Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 9649030 / 22-237
vonnis van de pachtkamer d.d. 26 mei 2023
in de zaak van
[eiser in conventie01],
wonende te [woonplaats01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
gedaagde in (voorwaardelijke) reconventie, tevens in het (voorwaardelijke) incident,
gemachtigde: mr. M.J.G. Peters,
gedaagde in (voorwaardelijke) reconventie, tevens in het (voorwaardelijke) incident,
gemachtigde: mr. M.J.G. Peters,
tegen
de erven van mr. [erflater01] ,zijnde
:1.
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats02] ,
2.
[gedaagde02],
wonende te [woonplaats03] ,
3.
[gedaagde03],
wonende te [woonplaats04] ,
4.
[gedaagde04],
wonende te [woonplaats05] ,
5.
[gedaagde05],
wonende te [woonplaats05] ,
6.
[gedaagde06],
wonende te [woonplaats06] ,
7.
[gedaagde07],
wonende te [woonplaats07] ,
8.
[gedaagde08],
:1.
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats02] ,
2.
[gedaagde02],
wonende te [woonplaats03] ,
3.
[gedaagde03],
wonende te [woonplaats04] ,
4.
[gedaagde04],
wonende te [woonplaats05] ,
5.
[gedaagde05],
wonende te [woonplaats05] ,
6.
[gedaagde06],
wonende te [woonplaats06] ,
7.
[gedaagde07],
wonende te [woonplaats07] ,
8.
[gedaagde08],
wonende te [woonplaats08] ,
9.
[gedaagde09],
wonende te [woonplaats09] ,
gedaagden in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie, tevens in het (voorwaardelijke) incident,
gemachtigde: mr. ing. A. van Weverwijk.
9.
[gedaagde09],
wonende te [woonplaats09] ,
gedaagden in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie, tevens in het (voorwaardelijke) incident,
gemachtigde: mr. ing. A. van Weverwijk.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie01] en de erven [gedaagden in conventie01] worden genoemd.
1.1. Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 maart 2022
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging eis
- de brief van mr. Van Weverwijk van 18 augustus 2022 met producties 1 tot en met 5
- de brief van mr. Peters van 24 augustus 2022 met productie 28 en een productieoverzicht
- de brief van mr. Peters van 24 augustus 2022 met producties 29 en 30 en een productieoverzicht
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 augustus 2022 en de spreekaantekeningen van mr. Van Weverswijk
- de akte uitlaten spreekaantekeningen tevens overlegging nadere producties van de zijde van [eiser in conventie01] met producties 31 tot en met 34
- de antwoordakte van de zijde van de erven [gedaagden in conventie01] .
- het tussenvonnis van 25 maart 2022
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging eis
- de brief van mr. Van Weverwijk van 18 augustus 2022 met producties 1 tot en met 5
- de brief van mr. Peters van 24 augustus 2022 met productie 28 en een productieoverzicht
- de brief van mr. Peters van 24 augustus 2022 met producties 29 en 30 en een productieoverzicht
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 augustus 2022 en de spreekaantekeningen van mr. Van Weverswijk
- de akte uitlaten spreekaantekeningen tevens overlegging nadere producties van de zijde van [eiser in conventie01] met producties 31 tot en met 34
- de antwoordakte van de zijde van de erven [gedaagden in conventie01] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser in conventie01] als pachter en (de rechtsvoorgangers van) de erven [gedaagden in conventie01] als verpachter bestaat sinds januari 1981 een pachtovereenkomst met betrekking tot de hoeve met landerijen, (thans) kadastraal bekend [plaats01] , [sectie01] nummers [nummer01] en [nummer02] , en [plaats02] [nummer03] , totaal groot 28.47.60 ha (hierna: het gepachte).
Deze overeenkomst betreft een pachtwijzigingsovereenkomst waarbij [eiser in conventie01] als pachter in de plaats is gesteld van zijn vader, [naam01] .
De pachtovereenkomst tussen de rechtsvoorgangers van de erven [gedaagden in conventie01] en de vader van [eiser in conventie01] dateert van 5 oktober 1956, waarbij de landerijen zijn verpacht met ingang van 1 december 1957 en de gebouwen met ingang van 1 maart 1958, voor de duur van twaalf jaren.
Op 28 oktober 1998 hebben [eiser in conventie01] en de erven [gedaagden in conventie01] een pachtovereenkomst gesloten met betrekking tot het gepachte met ingang van 27 maart 1998. Deze overeenkomst is in de plaats getreden van de overeenkomst van 5 oktober 1956. Zij eindigde wat betreft de gebouwen met ingang van 1 december 1999 en wat betreft de landerijen met ingang van 1 maart 2000 met de mogelijkheid tot verlenging.
Deze overeenkomst betreft een pachtwijzigingsovereenkomst waarbij [eiser in conventie01] als pachter in de plaats is gesteld van zijn vader, [naam01] .
De pachtovereenkomst tussen de rechtsvoorgangers van de erven [gedaagden in conventie01] en de vader van [eiser in conventie01] dateert van 5 oktober 1956, waarbij de landerijen zijn verpacht met ingang van 1 december 1957 en de gebouwen met ingang van 1 maart 1958, voor de duur van twaalf jaren.
Op 28 oktober 1998 hebben [eiser in conventie01] en de erven [gedaagden in conventie01] een pachtovereenkomst gesloten met betrekking tot het gepachte met ingang van 27 maart 1998. Deze overeenkomst is in de plaats getreden van de overeenkomst van 5 oktober 1956. Zij eindigde wat betreft de gebouwen met ingang van 1 december 1999 en wat betreft de landerijen met ingang van 1 maart 2000 met de mogelijkheid tot verlenging.
