de huurovereenkomst geen beding is opgenomen op grond waarvan de huurprijs kan worden verhoogd, dienden [eisers01] in het kader van de huurverhoging de voorgeschreven werkwijze in artikel 7:252 e.v. BW in acht te nemen. Van deze dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen kan niet worden afgeweken. Naast het feit dat de aankondiging huurverhoging niet voldoet aan de vereisten die daarvoor gelden, overweegt de kantonrechter het volgende. Ervan uitgaande dat [eisers01] de aankondiging huurverhoging op 1 januari 2021 hebben gedaan, had [gedaagde01] tot 1 maart 2021 de mogelijkheid om bij [eisers01] bezwaar te maken tegen dit voorstel. Vaststaat dat een dergelijke (tijdige) verklaring ontbreekt en dat [gedaagde01] heeft nagelaten de voorgestelde huurverhoging te betalen. In dat geval had het op de weg van [eisers01] gelegen om binnen drie maanden na het tijdstip van de voorgestelde huurverhoging [gedaagde01] nogmaals bij aangetekend schrijven van het voorstel op de hoogte te brengen onder bijvoeging van het oorspronkelijke voorstel. Gesteld noch gebleken is dat [eisers01] dit hebben gedaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook per 1 maart 2021 geen huurverhoging ingegaan. Dit betekent dat vanaf 1 maart 2021 de oude huurprijs van € 438,15 is blijven gelden en er geen sprake is van een huurachterstand. [gedaagde01] schiet ook op dit punt niet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.7.
[eisers01] stellen verder dat [gedaagde01] de huur structureel te laat betaalt. Ter onderbouwing van deze stelling hebben [eisers01] een overzicht overgelegd waaruit blijkt op welke data de huurtermijnen door [gedaagde01] zijn betaald. [gedaagde01] voert aan dat dit overzicht niet bruikbaar is. [eisers01] hebben dit overzicht zelf opgesteld en de juistheid daarvan wordt betwist. Gelet op deze betwisting is de kantonrechter van oordeel dat [eisers01] hun stelling nader hadden moeten onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van bankafschriften. Weliswaar heeft [gedaagde01] ter zitting erkend dat zij incidenteel de huur te laat betaalt maar dit maakt niet dat sprake is van structureel te laat betalen. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is op dit punt dan ook geen sprake.
4.8.
Tot slot stellen [eisers01] dat [gedaagde01] overlast veroorzaakt en haar afspraken niet nakomt door te roken in het pand, fietsen in de gang te plaatsen en een kat in het pand te houden. Dit standpunt onderbouwen [eisers01] met een verklaring van een oud huisgenoot van [gedaagde01] . Omdat [gedaagde01] de overlast ontkent en de afspraken bij gebrek aan wetenschap betwist, hadden [eisers01] hun standpunt nader moeten onderbouwen. In rechte is dan ook niet (voldoende) gebleken dat [gedaagde01] op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.9.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde01] niet te kort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal de onder a. gevorderde verklaring voor recht dan ook afwijzen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is derhalve evenmin toewijsbaar. Dit geldt eveneens voor de vorderingen tot betaling van de huurtermijnen tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, de kosten welke voortvloeien uit een gedwongen ontruiming en de buitengerechtelijke incassokosten.
4.10.
[eisers01] zijn de partijen die in het ongelijk worden gesteld en zij moeten de proceskosten betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde01] vastgesteld op € 398,00 (2 punten × € 199,00) aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.
4.11.
De nakosten worden begroot op € 99,50 (een half salarispunt met een maximum van € 132,00) aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan. De wettelijke rente over het bedrag van € 99,50 zal vanaf de vijftiende dag na aanschrijving door [gedaagde01] zijn verschuldigd.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers01] af;
5.2.
veroordeelt [eisers01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.