ECLI:NL:RBZWB:2023:4965

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/385462 / HA ZA 21-267

Vonnis van 24 mei 2023

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE PROVINCIE NOORD-BRABANT,

zetelend te 's-Hertogenbosch,

eiseres,

advocaten mr. H.P. Wiersema en mr. H. Nijman te ’s-Hertogenbosch,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde01] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats01] ,

gedaagde,

advocaat mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden,

de coöperatie
COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
statutair gevestigd te Amsterdam, mede kantoorhoudende te Tilburg,
tussengekomen partij,
advocaat mr. D.S. van Lith te Utrecht.

Partijen zullen hierna de provincie, [gedaagde01] (in mannelijk enkelvoud) en de Rabobank worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 6 april 2022
de akte van de Rabobank

Op 17 maart 2021 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris.

1.3.

Mr. [voorzitter01] heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 3 november 2022 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij eerdergenoemd vonnis van 6 april 2022 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de provincie van de onroerende zaken:
- grondplannummer [nummer01] : het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] [nummer02] , groot 8.005 m², kadastraal omschreven als “terrein (natuur)”;
- grondplannummer [nummer03] : een deel van 7.419 m² van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] [nummer04] , groot 9.352 m², kadastraal omschreven als “parkeren”.

2.2.

In het onteigeningsvonnis is het aan de voormalige eigenaar [gedaagde01] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 1.105.200,00, waarvan rechtstreeks aan de Rabobank dient te worden betaald een bedrag van € 587.407,78.
Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de provincie meegedeeld dat zij een bedrag van
€ 1.228.000,00 (100% van het in de dagvaarding aangeboden bedrag) als voorschot heeft voldaan.
2.3. Het onteigeningsvonnis is op 17 mei 2022 ingeschreven in de openbare registers.

2.4.

De bij beschikking van 5 februari 2021 benoemde deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten.

2.5.

De deskundigen hebben in hun rapport de aan [gedaagde01] te betalen schadeloosstelling als volgt begroot:
- waarde onteigende € 385.600,00
- waardevermindering overblijvende € 404.650,00
- overige schade van [gedaagde01] (incl. 1 x p.m.) € 489.750,00
- schade van derde-belanghebbenden
nihilTotaal € 1.280.000,00

2.6.

Namens de provincie is aan [gedaagde01] laatstelijk (bij dagvaarding) aangeboden als schadeloosstelling een totaalbedrag van € 1.228.000,00.
Verder heeft de provincie in de dagvaarding als bijkomend aanbod aangeboden:
1a) het resterende bedrijfsperceel, dan wel 1b) het resterende bedrijfsperceel en de woning als één geheel, aan te kopen tegen een door de commissie van deskundigen te begroten marktwaarde, te bepalen op de peildatum die van toepassing is op de begroting van de schadeloosstelling voor de te onteigenen gronden en met inachtneming van de resultaten van een actueel verkennend bodemonderzoek;
2. het voortgezet gebruik om niet van de te onteigenen gronden tot 1 maart 2022, welke termijn nadien is verlengd tot 1 november 2022.
Ter zitting van 12 april 2023 heeft de provincie dit bijkomend aanbod nader gepreciseerd (zie r.o. 2.28.).
2.7. [gedaagde01] heeft ter gelegenheid van de descente een deskundigenadvies overgelegd, gedateerd 17 maart 2021, waarin de totale schadeloosstelling voor hem is berekend op:
- vermogensschade € 3.425.000,00
- investeringsschade/inkomensschade € 1.535.194,00
- overige schade
€ 539.646,00Totaal € 5.499.840,00 + 4 x P.M.

2.8.

De standpunten van partijen ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, voor zover van belang, zullen conform de in het deskundigenrapport onderscheiden paragrafen worden behandeld.

Waarde van het onteigende

Planologisch kader2.9. Ter plaatse van het onteigende geldt het door de raad van de gemeente [plaats01] vastgestelde bestemmingsplan “N282”, aanvankelijk vastgesteld op 20 februari 2017 en na de tussenuitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 mei 2019 gewijzigd vastgesteld op 11 november 2019. Daarin zijn aan het onteigende de bestemmingen “verkeer” en “maatschappelijk-militaire vliegbasis 2” toegekend en de dubbelbestemming “waarde-archeologie” en gebiedsaanduidingen.
Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het bestemmingsplan gold het bestemmingsplan “Buitengebied”, vastgesteld op 1 juli 2013. Het onteigende had hierin de bestemming “horeca” met de functieaanduiding “specifieke vorm van horeca-caférestaurant en verkoop van motorbrandstoffen”. Als maximum bebouwd oppervlak van de bedrijfsgebouwen was aangegeven 665 m². Voorts was de bouw van één bedrijfswoning toegestaan.
Voor het overblijvende geldt het bestemmingsplan “N282”, zoals gewijzigd vastgesteld op 11 november 2019. Hierbij zijn aan het overblijvende ten opzichte van de aanvankelijke vaststelling van het bestemmingsplan in 2017 afwijkende bestemmingen toegekend namelijk de bestemming “groen” (ter plaatse van het wegrestaurant) en “wonen-1” (ter plaatse van de bedrijfswoning).

2.10.