2.2.
De pachtprijs bedraagt thans € 26.594,86 per jaar voor de gehele hoeve, inclusief waterschapslasten. De pachtprijs voor de woning is € 6.781,70, voor de bedrijfsgebouwen
€ 6.990,62 en voor de grond € 9.689,24.
2.3. De contacten tussen [eiser in conventie01] en de erven [gedaagden in conventie01] verlopen via de heer [naam02] van Rentmeesterskantoor [naam02] en [naam03] .
€ 6.990,62 en voor de grond € 9.689,24.
2.3. De contacten tussen [eiser in conventie01] en de erven [gedaagden in conventie01] verlopen via de heer [naam02] van Rentmeesterskantoor [naam02] en [naam03] .
2.4.
Bij e-mailbericht van 26 februari 2008 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven:
“
Hiermee willen wij u op de hoogte brengen van de werkzaamheden welke verricht zijn en de kwaliteit hiervan, door het [aannemersbedrijf] , die hier het een en ander heeft uitgevoerd.(…)
“
Hiermee willen wij u op de hoogte brengen van de werkzaamheden welke verricht zijn en de kwaliteit hiervan, door het [aannemersbedrijf] , die hier het een en ander heeft uitgevoerd.(…)
Verder willen we aangeven dat wij van mening zijn dat er momenteel veel en ernstig onderhoud gepleegd dient te worden aan het houtwerk van het huis en de schuurdeuren aan de achterzijde.
Er zijn ondertussen zichtbaar verrotting in houten stukken van de kozijnen, boegboorden en de schuurdeuren.Verder is er op een aantal plaatsen het blanke hout zo zichtbaar, de verf afgebladderd.Volgens de timmerlui is er een scheur in de goot aan de achterzijde van het huis welke ze nu provisorisch hebben gerepareerd.
In de schuur hebben we aangegeven dat er problemen zijn met de verlichting.
Van deze problemen hebben wij u al een hele poos geleden op de hoogte gebracht.De eerste melding in 2005, daarna 2006 en pas in 2007 een reactie met betrekking tot dit onderwerp van u.”
2.5.
Bij brief van 23 oktober 2009 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven:
“
(…)Ik heb u de laatste jaren al regelmatig geïnformeerd over de achteruitgang van het schilderwerk en daardoor ook meer verrotting van het hout aan de woning en schuur.Verder is naar u gecommuniceerd dat het dak in de schuur op verschillende locaties lekt.De dakbedekking met platen steeds losser liggen.Hierbij een opsomming van een aantal problemen:
“
(…)Ik heb u de laatste jaren al regelmatig geïnformeerd over de achteruitgang van het schilderwerk en daardoor ook meer verrotting van het hout aan de woning en schuur.Verder is naar u gecommuniceerd dat het dak in de schuur op verschillende locaties lekt.De dakbedekking met platen steeds losser liggen.Hierbij een opsomming van een aantal problemen:
- Huis: Schilderwerk: ernstige achterstand. Kaal hout, verrotting. Vorig jaar is er wat lapwerk gedaan. Op de boegboorden wat planken boven de rotte boegboorden vastgemaakt. Gevolg ontstaan van gevaarlijke situaties bij wind. Verder is er wat geverfd aan wat planken bovenin, zonder af te branden of te schrapen. Dit is nu al ernstig verslechterd.
- Bij flinke buien lekkage aanhechting huis/portaal toilet, gevolg schroten binnen zijn verrot.
- Dak zolder, grote spleten en lokaal kan je naar buiten kijken, gevolg in achterkamer vochtplekken, vochtige kasten, schimmelgeur.
- 1 Draagbalk op zolder aan de voorzijde vertoont ernstige verrottingsverschijnselen.
- Lood rondom de schoorsteen (aan erfkant) gedeeltelijk eraf en los.
- In huis hebben we het laatste paar jaar toename van kortsluiting in het elektriciteitsnet. Dit geeft niet alleen een onveilig gevoel maar is ook een ongewenste situatie. Dit gebeurt ook zonder extra belasting van het net. Brandgevaarlijk
- Opsomming van een aantal slechte punten van de schuur: kozijnen werkplaats rot, kraaien/kauwen lukt het om tussen de dakplaten en de isolatie platen te komen gevolg, lekkage, geen isolatie, rommel in de schuur
- Schuifdeuren van de schuur zijn kaal, verrotting
- Boegboorden schuur verrotten.
U heeft toegezegd dat de aannemer zou komen kijken. Deze is nog niet komen kijken, en bovendien hebben we er niet veel aan als deze alleen komt kijken.Ik dring er op aan dat de onderhoudsachterstanden worden weggewerkt.
De afgelopen jaren loopt de communicatie tussen u en mij via een enkele brief, een enkele mail.Ik betreur dat dit summiere contact uitmondt in bovenstaande klachtenbrief. (…)”
2.6.
Op 23 oktober 2010 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] een brief gestuurd met (nagenoeg) dezelfde inhoud als hiervoor onder 2.5. geciteerd.
2.7.
Bij brief van 12 november 2011 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven:
“Momenteel zijn we blij dat er het e.e.a. gebeurt aan ons woonhuis.(…)We zien momenteel veel diverse werkzaamheden waarvan er door de een wordt gezegd dat het goed is en de ander dat het niet juist is.Volgens signalen wordt het al met al een uitgebreid project en we hebben hierbij geen idee wat de bedoeling is en wat het uiteindelijke doel is.(…)al met al lijkt het ons handig om met de diverse partijen: schilder, aannemer, u en wij rondom tafel te zitten om het vervolg te bespreken.(…)Wij hopen dat voor de regen en sneeuw begint in een veilig, gezond en heel huis te wonen.”
