Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/400426 / HA ZA 22-399
Vonnis van 31 mei 2023
in de zaak van
[eiser01],
te [plaats01] ,
eisende partij,
hierna te noemen: ‘ [eiser01] ’,
advocaat: mr. G.J.E. Schoofs te Heerlen,
tegen
1.[gedaagde01] ,
te [plaats02] ,
2.
[gedaagde02],
2.
[gedaagde02],
te [plaats02] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: ‘ [gedaagden01] ’,
advocaat: mr. E.P.M. Smit te Vught.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 9 november 2022 en de daarin genoemde stukken,
de door [eiser01] nagezonden aanvulling op productie 5,
de door [eiser01] nagezonden productie 8,
de akte eiswijziging aan de zijde van [eiser01] ,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 maart 2023. Mr. Smit heeft spreekaantekeningen overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden01] zijn eigenaren van het appartementsrecht aan de [adres01] in [plaats03] . Het appartementsrecht is onderdeel van een kleinschalig complex dat bestaat uit zowel commerciële ruimten als woonappartementen. [eiser01] huurt vanaf 15 maart 2013 dit appartementsrecht van [gedaagden01] . [eiser01] heeft in het gehuurde een horecagelegenheid.
2.2.
Partijen hebben op 25 maart 2020 een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van het appartementsrecht aan [eiser01] . De koopprijs bedroeg € 220.000,00. De leveringsdatum werd vastgesteld op 15 mei 2020.
2.3.
[gedaagden01] hebben [partij01] B.V. in [plaats04] (hierna: ‘ [partij01] ’) ingeschakeld om de aankoop van het appartementsrecht te begeleiden.
2.4.
[eiser01] heeft notaris [partij02] N.V. in [plaats05] (hierna: ‘ [partij02] ’) ingeschakeld om de overdracht van het appartementsrecht te realiseren.
2.5.
Op 28 april 2020 heeft de Vereniging van Eigenaars van het betreffende appartementencomplex (hierna: ‘VvE’) aan [eiser01] laten weten dat het hebben van een horecagelegenheid in zijn pand niet is toegestaan. Dat zou in strijd zijn met de bestemming van het appartementsrecht.
2.6.
[gedaagden01] zijn vervolgens met de VvE in een juridisch conflict verwikkeld geraakt over de bestemming van het appartementsrecht. De levering van het appartementsrecht aan [eiser01] heeft om die reden niet op 15 mei 2020 plaatsgevonden.
2.7.
[eiser01] en [gedaagden01] hebben daarna met elkaar overleg gevoerd. Partijen hebben afgesproken dat de koopsom wordt verlaagd met € 45.000,00 (naar € 175.000,00) en dat de leveringsdatum wordt verplaatst naar 22 juni 2020. Partijen hebben een tweede versie van de koopovereenkomst opgemaakt. Deze versie is niet door partijen ondertekend.
2.8.
Ook op 22 juni 2020 heeft geen levering van het appartementsrecht plaatsgevonden. De levering is uitgesteld in verband met een geplande vergadering van de VvE over de bestemming van het appartementsrecht.
2.9.
Op 16 oktober 2020 heeft [partij02] aan [partij01] gestuurd: “
Tot op heden heb ik niets meer vernomen inzake deze transactie. Ik zal ook bij koper hierover nog verder informeren”.
Tot op heden heb ik niets meer vernomen inzake deze transactie. Ik zal ook bij koper hierover nog verder informeren”.
2.10.
Op 10 november 2020 heeft [partij01] aan [partij02] gestuurd: “
Ik wil u doorgeven dat deze transactie is geannuleerd is door koper. De eventuele factuur, voor de gemaakte kosten, kunt u naar de (ex) koper sturen”.
Ik wil u doorgeven dat deze transactie is geannuleerd is door koper. De eventuele factuur, voor de gemaakte kosten, kunt u naar de (ex) koper sturen”.
2.11.
Op 10 november 2020 heeft [partij02] aan [partij01] geantwoord: “
Dank voor uw bericht. Wij zullen het dossier gaan sluiten. Is de koper op de hoogte van de afspraak over de gemaakte kosten?”.
Dank voor uw bericht. Wij zullen het dossier gaan sluiten. Is de koper op de hoogte van de afspraak over de gemaakte kosten?”.
2.12.