De onteigening voorziet in het verleggen en reconstrueren van de N282, waarbij de rijbaan in de nieuwe situatie op het onteigende wordt gerealiseerd. Op het onteigende wordt de nieuwe weg van het overblijvende grotendeels afgescheiden door de aanleg van een geluidswal van 195 meter lang met een hoogte van 4 meter.

Maatstaf waardering onteigende

2.11.

Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde01] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde.
Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
De deskundigen:

2.12.

De deskundigen gaan ervan uit dat het onteigende de hoogste waarde ontleent aan voortzetting van het bedrijfsmatig gebruik als parkeerterrein voor vrachtwagens als onderdeel van het horeca-object op het overblijvende, zoals dat in het voorgaande bestemmingsplan positief was bestemd en op grond van het overgangsrecht van het huidige bestemmingsplan mag worden voortgezet. Daarbij wordt het onteigende gewaardeerd als deel van het geheel.
Voorts gaan de deskundigen er, gelet op de mededelingen van partijen hierover, voorshands van uit dat het deel van het onteigende dat is ingericht en wordt gebruikt als dieselpomp voor vrachtwagens, is verhuurd aan DCB Energy B.V. Met betrekking tot de milieuhygiënische staat van bodem en grondwater is de deskundigen niet gebleken van omstandigheden die de waarde van het onteigende in negatieve zin beïnvloeden.

2.13.

De deskundigen waarderen het onteigende als deel van het gehele object bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] , nummers [nummer05] , [nummer04] en [nummer02] ter grootte van 18.845 m².
Als overblijvende merken de deskundigen aan het niet onteigende gedeelte van het [perceel01] [nummer04] ter grootte van 1.933 m², waarop zich (het grootste deel van) de woning met tuin en een deel van het parkeerterrein bevinden, en het niet onteigende [perceel01] [nummer05] ter grootte van 1.488 m² waarop zich het wegrestaurant met bijbehorend erf en bovenwoning, een deel van de (auto)parkeerplaatsen en (een deel van) de woning met tuin bevinden. De verhuurbare vloeroppervlakte van het restaurant is 416 m2. De verhuurbare vloeroppervlakte van de restaurantzaal is 225 m2.

2.14.

De deskundigen schatten de waarde van het onteigende van 15.424 m² op
€ 385.600,00. Zij baseren zich daarbij op de uitkomsten van de door hen toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode en draagkrachthuurmethode (gezamenlijk de inkomstenbenadering). Volgens de deskundigen is de vergelijkingsmethode in dit geval geen bruikbare waarderingsmethode, omdat de door hen onderzochte koopreferenties onvoldoende vergelijkbaar zijn met onderhavig object.
De deskundigen leggen aan hun waardering de volgende berekening ten grondslag.

HuurwaardekapitalisatieDe deskundigen schatten de bruto huurwaarde van het horeca-object aan de hand van door hen in het rapport vermelde huurreferenties - na aanpassing van hun conceptadvies naar aanleiding van opmerkingen van de provincie over de huurwaarde van de bovenwoning - op
€ 58.300,00 per jaar. Daarbij kennen zij aan het restaurant een huurwaarde toe van gemiddeld € 125,00 per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar en aan de bovenwoning een huurwaarde van € 525,00 per maand (416 m² x € 125,00 + 12 x € 525,00 = € 58.300,00).

DraagkrachthuurmethodeVolgens de deskundigen kan, uitgaande van normcijfers van min of meer vergelijkbare horeca-objecten, de genormeerde omzet voor een wegrestaurant van 225 m² worden bepaald op (225 m² x € 3.600,00 =) € 810.000,00. De deskundigen overwegen dat voor de jaren 2017, 2018 en 2019 de gemiddelde omzet in onderhavig object afgerond € 516.000,00 bedroeg. Om een omzetgroei naar € 810.000,00 per jaar mogelijk te maken is een verruiming van de openingstijden naar het oordeel van de deskundigen noodzakelijk. Om die reden houden zij een genormeerde huurwaarde aan van 9% (de genormeerde huurwaarde ligt tussen 5% en 10% van de omzet), derhalve (€ 810.000,00 x 9% =) € 72.900,00.

2.14.1.

De deskundigen kennen aan het parkeerterrein geen separate huurwaarde toe. Volgens hen wordt de huurwaarde van het parkeerterrein geacht te zijn begrepen in de huurwaarde van het restaurant. Als reden daarvoor noemen zij dat de exploitatie van het parkeerterrein en de exploitatie van het restaurant onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, dat het parkeerterrein zelf geen opbrengsten genereert en dat er binnen de toepasselijke bestemmingsregeling geen mogelijkheden zijn voor alternatieve aanwending.

2.14.2.

De deskundigen kennen vervolgens een hoger gewicht toe aan de draagkrachthuurmethode, gelet op de naar hun oordeel beperkte vergelijkbaarheid van de huurreferenties. Verzoening van beide indicaties leidt volgens hen tot een huurwaarde van afgerond € 69.000,00 per jaar. De exploitatiekosten worden door de deskundigen begroot op (€ 69.000,00 x 10% =) € 6.900,00 per jaar. Rekening houdend met een rendement van 6,5%, kan de gekapitaliseerde huurwaarde van het horeca-object volgens de deskundigen worden bepaald op (€ 62.100,00 / 6,5% =) € 955.385,00 vrij op naam en (€ 955.385,00 / 1,0825 =) afgerond € 885.000,00 kosten koper.

