ECLI:NL:RBZWB:2023:413

• Datum uitspraak: 25 januari 2023
• Publicatiedatum: 25 januari 2023
• Zaaknummer: 393954_E25012023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Hermans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst onroerende zaak niet rechtsgeldig; afwijzing matiging contractuele boete

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 25 januari 2023, staat de geldigheid van een beroep op een financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst centraal. De eiser, vertegenwoordiger van de erfgenamen van een onroerende zaak, heeft een vordering ingesteld tegen de gedaagde, die de overeenkomst niet is nagekomen door geen bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten. De rechtbank oordeelt dat de gedaagde niet tijdig en rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, omdat zij niet aan de documentatieplicht heeft voldaan. De gedaagde had moeten aantonen dat zij zich voldoende had ingespannen om de financiering te verkrijgen, wat zij niet heeft gedaan. De rechtbank wijst de vordering van de eiser toe en verklaart dat de gedaagde toerekenbaar tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van een contractuele boete van € 55.000,00, vermeerderd met wettelijke rente. Het beroep van de gedaagde op matiging van de boete wordt afgewezen, omdat de rechtbank oordeelt dat de omstandigheden geen buitensporig resultaat opleveren. De gedaagde wordt ook veroordeeld in de proceskosten van de eiser.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Locatie Breda

Cluster II Handelszaken

zaaknummer / rolnummer: C/02/393954 / HA ZA 22-36

Vonnis van 25 januari 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente Breda,

eiser,

advocaat mr. L.A.A. Steehouwer te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] , gemeente Breda,

gedaagde,

advocaat mr. P.A. Visser te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 6 april 2022 en de daarin genoemde stukken,

– de akte overlegging producties 4 tot en met 6, tevens correctie omissie, van de zijde

van [gedaagde] ,

– producties XII tot en met XIV van de zijde van [eiser] ,

– de akte overlegging productie 7 van de zijde van [gedaagde] ,

– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 november 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:

– In oktober 2021 is tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde] als koper overeenstemming bereikt over de koop en verkoop van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 550.000,00.

– Partijen hebben een afschrift van de door hen beiden ondertekende koopovereenkomst (naar NVM model 2021) op 15 oktober 2021 ontvangen. De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:

“ artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 december 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…).

4.1.1.

Notaris keuze

Koper geeft de notaris zo spoedig mogelijk door, doch uiterlijk binnen 2 weken na ondertekening van deze koopovereenkomst. (…)

(…)

artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 26 november 2021 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 55.000,-, (…).

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1.

. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbinden indien uiterlijk:

a. op 19 november 2021 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 550.000,-, (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: de mededeling dient vergezeld te zijn van bewijsstukken dat koper een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen voor de in artikel 15.1.a. genoemde datum en dat deze aanvraag niet heeft geleid tot het beoogde resultaat. (…) ”.

– Bij e-mail van 29 oktober 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] bericht dat [eiser] het verzoek van [gedaagde] om de overdrachtsdatum te verschuiven naar
3 of 4 januari 2022 niet heeft geaccepteerd.

– Bij e-mail van 1 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] verzocht om uiterlijk 3 november 2021 de notariskeuze door te geven.

– Diezelfde dag heeft [gedaagde] de verkoopmakelaar – voor zover van belang – als volgt bericht:

“Mijn verzoek tot uitstel levering is niet omdat ik geen tijd heb voor de notaris, wat op te lossen is met een door jou voorgestelde volmacht, maar omdat mijn hypotheek adviseur niet voldoende gelegenheid heeft om de hypotheek tijdig te regelen. Mede gezien diverse corona perikelen alsook de tijd (eind van het jaar) heeft mijn adviseur verzocht uitstel van overdracht te vragen.

Om deze reden zou het dan ook wenselijk zijn de overdracht enkele weken te verschuiven.

Natuurlijk heb ik begrip voor het overgaan van het jaar, wellicht kunnen we dan levering plannen op of rondom bv 30.12?”.

– Daarop heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] bericht dat [eiser] akkoord gaat met een uitstel van maximaal twee weken.