“Momenteel zijn we blij dat er het e.e.a. gebeurt aan ons woonhuis.(…)We zien momenteel veel diverse werkzaamheden waarvan er door de een wordt gezegd dat het goed is en de ander dat het niet juist is.Volgens signalen wordt het al met al een uitgebreid project en we hebben hierbij geen idee wat de bedoeling is en wat het uiteindelijke doel is.(…)al met al lijkt het ons handig om met de diverse partijen: schilder, aannemer, u en wij rondom tafel te zitten om het vervolg te bespreken.(…)Wij hopen dat voor de regen en sneeuw begint in een veilig, gezond en heel huis te wonen.”
2.8.
Bij brief van 3 november 2012 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven:
“(…)Hierbij de jaarlijkse brief,
“(…)Hierbij de jaarlijkse brief,
Wij zijn blij dat met het onderhoud wat gepleegd is aan het huis. Helaas zijn enkele puntjes niet, minder goed afgewerkt.(…)Ik heb u de laatste jaren al regelmatig geïnformeerd over de kwaliteit van de schuur.
- Opsomming van een aantal slechte punten van de schuur: kozijnen werkplaats rot, kraaien/kauwen lukt het om tussen de dakplaten en de isolatie platen te komen gevolg, lekkage, geen isolatie, rommel in de schuur
- Schuifdeuren van de schuur zijn kaal, verrotting
- Platen onder de boegboorden zijn helemaal weg
- Platen van het dak liggen los
- Lekkage van het dak van de schuur”
2.9.
Bij e-mailbericht van 7 maart 2019 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven:
(…)Ondertussen is het een hele poos geleden dat er onderhoud is gepleegd aan huis en schuur. Wij willen aangeven dat er behoorlijk wat gebreken naar boven komen.Deze variëren van verrotte kozijnen, gat in de zolder van het huis, loslaten pleisterwerk zowel in als buiten het huis, afvallen van tegels in huis, scheuren in muren en marmer schouw,dak en plafond schuur met diverse gebreken.Verder is het meeste verfwerk erg versleten.
(…)Ondertussen is het een hele poos geleden dat er onderhoud is gepleegd aan huis en schuur. Wij willen aangeven dat er behoorlijk wat gebreken naar boven komen.Deze variëren van verrotte kozijnen, gat in de zolder van het huis, loslaten pleisterwerk zowel in als buiten het huis, afvallen van tegels in huis, scheuren in muren en marmer schouw,dak en plafond schuur met diverse gebreken.Verder is het meeste verfwerk erg versleten.
Als u het wil kunnen wij u een gedetailleerde lijst toesturen.
Mogelijk wil u en/of de aannemer een afspraak maken om deze gebreken te zien en hier een vervolg aan te geven in de vorm van de benodigde reparaties en onderhoud.”
2.10.
Bij e-mailbericht van 2 maart 2020 heeft [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven:
“
(…)Zaterdag hebben we hier een half uur storm gehad. Hierdoor zijn er dakpannen los geraakt, liggen niet meer op hun plaats,
“
(…)Zaterdag hebben we hier een half uur storm gehad. Hierdoor zijn er dakpannen los geraakt, liggen niet meer op hun plaats,
en enkele zijn stuk gevallen.
Tijdens het bezoek van de schoorsteenveger heeft hij ons gemeld dat we niet kunnen stoken aan 1 kant van het huis vanwege de slechte staat van de schoorsteen.”
2.11.
Bij e-mailbericht van 4 september 2020 heeft mr. Van Bavel namens [eiser in conventie01] aan [naam02] geschreven - kort gezegd - dat [eiser in conventie01] eventueel bereid is medewerking te verlenen aan beëindiging van de bestaande pachtverhouding in ruil voor het verkrijgen van passende woonruimte.
3.Het geschil
In het (voorwaardelijke) incident ex artikel 843a Rv
3.1.
De erven [eisers in het incident] vorderen voorwaardelijk, voor zover [gedaagden in het incident] hieraan niet vrijwillig voldoet, veroordeling van [gedaagden in het incident] ex artikel 843a Rv tot afgifte van een afschrift van de navolgende bescheiden aan de erven [eisers in het incident] :
- jaarstukken 2019, 2020, en 2021 (inclusief inventarislijst waarop de machines staan vermeld),
- gecombineerde opgaven (inclusief opgave gewaspercelen) 2019, 2020, 2021 en 2022.
- gecombineerde opgaven (inclusief opgave gewaspercelen) 2019, 2020, 2021 en 2022.
3.2.
[gedaagden in het incident] voert aan dat deze vordering onnodig is ingesteld, omdat hij bereid is de verzochte stukken in het geding te brengen. Hij heeft de jaarstukken van 2019 en 2020, en de gecombineerde opgaven van 2019 tot en met 2022 overgelegd, alsmede een inventarislijst uit 2022. Hij biedt voorts aan de jaarstukken van 2021 en de onderliggende gegevens in het geding te brengen.
In de hoofdzaak
in conventie
3.3.
[eiser in conventie01] vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I.