2.14.3.

De deskundigen schatten de waarde van de woning aan de hand van door hen vermelde referentietransacties en rekening houdend met de ligging nabij een truckparking en de militaire luchtbasis - na aanpassing van hun conceptadvies naar aanleiding van opmerkingen van de provincie over de nadelen van de ligging van de woning - op een gemiddelde waarde van € 3.250,00 per m² gebruiksoppervlak, hetgeen neerkomt op (265 m² x € 3.250,00 =) afgerond € 860.000,00.

2.14.4.

De waarde van het gehele horeca-object van € 885.000,00 hebben de deskundigen toegerekend aan enerzijds het onteigende gedeelte en anderzijds het overblijvende gedeelte. Zij hebben dit gedaan aan de hand van de verhouding van de grondprijs en de bouwkosten in de totale stichtingskosten van een nieuw object. Zij schatten die verhouding, de grondquote, in op 50-50%. Dat betekent dat de grondwaarde (0,5 x € 885.000,00 =)
€ 442.500,00 bedraagt, hetgeen volgens de deskundigen neerkomt op een gemiddelde grondwaarde van (€ 442.500,00 : 17.845 m² =) € 25,00 per m².
De waarde van het onteigende gedeelte van 15.424 m² bedraagt volgens de deskundigen aldus € 385.600,00.

De provincie:

2.15.

De provincie stelt zich op het standpunt dat de deskundigen de bovenverdieping van het horecapand ten onrechte hebben gekwalificeerd en gewaardeerd als ‘bovenwoning’. Het gebruik van de bovenverdieping als woning is planologisch niet toegestaan. Dat geldt zowel voor de situatie vóór als na de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Onder het oude bestemmingsplan was slechts één bedrijfswoning toegestaan. Dat was de woning aan de [adres01] . Door de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan is deze woning bestemd als burgerwoning. Het horecagebruik is wegbestemd en daarmee de mogelijkheid van een bedrijfswoning. De verdieping moet worden gewaardeerd als opslagruimte.

[gedaagde01] :2.16. [gedaagde01] betwist de door de deskundigen getaxeerde waarde van het onteigende van
€ 25,00 per m². Hij concludeert dat de waarde van het onteigende € 125,00 per m² bedraagt, in totaal voor 15.424 m² een bedrag van € 1.928.000,00.
[gedaagde01] betwist de juistheid van diverse door de deskundigen gehanteerde uitgangpunten bij de waardering. Met verwijzing naar de door hem overgelegde second opinion van de heer [naam01] van [bedrijf01] B.V. van 7 juli 2022 en verschillende notities van de heer [naam02] van [bedrijf02] van 20 maart 2023 voert hij - kort gezegd - het volgende aan:
- de deskundigen baseren hun waardering van het onteigende ten onrechte uitsluitend op de huurwaardekapitalisatiemethode. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat waardering op basis van de vergelijkingsmethode het uitgangspunt is (als er voldoende vergelijkingstransacties zijn). Een andere wijze van taxeren dient in beginsel alleen als controlemiddel om de verkregen waarde op grond van de vergelijkingsmethode te toetsen. In dit geval zijn er voldoende bruikbare vergelijkingstransacties om de vergelijkingsmethode als bruikbare waarderingsmethode toe te passen;
- de deskundigen kennen ten onrechte geen separate (huur)waarde toe aan het parkeerterrein. Zij gaan voorbij aan de (alternatieve) exploitatiemogelijkheden van het parkeerterrein en miskennen daarmee de waarde die aan dit terrein kan worden toegekend op basis van zelfstandige exploitatie. [gedaagde01] verwijst op dit punt tevens naar een door hem overgelegde nota van mr. W. Krijger van 3 maart 2023;
- de deskundigen kennen ten onrechte geen meerwaarde toe aan de aanwezigheid van een verkooppunt voor motorbrandstoffen op het onteigende c.q. de planologische mogelijkheid om het onteigende daarvoor te benutten;
- de door de deskundigen getaxeerde waarde van het gehele horeca-object wijkt significant (factor 2,44) af van de koopprijs van een soortgelijk object, te weten wegrestaurant [naam04] te Moerdijk;
- de door de deskundigen getaxeerde waarde van het onteigende ad € 25,00 per m² wijkt significant (factor 3,1) af van een in een vergelijkbare zaak (Wegrestaurant [naam03] BV te [plaats02] ) door andere deskundigen van deze rechtbank in het concept-rapport getaxeerde waarde van € 77,50 per m²;
- de deskundigen gaan er ten onrechte van uit dat het bedrijfsmatig gebruik, zoals dat in het voorgaande bestemmingsplan positief was bestemd, op grond van het overgangsrecht van het huidige bestemmingsplan mag worden voortgezet. Voortzetting van de huidige exploitatie van het café-restaurant is niet mogelijk. Vanwege het ontbreken van de benodigde parkeerplaatsen en vanwege strijdigheid met het overgangsrecht is voortzetting van de huidige horecafunctie respectievelijk een andere horecafunctie in het café-restaurant niet toegestaan. [gedaagde01] verwijst naar de notitie van mr. Krijger en het herstelbesluit van de raad van de gemeente [plaats01] van 11 november 2019;
- de toegepaste grondquote (50-50%) is onjuist. Deze grondquote is nergens op gebaseerd en moet hoger zijn.