– Bij e-mail van 3 november 2021 heeft [gedaagde] haar hypotheekadviseur als volgt bericht:

“Op jouw verzoek heb ik overleg gehad met [verkoopmakelaar] van ZY makelaars [rechtbank: de verkoopmakelaar]
om de juridische overdracht van de woning aan de [adres] te verplaatsen naar medio eind 2021, begin 2022. Inmiddels heeft [verkoopmakelaar] mij laten weten dat de verkopende partij de overdracht nog dit jaar afgerond wil hebben. Ik heb van jou begrepen dat nieuwe hypotheekaanvragen ivm. drukte, diverse corona perikelen en thuis werk uitdagingen een langer dan gemiddelde doorlooptijd hebben. Om te voorkomen dat we de juridische overdracht op het laatste moment moeten uitstellen heb jij mij gevraagd tijdig in overleg te gaan met [verkoopmakelaar] zodat we voldoende tijd en gelegenheid hebben om de hypotheek aanvraag succesvol af te ronden. Ik heb [verkoopmakelaar] een datum van de overdracht voorgesteld op of rondom 30-12-2021. [verkoopmakelaar] ontvangt graag een bevestiging van bovenstaande zodat zij in gesprek kan gaan met de verkopende partij en een herziene datum kan overeenkomen”.

– Op 4 november 2021 heeft [gedaagde] per e-mail de volgende reactie van haar hypotheekadviseur ontvangen:

“Ik heb de hypotheek aanvraag zojuist voor je verzonden om de snelheid er in te houden. Zoals aangegeven is de laatste maand vh jaar erg hectisch en druk bij banken. Wij gaan onze uiterste best doen om de zaak tijdig te laten passeren, maar zijn hierin geheel afhankelijk van jou, de taxateur en de notaris. Het is wel wenselijk en eigenlijk noodzakelijk de aankoopdatum op te schuiven naar eind december, minimaal.

Kun je hier achteraan gaan en me op de hoogte houden?”.

– Bij e-mail van 5 november 2021 heeft [gedaagde] de verkoopmakelaar nogmaals verzocht om de overdrachtsdatum te verschuiven naar 30 december 2021. Bij deze e-mail heeft [gedaagde] de hiervoor weergegeven e-mails van haar aan haar hypotheek adviseur van 3 november 2021 en diens reactie daarop van 4 november 2021 gevoegd.

– Bij e-mail van 6 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] bericht dat [eiser] de eigendomsoverdracht niet langer wil uitstellen dan de twee weken die hij eerder heeft toegezegd.

– Op 10 november 2021 heeft [gedaagde] per e-mail aan de verkoopmakelaar de e-mail van de notaris toegezonden, waarin deze aan [gedaagde] te kennen geeft op 30 december 2021 nog ruimte te hebben om de door [gedaagde] verzochte eigendomsoverdracht te begeleiden.

– [eiser] heeft daarop ingestemd met het verschuiven van de overdrachtsdatum naar 30 december 2021.

– Bij e-mail van 11 november 2021 heeft [gedaagde] de verkoopmakelaar in verband met het verschuiven van de overdrachtsdatum naar 30 december 2021 verzocht ook de in de koopovereenkomst opgenomen data van 19 en 26 november 2021 (voor het respectievelijk inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom) te verschuiven naar 30 december 2021.

– Bij e-mail van 16 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] – voor zover van belang – als volgt bericht:

“De verkoper gaat niet akkoord met de verschuiving van de datum voorbehoud financiering én datum waarborgsom naar 30 december om de volgende reden:

mocht jij op 30 december de financiering niet rond hebben, dan moeten we na ruim 2,5 maand na overeenstemming de woning weer opnieuw te koop aanbieden. Die termijn vindt hij echt veel te lang. De verkoper heeft mij gevraagd om telefonisch contact op te nemen met jouw financieel adviseur. Natuurlijk kan ik dat pas doen na jouw goedkeuring, dat heb ik hem ook verteld. Als jouw financieel adviseur mij kan bevestigen dat de financiering rond is/geen probleem oplevert en het uitstellen van deze twee data puur een administratieve kwestie betreft, dan gaat hij akkoord met verschuiving datum voorbehoud financiering én waarborgsom naar uiterlijk 10 december a.s.”.

– Op 17 november 2021 heeft [gedaagde] per e-mail bij de verkoopmakelaar haar ongenoegen geuit over het verkoopproces. [gedaagde] heeft haar e-mail af als volgt afgesloten:

“Om deze reden geef ik je tot vanavond 20.00 uur de tijd om alles per mail te bevestigen dat passeerdatum, ontbindende voorwaarden en bankgarantie opgeschoven worden naar 30.12.2021. Indien je dit niet of niet tijdig doet ben ik dientengevolge genoodzaakt te beroepen op de ontbindende voorwaarden die volgens het huidig getekende overeenkomst nog van kracht zijn”.