[partij02] heeft aan [eiser01] haar factuur gestuurd. In het begeleidend schrijven staat: “
Vanuit [partij01] mocht ik vernemen dat de overdracht definitief geen doorgang zal vinden. Wij zullen hiervoor het dossier sluiten. In de bijlage treft u onze declaratie voor de verrichtte werkzaamheden in dit dossier”. Op de factuur staat: “
Levering heeft geen doorgang”. [eiser01] heeft deze factuur betaald.
Vanuit [partij01] mocht ik vernemen dat de overdracht definitief geen doorgang zal vinden. Wij zullen hiervoor het dossier sluiten. In de bijlage treft u onze declaratie voor de verrichtte werkzaamheden in dit dossier”. Op de factuur staat: “
Levering heeft geen doorgang”. [eiser01] heeft deze factuur betaald.
2.13.
Het juridisch conflict tussen [gedaagden01] en de VvE is in april 2021 beëindigd door het sluiten van een vaststellingsovereenkomst. Daarin is afgesproken dat de horecagelegenheid van [eiser01] mag blijven, maar dat overlastbeperkende maatregelen zullen worden getroffen.
2.14.
Op 12 november 2021 heeft [eiser01] een ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagden01] om hun leveringsverplichting na te komen.
2.15.
Op 4 april 2022 hebben [gedaagden01] het appartementsrecht verkocht en geleverd aan een derde.
2.16.
Op 22 juli 2022 heeft [eiser01] [gedaagden01] gedagvaard.
3.Wat vinden partijen?
3.1.
[eiser01] vordert samengevat, na zijn gewijzigde eis:
I. te bepalen voor recht dat [gedaagden01] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst met [eiser01] voor het appartementsrecht aan het adres [adres01] te [plaats03] ,
II. de koopovereenkomst wegens deze tekortkoming te ontbinden,
III. te bepalen dat [gedaagden01] aansprakelijk zijn voor de door [eiser01] geleden schade ten gevolge van deze tekortkoming,
IV. [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser01] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
V. [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van een bedrag van € 1.820,00 exclusief btw aan huurpenningen vanaf 15 mei 2020, althans 18 juni 2021, althans 28 januari 2022 tot aan de dag dat de huurovereenkomst van [eiser01] zal zijn geëindigd,
VI. [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van een bedrag van € 961,95 aan notariskosten en € 1.615,95 aan notariskosten,
VII. [gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser01] van de contractuele boete van € 17.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente,
VIII. [gedaagden01] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser01] stelt dat [gedaagden01] het appartementsrecht ten onrechte niet aan hem hebben geleverd. [gedaagden01] zijn de leveringsverplichting van artikel 4.1 van de koopovereenkomst dus niet nagekomen. Omdat [gedaagden01] het appartementsrecht inmiddels aan een derde hebben verkocht, kunnen zij de leveringsverplichting definitief niet meer nakomen. [eiser01] wenst daarom de koopovereenkomst te ontbinden [1] en aanspraak te maken op een schadevergoeding. Ook maakt [eiser01] aanspraak op de contractuele boete van artikel 11.2 van de koopovereenkomst.
3.3.
[gedaagden01] voeren verweer. [gedaagden01] betwisten dat zij tekortgeschoten zijn in hun leveringsverplichting. [eiser01] heeft namelijk definitief afgezien van de koopovereenkomst, waarmee [gedaagden01] hebben ingestemd. [eiser01] heeft de overeenkomst ontbonden, althans heeft afstand gedaan van zijn recht op nakoming. Voor zover de rechtbank niet meegaat in die stelling, is er sprake van rechtsverwerking. Er bestaat voor [gedaagden01] daarom geen leveringsverplichting meer. Ten slotte stellen [gedaagden01] dat een beroep op nakoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagden01] vinden dat de vorderingen van [eiser01] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser01] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Wat vindt de rechtbank?
4.1.
Centraal staat de vraag of voor [gedaagden01] een verplichting bestond om het appartementsrecht aan [eiser01] te leveren. Gelet op het verweer van [gedaagden01] is de vervolgvraag of [eiser01] van de koopovereenkomst heeft afgezien, althans dat [gedaagden01] daarop gerechtvaardigd mochten vertrouwen. De bewijslast voor de stelling dat [eiser01] van de koopovereenkomst heeft afgezien ligt bij [gedaagden01] , omdat zij zich op de rechtsgevolgen van deze stelling beroepen [2] .
4.2.