De rechtbank:

2.17.

De rechtbank volgt [gedaagde01] niet in zijn standpunt dat de deskundigen voorbij zijn gegaan aan het algemeen geldende uitgangspunt dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Anders dan [gedaagde01] lijkt te betogen hebben de deskundigen eerst onderzoek gedaan naar vergelijkingstransacties. De gevonden referenties zijn naar hun oordeel echter qua grootte, ligging, gebruiksmogelijkheden en kwaliteit onvoldoende vergelijkbaar met onderhavig object. De rechtbank volgt hen hierin. Ook Van der Ven onderschrijft in zijn notitie van 20 maart 2023 inzake de waardering van het onteigende dat de door de deskundigen gevonden koopreferenties niet vergelijkbaar zijn met onderhavig object, omdat het uitsluitend om traditionele restaurants gaat en niet om een wegrestaurant met een parkeerterrein voor vrachtwagens. Hij verbindt daar vervolgens de conclusie aan dat de deskundigen ten onrechte geen waarde hebben toegekend aan het parkeerterrein. Dat betreft echter een ander punt dat hierna aan de orde komt.
[gedaagde01] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt vervolgens nog verwezen naar de transactie van wegrestaurant [naam04] te [plaats03] en de taxatie in het conceptrapport van rechtbankdeskundigen inzake de Staat/Wegrestaurant [naam03] te [plaats02] in het kader van het onteigeningsproject ‘reconstructie rijksweg A27’. Ter zitting hebben de deskundigen nader toegelicht dat en waarom deze objecten qua grootte, ligging (direct aan een rijksweg) en staat van onderhoud, zodanig afwijken van het object waarvan het onteigende deel uitmaakt, dat zij geen reëel vergelijkingsobject zijn voor onderhavige zaak. De rechtbank volgt hen in dit oordeel.
[gedaagde01] heeft overigens zijn stelling dat voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn onvoldoende onderbouwd. Met de deskundigen oordeelt de rechtbank dat het onteigende moet worden gewaardeerd aan de hand van de inkomstenbenadering.
2.18.De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde01] dat de deskundigen ten onrechte geen separate (huur)waarde hebben toegekend aan het parkeerterrein.
De deskundigen hebben in hun rapport toegelicht dat in het voorheen vigerende bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente [plaats01] aan het gehele object, dus inclusief parkeerterrein, de bestemming “horeca” is gegeven met de functieaanduiding “specifieke vorm van horeca-caférestaurant en verkoop van motorbrandstoffen” en de maatvoeringsaanduiding “maximum bebouwd oppervlak: 665 m²”. Ingevolge de bestemmingsomschrijving zijn aldus aangewezen gronden bestemd voor “horecabedrijven uit categorie 1 van de staat van horeca-activiteiten” en ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van horeca-crm”: café en restaurant uit categorie 2 van de staat van horeca-activiteiten met daaraan ondergeschikt de verkoop van motorbrandstoffen ten behoeve van vrachtverkeer en bij de bestemmingen behorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en (ontsluitings)wegen. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat hieruit kan worden afgeleid dat een zelfstandige exploitatie van het parkeerterrein, los van het binnen hetzelfde bestemmingsvlak gelegen café-restaurant niet was toegestaan.
De stukken waar [gedaagde01] naar verwijst ter onderbouwing van zijn stelling dat zelfstandige exploitatie van het parkeerterrein wel is toegestaan leiden niet tot een andere conclusie. Mr. Krijger concludeert in haar rapport dat exploitatie van het parkeerterrein alleen mogelijk is, als er ook invulling wordt gegeven aan de horecabestemming. Zij bevestigt dat horeca de hoofdbestemming is, dat parkeren alleen als bijbehorende voorziening is toegestaan en dat de verkoop van motorbrandstoffen ondergeschikt dient te zijn. De rechtbank overweegt dat dit ook overeenstemt met het feitelijk gebruik dat bij het nuttigen van consumpties van
€ 17,50 geen parkeerkosten zijn verschuldigd.
Het rapport van [bedrijf01] gaat nadrukkelijk uit van een zelfstandige exploitatie van het parkeerterrein zonder horeca. De bevindingen van [bedrijf01] zijn daarom niet relevant voor onderhavige zaak.
Uit het voorgaande volgt dat de stelling van [gedaagde01] dat ten onrechte geen meerwaarde is toegekend aan de aanwezigheid van een verkooppunt voor motorbrandstoffenop het onteigende c.q. de planologische mogelijkheid om het onteigende daarvoor te benutten evenmin slaagt.

2.19.