– Diezelfde avond heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] per e-mail bericht dat [eiser] bij zijn standpunt blijft en niet akkoord gaat met het verschuiven van de data voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom.

– Bij e-mail van 18 november 2021 heeft [gedaagde] de verkoopmakelaar – voor zover van belang – als volgt bericht:

“Wederom krijg ik een mail waarbij je niet volledig reageert op het door mij geschreven gevolg van het niet accepteren van de door jou en mij telefonisch besproken (en door jou mondeling toegezegde) voorwaarden.

Vanavond begreep ik dat je contact gehad hebt met mijn hypotheek adviseur, die mij vertelde dat je contact gehad hebt met de verkopers. Als ik het goed begrepen heb, heb je hem verteld dat je alle huidige voorwaarden wilt laten staan – dus morgen verlopen de ontbindende voorwaarden – dan moet er zsm waarborg gestort worden en transport op

30-12?

Mag ik je laten weten dat dit me bevreemd, dat je dit met/via hem bespreekt, aangezien IK de koper ben. (…)

(…)

Wederom heb ik niets van je op schrift, waardoor ik me – vooralsnog – wederom beroep op mijn ontbindende voorwaarden, aangezien ik niet beter weet dan jullie akkoord zijn met passeren op 30-12, en verder niets.

Dan stopt het voor mij”.

– Bij e-mail van 19 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] – voor zover van belang – als volgt bericht:

“gisteren heeft [hypotheekadviseur] [rechtbank: de hypotheekadviseur van [gedaagde] ]
naar aanleiding van een gesprek met jou telefonisch contact met mij opgenomen. Hij vroeg mij naar de status. Ik heb hem op de hoogte gebracht van het standpunt van de verkoper, welke ik per mail dinsdag 16 november jl., om 21.05 u naar jou heb verzonden. (zie onderstaand)

(…)

[hypotheekadviseur] vertelde mij gisteren dat hij zonder een taxatierapport van de huidige woning en een taxatie van de aan te kopen woning geen toezegging kan doen.

De verkoper wil zekerheid, als jij die kunt geven door het storten van een waarborgsom uiterlijk op de in de koopovereenkomst gestelde datum, 26 november a.s., dan is de verkoper akkoord.(…)”.

– Bij e-mail van 25 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] verzocht om aan te geven of zekerheid gesteld kan worden door middel van een bankgarantie/waarborgsom.

– Daarop heeft [gedaagde] diezelfde dag per e-mail – voor zover van belang – als volgt gereageerd:

“Het lijkt me duidelijk dat ik de koop ruim voor de gestelde termijn ontbonden heb”.

– Bij brief van 27 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] te kennen gegeven dat zij niet heeft voldaan aan de inspannings- en documentatieplicht als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, dat daardoor geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud, dat de koopovereenkomst daarom onvoorwaardelijk is geworden en [gedaagde] dus uiterlijk op 26 november 2021 de waarborgsom van € 55.000,00 had moeten storten dan wel een bankgarantie ter hoogte van dit bedrag had moeten stellen, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten. [gedaagde] is daarop gesommeerd om binnen acht dagen alsnog haar verbintenis tot het stellen van zekerheid na te komen, bij gebreke waarvan [gedaagde] de contractuele boete van 10% van de koopsom zou verbeuren bij ontbinding van de koopovereenkomst door haar wederpartij.

– Bij e-mail van 2 december 2021 heeft [gedaagde] , via haar advocaat, de verkoopmakelaar te kennen gegeven dat zij zich op het standpunt stelt dat zij tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en zich daarom ontslagen acht uit de verplichtingen van de koopovereenkomst en dat zij daarvan een bevestiging wil ontvangen. Voorts heeft [gedaagde] de verkoopmakelaar te kennen gegeven dat zij wil vernemen of [eiser] open staat voor het aangaan van een nieuwe koopovereenkomst, die [gedaagde] samen met haar partner zou willen aangaan. Een alternatief daarvoor zou volgens [gedaagde] zijn het opstellen van een koopovereenkomst met een langere financieringstermijn.

