ECLI:NL:RBZWB:2023:4089 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Bewijswaardering en aansprakelijkheid levering woningsove...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02382297 / HA ZA 21-077

Vonnis van 7 juni 2023

in de zaak van

[eiser in conventie01],

wonende te [woonplaats01] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. J.J.R. Albicher te Roosendaal,

tegen

1.[gedaagde in conventie01] ,

wonende te [woonplaats02] ,

2.
[gedaagde in conventie02],

wonende te [woonplaats02] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. R.M.A. Lensen te Terneuzen.

Partijen worden hierna [eiser in conventie01] en [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 september 2021;

- de akte uitlaten na tussenvonnis van [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] , met producties 6 tot en met 10;

-de akte uitlaten, tevens overlegging producties van [eiser in conventie01] , met producties 12 tot en met 16;

- de antwoordakte tevens akte vermeerdering van eis van [eiser in conventie01] , met producties 17 en 18;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor, gehouden op 2 februari 2022;

- het proces-verbaal van tegengetuigenverhoor, gehouden op 4 april 2022;

- de akte houdende overlegging getuigenverklaring van de zijde van [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] ;

- de conclusies na enquête van beide partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

In conventie

2.1.

De rechtbank heeft [eiser in conventie01] bij tussenvonnis van 15 september 2021 opgedragen te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] de woning gelegen aan de [adres01] te [plaats01] aan hem zouden leveren (rechtsoverweging 5.2.). In dit vonnis zal worden beoordeeld of [eiser in conventie01] in dit bewijs is geslaagd. Voordat hieraan wordt toegekomen, zal in worden gegaan op de door [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] aangevoerde punten in hun akte uitlating na tussenvonnis. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis namelijk de rechtsgronden aangevuld (4.5 en 4.6), waarna zij [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] in de gelegenheid heeft gesteld zich uit te laten over de juridische consequenties van deze aanvulling, nu dit debat tussen partijen niet eerder was gevoerd.

Terugkomen op tussenvonnis

2.2.

[gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] hebben in dit kader, samengevat, aangevoerd dat de rechtbank dient terug te komen op hetgeen door haar is overwogen bij tussenvonnis.

Allereerst hebben zij daartoe gesteld dat geen plaats bestond voor aanvulling van de rechtsgronden zoals door de rechtbank gedaan, omdat (i) [eiser in conventie01] niet heeft gesteld dat hij schade lijdt uit hoofde van een tekortkoming van de zijde van [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] in de nakoming van een tussen partijen gesloten overeenkomst tot lastgeving, en hij evenmin heeft gesteld dat het daarbij om een schade ten bedrage van € 205.000,- zou gaan, terwijl (ii) uit de wijze van procederen van [eiser in conventie01] moet worden aangenomen dat hij zijn vorderingen slechts beoordeeld wilde zien op de drie daarvoor door hem aangevoerde gronden.

Voorts bepleiten [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] dat [eiser in conventie01] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht ten aanzien van een overeenkomst van lastgeving, omdat hij niet heeft gesteld waar en wanneer die overeenkomst zou zijn gesloten, met wie, wat de concrete inhoud van die overeenkomst is, welke termijnen en welke overige condities zijn overeengekomen en of loon verschuldigd is. Onder 11 van de akte noemen [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] nog meer zaken die volgens hen een verklaring behoefden, die is uitgebleven. Verder geldt ten aanzien van het niet voldaan zijn door [eiser in conventie01] aan diens stelplicht, dat aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro had moeten zijn voldaan. Een dergelijke schriftelijke vastlegging heeft niet plaatsgevonden. Aan bewijslevering kan niet worden toegekomen, aldus [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] .

Tot slot hebben [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] aangevoerd dat er geen schadevergoedingsverplichting bestaat van hun zijde. Niet is gesteld dat de gestelde overeenkomst van lastgeving is geëindigd, terwijl [eiser in conventie01] nimmer mededeling ex artikel 6:87 lid 1 BW Pro heeft gedaan. Enig verzuim in de nakoming is ook niet ontstaan, doordat [eiser in conventie01] geen ingebrekestelling heeft verzonden, en evenmin anderszins verzuim heeft geconstateerd of tot stand heeft gebracht.

2.3.

De rechtbank overweegt als volgt.

Als uitgangspunt geldt dat de rechtbank bevoegd is om over te gaan tot heroverweging van haar tussenvonnis, ook ten aanzien van in dit tussenvonnis gegeven eindbeslissingen, indien een in een tussenvonnis vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, teneinde te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou worden gedaan. Een zodanige situatie doet zich hier echter niet voor.

2.4.

Zoals bij tussenvonnis reeds overwogen heeft de rechter ingevolge artikel 25 Rv Pro de plicht om zelfstandig, en in beginsel onafhankelijk van hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, na te gaan of en zo ja, op welke juridische grondslag, de in het geding vastgestelde feiten de vordering kunnen dragen, ook als partijen zelf deze rechtsregels niet of de verkeerde rechtsregels naar voren hebben gebracht (Hoge Raad 15 mei 1998,
NJ1998, 625). Als uitgangspunt geldt dan ook dat het enkele feit dat [eiser in conventie01] de aan zijn vordering ten grondslag gelegde rechtsverhouding onjuist heeft gekwalificeerd, de rechter niet ontslaat van deze verplichting. Dat is slechts anders, indien moet worden aangenomen dat [eiser in conventie01] zijn vordering uitsluitend beoordeeld wenst te zien op basis van een rechtsverhouding die aan die kwalificatie beantwoordt. De rechtbank heeft uit de gedingstukken van [eiser in conventie01] en de door hem ingenomen stellingen echter niet opgemaakt dat dit het geval was. Hierin wordt dan ook geen reden gezien terug te komen op het bij tussenvonnis overwogene.

2.5.

Evenmin wordt hiertoe reden gezien vanwege het feit dat [eiser in conventie01] niet aan de op hem rustende stelplicht zou hebben voldaan. Bepalend is of [eiser in conventie01] alle feitelijke elementen heeft gesteld die benodigd zijn voor het intreden van een bepaald rechtsgevolg op basis van een bepaald wettelijk voorschrift. Of [eiser in conventie01] daarbij de juridisch correcte termen heeft genoemd (zoals verzuim of schade) is bij de beoordeling hiervan niet doorslaggevend. Voorts heeft [eiser in conventie01] voldoende geconcretiseerd waar de door hem gestelde opdracht aan [gedaagden in conventie] uit bestond om tot bewijslevering te worden toegelaten. De rechtbank verwijst naar de weergave van [eiser in conventie01] stellingen in r.o. 3.2 en 4.6 van het tussenvonnis van 15 september 2021.

2.6.

[gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] miskennen met hun stelling dat niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro – dat bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf schriftelijk wordt aangegaan – is voldaan, dat [eiser in conventie01] niet heeft gesteld reeds een koopovereenkomst te zijn aangegaan met [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] , maar dat zij de verbintenis zijn aangegaan de woning op eigen naam (met geld van [eiser in conventie01] ) te kopen en in eigendom te verkrijgen en deze vervolgens aan [eiser in conventie01] in eigendom over te dragen.

2.7.

Tot slot wordt in het gegeven dat [eiser in conventie01] geen mededeling ex artikel 6:87 lid 1 BW Pro heeft uitgebracht evenmin grond gezien terug te komen op de bij tussenvonnis gegeven beslissing, nu uit artikel 6:74 lid 2 en Pro 6:81 BW volgt dat geen verzuim is vereist in geval sprake is van een blijvende onmogelijkheid tot nakoming. De woning is op 22 januari 2021 door [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] geleverd aan kopers [naam01] en [naam02] . Sindsdien is nakoming van de gestelde verbintenis blijvend onmogelijk. Dit betekent dat voor toewijzing van het gevorderde in conventie beslissend is en blijft of de gestelde overeenkomst is aangegaan en of derhalve sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de gestelde verbintenis.

2.8.