De stelling van [gedaagde01] dat voortzetting van de huidige exploitatie van het café-restaurant niet mogelijk is vanwege het ontbreken van de benodigde parkeerplaatsen en strijdigheid met het overgangsrecht is onvoldoende onderbouwd en wordt gepasseerd. Uit de notitie van mr. Krijger volgt juist dat voortzetting van de huidige exploitatie van het café-restaurant wel mogelijk is op grond van de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. De omstandigheid dat bij voortzetting van de huidige exploitatie niet langer kan worden voldaan aan de parkeernormen maakt niet dat gebruik niet is toegestaan. Dit argument ziet op de feitelijke (on)mogelijkheid om het horecagebruik voort te zetten.
De rechtbank gaat er met de deskundigen van uit dat voortzetting van het gebruik op basis van het overgangsrecht mogelijk is en dat dit gebruik niet dusdanig is beperkt dat de normomzet niet kan worden gehaald. De rechtbank verwijst op dit punt tevens naar hetgeen hierna onder het kopje waardevermindering van het overblijvende onder 2.24. en 2.30. wordt overwogen over voortzetting van het gebruik op grond van het overgangsrecht.

2.20.

De deskundigen hebben het gehele horeca-object gewaardeerd op € 885.000,00.
De berekening op zich is door partijen niet (langer) weersproken, met uitzondering van het bezwaar van de provincie tegen de waardering van de bovenverdieping van het horeca-object. De deskundigen hebben op dat punt voldoende toegelicht dat het toekennen van een lagere huurwaarde aan de bovenverdieping in de afronding geen verschil maakt. De provincie heeft zich ter zitting hierbij neergelegd en haar verweer ten aanzien van de bovenwoning laten varen. Ook de rechtbank sluit zich bij dit oordeel van de deskundigen aan.

2.21.

Ten aanzien van de door deskundigen gehanteerde grondquote van 50-50% is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de hoeveelheid grond afgezet tegen de beperkte opstalmogelijkheden voor het bedrijf, een enigszins andere verdeling is gerechtvaardigd, te weten 60-40%. Dat betekent dat de grondwaarde (0,6 x € 885.000,00 =) € 531.000,00 bedraagt. Voor een oppervlakte van 17.945 m² leidt dit tot een gemiddelde grondwaarde van (afgerond) € 30,00 per m². De waarde van het onteigende van 15.424 m² bedraagt dan
€ 462.720,00 en wordt vastgesteld op dat bedrag.

Waardevermindering van het overblijvende

2.22.

Na onteigening resteert [perceel01] [nummer05] ter grootte van 1.488 m² en een gedeelte van het [perceel01] [nummer04] van 1.933 m². Op deze percelen bevinden zich het wegrestaurant, de woning met tuin aan de [adres01] en enkele parkeerplaatsen.
Als gevolg van het verlies van het vrachtwagenparkeerterrein zal het huidige op truckers gerichte gebruik van het wegrestaurant feitelijk niet meer mogelijk zijn vanwege het ontbreken van een parkeermogelijkheid voor vrachtwagens. Daarover bestaat tussen partijen geen discussie.

2.23.

Zoals hiervoor is overwogen geldt voor het overblijvende het bestemmingsplan “N282”, zoals gewijzigd vastgesteld op 11 november 2019. Hierbij zijn aan het overblijvende ten opzichte van de aanvankelijke vaststelling van het bestemmingsplan in 2017 afwijkende bestemmingen toegekend namelijk de bestemming “groen” (ter plaatse van het wegrestaurant) en “wonen-1” (ter plaatse van de bedrijfswoning). Het wegrestaurant c.a. is daarmee niet langer positief bestemd.

2.24.

In de regels van het overgangsrecht behorend bij het bestemmingsplan N282 is onder meer het volgende bepaald:
“20.2. Overgangsrecht gebruik
20.2.1. Gebruik
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
20.2.2 Strijdig gebruik
a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 20.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
b. Indien het gebruik, bedoeld in 20.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.”
De deskundigen:

2.25.

De deskundigen gaan er in hun advies van uit dat op grond van het overgangsrecht het gebruik als restaurant kan worden voortgezet. Zij overwegen met betrekking tot de aanwendingsmogelijkheden van het overblijvende dat voortgezette exploitatie van het overblijvende voor horecadoeleinden tegen een huurprijs die is afgestemd op de beperkingen aan het gebruik de hoogste waarde geeft. De deskundigen schatten deze huurprijs op een bandbreedte tussen € 1.000,00 en € 1.500,00 per maand. Zij houden daarbij rekening met beperkingen vanwege het ontbreken van voldoende eigen parkeermogelijkheid, de beperkte openbare parkeermogelijkheden in de omgeving en de ligging in een relatief klein buurtschap. Hierdoor is volgens hen de potentiële klantenkring beperkt.
De deskundigen houden het midden van voornoemde bandbreedte aan als markthuur. Op basis daarvan kan volgens hen de bruto jaarhuur worden bepaald op (12 x € 1.250,00 =)
€ 15.000,00. Uitgaande van een geschat bedrag aan exploitatiekosten van € 5.000,00 per jaar bepalen de deskundigen de netto huurwaarde op € 10.000,00 per jaar. Vanwege de geschetste beperkingen rekenen de deskundigen met een netto aanvangsrendement van 7,5%. Op basis daarvan kan de gekapitaliseerde huurwaarde volgens hen worden bepaald op (€ 10.000,00 / 7,5% =) € 133.333,33 vrij op naam en (€ 133.333,33 / 1,0825 =) afgerond
€ 120.000,00 kosten koper. Zij waarderen de waarde van het overblijvende horecacomplex op dit bedrag.
2.26. Ten aanzien van de waarde van de woning overwegen de deskundigen dat in de situatie vóór onteigening sprake is van een woning direct gelegen aan een truckparking. De hieraan verbonden overlast doet zich vooral voelen in de vroege ochtenduren en de avond, aldus de deskundigen. In de situatie na onteigening komt deze overlast te vervallen, maar is sprake van een relatief drukke openbare weg, deels van het overblijvende gescheiden door een geluidswal, waarbij ook het wegverkeer over de [adres01] zal toenemen als gevolg van de omlegging van de N282 naar het nieuwe tracé. Dit is volgens de deskundigen aan te merken als een gevolg van de onteigening. Daardoor zal de woning volgens de deskundigen waardevermindering ondergaan.