(i) de erven [gedaagden in conventie01] hoofdelijk veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot het herstel van alle in randnummer 6 van de dagvaarding genoemde gebreken, althans de gebreken die de pachtkamer vaststelt, met dien verstande dat het herstel binnen drie maanden na betekening van dit vonnis moet zijn afgerond, althans binnen een door de pachtkamer te bepalen periode, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag,
(i) de erven [gedaagden in conventie01] hoofdelijk veroordeelt om binnen twee weken na betekening van dit vonnis over te gaan tot het herstel van alle in randnummer 6 van de dagvaarding genoemde gebreken, althans de gebreken die de pachtkamer vaststelt, met dien verstande dat het herstel binnen drie maanden na betekening van dit vonnis moet zijn afgerond, althans binnen een door de pachtkamer te bepalen periode, op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag,
(ii) subsidiair voor recht verklaart dat [eiser in conventie01] jegens de erven [gedaagden in conventie01] het recht heeft om de in randnummer 6 van de dagvaarding genoemde breken te (laten) verhelpen, met machtiging van [eiser in conventie01] op de voet van artikel 3:299 BW om de kosten voor het herstel van deze gebreken tegen overlegging van behoorlijke facturen ten laste van de erven [gedaagden in conventie01] te brengen, desgewenst door de kosten in mindering te brengen op de pachtprijs,
II.
II.
de pachtprijs van het gepachte vermindert met een door de pachtkamer te bepalen bedrag, ingaande op 7 maart 2019, althans op een andere door de pachtkamer te bepalen dag, tot het moment dat alle gebreken aan het gepachte volledig zijn verholpen,
III.
III.
de erven [gedaagden in conventie01] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald.
3.4. [eiser in conventie01] stelt dat de gebouwen van het gepachte in zeer slechte staat van onderhoud verkeren. Er zijn ernstige gebreken aan het woonhuis en de schuur, zoals door hem genoemd in de brief van 7 maart 2019 en in de dagvaarding nader gespecificeerd.
Ingevolge artikel 7:339 lid 1 BW is de verpachter verplicht gebreken te verhelpen op verlangen van de pachter, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verpachter zijn te vergen. [eiser in conventie01] heeft de erven [gedaagden in conventie01] meermaals aangemaand tot herstel, maar zij blijven daarmee in gebreke. De erven [gedaagden in conventie01] zijn in verzuim. [eiser in conventie01] vordert daarom primair veroordeling van de erven [gedaagden in conventie01] tot herstel van de gebreken.
[eiser in conventie01] beroept zich verder op artikel 7:339 lid 3 BW, op grond waarvan de pachter de gebreken zelf kan verhelpen op kosten van de verpachter, welke kosten dan, mits redelijk, op de verpachter kunnen worden verhaald, desgewenst door deze in mindering te brengen op de pachtprijs.
stelt dat de gebreken hem belemmeren in het genot van het gepachte. Een deel van het woonhuis kan in de winter niet worden gebruikt vanwege de kou. [eiser in conventie01] vordert daarom op de voet van artikel 7:340 lid 1 BW vermindering van de pachtprijs vanaf 7 maart 2019.
3.4. [eiser in conventie01] stelt dat de gebouwen van het gepachte in zeer slechte staat van onderhoud verkeren. Er zijn ernstige gebreken aan het woonhuis en de schuur, zoals door hem genoemd in de brief van 7 maart 2019 en in de dagvaarding nader gespecificeerd.
Ingevolge artikel 7:339 lid 1 BW is de verpachter verplicht gebreken te verhelpen op verlangen van de pachter, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verpachter zijn te vergen. [eiser in conventie01] heeft de erven [gedaagden in conventie01] meermaals aangemaand tot herstel, maar zij blijven daarmee in gebreke. De erven [gedaagden in conventie01] zijn in verzuim. [eiser in conventie01] vordert daarom primair veroordeling van de erven [gedaagden in conventie01] tot herstel van de gebreken.
[eiser in conventie01] beroept zich verder op artikel 7:339 lid 3 BW, op grond waarvan de pachter de gebreken zelf kan verhelpen op kosten van de verpachter, welke kosten dan, mits redelijk, op de verpachter kunnen worden verhaald, desgewenst door deze in mindering te brengen op de pachtprijs.
stelt dat de gebreken hem belemmeren in het genot van het gepachte. Een deel van het woonhuis kan in de winter niet worden gebruikt vanwege de kou. [eiser in conventie01] vordert daarom op de voet van artikel 7:340 lid 1 BW vermindering van de pachtprijs vanaf 7 maart 2019.
3.5.
De erven [gedaagden in conventie01] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie01] , met veroordeling van [eiser in conventie01] in de proceskosten.
Volgens de erven [gedaagden in conventie01] zijn de thans verlangde reparaties onredelijk in het licht van alle feiten en omstandigheden en worden deze overigens niet onderbouwd. [eiser in conventie01] wenst zijn bedrijf op korte termijn te beëindigen en heeft geen opvolger, zodat per definitie sprake is van een eindige situatie ten aanzien van de pachtovereenkomst. Wanneer alle gewenste werkzaamheden worden uitgevoerd, brengt dit dusdanige kosten met zich dat dit niet van de erven [gedaagden in conventie01] kan worden verlangd.
Daarnaast is een deel van de gestelde gebreken waarschijnlijk veroorzaakt doordat [eiser in conventie01] zelf heeft verzuimd de woning te verwarmen en onderhoud van aanvankelijk kleine reparaties uit te voeren, waartoe hij op grond van artikel 7:351 BW en artikel 9 van de pachtovereenkomst is verplicht. Op dat punt treft de erven [gedaagden in conventie01] geen verwijt. De vordering tot herstel van de gebreken moet daarom worden afgewezen. De erven [gedaagden in conventie01] betwisten voorts - subsidiair - de gevorderde termijn voor het uitvoeren van de reparaties en (de omvang van) de dwangsom.