Dit alles brengt met zich dat de rechtbank toekomt aan de vraag of [eiser in conventie01] erin is geslaagd te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] de woning aan hem zouden leveren.

Eisvermeerdering in conventie:

2.9.

[eiser in conventie01] heeft zijn eis na wijzing van dit tussenvonnis vermeerderd, zodat hij nu – samengevat – veroordeling vordert van [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. tot betaling van het bedrag van € 298.959,82, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2021 tot aan de dag van volledige betaling;

II. tot betaling van het bedrag van € 3.388,- aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2021 tot aan de dag van volledige betaling;

III. tot veroordeling van [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] in de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling en in de nakosten.

2.10.

De eisvermeerdering wordt toegestaan. [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] worden niet gevolgd in hun standpunt dat de eisvermeerdering zodanig laattijdig is gedaan, dat de voortgang van dit geding onredelijk zou worden vertraagd met het toestaan daarvan, zodat de vermeerdering wegens strijd met de eisen van de goede procesorde buiten beschouwing dient te worden gelaten. [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] hebben namelijk in hun (zeer uitgebreide) conclusie na enquête inhoudelijk verweer kunnen voeren tegen de vermeerdering en hebben dit ook gedaan. Dat zij hiermee niet afdoende in staat zouden zijn tot verweer of dat hiervoor nog aanvullende proceshandelingen nodig zouden zijn – hetgeen tot vertraging zou leiden – is niet aangevoerd, zodat de rechtbank niet inziet hoe toestaan van de vermeerdering tot onredelijke vertraging zou leiden.

Bewijsstukken

2.11.

Ter uitvoering van de bewijsopdracht heeft [eiser in conventie01] de producties 12 tot en met 18

in het geding gebracht en zichzelf als getuige laten horen. Daarnaast heeft hij nog drie getuigen laten horen, namelijk:

- de heer [getuige01] (hierna: [getuige01] ), voormalig makelaar;

- de heer [getuige02] (hierna: [getuige02] ), zijn neef; en

- de heer [getuige03] (hierna: [getuige03] ), aannemer/ ZZP’er.

2.12.

[gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] hebben de producties 6 tot en met 10 in het geding gebracht. [gedaagde in conventie01] heeft zichzelf als getuige laten horen in het kader van het door hen te leveren tegenbewijs. Daarnaast hebben [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] als getuige laten horen:

- de heer [getuige04] , tuinman/ ZZP’er;

Van [gedaagde in conventie02] is een schriftelijke getuigenverklaring in geding gebracht.

[gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] hebben bij antwoordconclusie na enquête nog twee producties (genummerd 1 en 2) overgelegd. Hiermee hebben zij niet voldaan aan het bepaalde in het tussenvonnis dat beide partijen alle beschikbare bewijsstukken vóór het eerste getuigenverhoor in het geding dienen te brengen. Niet gebleken is dat de producties 1 en 2 niet al op dat moment hadden kunnen worden overgelegd. Daarbij heeft [eiser in conventie01] niet op de producties kunnen reageren, zodat de rechtbank van oordeel is dat deze twee producties te laat in het geding zijn gebracht zodat zij, vanwege strijd met de goede procesorde, geweigerd zullen worden.

Het bewijs

2.13.

Als partijgetuige heeft [eiser in conventie01] onder meer het volgende verklaard:

“Ik ben met de heer [gedaagde in conventie01] overeengekomen dat hij de woning aan mij zou leveren. [gedaagde in conventie01] was de boekhouder en adviseur van mijn oom en tante, de familie [naam03] . Ik kwam af en toe bij hem voor het afhandelen van de boekhouding van mijn tante. [gedaagde in conventie01] vroeg mij op enig moment wat ik met het huis van mijn tante wilde doen. Ik heb gezegd dat ik het huis graag wilde kopen. Hij adviseerde mij dit te doen voor haar overlijden. Zo had ik niet met de voorzieningenrechter te maken. Het zou rompslomp voorkomen. (…)

Met de heer [gedaagde in conventie01] heb ik nog gebeld over het huis en de voorzieningenrechter en dat ik naar de notaris ging. Op 14 augustus om 9 uur kreeg ik bericht dat ik een geldig taxatierapport moest hebben. Met de heer [gedaagde in conventie01] heb ik eerder al contact gehad over wie het huis zou taxeren. De heer [gedaagde in conventie01] heeft de heer [getuige01] gebeld of hij de taxatie wilde doen. Dit was voor 14 augustus, de week ervoor ongeveer. De heer [getuige01] had een voorlopig taxatierapport opgemaakt maar geen actueel taxatierapport. Dat moest er zijn voordat ik kon passeren. Ik heb de heer [gedaagde in conventie01] gebeld. Ik heb het probleem voorgelegd. [gedaagde in conventie01] stelde voor: “misschien kan ik je helpen dat ik het huis voor je koop”. Ik vond dat eerst vreemd. Hij legde het uit: “dan koop ik het en lever ik het huis later aan je terug.” Ik voeg hier nu aan toe dat [gedaagde in conventie01] mij zei dat ik dan wel geld naar hem moest overmaken voor de woning. (…)

Ik heb op 14 augustus de heer [gedaagde in conventie01] gebeld en de heer [naam04] gebeld. Ik heb [naam04] gevraagd of hij een actueel taxatierapport kon opstellen. Hij zei dat dat een paar weken zou duren. Die tijd had ik niet. Toen heb ik [gedaagde in conventie01] teruggebeld. Toen heb ik over het voorstel van [gedaagde in conventie01] nagedacht. Ik heb de tijd genomen om er over na te denken. Daarna heb ik [gedaagde in conventie01] gezegd: “het is goed als je het voor mij koopt, zo gaan we dat doen.”. Toen heb ik met de notaris contact gehad en gezegd dat een actueel taxatierapport niet lukte. Ik heb gezegd dat ik een andere koper had en dat [gedaagde in conventie01] het koopcontract ging opmaken waarmee een taxatierapport niet nodig was. Ik heb de e-mail waarin de notaris om het actueel taxatierapport verzocht ook doorgestuurd aan [gedaagde in conventie01] .

Over de afspraken die ik heb gemaakt met de heer [gedaagde in conventie01] voeg ik nog toe dat ik die over de telefoon heb gemaakt. Mijn neef was hierbij aanwezig. Hij was bij mij thuis, we zouden naar [plaats02] gaan om de spullen in het huis van mijn tante verder uit te zoeken. Ik heb met mijn neef tussendoor overlegd. Hij heeft ook meegeluisterd met de telefoongesprekken met [gedaagde in conventie01] . De telefoon stond op luidspreker. Wij hebben geen geheimen voor elkaar. (…)

Nu u het mij zo voor houdt heb ik niet [naam04] maar [getuige01] gevraagd om een actueel taxatierapport. [naam04] is een accountant en [getuige01] is taxateur. Ik weet zeker dat ik [gedaagde in conventie01] opdracht heb gegeven om het huis voor mij te kopen. Ik had hier eerst goed over nagedacht voordat ik hem zei dat we het zo gingen doen. [gedaagde in conventie01] heeft op het koopcontract zijn naam en die van zijn echtgenote gezet zodat zij beiden het huis zouden kopen. Daarmee heeft [gedaagde in conventie01] in mijn beleving zowel namens hem als namens zijn vrouw gehandeld. [gedaagde in conventie01] zei eerder: “dan koop ik het huis voor jou”. Ik kende zijn vrouw ook niet echt. We hebben er niet over gesproken dat [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] gezamenlijk het huis voor mij zouden kopen.

Mr. Albicher houdt mij producties 17 en 18 voor. De overeenkomst waarop de datum van 13 augustus 2020 staat heb ik 14 augustus 2020 pas ontvangen. Deze datum klopt dus niet. Ook toen pas zijn de afspraken zoals zojuist door mij verklaard gemaakt.