– Bij e-mail van 3 december 2021 heeft de verkoopmakelaar [gedaagde] bericht dat [eiser] zijn standpunt, dat geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden, handhaaft en dat [eiser] niet wenst in te gaan op het voorstel van [gedaagde] om een nieuwe koopovereenkomst aan te gaan.

– Bij e-mail van 9 december 2021 heeft [gedaagde] , via haar advocaat, aan de verkoopmakelaar te kennen gegeven dat zij bij haar (bij e-mail van 2 december 2021) ingenomen standpunt blijft.

– Bij brief van 10 december 2021 heeft [eiser] de ontbinding ingeroepen van de koopovereenkomst en jegens [gedaagde] aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 55.000,00. [gedaagde] is vervolgens bij brief van 13 december 2021 gesommeerd om de contractuele boete binnen een termijn van vijftien dagen aan [eiser] over te maken, bij gebreke waarvan [gedaagde] in verzuim zou verkeren en tevens wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd zou zijn. [eiser] heeft [gedaagde] voorts te kennen gegeven dat hij in het kader van zijn schadebeperkingsplicht de woning opnieuw via de verkoopmakelaar te koop zal aanbieden.

– Bij e-mail van 16 december 2021 heeft [gedaagde] , via haar advocaat, tegenover de verkoopmakelaar betwist de gestelde contractuele boete verschuldigd te zijn, omdat zij de koopovereenkomst met een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud reeds buitengerechtelijk zou hebben ontbonden. Bij de e-mail is een brief van ABN AMRO Bank NV van 29 november 2021 gevoegd, die – voor zover van belang – luidt als volgt:

“Wij hebben uw aanvraag ontvangen voor een hypotheek voor mevrouw [gedaagde] . De aanvraag is voor de woning op het [adres] .

Voordat wij een hypotheek kunnen verstrekken wordt gekeken of de aanvraag voldoet aan diverse voorwaarden. Bij de beoordeling van de aanvraag hebben wij gekeken naar de door u aangeleverde gegevens (en documenten) van uw klant, waaronder:

(…)

Wij hebben de aanvraag zorgvuldig beoordeeld. Op dit moment kunnen wij uw klant helaas geen hypotheek verstrekken. Wij vinden dit op basis van de bovengenoemde informatie niet verantwoord. (…)”.

– Bij brief van 31 december 2021 heeft [eiser] , via zijn advocaat, [gedaagde] voor de laatste maal gesommeerd om de contractuele boete binnen twee werkdagen aan hem te voldoen, bij gebreke waarvan op kosten van [gedaagde] rechtsmaatregelen zouden worden genomen. [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

– De woning is na het uitbrengen van de dagvaarding in deze procedure verkocht en op 1 april 2022 aan een derde in eigendom overgedragen voor een bedrag van

€ 575.000,00.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na vermindering van eis, samengevat, een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 55.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst door niet uiterlijk op 26 november 2021 een bankgarantie te stellen/waarborgsom te storten tot zekerheid van de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst. [gedaagde] verkeert ter zake in verzuim. Hij heeft daarom de koopovereenkomst terecht buitengerechtelijk ontbonden en betaling van de contractuele boete van [gedaagde] gevorderd. [gedaagde] is, ondanks sommatie daartoe, niet tot betaling van de contractuele boete overgegaan. [gedaagde] is daarom over de contractuele boete de wettelijke rente verschuldigd. Daarnaast is [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten van € 1.325,00 verschuldigd, aldus [eiser] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert [eiser] in zijn vordering niet ontvankelijk te verklaren althans de vordering af te wijzen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Niet ter discussie staat dat de onderhavige woning in eigendom heeft toebehoord aan de ouders van [eiser] en na hun overlijden in hun nalatenschap is gevallen. Uit de overgelegde verklaring van erfrecht van de langstlevende ouder (zijnde mevrouw [naam] ; hierna: moeder) kan worden afgeleid dat er vijf erfgenamen zijn, onder wie [eiser] , en dat alle erfgenamen de nalatenschap van moeder zuiver hebben aanvaard. Voorts kan uit de verklaring van erfrecht worden afgeleid dat [eiser] door de mede erfgenamen gemachtigd is om hen te vertegenwoordigen bij de afwikkeling van de nalatenschap van moeder en dat [eiser] bevoegd is om over de goederen van die nalatenschap te beschikken.