[gedaagden01] stellen hiertoe dat allereerst uit het e-mailbericht van 10 november 2020 blijkt dat [eiser01] aan [partij01] heeft medegedeeld van de koop af te zien. In dat e-mailbericht deelt [partij01] aan [partij02] mede: “
Ik wil u doorgeven dat deze transactie is geannuleerd is door koper. De eventuele factuur, voor de gemaakte kosten, kunt u naar de (ex) koper sturen”. Ook uit de factuur van [partij02] blijkt dat [eiser01] kennelijk de koop als afgedaan beschouwde. Op de factuur staat: “
Levering heeft geen doorgang” en [eiser01] heeft deze factuur zonder protest betaald. Daarnaast hebben [gedaagden01] , op het moment dat er een derde belangstellende voor het appartementsrecht bleek te zijn, voor de zekerheid bij [partij01] nagevraagd of de transactie definitief was geannuleerd. [partij01] heeft dat bevestigd. Verder is van belang dat [eiser01] na de eerste leveringsdatum van 15 mei 2020 maandelijks zijn huurpenningen is blijven betalen. Dit veronderstelt dat [eiser01] zijn huurovereenkomst wenste voort te zetten en wenste af te zien van de koopovereenkomst. Tot slot is van belang dat [eiser01] erkent dat in de verlaagde koopprijs van € 175.000,00 het risico van de bestemming van het appartementsrecht zit verdisconteerd. Omdat [eiser01] deze prijsverlaging vanwege dit risico is overeengekomen, had [eiser01] niet anderhalf jaar hoeven wachten op de uitkomst van dat risico. Nu [eiser01] wel anderhalf jaar heeft gewacht, kan het niet anders zijn dan dat [eiser01] geen nakoming meer verlangde. Dat risico is immers met de koopprijs afgekocht. Het overeenkomen van de verlaagde koopprijs en het doorbetalen van de huur maken dat [gedaagden01] er gerechtvaardigd op konden vertrouwen dat [eiser01] ermee had ingestemd dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden niet zou worden nagekomen, zo stellen [gedaagden01] .
Ik wil u doorgeven dat deze transactie is geannuleerd is door koper. De eventuele factuur, voor de gemaakte kosten, kunt u naar de (ex) koper sturen”. Ook uit de factuur van [partij02] blijkt dat [eiser01] kennelijk de koop als afgedaan beschouwde. Op de factuur staat: “
Levering heeft geen doorgang” en [eiser01] heeft deze factuur zonder protest betaald. Daarnaast hebben [gedaagden01] , op het moment dat er een derde belangstellende voor het appartementsrecht bleek te zijn, voor de zekerheid bij [partij01] nagevraagd of de transactie definitief was geannuleerd. [partij01] heeft dat bevestigd. Verder is van belang dat [eiser01] na de eerste leveringsdatum van 15 mei 2020 maandelijks zijn huurpenningen is blijven betalen. Dit veronderstelt dat [eiser01] zijn huurovereenkomst wenste voort te zetten en wenste af te zien van de koopovereenkomst. Tot slot is van belang dat [eiser01] erkent dat in de verlaagde koopprijs van € 175.000,00 het risico van de bestemming van het appartementsrecht zit verdisconteerd. Omdat [eiser01] deze prijsverlaging vanwege dit risico is overeengekomen, had [eiser01] niet anderhalf jaar hoeven wachten op de uitkomst van dat risico. Nu [eiser01] wel anderhalf jaar heeft gewacht, kan het niet anders zijn dan dat [eiser01] geen nakoming meer verlangde. Dat risico is immers met de koopprijs afgekocht. Het overeenkomen van de verlaagde koopprijs en het doorbetalen van de huur maken dat [gedaagden01] er gerechtvaardigd op konden vertrouwen dat [eiser01] ermee had ingestemd dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden niet zou worden nagekomen, zo stellen [gedaagden01] .
4.3.