(…) Bij de stukken zit een bewijs van een SEPA-overboeking. Er staat lening boven. Ik ging de overboeking doen en bedacht me wat zal ik daarbij zetten. Ik heb er lening bij gezet. Ik maakte het geld tijdelijk aan hem over en daarna zou het huis aan mij geleverd worden. Dat geld was ter beschikking stelling voor de aankoop en niet omdat ik enig bedrag aan [gedaagde in conventie01] verschuldigd was. De overboeking betrof geen terugbetaling van een geldlening. Ik had ook geen geldlening nodig.

(…) In september heb ik de woning geleverd aan [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] . Ik heb niet voorgesteld om de woning op dezelfde dag aan mij te leveren. Ik heb daar niet bij stilgestaan. De druk was van de ketel. Ik heb het er wel met [gedaagde in conventie01] over gehad wanneer de woning aan mij geleverd zou worden. Dat zou wel goed komen. Het had geen haast. We hebben geen concrete datum besproken. (…)

De reden dat de € 205.000 op 27 augustus 2020, voor de overdracht van 7 september 2020, aan [gedaagde in conventie01] is overgemaakt is omdat we dat zo hadden afgesproken. Het geld moest voor de afspraak bij de notaris bij [gedaagde in conventie01] zijn. Dat moest omdat [gedaagde in conventie01] eerst moest betalen voordat de overdracht kon plaatsvinden.

(…) Ik weet niet om welke reden beslag op de woning is gelegd ten behoeve van een vordering in geld in plaats van een vordering tot levering van de woning. Ik weet alleen dat hij het huis aan mij zou leveren. Er is beslag gelegd om te voorkomen dat de woning zou worden verkocht terwijl aan mij zou worden geleverd. Ik heb via de buurman van het huis gehoord dat de woning verkocht zou worden door [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] . Hij kende de beoogd kopers. Dit was ergens eind 2020. Ik schat november.

(…) Ik voeg nog aan mijn verklaring toe dat [getuige01] omstreeks september/oktober 2020 nog eens contact met mij heeft gezocht en mij liet weten dat hij een geïnteresseerde had voor de woning. Er is toen ook een bod gedaan. Ik weet van [getuige01] dat [gedaagde in conventie01] hem toen zei dat hij bij mij moest zijn om over de prijs te onderhandelen.”

2.14.

[getuige01] heeft onder andere het volgende verklaard:

“(…) Ik ben op 12 augustus 2020 aan de [adres01] geweest nadat ik was gebeld door [gedaagde in conventie01] . [gedaagde in conventie01] was een bekende van mij maar ik kreeg de opdracht tot de taxatie van [eiser in conventie01] . Ik kreeg als opdracht de waarde vast te stellen waarbij het de bedoeling was dat de woning zou worden gekocht door [eiser in conventie01] .

Ik heb een rondgang gedaan, alles opgenomen en een rapport gemaakt. [eiser in conventie01] heeft mij toen gebeld dat [gedaagde in conventie01] de woning misschien ging kopen. Hierna was het een tijdje stil, totdat ik werd gebeld door een klant van mij die een woning in [plaats01] zocht. Hij had gehoord dat de woning aan de [adres01] te koop zou komen. Dit telefoontje was volgens mij omstreeks november 2020. Die klant had interesse en vroeg mij te informeren of de woning te koop kwam. Ik ging er vanuit dat de woning aan [eiser in conventie01] verkocht was. Ik heb [eiser in conventie01] gebeld, maar hij was nog niet zover dat hij wilde verkopen. Hij moest de woning ook nog leeghalen. De klant gaf mij opdracht wat meer moeite te doen, waarna ik met [eiser in conventie01] verder heb gesproken. Uiteindelijk heb ik mijn klant bereid gevonden akkoord te gaan met de door [eiser in conventie01] genoemde vraagprijs van ongeveer € 300.000, ik denk€ 297.500. Ik heb vervolgens in het kadaster gekeken en daaruit bleek dat [gedaagde in conventie01] eigenaar was van het pand, samen met zijn vrouw. Ik heb contact opgenomen met [gedaagde in conventie01] . Hij zei mij: “Ik moet even overleggen met [eiser in conventie01] . Waarschijnlijk willen wij voor die koopprijs wel verkopen.” Later heeft [gedaagde in conventie01] mij telefonisch akkoord gegeven. Ik heb toen de koopakte opgemaakt en ging er vanuit dat hij bevoegd was samen met zijn vrouw.

In antwoord op uw vraag waarom ik er vanuit ging dat [eiser in conventie01] de eigenaar van de woning was nadat hij mij had gezegd dat [gedaagde in conventie01] de woning zou kopen antwoord ik als volgt. Het was nog niet zeker dat [gedaagde in conventie01] de woning zou kopen. Ik wist dus niet of dit was gebeurd. Omdat [eiser in conventie01] familie was van de vorige bewoners ging ik er vanuit dat hij eigenaar was geworden. Nadat ik contact had gehad met [gedaagde in conventie01] en zijn akkoord had gekregen heb ik geen contact meer gezocht met [eiser in conventie01] over de verkoop. Ik heb verder niet gevraagd aan [gedaagde in conventie01] waarom hij ging overleggen met [eiser in conventie01] .

(…) U houdt mij twee rapporten voor, productie 14 en 15. Het rapport van 14 augustus 2020 is een waardebepaling er staat ook verwachte verkoopopbrengst op. Het tweede rapport van 4 september 2020 is een taxatierapport. Een dergelijk rapport is nodig voor de overdracht van een woning, vooral tussen familieleden. Allebei de rapporten heb ik opgemaakt in opdracht van de heer [eiser in conventie01] .

Bij de opdracht voor de taxatie ging ik er vanuit dat [eiser in conventie01] de koper van de woning zou worden. Ik ging hiervan uit ten tijde van beide rapporten. Dit werd ook zo geschetst door beide heren. Ik denk dat het ongeveer twee weken na het laatste rapport, dus half september 2020, was dat ik van [eiser in conventie01] hoorde dat misschien [gedaagde in conventie01] de woning ging kopen.

Ik heb niets vreemds gemerkt aan het gedrag van [gedaagde in conventie01] in het kader van de verkoop.

(…) Het taxatierapport van 4 september 2020 is opgesteld naar aanleiding van een opdracht daartoe van de heer [eiser in conventie01] van 3 september 2020. Hij wilde een aparte taxatie omdat hij een officieel stuk nodig had. Ik weet niet waarvoor.

2.15.

De heer [getuige02] heeft onder andere als volgt verklaard:

“(…) Op een goede dag vlak voor het overlijden van mijn tante had ik met [eiser in conventie01] afgesproken om in het huis van mijn tante te gaan werken. Ik ben naar [plaats03] gereden. Ik ben daar ‘s ochtends gearriveerd en dan zouden we ‘s middags doorrijden naar [plaats01] om daar in het huis van mijn tante te gaan werken. Het huis stond nog vol spullen en er moest nog een hoop gebeuren. Toen ik daar zat kreeg [eiser in conventie01] een mail van de notaris. Die mail gaf aanleiding tot een telefoontje met de heer [gedaagde in conventie01] en ik geloof ook een tweede telefoontje met de makelaar. Tijdens het gesprek met [gedaagde in conventie01] kon ik meeluisteren. De telefoon stond op speaker. De zaak ging ons beiden aan, omdat het ook mij als mede-vereffenaar handig leek als de woning van mijn tante verkocht kon worden nog voor haar overlijden. Wanneer wij op korte termijn het huis wilden verkopen moesten er nog een aantal zaken gebeuren. Om een huis te verkopen moet er bijvoorbeeld een taxatierapport worden opgesteld en een advertentie geplaatst op Funda om een koper te vinden. Via de normale kanalen ging dat op zo’n korte termijn niet lukken. De heer [gedaagde in conventie01] heeft geopperd dat hij het ook kon kopen.

Daar hebben we over nagedacht en hem later teruggebeld. [eiser in conventie01] heeft tegen [gedaagde in conventie01] gezegd dat [gedaagde in conventie01] het moest kopen. [gedaagde in conventie01] zou het dan later terug leveren aan [eiser in conventie01] . Dit werd door [gedaagde in conventie01] voorgesteld.