De onder I sub ii gevorderde machtiging moet eveneens worden afgewezen, aldus de erven [gedaagden in conventie01] . Indien de eigendom van de verpachter moet worden hersteld, moet de verpachter daartoe eerst in de gelegenheid worden gesteld. Verrekening van de herstelkosten is volgens hen in strijd met het bepaalde in de pachtovereenkomst.
De erven [gedaagden in conventie01] betwisten verder de gevorderde pachtprijsverlaging. Daarvan kan geen sprake zijn, nu [eiser in conventie01] zelf gelet op zijn voorgenomen bedrijfsbeëindiging heeft verzuimd onderhoud te verrichten. De vordering is daarnaast in strijd met het bepaalde in de pachtovereenkomst.
Voor zover de erven [gedaagden in conventie01] worden veroordeeld tot schadevergoeding c.q. betaling, beroepen zij zich op verrekening met door [eiser in conventie01] te weinig betaalde pacht over de afgelopen jaren.
Ten slotte betwisten zij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
Volgens de erven [gedaagden in conventie01] zijn de thans verlangde reparaties onredelijk in het licht van alle feiten en omstandigheden en worden deze overigens niet onderbouwd. [eiser in conventie01] wenst zijn bedrijf op korte termijn te beëindigen en heeft geen opvolger, zodat per definitie sprake is van een eindige situatie ten aanzien van de pachtovereenkomst. Wanneer alle gewenste werkzaamheden worden uitgevoerd, brengt dit dusdanige kosten met zich dat dit niet van de erven [gedaagden in conventie01] kan worden verlangd.
Daarnaast is een deel van de gestelde gebreken waarschijnlijk veroorzaakt doordat [eiser in conventie01] zelf heeft verzuimd de woning te verwarmen en onderhoud van aanvankelijk kleine reparaties uit te voeren, waartoe hij op grond van artikel 7:351 BW en artikel 9 van de pachtovereenkomst is verplicht. Op dat punt treft de erven [gedaagden in conventie01] geen verwijt. De vordering tot herstel van de gebreken moet daarom worden afgewezen. De erven [gedaagden in conventie01] betwisten voorts - subsidiair - de gevorderde termijn voor het uitvoeren van de reparaties en (de omvang van) de dwangsom.
De onder I sub ii gevorderde machtiging moet eveneens worden afgewezen, aldus de erven [gedaagden in conventie01] . Indien de eigendom van de verpachter moet worden hersteld, moet de verpachter daartoe eerst in de gelegenheid worden gesteld. Verrekening van de herstelkosten is volgens hen in strijd met het bepaalde in de pachtovereenkomst.
De erven [gedaagden in conventie01] betwisten verder de gevorderde pachtprijsverlaging. Daarvan kan geen sprake zijn, nu [eiser in conventie01] zelf gelet op zijn voorgenomen bedrijfsbeëindiging heeft verzuimd onderhoud te verrichten. De vordering is daarnaast in strijd met het bepaalde in de pachtovereenkomst.
Voor zover de erven [gedaagden in conventie01] worden veroordeeld tot schadevergoeding c.q. betaling, beroepen zij zich op verrekening met door [eiser in conventie01] te weinig betaalde pacht over de afgelopen jaren.
Ten slotte betwisten zij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
in (deels voorwaardelijke) reconventie
3.6.
De erven [eisers in reconventie] vorderen dat de pachtkamer bij vonnis:
1. de pachtovereenkomst tussen partijen ontbindt per 1 november 2022, althans per een door de pachtkamer te bepalen datum,
1. de pachtovereenkomst tussen partijen ontbindt per 1 november 2022, althans per een door de pachtkamer te bepalen datum,
(en voorwaardelijk):
2. voor recht verklaart dat schade aan de woning en de schuur is ontstaan doordat [gedaagden in reconventie] gebreken niet onverwijld heeft gemeld aan de erven [eisers in reconventie] ,
3. [gedaagden in reconventie] veroordeelt tot het betalen van de - door de pachtkamer vast te stellen - schade die is ontstaan omdat [gedaagden in reconventie] gebreken niet onverwijld heeft gemeld aan de erven [eisers in reconventie] ,
en voorts - subsidiair - (voorwaardelijk), indien de pachtovereenkomst niet wordt ontbonden op de door de erven [eisers in reconventie] aangevoerde gronden en de kosten van herstel in de gegeven omstandigheden niet van de erven [eisers in reconventie] kunnen worden gevergd:
4. de pachtovereenkomst ontbindt op die grond,
alles met veroordeling van [gedaagden in reconventie] in de proceskosten.
2. voor recht verklaart dat schade aan de woning en de schuur is ontstaan doordat [gedaagden in reconventie] gebreken niet onverwijld heeft gemeld aan de erven [eisers in reconventie] ,
3. [gedaagden in reconventie] veroordeelt tot het betalen van de - door de pachtkamer vast te stellen - schade die is ontstaan omdat [gedaagden in reconventie] gebreken niet onverwijld heeft gemeld aan de erven [eisers in reconventie] ,
en voorts - subsidiair - (voorwaardelijk), indien de pachtovereenkomst niet wordt ontbonden op de door de erven [eisers in reconventie] aangevoerde gronden en de kosten van herstel in de gegeven omstandigheden niet van de erven [eisers in reconventie] kunnen worden gevergd:
4. de pachtovereenkomst ontbindt op die grond,
alles met veroordeling van [gedaagden in reconventie] in de proceskosten.
3.7.
De erven [eisers in reconventie] stellen dat [gedaagden in reconventie] geen bedrijfsmatige landbouwonderneming meer voert als bedoeld in de artikelen 7:311 en 7:312 BW. Daarnaast voldoet [gedaagden in reconventie] niet meer aan de voorwaarde van persoonlijk gebruik van het gepachte. Deze omstandigheden vormen grond voor ontbinding van de pachtovereenkomst.