4.2.

Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] in zijn vordering niet ontvankelijk moet worden verklaard, omdat [eiser] niet kenbaar heeft gemaakt dat hij de onderhavige vordering heeft ingesteld – zo begrijpt de rechtbank – als erfgenaam en vertegenwoordiger van alle erfgenamen van de nalatenschap van moeder, wordt verworpen. Uitgangspunt is, zo betoogt [gedaagde] terecht, dat een procespartij niet door een wijziging van eis en niet anderszins in de loop van de procedure van hoedanigheid mag wisselen. Dit vloeit voort uit de eisen van een goede procesorde. In dit geval acht de rechtbank echter van belang dat het voor [gedaagde] duidelijk is welke hoedanigheid [eiser] momenteel ten opzichte van de nalatenschap en [gedaagde] heeft. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] onredelijk in haar belangen c.q. verdediging is geschaad door de omstandigheid dat uit de omschrijving van [eiser] in de dagvaarding niet blijkt dat hij de vordering instelt in zijn hoedanigheid van erfgenaam en gemachtigde. Recht doen aan de (materiële) werkelijkheid moet daarom prevaleren. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [eiser] in zijn hoedanigheid van erfgenaam en vertegenwoordiger van alle erfgenamen van de nalatenschap van moeder de vordering jegens [gedaagde] heeft ingesteld.

4.3.

[gedaagde] betwist de gevorderde contractuele boete aan [eiser] verschuldigd te zijn. Zij voert daartoe aan dat zij de koopovereenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud (artikel 15.1. sub a) tijdig heeft ontbonden. [eiser] betwist dat [gedaagde] zich tijdig en rechtsgeldig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen. De koopovereenkomst is daardoor in stand gebleven totdat hij deze buitengerechtelijk heeft ontbonden, aldus [eiser] .

4.4.

Op grond van artikel 15.1. sub a van de koopovereenkomst is [gedaagde] bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden indien zij niet uiterlijk op 19 november 2021 een (aanbod tot) een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (het financieringsvoorbehoud). Artikel 15.3. van de koopovereenkomst bepaalt dat de ontbinding moet worden ingeroepen uiterlijk op de werkdag na – in dit geval – 19 november 2021.

4.5.

[gedaagde] stelt onder verwijzing naar haar e-mails aan de verkoopmakelaar van 17 en 18 november 2021 dat zij op genoemde data, en daarmee tijdig, een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

4.6.

[eiser] voert daartegen aan dat hij uit de door [gedaagde] aangehaalde e-mails van 17 en 18 november 2021 niet heeft kunnen opmaken dat [gedaagde] een beroep deed op het financieringsvoorbehoud en dat, nu [gedaagde] niet ondubbelzinnig aan hem kenbaar heeft gemaakt dat zij een beroep deed op het financieringsvoorbehoud, moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud niet tijdig heeft ingeroepen.

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat gezien de discussie tussen partijen over het verschuiven van de datum voor het kunnen inroepen van het financieringsvoorbehoud naar 30 december 2021, [eiser] , mede gelet op de inhoud van de door [gedaagde] aangehaalde e-mails van 17 en 18 november 2021, had moeten begrijpen dat [gedaagde] een beroep deed op het financieringsvoorbehoud. Geconcludeerd wordt daarom dat [gedaagde] tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan.

4.8.

De vraag is vervolgens of het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud voldoet aan de daaraan gestelde voorwaarden. In artikel 15.3. van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] zich verplicht al het redelijk mogelijke te doen om de financiering te verkrijgen. Het artikel bepaalt verder dat een beroep op de ontbindende voorwaarde schriftelijk en goed gedocumenteerd moet geschieden door overlegging van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan [eiser] of diens makelaar. In aanvulling hierop zijn partijen overeengekomen dat het beroep op het financieringsvoorbehoud vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat [gedaagde] een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen voor 19 november 2021 en dat deze aanvraag niet heeft geleid tot het beoogde resultaat (de documentatieplicht).

4.9.

De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en of de koper dit beroep niet te lichtvaardig heeft gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om een finaciering te verkrijgen.

4.10.