De reden om de woning verkocht te willen hebben voor het overlijden van mijn tante is omdat ons verteld werd dat als je na overlijden verkoopt je langs de rechtbank moet voor toestemming van de voorzieningenrechter. Dat leek ons onhandig. Ik heb van te voren rondvraag gedaan bij de erfgenamen of er interesse was voor de woning. Dit was niet het geval dus dat stond niet aan verkoop in de weg.

De e-mail van de notaris gaf aanleiding tot telefoontjes omdat de notaris allerlei dingen vroeg waar wij niet aan konden voldoen op korte termijn. Het leek erop dat de notaris niet langer aan verkoop op korte termijn wilde meewerken.

Na de e-mail van de notaris vonden de telefoongesprekken plaats. [eiser in conventie01] had laten blijken dat hij het huis wel wilde kopen om op te knappen, of zelf in te gaan wonen. Dat weet ik niet. Tijdens het eerste telefoongesprek met de heer [gedaagde in conventie01] ging het over de e-mail van de notaris. [gedaagde in conventie01] bood aan om het huis voor [eiser in conventie01] te kopen. Ik weet niet of [gedaagde in conventie01] vooraf al wist van de interesse van de heer [eiser in conventie01] . Dit werd in ieder geval tijdens dit gesprek duidelijk. Tijdens het tweede telefoongesprek met de heer [gedaagde in conventie01] gaf [eiser in conventie01] aan dat de heer [gedaagde in conventie01] het voor hem moest kopen. [eiser in conventie01] zou daarvoor geld overmaken aan [gedaagde in conventie01] . En [gedaagde in conventie01] zou de woning terug leveren. Tijdens de twee gesprekken die ik heb meegeluisterd zijn verder geen concretere afspraken gemaakt. (…)

De telefoongesprekken vonden op 14 augustus 2020 plaats. Ik denk dat één telefoongesprek in de ochtend plaatsvond en de ander begin van de middag. Tijdens beide gesprekken stond de telefoon op speaker. Ik heb gehoord dat [eiser in conventie01] tegen [gedaagde in conventie01] zei: “jij koopt de woning voor mij met geld dat ik daarvoor naar jou overmaak en daarna lever je hem terug.”

Ik kan me herinneren dat ik de koopovereenkomst kreeg met de vraag om deze te ondertekenen. Op de laatste bladzijde stond 13 augustus als datum. Ik heb getekend en deze datum overgenomen, maar dit was een dag later. Dit was op de 14e. Ik heb alleen getekend. Daar was [eiser in conventie01] niet bij. Ik was toen al weer thuis. In de telefoongesprekken met [gedaagde in conventie01] is gesproken over het geld dat overgemaakt zou worden door [eiser in conventie01] voor de aankoop van de woning. Het ging om het bedrag van € 205.000. Hiervoor was de woning ook getaxeerd. Ik weet alleen niet of het om een officiële taxatie ging. (…)”

2.16.

De heer [getuige03] heeft onder andere verklaard:

“(…) Ik heb vernomen in de wandelgangen van zaken dat [gedaagde in conventie01] de woning aan de [adres01] aan [eiser in conventie01] zou leveren. Ik werk voor de heer [eiser in conventie01] . We hebben de garage al een keer verbouwd toen daar een lekkage was. Dan praat je met elkaar. Toen heb ik in de wandelgangen van [eiser in conventie01] gehoord: ”Ik wil het huis kopen maar dat ligt moeilijk dus het gaat via via.” Hoe het precies zou gaan weet ik niet. We hebben het erover gehad dat ik eventueel het huis zou verbouwen in [plaats01] . In die gesprekken is ter sprake gekomen dat hij het huis zou verkrijgen. Ik heb dus gehoord dat er een andere transactie zou komen. Hoe of wat weet ik niet dat laat ik aan notarissen. Toen hoorde ik het gaat via een ander. De naam [gedaagde in conventie01] is voorbij gekomen. Die kende ik toen nog niet. Ik heb de heer [gedaagde in conventie01] één keer gezien toen de heer [eiser in conventie01] mij vroeg de spullen die in de woning stonden op te komen halen met mijn busje. Ik ben daar ’s avonds met [eiser in conventie01] geweest. We kregen geen toegang tot de woning van de heer [gedaagde in conventie01] die in de keuken stond. Ik weet niet waarom. Ik heb over deze kwestie van niemand anders dan [eiser in conventie01] iets gehoord.

[eiser in conventie01] verzocht mij om andere sloten in de woning te zetten en zoveel mogelijk dingen te blokkeren. De reden hoeven ze mij niet uit te leggen. Als dit gevraagd wordt dan doe ik dat. Dit was in oktober/november 2020. Ik weet het niet meer precies. Verder ben ik in deze periode niet meer bij de woning geweest.

Ik denk dat het ook rond oktober/november 2020 was dat ik van [eiser in conventie01] hoorde dat de transactie via via zou lopen. Het kan ook dat dit al gebeurd was. Dat weet ik niet.

(…) Ik heb geen offerte uitgebracht voor deze woning. Ik heb wel een berekening gemaakt voor het binnenwerk. Dit was ook rond eind november 2020 denk ik, het speelde allemaal rond dezelfde tijd. Ik ben toen ook in de woning geweest om de berekening te kunnen maken. Dit was samen met [eiser in conventie01] . Het was in de tijd dat we ook de sloten vervingen dat we ons rondje in de woning maakten. Ik heb de berekening gemaakt voor eventueel als [eiser in conventie01] de woning zou kopen of verkrijgen wat het dan zou kosten. Ik weet niet van wie de woning op dat moment was. (…)”

2.17.

De heer [getuige04] heeft onder andere verklaard:

“Ik heb ter voorbereiding op vandaag nagedacht wat ik nog wist, ik heb dit voor mijzelf opgeschreven op een papier dat ik nu voor mij heb liggen. Dit papier heb ik in juli 2020 opgesteld ik had contact met de heer [gedaagde in conventie01] . Hij had een goede computer en hij hielp mij daarbij. Wat ik heb opgeschreven gaat niet over de computer zelf. Wat ik heb opgeschreven gaat over hoe je een brief schrijft en hoe je een computer opstart. Nu u mij dit terugleest merk op, zoals ik ook later heb verklaard, dat ik heb geschreven over die dag en wat ik die dag heb gezien en gedaan.

(…) Het was in juli 2020 dat ik bij [gedaagde in conventie01] op kantoor was. Ik zat op een goede stoel voor een beeldscherm. [gedaagde in conventie01] legde mij uit hoe ik met een computer om moest gaan. Toen kwam ineens een persoon binnen. De tijd weet ik niet meer. Het was een meneer met een hoed op. Ik vond dat opvallend in [plaats02] zie je niet veel mensen met zo een hoed lopen. Ik wijs nu naar de heer [eiser in conventie01] . Dat was de meneer met de hoed. [gedaagde in conventie01] pakte toen uit de la naast mij een stapel geld. Ik heb niet gezien hoeveel. De la bevond zich rechts van mij. Links van mij zat een muur. Ik heb niet gezien hoeveel geld [gedaagde in conventie01] pakte. Ik heb blaadjes van 50 euro gezien. Het waren volgens mij allemaal briefjes van 50 euro. Het was een dik pakket. [gedaagde in conventie01] liep met dat geld naar zijn eigen bureau. [eiser in conventie01] ging tegenover hem aan het bureau zitten. Het geld lag op tafel. Ik heb niet gezien dat dit geteld werd of aan [eiser in conventie01] gegeven werd. Ik heb niks gehoord wat besproken is. Ik trek mij daar niks van aan. Ik kwam voor de computer. Daarvoor ben ik dan doof. Het geld heb ik nadat [eiser in conventie01] weg ging niet meer gezien. Ik heb meneer [gedaagde in conventie01] niet gevraagd naar hoe en wat. Ik houd mijn duim en wijsvinger zo wijd mogelijk uit elkaar: dit was hoe dik de stapel was.