2.27.

De deskundigen begroten de waardevermindering van het overblijvende als volgt.

De waarde van het gehele object, bestaande uit de percelen
[sectie01] nummers [nummer05] , [nummer04] en [nummer02] ter grootte van 18.845 m²
met het zich daarop bevindende wegrestaurant, parkeerplaats
en woning wordt in de situatie voor onteigening getaxeerd op € 1.745.000,00
in de situatie na onteigening wordt de woning getaxeerd op
(265 m² à € 3.150,00 =) € 834.750,00
het horecacomplex wordt gewaardeerd op € 120.000,00
samen
€ 954.750,00verschil € 790.250,00
af: waarde onteigende
€ 385.600,00te vergoeden waardevermindering € 404.650,00
De provincie:

2.28.

De provincie maakt geen bezwaar tegen de door de deskundigen begrote waardevermindering van het overblijvende.
Zij heeft meegedeeld zich ermee te kunnen verenigen indien zij middels het (tussen)vonnis waarbij de schadeloosstelling voor het onteigende wordt bepaald, wordt verplicht om het bijkomend aanbod tot aankoop van het resterende bedrijfsperceel gestand te doen tot vier weken nadat de schadeloosstelling voor het onteigende onherroepelijk is vastgesteld, voor een bedrag van € 120.000,00.
Zij kan zich er voorts mee verenigen indien zij wordt verplicht om het bijkomend aanbod tot aankoop van het resterende bedrijfsperceel en de woning [adres01] gestand te doen tot vier weken nadat de schadeloosstelling voor het onteigende onherroepelijk is vastgesteld, voor een bedrag van (€ 120.000,00 + € 834.750,00 =)
€ 954.750,00.

[gedaagde01] :2.29. [gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat de waardevermindering van het overblijvende door de deskundigen te laag is vastgesteld. Hij voert daartoe het volgende aan.
De deskundigen hebben de gekapitaliseerde huurwaarde van het overblijvend horecacomplex ten onrechte gewaardeerd op € 120.000,00. Voortgezette exploitatie van het overblijvende voor horecadoeleinden is in het geheel niet meer mogelijk. [gedaagde01] verwijst naar de notitie van mr. Krijger en de inhoud van het herstelbesluit van 11 november 2019.
[gedaagde01] stelt voorts dat de deskundigen de waardevermindering van de woning aan de [adres01] als gevolg van de onteigening te laag hebben getaxeerd, te weten op slechts een bedrag van € 25.250,00 (- 2,9%).
Volgens [gedaagde01] hebben de deskundigen onvoldoende in hun overwegingen betrokken dat de overlast van de truckparking zich alleen doet voelen van maandagmiddag tot vrijdagochtend, en dan ook nog binnen een kort tijdbestek van ’s ochtends ca. 6.00 uur tot ca. 8.00 uur en van ’s middags ca. 17.00 uur tot ’s avonds ca. 23.00 uur. Dit in tegenstelling tot de geluidsoverlast van de N282, die zich volgens [gedaagde01] van maandag tot en met zondag 24/7 voordoet.
Daarnaast hebben de deskundigen zich volgens [gedaagde01] onvoldoende rekenschap gegeven van het feit dat de overlast van de truckparking zich beperkt tot maximaal 120 vrachtwagens in de ochtend en avond, die ook nog eens stapvoets over het parkeerterrein rijden. Dit in tegenstelling tot het verkeer over de N282, waarbij het gaat om duizenden vervoersbewegingen per etmaal over 2 x 2 rijbanen bij een snelheid van 80 km/uur. Bovendien komt er voor de woning van [gedaagde01] een t-splitsing met stoplichten, waardoor als gevolg van afremmend en optrekkend verkeer nog meer geluidsoverlast zal ontstaan.

De rechtbank:

2.30.