Volgens de erven [eisers in reconventie] maakt het bedrijf een weinig verzorgde indruk en is geen sprake meer van een winstgevende onderneming. Waarschijnlijk wordt er niet of nauwelijks nog geïnvesteerd. Daarnaast blijkt uit de overgelegde stukken dat [gedaagden in reconventie] het gepachte niet, althans in ieder geval voor een belangrijk deel niet zelf bewerkt en daarover kennelijk ook deels de zeggenschap heeft prijsgegeven.
Subsidiair vorderen de erven [eisers in reconventie] overlegging door [gedaagden in reconventie] van de jaarstukken 2010 tot en met 2018 en 2021 met onderliggende boekhouding, waaronder verkoopfacturen.
Voorwaardelijk, indien en voor zover de pachtkamer oordeelt dat sprake is van gebreken die moeten worden hersteld en de pachtovereenkomst niet wordt ontbonden, vorderen de erven [eisers in reconventie] de onder 2 vermelde verklaring voor recht, alsmede schadevergoeding.
Ingevolge artikel 7:356 BW is een pachter verplicht gebreken onverwijld te melden aan de verpachter. Volgens de erven [eisers in reconventie] zijn de door [gedaagden in reconventie] gestelde gebreken van een veel oudere datum dan 7 maart 2019, de datum van verzending van de brief aan [naam02] . Indien door het niet tijdig melden van de gebreken schade is ontstaan is [gedaagden in reconventie] daarvoor op grond van artikel 7:356 BW aansprakelijk en dient hij deze schade te vergoeden.
De erven [eisers in reconventie] vorderen voorts voorwaardelijk ontbinding op grond van artikel 7:339 lid 1 jo 7:343 lid 1 BW.
Volgens de erven [eisers in reconventie] maakt het bedrijf een weinig verzorgde indruk en is geen sprake meer van een winstgevende onderneming. Waarschijnlijk wordt er niet of nauwelijks nog geïnvesteerd. Daarnaast blijkt uit de overgelegde stukken dat [gedaagden in reconventie] het gepachte niet, althans in ieder geval voor een belangrijk deel niet zelf bewerkt en daarover kennelijk ook deels de zeggenschap heeft prijsgegeven.
Subsidiair vorderen de erven [eisers in reconventie] overlegging door [gedaagden in reconventie] van de jaarstukken 2010 tot en met 2018 en 2021 met onderliggende boekhouding, waaronder verkoopfacturen.
Voorwaardelijk, indien en voor zover de pachtkamer oordeelt dat sprake is van gebreken die moeten worden hersteld en de pachtovereenkomst niet wordt ontbonden, vorderen de erven [eisers in reconventie] de onder 2 vermelde verklaring voor recht, alsmede schadevergoeding.
Ingevolge artikel 7:356 BW is een pachter verplicht gebreken onverwijld te melden aan de verpachter. Volgens de erven [eisers in reconventie] zijn de door [gedaagden in reconventie] gestelde gebreken van een veel oudere datum dan 7 maart 2019, de datum van verzending van de brief aan [naam02] . Indien door het niet tijdig melden van de gebreken schade is ontstaan is [gedaagden in reconventie] daarvoor op grond van artikel 7:356 BW aansprakelijk en dient hij deze schade te vergoeden.
De erven [eisers in reconventie] vorderen voorts voorwaardelijk ontbinding op grond van artikel 7:339 lid 1 jo 7:343 lid 1 BW.
3.8.
[gedaagden in reconventie] betwist dat sprake is van een tekortkoming in zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst. Hij exploiteert een bedrijf van ruim 28 ha. Uit de overgelegde jaarrekeningen en gecombineerde opgaven blijkt in voldoende mate dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Er is sprake van een agrarische onderneming, een complex van economische activiteiten gericht op winst door de uitoefening van de landbouw. Investering in machines vindt beperkt plaats omdat het voor de omvang van het bedrijf niet rendabel is om dure machines aan te schaffen en de huidige machines nog voldoen, aldus [gedaagden in reconventie] . [gedaagden in reconventie] heeft twee tractoren, een aardappelzetter, een kunstmeststrooier, een cultivator en een wiedmachine. De overige machines worden via een loonwerker of via buurman [naam04] ingezet. [gedaagden in reconventie] heeft geen hoofdfunctie buiten de landbouw.
betwist voorts dat hij het gebruik van het gepachte afstaat aan derden. Hij betwist dat [naam04] het gepachte bewerkt. Hij werkt met regelmaat samen met [naam04] in dier voege dat zij gezamenlijk poot-en zaaigoed, gewasbeschermingsmiddelen en diesel inkopen omdat dit de kosten drukt. Over en weer worden bij de oogst hand- en spandiensten verricht. Voor sommige werkzaamheden wordt [naam04] extra betaald nadat deze [gedaagden in reconventie] een factuur voor werkzaamheden heeft gestuurd. Ook wordt met enige regelmaat een loonwerker ingehuurd. Daarnaast verricht de heer [naam05] hobbymatig af en toe kleine werkzaamheden. Als tegenprestatie ontvangt hij daarvoor aardappelen of groenten. Het feit dat [gedaagden in reconventie] gebruik maakt van een loonwerker betekent niet dat [gedaagden in reconventie] de gronden niet persoonlijk en niet bedrijfsmatig exploiteert.
stelt zich op het standpunt dat er geen reden is om de gevraagde gegevens over de jaren 2010 tot en met 2018 in het geding te brengen, tenzij de pachtkamer anders oordeelt.