(…) In de verklaring die ik heb opgeschreven en die aan het proces-verbaal toegevoegd wordt, schrijf ik ook over de man met de bruine hoed en het geld. Dit viel mij op. Ik houd vaker aantekeningen bij van wat ik doe en wat mij opvalt. De rechter houdt mij voor dat ik ook heb verklaard dat ik mij niets heb aangetrokken van het geld. Ik verklaar daarover dat het mij wel was opgevallen as iemand zo een stapel geld pakt en daarom heb ik het wel opgeschreven. Verder focuste ik mij alleen op de computer. De rechter vraagt mij of het een soort van dagboek is. zo zou je het kunnen zien: dagboek, notities. Ik schrijf wat mij opvalt.

(…) Op mijn verklaring staan onderaan de woorden: [gedaagde in conventie01] en [eiser in conventie01] civielrecht. Dit heb ik later bijgeschreven na aanleiding van de oproeping om vandaag als getuige te komen. Anders wist ik niet waar ik naar toe moest of hoe ik mij moest melden.

De handgeschreven verklaring van [getuige03] is aan het proces-verbaal gehecht. Hierin staat:

“1 en juli 2020 was om + half 2 op het kantoor in [plaats02] om mijn te helpen met briefen op de mail naar de bedrijf te mailen.

Meneer [gedaagde in conventie01] stond naast mijn om te leren hoe ik dat het beste kan doen. Mijn computer is malen in reparatie geweest.

Na een tijd kwam een man binnen hij had een bruine hoed.

[gedaagde in conventie01] heeft uit de la geld gepakt.

Het waren € 50 euro hele stapel dat heb ik wel gezien

[gedaagde in conventie01] en [eiser in conventie01]

Civiel recht”

2.18.

[gedaagde in conventie01] heeft onder andere als volgt verklaard:

“(…) Ik ben niet met [eiser in conventie01] overeengekomen de woning aan hem te leveren. Ik heb geen plicht gehad om de woning te kopen. Meer specifiek, ik heb daar geen opdracht toe gehad. Ik was ook niet verplicht om de woning aan hem te leveren. Het klopt dat op 14 augustus 2020 een telefoongesprek is geweest tussen mij en de heer [eiser in conventie01] . Toen is besproken dat het koopcontract op de mail zou komen die dag. Wij hebben het verder niet echt gehad over de inhoud van de koopovereenkomst. De prijs was al bepaald op 205.000 euro. Wij waren de koop eerder feitelijk al overeengekomen. [eiser in conventie01] was al eerder bij mij gekomen op kantoor. Ik durf niet precies te zeggen wanneer dat was, kort daarvoor in ieder geval. Hij heeft mij toen de woning te koop aangeboden. De prijs is bepaald aan de hand van de taxatie van [getuige01] , de taxateur. Dus die taxatie was al geweest. [eiser in conventie01] wist dat ik meer onroerend goed bezit voor verkoop en verhuur. Het gaat om een redelijk aantal huizen en appartementen en ook grond. Dus hij wist dat ik mijzelf daarmee bezig houd.

Het is mij niet bekend dat [eiser in conventie01] op enig moment het idee zou hebben gehad om de woning zelf te kopen. Ik kan mij hier niets van herinneren. Ik denk ook dat het niet logisch is dat hij daar bij mij mee gekomen zou zijn.

(…) Het klopt dat toen de makelaar mij belde met een mogelijke koper voor de woning ik zei dat ik met [eiser in conventie01] zou overleggen. Er stonden immers nog spullen in de woning die [eiser in conventie01] eruit moest halen. Hij moest hiervoor actie ondernemen. Hij kon dit ook, hij had tenslotte nog de sleutels van de garage en de voordeur. Misschien ook wel van de achterdeur. Er waren verder geen afspraken over wanneer de spullen precies weg moesten uit de woning. (…)

(…) U houdt mij de handgeschreven schuldbekentenis voor mij, productie 3 bij antwoord. Dit is mijn handschrift, ik heb deze opgesteld. Ik had geld uitgeleend aan [eiser in conventie01] en dit ook aan hem verstrekt. Het was een zaak van goed vertrouwen. Ik heb het geld in delen aan hem gegeven. Op een gegeven moment moest het natuurlijk wel op papier gezet worden. Ik wist dat hij op 11 augustus 2020 bij mij zou komen. Wij zijn die dag samen in de woning geweest. Ik meen dat de volgende dag de taxateur zou komen. [eiser in conventie01] zei mij dat als ik belangstelling had bij bepaalde boeken ik er een aantal kon uitzoeken. De boeken hebben wij in de auto gezet. Samen zijn we terug naar [plaats02] gereden en hebben wij de boeken bij mij thuis gebracht. Via de bijkeuken kwamen wij in de hal terecht. Hier heeft [eiser in conventie01] de schuldbekentenis getekend. Ik had deze al eerder geschreven. Het kan nog op 11 augustus zelf, dat weet ik niet meer precies. Ik had het al eerder geschreven omdat ik wist dat [eiser in conventie01] bij mij op 11 augustus zou komen. Ik heb een grote hal met stoeltjes en zo. Daarin stond een roldeurkast, deze was half hoog. Daar kon je goed aan schrijven. Hierop heeft [eiser in conventie01] getekend. Het kastje staat er inmiddels niet meer. Mijn vrouw heeft gezien dat [eiser in conventie01] tekende. Het was warm weer die dag en de keukendeur stond open. Vanuit de keuken was mijn vrouw ook naar de hal gekomen en heeft zij het kunnen zien. De naam en de handtekening van [eiser in conventie01] op de schuldbekentenis heeft hij zelf geschreven en gezet. Dit heb ik niet gedaan.

U houdt mij voor productie 10 bij de akte van 13 oktober 2021. Ik heb dit overzicht opgesteld. Het betreft gelden opgenomen ten behoeve van de lening aan [eiser in conventie01] . [eiser in conventie01] belde mij steeds en gaf aan hoeveel geld hij zou willen ontvangen. Ik nam dit geld op en zorgde dat dit geld er ook was. De reden dat het geld niet via de bank is overgeboekt is dat [eiser in conventie01] het privé contant nodig had. De term privéschulden is genoemd. Ik vertrouwde erop dat [eiser in conventie01] het geld terug kon betalen, omdat hij een eigen onderneming heeft en mij vertelde dat hij daar goed zaken in deed. Heel goed zelfs.

Als je geld opneemt bij de bank zijn dat eigenlijk altijd biljetten van 50 euro, ik heb ook wel eens een bedrag besteld om bij de bank op te nemen. Ik weet niet meer precies welk bedrag dit was, het ging om een groter bedrag. Toen kreeg ik volgens mij briefjes van 100 euro. Ik bewaarde het geld op kantoor, maar als het bijvoorbeeld weekend was en ik ging naar huis dan nam ik het mee. Ik droeg het geld dan gewoon op mijn lijf. Eenmaal thuis borgde ik het geld op een bepaalde plek op.

[getuige04] heeft constant problemen met zijn computer, hij is daar ook niet zo handig in. Ik ondersteun hem op dat gebied en geef hem bijvoorbeeld uitleg hoe hij berichten verstuurd. In het ladekastje naast het bureau waar [getuige04] aan zat, in de tweede la van boven, lag het geld. Ik bewaarde het geld van [eiser in conventie01] altijd in die lade. Ik heb [eiser in conventie01] die dag ook het geld gegeven. Ik weet niet meer precies welke dag dit was en ook niet om welk bedrag het ging. Het was in ieder geval een fors bedrag. Ik heb in totaal het bedrag van 205.000 euro contant aan [eiser in conventie01] ter beschikking gesteld.

Het is niet zo dat ik [eiser in conventie01] heb gezegd, de woning te kopen of verkopen voor het overlijden van mevrouw [naam05] om last of problemen met de voorzieningenrechter te voorkomen. Ik was voor deze procedure niet bekend met de term voorzieningenrechter. Ik heb geen juridische opleiding gevolgd. Dat is mijn vak niet. Ik heb ook niet iets anders gezegd in de trant van toestemming van de rechtbank.