Van de koper mag worden verwacht dat hij actief op zoek gaat naar een financiering. Wanneer die financiering niet wordt verkregen, dient de koper bij het beroep op het financieringsvoorbehoud gemotiveerd aan te tonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. Hij kan dat doen door zijn ontbindingsverklaring te staven met de overeengekomen documenten. Moet de koper een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling overleggen en kan hij dat niet doen, maar kan hij wel anderszins bewijzen dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, dan kan onder omstandigheden het beroep van de verkoper op het ontbreken van een afwijzing naar maatstaven van rdelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

4.11.

Vast staat dat [gedaagde] op 19 november 2021 nog geen afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling had. [gedaagde] heeft die afwijzing pas per e-mail van 29 november 2021 van ABN AMRO Bank NV ontvangen en per e-mail van
16 december 2021 aan de verkoopmakelaar toegezonden. Dan rijst de vraag of [gedaagde] anderszins heeft aangetoond dat zij voldaan heeft aan de op haar rustende inspanningsverplichting. Die vraag moet naar het oordeel van de rechtbank ontkennend worden beantwoord. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.12.

[gedaagde] heeft bij haar ontbindingsverklaring geen stukken overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat zij geen financiering zou kunnen verkrijgen. Sterker nog, zij heeft betoogd dat de hypotheekadviseur aan de verkoopmakelaar heeft meegedeeld dat er wel degelijk een financiering zou kunnen worden verkregen. De afwijzing van 29 november 2021 was in zoverre dan ook een verrassing voor [gedaagde] , zo begrijpt de rechtbank.

4.13.

Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat de hypotheekadviseur op
4 november 2021 voor [gedaagde] een hypotheekaanvraag heeft ingediend. Hij heeft daarbij aangegeven dat het in de laatste maand van het jaar erg hectisch en druk is bij banken en dat hij zijn uiterste best zal doen om de woning tijdig te laten passeren, maar dat hij hierin geheel afhankelijk is van [gedaagde] , de taxateur en de notaris. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat haar hypotheekadviseur nog alle informatie had van de vorige aankoop en dat zij alleen nog een salarisstrook aan hem heeft toegezonden. Uit de door [eiser] overgelegde verklaring van de verkoopmakelaar blijkt dat de makelaar op 18 november 2021 van de hypotheekadviseur van [gedaagde] heeft vernomen dat hij op dat moment pas een eerste berekening had gemaakt op grond van het inkomen van [gedaagde] en dat er nog geen taxaties hadden plaatsgevonden van de oude woning en de aan te kopen woning. [gedaagde] voert hiertegen weliswaar aan dat er op dat moment wel degelijk een taxatierapport van haar oude woning beschikbaar was, maar gesteld noch gebleken is dat dit een recent rapport was dat bruikbaar was voor de hypotheekaanvraag. Onder deze omstandigheden is het onduidelijk welke concrete inspanningen [gedaagde] heeft verricht om de benodigde financiering te kunnen verkrijgen.

4.14.

Bij deze stand van zaken moet worden geoordeeld dat [gedaagde] niet heeft aangetoond dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan om de benodigde financiering te verkrijgen. Gelet op de overeengekomen datum van

19 november 2021 had het op de weg van [gedaagde] gelegen om met de nodige voortvarendheid te werk te gaan. Weliswaar heeft [gedaagde] vanaf 11 november 2021 getracht om de datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud te verschuiven naar 30 december 2021, maar daarmee ging [eiser] niet akkoord. [eiser] was daartoe ook niet gehouden.

4.15.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet aan de vereisten van artikel 15.3 is voldaan, zodat [gedaagde] zich niet op de ontbindende voorwaarde kan beroepen. Dat betekent dat de koopovereenkomst zijn gelding heeft behouden, zodat [eiser] nakoming door [gedaagde] van de uit deze overeenkomst voor haar voortvloeiende verbintenissen kon verlangen.

4.16.

Op grond van artikel 5.1. en 5.2. van de koopovereenkomst was [gedaagde] jegens [eiser] gehouden om uiterlijk op 26 november 2021 zekerheid te stellen voor de nakoming van haar verbintenissen uit de overeenkomst door middel van het stellen van een bankgarantie voor een bedrag van € 55.000,00 dan wel het storten van een waarborgsom ter hoogte van dat bedrag. [gedaagde] is bij e-mail van 25 november 2021 op deze verbintenis gewezen en bij e-mail van 27 november 2021 ter zake formeel in gebreke gesteld. Ondanks een daarvoor gestelde termijn van acht dagen is [gedaagde] die verbintenis tot het stellen van zekerheid niet alsnog nagekomen. Dit brengt met zich dat de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst kan worden toegewezen.