De rechtbank onderschrijft het oordeel van de deskundigen dat op grond van het overgangsrecht het gebruik als restaurant kan worden voortgezet, gelet op de hiervoor onder 2.24. geciteerde bepaling van het overgangsrecht. Naar het oordeel van de rechtbank behoeft dit gebruik zich niet slechts te beperken tot de openingstijden zoals deze laatstelijk door [gedaagde01] werden gehanteerd. Vast staat dat [gedaagde01] op grond van het eerdere bestemmingsplan in het verleden ruime openingstijden hanteerde en dat hij deze de afgelopen jaren op eigen initiatief heeft teruggebracht.
Ten aanzien van de stelling van [gedaagde01] dat voortgezette exploitatie in het heel niet meer mogelijk is, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij daaromtrent hiervoor in 2.19. heeft overwogen.
De deskundigen hebben zowel in hun rapport als ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat de berekening van de waardevermindering van het overblijvende een inschatting betreft.
De rechtbank is, anders dan de deskundigen, van oordeel dat ten aanzien van de getaxeerde gekapitaliseerde huurwaarde van het overblijvende horecacomplex moet worden uitgegaan van de ondergrens van de door de deskundigen geschatte bandbreedte, gelet op de door de deskundigen vastgestelde beperkingen van het object (zie hiervoor in 2.25.). De rechtbank gaat uit van een huurwaarde van € 1.000,00 per maand. Rekening houdend met de door de deskundigen begrote en door partijen niet weersproken exploitatiekosten van € 5.000,00 per jaar, bedraagt de netto huurwaarde € 7.000,00 per jaar. Uitgaande van een netto aanvangsrendement van 7,5% kan de gekapitaliseerde huurwaarde worden bepaald op
(€ 7.000,00 / 7,5% =) € 93.333,33 vrij op naam en (€ 93.333,33 / 1,0825 =) afgerond
€ 85.000,00 kosten koper. De rechtbank bepaalt de waarde van het overblijvende horecacomplex op dit bedrag.

2.31.

De deskundigen hebben naar aanleiding van de opmerkingen van [gedaagde01] op dit punt de door hen getaxeerde waarde van de woning na onteigening voldoende toegelicht, gemiddeld € 3.150,00 per m². De deskundigen zien geen aanleiding om voor de woning uit te gaan van een lagere waarde dan € 834.750,00. De rechtbank gaat uit van deze door de deskundigen op basis van hun onderzoek, en voorts op basis van hun marktkennis, ervaring en intuïtie getaxeerde waarde.

2.32.

De rechtbank komt dan tot de volgende berekening van de waardevermindering van het overblijvende.

De waarde van het gehele object, bestaande uit de percelen
[sectie01] nummers [nummer05] , [nummer04] en [nummer02] ter grootte van 18.845 m²
met het zich daarop bevindende wegrestaurant, parkeerplaats
en woning wordt in de situatie voor onteigening getaxeerd op € 1.745.000,00
in de situatie na onteigening wordt de woning getaxeerd op
(265 m² à € 3.150,00 =) € 834.750,00
het horecacomplex wordt gewaardeerd op € 85.000,00
samen
€ 919.750,00verschil € 825.250,00
af: waarde onteigende
€ 462.720,00te vergoeden waardevermindering € 362.530,00

De waardevermindering van het overblijvende wordt vastgesteld op € 362.530,00.

Overige schade van [gedaagde01]

2.33.

De deskundigen overwegen dat [gedaagde01] als gevolg van de onteigening het vrachtwagenparkeerterrein verliest, alsmede als gevolg daarvan, de mogelijkheid tot voortzetting op het overblijvende van de huidige exploitatie als wegrestaurant gericht op vrachtwagenchauffeurs. Zij gaan ervan uit dat [gedaagde01] zijn onderneming als gevolg van de onteigening niet meer ter plaatse kan voortzetten, ook niet in gewijzigde vorm. Partijen gaan hier eveneens van uit. De rechtbank neemt deze conclusie over en maakt deze tot de hare.

2.34.

Vervolgens moet worden beoordeeld of de aan [gedaagde01] toekomende schadeloosstelling dient te worden begroot op basis van liquidatie of verplaatsing van de onderneming naar elders.
In het kader van deze beoordeling geldt dat die oplossing dient te worden gekozen die in de gegeven omstandigheden het meest in de rede ligt. Maatstaf hierbij vormt of een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde01] , gelet op alle relevante omstandigheden, zou kiezen voor liquidatie of voortzetting van de onderneming. In dit verband komt het aan op de feiten en omstandigheden ten tijde van de peildatum en de daaraan te ontlenen verwachtingen.

2.35.

De deskundigen hebben overwogen dat de begroting van de schadeloosstelling op basis van verplaatsing het meest in de rede ligt. Zij hebben in dat verband overwogen dat het in dit geval gaat om een ondernemer van 58 jaar oud, die met weliswaar een bescheiden resultaat een levensvatbare onderneming drijft. Zijn kinderen van 19 en 21 jaar oud hebben een horecagerichte opleiding gevolgd met het oogmerk van opvolging in het bedrijf.
De deskundigen overwegen daarbij dat de door [gedaagde01] voorgestane wijze van reconstrueren, die uitgaat van verwerving van bedrijfsterrein en de realisatie van een wegrestaurant met parkeervoorzieningen afvalt als niet haalbaar.
Dat betekent volgens de deskundigen dat [gedaagde01] voor de verwerving van een vervangende onderneming is aangewezen op de aankoop van een bestaand horeca-object. Daarbij zijn de deskundigen van oordeel dat die zoektocht naar een geschikte vervanging zich niet behoeft te beperken tot een restaurant gericht op vrachtwagenchauffeurs. Ook de aankoop van een ander café-restaurant kan naar het oordeel van deskundigen, mede gelet op de beoogde opvolging door zoon en/of dochter, een adequate vervanging zijn. De deskundigen gaan er, gelet hierop, van uit dat [gedaagde01] erin zal slagen om binnen een termijn van één tot twee jaar na de inschrijving van het vervroegd onteigeningsvonnis een ander horeca-object te verwerven waarmee een gelijkwaardig inkomen kan worden gerealiseerd.