betwist verder dat hij niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht. Veel van de gebreken heeft hij al gemeld in 2009 en 2010. Die zijn destijds maar deels of in het geheel niet verholpen. Ten slotte betwist hij de vordering op grond van 7:339 lid 1 jo 343 lid 1 BW.
betwist voorts dat hij het gebruik van het gepachte afstaat aan derden. Hij betwist dat [naam04] het gepachte bewerkt. Hij werkt met regelmaat samen met [naam04] in dier voege dat zij gezamenlijk poot-en zaaigoed, gewasbeschermingsmiddelen en diesel inkopen omdat dit de kosten drukt. Over en weer worden bij de oogst hand- en spandiensten verricht. Voor sommige werkzaamheden wordt [naam04] extra betaald nadat deze [gedaagden in reconventie] een factuur voor werkzaamheden heeft gestuurd. Ook wordt met enige regelmaat een loonwerker ingehuurd. Daarnaast verricht de heer [naam05] hobbymatig af en toe kleine werkzaamheden. Als tegenprestatie ontvangt hij daarvoor aardappelen of groenten. Het feit dat [gedaagden in reconventie] gebruik maakt van een loonwerker betekent niet dat [gedaagden in reconventie] de gronden niet persoonlijk en niet bedrijfsmatig exploiteert.
stelt zich op het standpunt dat er geen reden is om de gevraagde gegevens over de jaren 2010 tot en met 2018 in het geding te brengen, tenzij de pachtkamer anders oordeelt.
betwist verder dat hij niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht. Veel van de gebreken heeft hij al gemeld in 2009 en 2010. Die zijn destijds maar deels of in het geheel niet verholpen. Ten slotte betwist hij de vordering op grond van 7:339 lid 1 jo 343 lid 1 BW.
3.9.
De (nadere) standpunten van partijen komen hierna, voor zover van belang, aan de orde.
4.De beoordeling
In het (voorwaardelijke) incident ex artikel 843a Rv
4.1.
[gedaagden in het incident] heeft de gevorderde stukken overgelegd, met uitzondering van de jaarstukken van 2021. Hij is bereid ook deze stukken nog over te leggen. Gelet hierop is de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet vervuld, en komt de pachtkamer aan een beoordeling daarvan niet toe.
Voor zover de erven [eisers in het incident] in reconventie nog overlegging van nadere stukken vorderen, hebben zij hun (voorwaardelijke) incidentele vordering op dat punt niet gewijzigd. Deze vordering valt dan ook buiten het toetsingskader van dit (voorwaardelijke) incident.
Voor zover de erven [eisers in het incident] in reconventie nog overlegging van nadere stukken vorderen, hebben zij hun (voorwaardelijke) incidentele vordering op dat punt niet gewijzigd. Deze vordering valt dan ook buiten het toetsingskader van dit (voorwaardelijke) incident.
In de hoofdzaak
in conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie
4.2.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.
4.3.
De verpachter is op grond van artikel 7:339 BW gehouden op verlangen van de pachter gebreken aan het gepachte te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verpachter zijn te vergen (lid 1). Deze verplichting strekt zich uit tot alle gebreken als bedoeld in artikel 7:337 lid 2 BW en omvat ook het (groot) onderhoud aan de gepachte zaak, voor zover dit niet op grond van de wet (artikel 7:351 jo. 7:339 lid 2, 7:352, 7:353 BW) of overeenkomst door de pachter moet worden verricht c.q. voor diens rekening komt.
4.4.
Als sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:337 lid 2 BW, moeten de erven [eisers in reconventie] deze dus in beginsel herstellen, tenzij hen een beroep toekomt op de uitzondering genoemd in artikel 7:339 lid 1 BW. In dit kader is van belang dat de erven [gedaagden in conventie01] een reconventionele vordering hebben ingesteld tot ontbinding van de pachtovereenkomst wegens tekortkomingen van [eiser in conventie01] in de nakoming van de verplichtingen uit de pachtovereenkomst.
De beoordeling van deze vordering in reconventie speelt een rol bij de vraag of [eiser in conventie01] (nog) belang heeft bij zijn vordering tot herstel van de gebreken.
De pachtkamer zal daarom eerst de vordering in reconventie beoordelen; de beslissing op de vordering in conventie zal in afwachting daarvan worden aangehouden.
4.5. Op grond van artikel 7:376 BW kan een pachtovereenkomst door de rechter worden ontbonden indien de pachter is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW.
Op de verpachter die ontbinding vordert rust de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat de pachter tekortschiet.
De beoordeling van deze vordering in reconventie speelt een rol bij de vraag of [eiser in conventie01] (nog) belang heeft bij zijn vordering tot herstel van de gebreken.
De pachtkamer zal daarom eerst de vordering in reconventie beoordelen; de beslissing op de vordering in conventie zal in afwachting daarvan worden aangehouden.
4.5. Op grond van artikel 7:376 BW kan een pachtovereenkomst door de rechter worden ontbonden indien de pachter is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW.
Op de verpachter die ontbinding vordert rust de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat de pachter tekortschiet.
4.6.
De erven [gedaagden in conventie01] baseren hun vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst op de stelling dat [eiser in conventie01] geen bedrijfsmatige landbouwonderneming meer voert als bedoeld in de artikelen 7:311 en 7:312 BW en dat [eiser in conventie01] het gepachte niet persoonlijk gebruikt.
De erven [gedaagden in conventie01] beroepen zich hiermee op twee van elkaar te onderscheiden tekortkomingen van [eiser in conventie01] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst.