Ik heb [eiser in conventie01] niet gevraagd geld over te maken ten behoeve van de aankoop van de woning. De 205.000 euro die [eiser in conventie01] aan mij heeft overgemaakt betrof de aflossing van het bedrag dat ik hem had geleend. Dit moest toch een keer terugbetaald worden.

(…) Ik heb de heer [eiser in conventie01] op 14 augustus 2020 zeker één keer gesproken. Het staat mij niet zo bij of ik hem vaker gesproken heb die dag. Ik weet niet wat wij verder te bespreken hadden behalve dat de koopovereenkomst zou worden gemaild.

(…) Ik beschik niet over het originele exemplaar van het schuldbekentis deze heeft [eiser in conventie01] . Nadat hij de schuldbekentenis bij mij thuis in de hal getekend had zijn wij samen naar mijn kantoor gereden waar wij een kopie van de bekentenis hebben gemaakt. Ik heb de kopie gehouden en [eiser in conventie01] heeft het origineel meegenomen.”

2.19.

In de bij akte overlegging getuigenverklaring overgelegde schriftelijke verklaring van [gedaagde in conventie02] staat:

“Geachte Rechter,

Wegens mijn gezondheid kan ik niet naar Middelburg komen om te getuigen. Graag wil ik u hartelijk danken voor de gelegenheid om mijn verklaring op schrift te mogen zetten.

Verklaring [gedaagde in conventie02]

30-01-1960

[adres02]

[postcode01] [plaats02]

18-4-2022

Op 11 augustus 2020 was ik ’s middags in de keuken bezig, als ik hoorde lopen en praten in de hal. De deuren stonden n.l. open. Ik ging in de hal kijken en zag mijn man in aanwezigheid van een man die een forse hoed ophad, een beetje cowboyachtig persoon. Ze waren via de achterdeur binnen gekomen. Mijn man zei: dit is de neef van mw. [naam03] . Deze neef droeg een doos boeken welke hij neerzette onder de kapstok.

Mijn man had papieren bij zich, waarvan hij er één voorlas, n.l. een leningsovereenkomst van€ 205.000,=. Deze neef, dhr. [eiser in conventie01] volgens voorgelezen leningsovereenkomst, heeft deze daarop getekend in onze aanwezigheid, door mij gezien. Dit gebeurde in de hal van onze woning, waar een lagere kast staat, waarop wel vaker personen stukken doornemen of tekenen. In deze hal staan ook een paar stoelen.

Mijn man heeft mij verteld dat het niet via de bank was overgemaakt, maar contant en op verschillende momenten in papier geld was betaald. Dhr. [eiser in conventie01] wilde dit n.l. zo, omdat zijn vrouw van de lening door mijn man uitgeleend aan hem niets mocht weten en op deze manier dus geen gegevens op de bankafschriften stond.

Mijn man en ik hebben een behoorlijk aantal panden (woningen en appartementen) voor de verhuur. Daarnaast kopen wij ook panden aan om deze daarna weer door te verkopen. Zo hebben wij ook de woning van mevr. [naam03] gekocht en die weer doorverkocht. Dat deden mijn man en ik niet in opdracht van dhr. [eiser in conventie01] , maar voor onszelf.

Wij hebben de koopsom voor die woning van ons eigen geld aan de notaris betaald, en de opbrengst van de doorverkoop komt ook aan ons toe. Ik heb dhr. [eiser in conventie01] maar één keer gezien, toen hij bij ons thuis in de hal de leningsovereenkomst met mijn man tekende. Verder hebben mijn man en ik met dhr. [eiser in conventie01] geen enkele overeenkomst.”

De bewijswaardering

[gedaagde in conventie02]

2.20.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser in conventie01] niet is geslaagd in zijn bewijsopdracht ten aanzien van [gedaagde in conventie02] . Dat [eiser in conventie01] de door hem gestelde opdracht heeft verleend aan [gedaagde in conventie02] blijkt namelijk niet uit enig door hem naar voren gebracht bewijs. [eiser in conventie01] heeft in zijn hoedanigheid van getuige verklaard uitsluitend contact te hebben gehad met [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] niet echt te kennen. Hij heeft verklaard slechts [gedaagde in conventie01] de opdracht te hebben gegeven om het huis voor hem te kopen en niet [gedaagde in conventie02] . Nu voorts nergens uit blijkt dat [gedaagde in conventie02] op enige wijze weet had van de gestelde opdracht, of dat zij deze (middels [gedaagde in conventie01] als vertegenwoordiger) zou hebben aanvaard, zullen de tegen [gedaagde in conventie02] ingestelde vorderingen worden afgewezen.

2.21.

[eiser in conventie01] zal, als de jegens [gedaagde in conventie02] in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de door [gedaagde in conventie02] gemaakte proceskosten. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat zij gezamenlijk met [gedaagde in conventie01] heeft geprocedeerd, zodat van hen gezamenlijk slechts éénmaal griffierecht is geheven en zij ook de kosten van de advocaat hebben kunnen delen. De toe te wijzen kosten zullen derhalve op de helft worden bepaald (x 0,5).

De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie02] worden begroot op:

- griffierecht 833,00 (€ 1.666 x 0,5)

- salaris advocaat 6.612,50punten × tarief VI € 2.645 x 0,5)

Totaal € 7.445,5‬0

[gedaagde in conventie01]

2.22.

[eiser in conventie01] heeft zichzelf als partijgetuige laten horen en in dat kader een uitgebreide verklaring afgelegd. Zijn verklaring kan ten aanzien van de door hem te bewijzen feiten echter geen bewijs in zijn voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (artikel 164 lid 2 Rv Pro). Deze beperking van de bewijskracht geldt niet als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de verklaring van [eiser in conventie01] voldoende geloofwaardig maken.

De rechtbank ziet zich, gezien het bovenstaande kader, dan ook voor de vraag gesteld of [eiser in conventie01] aanvullende en zodanig sterk bewijs heeft overgelegd ten aanzien van zodanig essentiële punten, dat zij deze verklaring van [eiser in conventie01] voldoende geloofwaardig maken. Daartoe wordt als volgt overwogen.

2.23.

[getuige02] heeft evenals [eiser in conventie01] verklaard aanwezig te zijn geweest tijdens twee telefoongesprekken met [gedaagde in conventie01] op 14 augustus 2020. Op dit punt stroken de verklaringen van [getuige02] en [eiser in conventie01] met elkaar. [getuige02] heeft voorts, evenals [eiser in conventie01] , verklaard dat [gedaagde in conventie01] degene was die voorstelde het huis voor [eiser in conventie01] te zullen kopen, dat [eiser in conventie01] tijdens het tweede telefoongesprek heeft aangegeven dat [gedaagde in conventie01] dit diende te doen en dat is afgesproken dat [eiser in conventie01] daarvoor het bedrag van € 205.000,- zou overmaken naar [gedaagde in conventie01] .

2.24.

Ook op andere punten wordt de verklaring van [eiser in conventie01] ondersteund door aanvullend bewijs. Dat [eiser in conventie01] oorspronkelijk het plan had opgevat de woning zelf nog voor het overlijden van zijn tante te kopen, blijkt namelijk uit de als productie 13 overgelegde e-mails van 13 en 14 augustus 2020 waaruit volgt dat [eiser in conventie01] [notaris01] had verzocht de overdracht van de woning aan hem te bewerkstelligen. Zo schrijft de heer [naam06] (hierna: [naam06] ) van het [notaris02] , met [eiser in conventie01] in cc, in zijn e-mail van 13 augustus 2020 onder andere [eiser in conventie01] nadrukkelijk te hebben gewezen op alle mogelijke gevolgen, procedures dan wel te verwachten obstakels bij een overdracht aan [eiser in conventie01] vóór het overlijden van de eigenaresse.

2.25.