2.36.

[gedaagde01] onderschrijft in beginsel het oordeel van de deskundigen dat verplaatsing meer in de rede ligt dan liquidatie. [gedaagde01] stelt zich daarbij op het standpunt dat het mogelijk is om een truckparking rendabel te exploiteren zonder investerings- of exploitatiebijdragen.
Hij maakt bezwaar tegen de aanname van de deskundigen dat hij voor de verwerving van een vervangende onderneming is aangewezen op de aankoop van een bestaand horeca-object in de vorm van een café-restaurant. Dit kan ook niet als passende vervangende onderneming worden gezien. Volgens [gedaagde01] is een café-restaurant volstrekt niet vergelijkbaar met een truckparking annex wegrestaurant. Een café-restaurant vergt een heel andere bedrijfsvoering, aldus [gedaagde01] .
Subsidiair, voor het geval wordt geoordeeld dat de aankoop van een bestaand café-restaurant als passende vervangende onderneming moet worden gezien, betwist [gedaagde01] een aantal posten uit het deskundigenadvies.

2.37.

De provincie stelt zich op het standpunt dat de schadeloosstelling moet worden bepaald op basis van het uitgangspunt van liquidatie.
De provincie voert aan dat, gelet op alle omstandigheden, niet kan worden uitgegaan van de reconstructie van een geheel andersoortig horecabedrijf, zoals de deskundigen doen. Dat geldt te meer nu [gedaagde01] zelf heeft aangegeven daartoe niet bereid en in staat te zijn.

2.38.

De rechtbank overweegt als volgt. De deskundigen baseren hun berekening van de schadeloosstelling op reconstructie. Zij gaan er daarbij van uit dat reconstructie van een gelijksoortig horeca-object niet mogelijk is en nemen reconstructie van een andersoortig horeca-object tot uitgangspunt. De provincie heeft weersproken dat in dat geval nog sprake is van reconstructie. [gedaagde01] heeft zich op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van reconstructie, maar dat reconstructie van een andersoortig horeca-object niet van hem kan worden verlangd. Mede gelet op deze, niet met elkaar strokende, inzichten kan de
rechtbank zich vooralsnog op basis van het thans beschikbare deskundigenrapport onvoldoende een oordeel vormen over de vraag of de schadeloosstelling voor [gedaagde01] moet worden berekend op basis van reconstructie of liquidatie. Zij verzoekt de deskundigen een nadere toelichting te geven op hun conclusie dat reconstructie in de omstandigheden van dit geval het meest voor de hand ligt, gelet op het standpunt van [gedaagde01] dat de exploitatie van een andersoortig horeca-object niet van hem kan worden verlangd. Kennelijk meent [gedaagde01] dat de bedrijfsvoering van een andersoortig horeca-object onvergelijkbaar is met het wegrestaurant voor vrachtwagenchauffeurs, zoals door hem op de peildatum uitgeoefend. Daarbij speelt een rol dat hij op grond van privéomstandigheden bewust heeft gekozen voor beperkte openingstijden en een op de voorspelbare klantenkring afgestemd aanbod van spijzen en dranken. Aan de orde is de vraag of een andersoortig horeca-object met deze zelfde beperkingen levensvatbaar is/rendabel kan worden geëxploiteerd. Als dat niet het geval is en [gedaagde01] voor een rendabele bedrijfsvoering zijn werkzaamheden substantieel moet uitbreiden en qua aard moet aanpassen, moet de rechtbank beoordelen of voor de bepaling van de schadeloosstelling reconstructie wel het juiste uitgangspunt is. Mogelijk moet worden geoordeeld dat het uitgangspunt liquidatie moet zijn, zoals de provincie betoogt.
De rechtbank verzoekt de deskundigen daarom eveneens aanvullend te rapporteren over de berekening van de schadeloosstelling op basis van liquidatie.
De rechtbank verzoekt de deskundigen uiterlijk 5 juli 2023 een conceptrapport aan partijen te doen toekomen. Partijen kunnen daarop binnen vier weken reageren. De datum van nederlegging van het definitieve rapport zal worden bepaald op 30 augustus 2023.
2.39. [gedaagde01] heeft gevorderd de provincie te veroordelen een voorschot te voldoen op alle door [gedaagde01] gemaakte kosten voor juridische en deskundige bijstand ter hoogte van 75% van de door hem in het geding gebrachte declaraties, facturen en kostenopgaven.
De provincie heeft deze vordering betwist.
De rechtbank zal deze vordering afwijzen nu hiervoor een wettelijke basis ontbreekt.
3.
De beslissing

De rechtbank

3.1.

draagt de deskundigen onder verwijzing naar r.o. 2.38. op nader te rapporteren omtrent:
- hun keuze de schadeloosstelling vast te stellen op basis van reconstructie,
- de schadeloosstelling indien zou worden uitgegaan van liquidatie,

3.2.

verwijst de zaak naar de rol van 30 augustus 2023 voor nederlegging van het aanvullend deskundigenrapport,

3.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2023.