De erven [gedaagden in conventie01] beroepen zich hiermee op twee van elkaar te onderscheiden tekortkomingen van [eiser in conventie01] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling en in de antwoordakte van 25 november 2022 hebben de erven [gedaagden in conventie01] zich met name gericht op de grondslag dat geen sprake is van persoonlijk gebruik. Zij hebben hun stelling dat [eiser in conventie01] geen bedrijfsmatige landbouwonderneming meer voert, naar aanleiding van het verweer van [eiser in conventie01] , onvoldoende nader onderbouwd. De enkele stelling dat er geen investeringen worden gedaan leidt niet tot de conclusie dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw. De pachtkamer gaat aan deze gestelde tekortkoming voorbij.
4.7.
Op grond van artikel 7:347 BW is de pachter verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gepachte als een goed pachter te gedragen. Onder deze verplichting wordt volgens de jurisprudentie ook begrepen het persoonlijk gebruik van het gepachte én het verbod om het aan een ander in gebruik te geven.
Zoals hiervoor is overwogen rust op de verpachter die ontbinding vordert de stelplicht en bewijslast van zijn stelling dat de pachter tekortschiet. Dat neemt echter niet weg dat indien er twijfel bestaat omtrent de vraag of de pachter het gepachte nog zelf exploiteert, de pachter gehouden kan zijn om ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verpachter feitelijke gegevens te verschaffen, teneinde de verpachter aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Het is immers bij uitstek de pachter die inzicht heeft in en toegang tot gegevens met betrekking tot de bedrijfsvoering, waaronder boekhoudrapporten en gecombineerde opgaven aan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
4.8.
De stellingen van partijen en de door [eiser in conventie01] overgelegde stukken geven voldoende aanleiding tot twijfel in de zojuist bedoelde zin.
De door [eiser in conventie01] bij ‘akte uitlaten spreekaantekeningen’ nader overgelegde stukken roepen, mede gelet op de opmerkingen van de erven [gedaagden in conventie01] daarover, bij de pachtkamer diverse vragen op omtrent het persoonlijk gebruik van het gepachte. Als voorbeeld noemt de pachtkamer de factuur van 13-02-2018 (aangepast naar 3-5-2018) (bijlage 1 bij deze akte) van [naam04] aan [eiser in conventie01] , waarbij [naam04] als
kopereen creditfactuur stuurt als aanbetaling voor
nog door hem te planten gewassen. In de handgeschreven bijlage 4 bij de akte wordt gesproken over graszaad, terwijl gesteld noch gebleken is dat [eiser in conventie01] een contract heeft voor de teelt van graszaad.
In bijlage 7 bij de akte is een verrekening van [naam04] met [eiser in conventie01] gespecificeerd, waaruit volgt dat kosten die [naam04] heeft gemaakt ten behoeve van [eiser in conventie01] worden verrekend met de mestopbrengst. Gelet op de overige stukken lijkt er echter van te moeten worden uitgegaan dat [naam04] de mestopbrengst heeft ontvangen.
Tegen die achtergrond wordt [eiser in conventie01] verzocht om nadere stukken over te leggen. De pachtkamer draagt [eiser in conventie01] op kopieën in het geding te brengen van de jaarrekeningen van 2015 tot en met 2018, alsmede het contract met betrekking tot de graszaadteelt en de nota’s met betrekking tot de mestopbrengst van 2018 tot en met 2020. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rol van 30 juni 2023. Vervolgens zullen de erven [gedaagden in conventie01] in de gelegenheid worden gesteld om binnen vier weken te reageren.
De door [eiser in conventie01] bij ‘akte uitlaten spreekaantekeningen’ nader overgelegde stukken roepen, mede gelet op de opmerkingen van de erven [gedaagden in conventie01] daarover, bij de pachtkamer diverse vragen op omtrent het persoonlijk gebruik van het gepachte. Als voorbeeld noemt de pachtkamer de factuur van 13-02-2018 (aangepast naar 3-5-2018) (bijlage 1 bij deze akte) van [naam04] aan [eiser in conventie01] , waarbij [naam04] als
kopereen creditfactuur stuurt als aanbetaling voor
nog door hem te planten gewassen. In de handgeschreven bijlage 4 bij de akte wordt gesproken over graszaad, terwijl gesteld noch gebleken is dat [eiser in conventie01] een contract heeft voor de teelt van graszaad.
In bijlage 7 bij de akte is een verrekening van [naam04] met [eiser in conventie01] gespecificeerd, waaruit volgt dat kosten die [naam04] heeft gemaakt ten behoeve van [eiser in conventie01] worden verrekend met de mestopbrengst. Gelet op de overige stukken lijkt er echter van te moeten worden uitgegaan dat [naam04] de mestopbrengst heeft ontvangen.
Tegen die achtergrond wordt [eiser in conventie01] verzocht om nadere stukken over te leggen. De pachtkamer draagt [eiser in conventie01] op kopieën in het geding te brengen van de jaarrekeningen van 2015 tot en met 2018, alsmede het contract met betrekking tot de graszaadteelt en de nota’s met betrekking tot de mestopbrengst van 2018 tot en met 2020. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rol van 30 juni 2023. Vervolgens zullen de erven [gedaagden in conventie01] in de gelegenheid worden gesteld om binnen vier weken te reageren.
4.9.
De pachtkamer houdt iedere verdere beslissing aan.
5.De beslissing
De pachtkamer:
in conventie en in (deels voorwaardelijke) reconventie
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van 30 juni 2023, teneinde [eiser in conventie01] in de gelegenheid te stellen de stukken genoemde onder 4.8. over te leggen,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. Van den Boom, kantonrechter, als voorzitter en uit de deskundige leden [deskundige 1] en [deskundige 2] , en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.