[eiser01] betwist dat hij de koopovereenkomst op enig moment heeft geannuleerd bij [gedaagden01] of [partij01] . [eiser01] stelt maanden navraag te hebben gedaan bij [gedaagden01] hoe het met de koop stond. [gedaagden01] hebben telkens geantwoord dat [eiser01] geduld moest hebben. Op enig moment kreeg [eiser01] van [partij01] te horen dat de koop niet meer doorging. [eiser01] heeft aan [partij02] nagevraagd wie de koopovereenkomst had geannuleerd. Daar kreeg [eiser01] geen antwoord op en hem werd geadviseerd juridische bijstand in te schakelen, wat hij ook heeft gedaan. [eiser01] betwist de juistheid van de e-mail van 10 november 2020. [partij02] heeft de mededeling van [partij01] niet bij [eiser01] geverifieerd. [eiser01] was overigens verplicht de huurpenningen te blijven betalen, omdat de huurovereenkomst tussen partijen nog bestond. Als [eiser01] de huur niet meer zou betalen, zou hij vanwege een huurachterstand kunnen worden ontruimd. Dat [eiser01] anderhalf jaar heeft gewacht met aanspraak te maken op de levering, is te verklaren. De afspraak was dat de levering zou plaatsvinden nadat er duidelijkheid was over de bestemming. Als de prijsverlaging zou zijn afgesproken om het risico van de uitkomst van de uitspraak bij [eiser01] te leggen, zou het niet logisch zijn dat [gedaagden01] hadden ingestemd met uitstel van de levering omwille van onduidelijkheid over de bestemming. [gedaagden01] hadden dat risico immers al afgekocht door de prijsvermindering, zo stelt [eiser01] .
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Hoewel [gedaagden01] stellen dat de koopovereenkomst op initiatief van [eiser01] is geannuleerd, volgt die conclusie niet uit de processtukken. In het e-mailbericht van 10 november 2020 schrijft [partij01] weliswaar dat de koopovereenkomst op initiatief van [eiser01] is geannuleerd, maar [eiser01] betwist zo’n mededeling aan [partij01] te hebben gedaan. Uit de factuur van [partij02] blijkt evenmin dat [eiser01] van de koop heeft afgezien. De tekst “
Levering heeft geen doorgang” is neutraal van aard en maakt niet duidelijk op wiens initiatief de levering geen doorgang heeft gevonden. Bovendien volgt uit die zin niet dat daarmee ook is afgezien van levering op een ander moment. Een schriftelijke mededeling van [eiser01] aan [gedaagden01] , [partij01] of [partij02] dat hij afziet van de koopovereenkomst ontbreekt. [gedaagden01] hebben bewijs aangeboden van hun stelling dat [eiser01] van de koop heeft afgezien. Dit bewijsaanbod is voldoende gespecificeerd. De rechtbank zal [gedaagden01] opdragen dit bewijs te leveren zoals hieronder opgenomen.
Levering heeft geen doorgang” is neutraal van aard en maakt niet duidelijk op wiens initiatief de levering geen doorgang heeft gevonden. Bovendien volgt uit die zin niet dat daarmee ook is afgezien van levering op een ander moment. Een schriftelijke mededeling van [eiser01] aan [gedaagden01] , [partij01] of [partij02] dat hij afziet van de koopovereenkomst ontbreekt. [gedaagden01] hebben bewijs aangeboden van hun stelling dat [eiser01] van de koop heeft afgezien. Dit bewijsaanbod is voldoende gespecificeerd. De rechtbank zal [gedaagden01] opdragen dit bewijs te leveren zoals hieronder opgenomen.
4.5.
Dat de koopovereenkomst op initiatief van [eiser01] is geëindigd volgt evenmin uit de overige omstandigheden. De omstandigheid dat [eiser01] na de verlaagde koopprijs heeft stilgezeten en de omstandigheid dat [eiser01] zijn huurpenningen is blijven voldoen, veronderstellen niet dat [eiser01] van de koopovereenkomst wilde afzien. Het enkele stilzitten van [eiser01] gedurende de discussie tussen [gedaagden01] en de VvE kan er niet toe leiden dat [gedaagden01] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [eiser01] van de koop wilde afzien. Daarnaast was [eiser01] op grond van de huurovereenkomst simpelweg verplicht zijn huurbetalingsverplichtingen na te komen. Als [eiser01] een huurachterstand had laten ontstaan, hadden [gedaagden01] een ontruimingsprocedure tegen [eiser01] kunnen instellen. Dat heeft [eiser01] moeten kunnen voorkomen.
4.6.
Omdat [gedaagden01] worden opgedragen bewijs te leveren, wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
draagt [gedaagden01] op te bewijzen dat [eiser01] aan [partij01] heeft medegedeeld te willen afzien van de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht aan de Galerij 2a in [plaats03] ,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 5 juli 2023voor uitlating door [gedaagden01] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
woensdag 5 juli 2023voor uitlating door [gedaagden01] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat, [gedaagden01] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,
5.4.
bepaalt dat, [gedaagden01]
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
septembertot en met
december 2023dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
septembertot en met
december 2023dan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. Scheffers, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023 in tegenwoordigheid van mr. Hartman als griffier.