4.17.

Nu [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst, mocht [eiser] deze overeenkomst op grond van het daarin opgenomen artikel 11.1. buitengerechtelijk ontbinden. [eiser] heeft dat bij brief van 10 december 2021 gedaan.

4.18.

[eiser] vordert betaling van € 55.000,00 aan boete. Op grond van artikel 11.2. van de koopovereenkomst kan [eiser] hierop in beginsel jegens [gedaagde] aanspraak maken. [gedaagde] doet echter een beroep op matiging van deze boete.

4.19.

Op grond van artikel 6:94 BW is matiging van een bedongen boete zoals hier aan de orde alleen toegestaan als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Hiervan is slechts sprake als toekenning van de contractuele boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

4.20.

[gedaagde] stelt in dit verband dat gelet op de prijsontwikkeling op de markt voor onroerend goed de gevorderde boete disproportioneel is, dat de boete geen compensatie meer is voor de door [eiser] gemaakte kosten en dat nakoming van de boete leidt tot een verrijking van [eiser] . De woning is uiteindelijk voor een hoger bedrag aan een derde verkocht. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat het hier een onverdeelde nalatenschap betrof. Er was geen haast bij de verkoop van de woning en er was geen sprake van dubbele woonlasten, terwijl zij daarentegen wel snel moest handelen, aldus [gedaagde] .

4.21.

Het beroep van [gedaagde] op matiging van de contractuele boete wordt afgewezen. De rechtbank acht daarvoor de volgende omstandigheden van belang.

4.22.

[gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst. Gebleken is dat [gedaagde] zich onvoldoende heeft ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen en dat zij ook haar verbintenis tot het stellen van zekerheid niet is nagekomen, ondanks het feit dat zij bij brief van 27 november 2021 daartoe formeel in gebreke is gesteld en een termijn van acht dagen heeft gekregen om alsnog aan haar verbintenis tot het stellen van zekerheid te voldoen. Bij genoemde brief is [gedaagde] expliciet gewezen op de verschuldigdheid van de bedongen boete van 10% van de koopsom bij niet nakoming, indien [eiser] ervoor zou kiezen de koopovereenkomst te ontbinden. Door de verbintenis tot het stellen van zekerheid niet na te komen heeft [gedaagde] dus bewust het risico aanvaard dat zij bij ontbinding van de koopovereenkomst gehouden is de contractuele boete te betalen. Het onderhavige boetebeding is gebruikelijk in (NVM)koopovereenkomsten met betrekking tot onroerende zaken en [gedaagde] heeft daarvoor getekend.

4.23.

Een beroep op matiging zal alleen slagen als de koper gemotiveerd kan aantonen dat het boetebeding gelet op de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden. Dergelijke omstandigheden zijn niet aangevoerd. [gedaagde] voert argumenten aan die zien op een eventuele wanverhouding tussen de overeengekomen boete en de vermeende schade door de ontbinding. Deze argumenten zijn onvoldoende om tot matiging van de tussen partijen overeengekomen boete over te gaan. Dat geldt ook voor het argument dat er volgens [gedaagde] geen haast was bij de verkoop, terwijl zij wel voortvarend te werk moest gaan. Overigens heeft [eiser] ter zitting toegelicht waarom de erfgenamen wel degelijk belang hadden bij een spoedige verkoop van de woning, namelijk vanwege het risico van inbraak bij leegstand en vanwege de penibele financiële situatie van één van de erfgenamen.

4.24.

Dit leidt tot de slotsom dat de vordering tot betaling van de contractuele boete van

€ 55.000,00 wordt toegewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding wordt als niet weersproken toegewezen.

4.25.

[eiser] vordert een bedrag van € 1.325,00 ter zake buitengerechtelijke kosten. Deze vordering wordt bij gebreke van enige onderbouwing daarvan afgewezen.

4.26.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser] als na te melden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat gedaagde toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst,

5.2.

veroordeelt gedaagde tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen een bedrag van € 55.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 18 januari 2022 tot de dag van algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt gedaagde in de proceskosten aan de zijde van eiser gevallen, tot op

heden begroot op € 3.656,43,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op

25 januari 2023.