Dat [gedaagde in conventie01] van dit plan op de hoogte was, zoals [eiser in conventie01] als getuige ook heeft verklaard en [gedaagde in conventie01] heeft betwist, wordt eveneens aangenomen. [getuige01] heeft in dit kader namelijk verklaard op 12 augustus 2020 bij de woning te zijn geweest nadat hij was gebeld door [gedaagde in conventie01] . [gedaagde in conventie01] was een bekende van [getuige01] , maar [getuige01] kreeg de opdracht tot de taxatie van [eiser in conventie01] . Hij kreeg, zo heeft hij verklaard, als opdracht de waarde vast te stellen waarbij het de bedoeling was dat de woning zou worden gekocht door [eiser in conventie01] .

De verklaring van [getuige01] wordt, nu hij geen belang heeft bij het afleggen van een onjuiste verklaring en uit eigen waarneming heeft verklaard, voldoende betrouwbaar geacht. Steun voor het standpunt van [eiser in conventie01] dat de woning door [gedaagde in conventie01] aan hem geleverd zou worden vindt de rechtbank ook in de verklaring van [getuige01] dat [eiser in conventie01] hem de vraagprijs van ongeveer € 300.000 had genoemd en dat [gedaagde in conventie01] , door [getuige01] benaderd omdat hij met [gedaagde in conventie02] als eigenaar teboekstond, hem zei:

“Ik moet even overleggen met [eiser in conventie01] . Waarschijnlijk willen wij voor die koopprijs wel verkopen (…).”

2.26.

De verklaring van [eiser in conventie01] dat de notaris medewerking aan de overdracht weigerde bij gebreke van een actueel taxatierapport, vindt voorts steun in de verklaring van [getuige02] en in de e-mail van 14 augustus 2020 van 09:55 uur van [naam06] (productie 13), waarin onder andere staat:

“In het Levenstestament van uw tante staat onder “SELBSTEINTRITT” gemeld dat de gevolmachtigden in beginselnietbevoegd zijn om namens hun tante op te treden met zichzelf als wederpartij,behoudensals de vervreemding van een goed geschiedt conform een taxatierapport opgesteld door eenonafhankelijktaxateur.

Voor we het dossier van de voorgenomen overdracht (wellicht) op zouden kunnen starten, dien ik minimaal de navolgende bescheiden te ontvangen:

- een actueel taxatierapport (enkel een waardebepaling is in deze niet afdoende) van een erkend onafhankelijk taxateur, waarin ook duidelijk een verklaring wordt gegeven voor het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer en de blijkbaar veel hogere WOZ-waarde; (…)”

Voorts vindt de verklaring Van [eiser in conventie01] op dit punt steun in de e-mail van 14 augustus 2020 van 13:51 uur, waarin [naam06] [eiser in conventie01] onder andere schrijft:

“De hele gang van zaken tot nu toe en de laatste ontwikkelingen, heb ik nog eens nader doorgenomen met [notaris01] .

Allereerst ontgaat het ons thans de noodzaak van het met spoed (naar uw voorkeur nog deze middag) overdragen van de woning van uw tante nog vóór haar overlijden, zoals gisteren reeds met u besproken.

Daarnaast vinden wij het geheel tot nu toe, naar ik aanneem bent u het hiermee eens, op zijn minst een ongebruikelijke gang van zaken. In eerste instantie zou de woning aan u (volgens uw verklaring bent u ook toekomstig erfgenaam (en executeur) in de (toekomstige) nalatenschap van uw tante) worden overgedragen. Op grond van het bepaalde in het Levenstestament van uw tante dient in dat geval, als eerder vandaag gemeld, een taxatierapport aanwezig te zijn. Daar dit taxatierapport er blijkbaar thans nog niet is, wordt er opeens even na 12.00u vandaag door u een andere koper naar voren geschoven om, naar het lijkt, het vereiste taxatierapport te omzeilen. Dit bevreemdt ons zeer en lijkt ons een misvatting van de situatie. (…)”

Tevens volgt uit deze e-mail, zoals [eiser in conventie01] ook heeft verklaard, dat hij de notaris op 14 augustus 2020 heeft gezegd dat hij een andere koper had, waarmee een taxatierapport niet nodig was, waarop een mail van de notaris kwam dat hij het een vreemde gang van zaken vond dat er ineens een andere koper was en daar niet aan wilde meewerken.

2.27.

[getuige03] heeft slechts verklaard omtrent hetgeen hij van [eiser in conventie01] heeft gehoord. Zijn verklaring wordt in zoverre dan ook onvoldoende sterk geacht om de verklaring van [eiser in conventie01] voldoende geloofwaardig te maken.

2.28.

Hiertegenover staat de verklaring van [gedaagde in conventie01] , aan welke verklaring – in tegenstelling tot die van [eiser in conventie01] – vrije bewijskracht toekomt. De verklaring van [gedaagde in conventie01] omtrent de ondertekening van de leningsovereenkomst vindt grotendeels bevestiging in de schriftelijke verklaring van [gedaagde in conventie02] . Deze bevestiging wordt op zichzelf echter onvoldoende geacht om van de juistheid van de verklaring van [gedaagde in conventie01] uit te gaan. In zijn algemeenheid dient namelijk te worden aangenomen dat aan een schriftelijke verklaring minder waarde dient te worden gehecht dan aan een onder ede afgelegde verklaring. [gedaagde in conventie02] heeft daarnaast als echtgenote van [gedaagde in conventie01] een groot financieel belang bij ondersteuning van diens verklaring, zodat ook om die reden minder waarde wordt gehecht aan haar verhaal. Tot slot valt op dat de verklaringen van [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] niet op alle punten overeenstemmen. Zo heeft [gedaagde in conventie01] verklaard dat de roldeurkast waarop [eiser in conventie01] heeft getekend, er inmiddels niet meer staat. [gedaagde in conventie02] schrijft echter dat is getekend op een lagere kast die in de hal staat. Voorts schrijft [gedaagde in conventie02] dat de gehele overeenkomst is voorgelezen, terwijl [gedaagde in conventie01] hier geen melding van heeft gemaakt.

Daarnaast geldt dat de verklaring van [gedaagde in conventie01] over de door hem verstrekte geldbedragen de rechtbank ongeloofwaardig voorkomt. Het zou dan om een groot aantal contant verstrekte bedragen van aanzienlijke omvang gaan, kennelijk verstrekt zonder enige zekerheid en met geen andere motivering dan “privéproblemen” waarbij [gedaagde in conventie01] eerst maanden later een schuldbekentenis zou hebben opgesteld en doen ondertekenen. Dat is temeer ongeloofwaardig nu [gedaagde in conventie01] volgens zijn eigen verklaring boekhouder is en geacht moet worden vertrouwd te zijn met het belang van het tijdig schriftelijk vastleggen van dergelijke transacties. In dit verband valt nog op dat [gedaagde in conventie01] , anders dan gebruikelijk is, naar eigen zeggen het originele exemplaar van de schuldbekentenis niet zelf heeft behouden maar aan [eiser in conventie01] zou hebben verstrekt.

2.29.

De verklaring van [getuige04] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende betrouwbaar en kan derhalve niet tot bewijs dienen. [getuige04] heeft namelijk verklaard ter voorbereiding op het getuigenverhoor te hebben nagedacht over wat hij nog wist en dit voor zichzelf te hebben opgeschreven of het door hem meegebrachte stuk papier, dat aan het proces-verbaal is gehecht. Vervolgens heeft hij verklaard dat hij het papier al in juli 2020 had opgesteld, nadat hij bij de heer [gedaagde in conventie01] was geweest. Hij verklaarde bij [gedaagde in conventie01] op kantoor te zijn geweest, waarbij [gedaagde in conventie01] hem uitlegde hoe hij met een computer om moest gaan. [getuige04] verklaarde voor zichzelf op het papier te hebben opgeschreven hoe je een brief schrijft en hoe je een computer opstart. Pas nadat hij werd geconfronteerd met de inhoud van het papier, waarin dit niet staat, merkte hij op te hebben opgeschreven wat hij die dag had gezien. De verklaring is in zoverre tegenstrijdig ten aanzien van wat er op het door hem meegebrachte papier stond. Hierdoor kan niet worden uitgesloten dat [getuige04] zich in zijn verklaring heeft laten beïnvloeden door niet uit eigen herinnering en waarneming te verklaren, maar op basis van een voorbereid en afgestemd verhaal zoals op papier stond.

2.30.

Gelet op het hiervoor overwogene met betrekking tot de waardering van de door partijen aangebrachte bewijsmiddelen is de rechtbank van oordeel dat [eiser in conventie01] erin is geslaagd te bewijzen dat [gedaagde in conventie01] is tekort geschoten in de nakoming van de verbintenis tot levering van de woning en thans niet meer tot nakoming in staat is. De rechtbank ziet geen aanleiding [gedaagde in conventie01] nog toe te laten tot verdere levering van tegenbewijs.

2.31.

Dit betekent dat [gedaagde in conventie01] gehouden is de volledige door [eiser in conventie01] hierdoor geleden schade te vergoeden. Bij het bepalen van de geleden schade dient een vermogensvergelijking plaats te vinden tussen de hypothetische situatie dat de tekortkoming zich niet zou hebben voorgedaan in vergelijking met de feitelijke situatie waarin dit wel het geval is. [eiser in conventie01] wordt gevolgd in zijn stelling dat hij de woning, in de hypothetische situatie dat [gedaagde in conventie01] deze wel aan hem had geleverd zoals overeengekomen, op zijn beurt had kunnen verkopen voor het bedrag van € 299.500,- zoals [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] nu hebben gedaan. Onder aftrek van kosten komt het bedrag dat [eiser in conventie01] in de hypothetische situatie zou hebben ontvangen uit op € 298.959,82. Voor zover [gedaagde in conventie01] nog heeft willen bepleiten dat voor een lager bedrag aan schade zou zijn geleden omdat hij verbouwingen en verbeteringen aan de woning heeft doorgevoerd, wordt hij hierin niet gevolgd. Dit heeft hij namelijk op geen enkele wijze onderbouwd.

De rechtbank zal [gedaagde in conventie01] , zoals gevorderd onder I, veroordelen tot betaling van het bedrag van € 298.959,82.

2.32.

Wettelijke rente over een geldsom is op grond van artikel 6:119 lid 1 BW Pro verschuldigd over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Uit artikel 6:83 aanhef Pro en onder b BW volgt, kort gezegd, dat verzuim intreedt zonder een ingebrekestelling in het geval sprake is van een verbintenis tot schadevergoeding en die verbintenis niet terstond wordt nagekomen. De schadevordering is ontstaan op 22 januari 2021 – zijnde de datum waarop de woning door [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] is geleverd aan derden en nakoming blijvend onmogelijk is geworden – zodat vanaf die datum wettelijke rente verschuldigd is. De wettelijke rente kan dan ook worden toegewezen zoals gevorderd vanaf 15 februari 2021, nu deze datum na 22 januari 2021 ligt.

2.33.

Voorts zal [gedaagde in conventie01] , zoals onder II gevorderd, op grond van artikel 6:96 BW Pro worden veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 3.388,- aan buitengerechtelijke incassokosten. vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2021 tot aan de dag van volledige betaling. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [gedaagde in conventie01] kan niet worden gevolgd in zijn standpunt dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten de dubbele redelijkheidstoets niet doorstaan omdat de kosten niet in redelijkheid gemaakt en naar hun aard en omvang niet redelijk zijn, gezien het feit dat slechts één enkele brief is verzonden. Volgens vaste rechtspraak (Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405) is voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten namelijk niet relevant welke incassohandelingen zijn verricht. De maximale hoogte van de vergoeding is uitsluitend gerelateerd aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom en niet aan de aard en omvang van de verrichte incassowerkzaamheden. Het wettelijk stelsel brengt mee dat de volgens het Besluit genormeerde vergoeding door de schuldenaar verschuldigd is ongeacht de aard en omvang van de verrichte incassohandelingen. [eiser in conventie01] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, onder verwijzing naar de brief van 31 december 2020, terwijl het gevorderde bedrag conform het Besluit is berekend over de som van € 205.000,-.

2.34.

De gevorderde beslagkosten zullen op grond van artikel 706 Rv Pro worden toegewezen ten aanzien van [gedaagde in conventie01] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling. De beslagkosten worden op basis van de overgelegde beslagstukken als volgt begroot:

- pv conservatoir beslag € 275,02

- betekening beslag 92,27

- griffierecht 304,00

- salaris advocaat 598,00punt x tarief II € 598,-)

Totaal € 1.269,29

2.35.

[gedaagde in conventie01] zal als de jegens [eiser in conventie01] in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de proceskosten, zonder dat daarbij een punt zal worden toegekend voor de antwoordakte tevens akte vermeerdering van eis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie01] worden begroot op:

- dagvaarding € 108,19

- griffierecht 1.362,00 (€ 1.666 - € 304,00 vanwege beslag)

- salaris advocaat 10.580,00punten × tarief VI € 2.645)

Totaal € 12.050,19

2.36.

Zoals reeds overwogen bij tussenvonnis (rechtsoverweging 4.7.) zal [eiser in conventie01] jegens [gedaagde in conventie01] en [gedaagde in conventie02] worden veroordeeld in de kosten van de noodzakelijk geachte extra aktewisseling tegen 1 procespunt (tarief VI € 2.645). Ten aanzien van [gedaagde in conventie02] is hiervoor reeds een procespunt toegekend (x 0,5). Ook jegens [gedaagde in conventie01] zal [eiser in conventie01] worden veroordeeld in deze kosten, tot het bedrag van € 1.322,50 (€ 2.645 x 0,5 gezien het feit dat [gedaagde in conventie01] gezamenlijk met [gedaagde in conventie02] procedeert), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.

in reconventie

2.37.

Uit de beslissing in conventie volgt dat het op de onder de notaris berustende restant-koopsom gelegde beslag terecht is gelegd en dat de vorderingen tot opheffing van dat beslag en vrijgave van het bedrag dienen te worden afgewezen.

[eiser in reconventie01] en [eiser in reconventie02] zullen jegens [verweerder in reconventie01] in de proceskosten, vermeerderd met rente, worden veroordeeld. Die kosten worden begroot op:

-salaris advocaat € 5.290,00 (4,0 punten x tarief VI € 2.645,00 x 0,5)

in conventie en reconventie

2.38.

[eiser in conventie01] heeft zowel in conventie als in reconventie veroordeling van [gedaagde in conventie01] in de nakosten gevorderd, begroot op € 157,- aan salaris advocaat en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie01] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening daarvan heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,- aan salaris advocaat. Hiermee vordert [eiser in conventie01] veroordeling tot een hoger bedrag dan de forfaitaire tarieven, zodat dit niet als gevorderd kan worden toegewezen. De nakosten zullen worden begroot op € 271,- zonder betekening in conventie en reconventie en verhoogd met
€ 90,- in geval van betekening.

3.De beslissing

De rechtbank

in conventie

- veroordeelt [gedaagde in conventie01] om aan [eiser in conventie01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 298.959,82 aan hoofdsom en € 3.388,00 aan incassokosten, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2021 tot aan de dag van volledige betaling;

- veroordeelt [gedaagde in conventie01] om aan [eiser in conventie01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.269,29, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

- veroordeelt [gedaagde in conventie01] om aan [eiser in conventie01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 12.050,19, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

- veroordeelt [eiser in conventie01] om aan [gedaagde in conventie02] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 7.445,50 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

- veroordeelt [eiser in conventie01] om aan [gedaagde in conventie01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.322,50 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

in reconventie

3.2

- veroordeelt [eiser in reconventie01] en [eiser in reconventie02] om aan [verweerder in reconventie01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 5.290,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

in conventie en in reconventie

3.3

- veroordeelt [gedaagde in conventie01] tot betaling aan [eiser in conventie01] van de nakosten van in totaal € 271,- zonder betekening en verhoogd met € 90,- in geval van betekening;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2023.