Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Middelburg
zaak/rolnr.: 10220926 OV VERZ 22-7122
beschikking d.d. 17 januari 2023 op een verzoek ingevolge art. 7:291 lid 3 BW Pro
van
de besloten vennootschap
[verhuurder] B.V.,
[verhuurder] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
hierna te noemen: verhuurder,
rechtsgeldig vertegenwoordigd door: de heer [verhuurder] en de heer [naam 1] ,
en
de besloten vennootschap
[huurder] B.V.,
[huurder] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
hierna te noemen: huurder,
rechtsgeldig vertegenwoordigd door: de heer [naam 2] .
1.Het verloop van het geding
1.1
De procedure blijkt uit het op 30 november 2022 ter griffie van deze rechtbank ontvangen verzoekschrift ex artikel 7:291 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) met bijlagen, waarvan de inhoud geldt als hier ingelast.
1.2
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling ter zitting.
2.De beoordeling
2.1
Tussen partijen is een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen te [vestigingsplaats 2] , aan het [adres] , kadastraal bekend gemeente Oostburg, [kadastrale aanduidingen] (hierna: “het gehuurde”). De locatie omvat een horecapand, parkeerplaatsen, speelplaats en midgetgolfterrein. Partijen verzoeken om goedkeuring van een verlenging van de thans bestaande huurovereenkomst.
2.2
Uit het verzoekschrift is gebleken dat de huurovereenkomst is gesloten voor een periode van 20 maanden, met als ingangsdatum 1 mei 2021. Deze huurovereenkomst betreft dan ook een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 lid 1 BW Pro. Vervolgens zijn partijen voor het verstrijken van de einddatum op 31 december 2022 een verlenging van de huurovereenkomst overeengekomen voor de duur van 10 maanden, met als einddatum
31 oktober 2023.
2.3
Krachtens artikel 3:301 lid 1 BW Pro geldt artikel 7:291 BW Pro niet als een overeenkomst twee jaar of korter heeft geduurd. In onderhavig verzoek is dit het geval. Echter, ingevolge lid 3 van genoemd artikel kunnen partijen vóór het verstrijken van de termijn van twee jaar een andere overeenkomst sluiten die onder artikel 7:291 lid 1 BW Pro valt dan wel een daarvan afwijkende overeenkomst. De goedkeuring moet wel zijn verzocht voor het verstrijken van de termijn van twee jaar. Nu het verzoekschrift dateert van 14 november 2022 en
op 30 november 2022 ter griffie van de rechtbank is ontvangen, is de kantonrechter van oordeel dat het verzoek is gedaan voor het verstrijken van de termijn van twee jaar. Het verzoekschrift is dus tijdig gedaan.
2.4
Partijen zullen – na goedkeuring door de kantonrechter – het volgende beding vastleggen in een addendum op de bestaande huurovereenkomst:
“Verlenging en geen opzegging vereist
3.De huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder wordt verlengd voor de duur van 10 maanden, ingaande op 1 januari 2023 en lopende tot en met 31 oktober 2023. Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, niet verlengd. Deze huurovereenkomst eindigt, zonder dat daartoe opzegging is vereist, op 31 oktober 2023. Uiterlijk op 7 november 2023 is huurder verplicht om het gehuurde te ontruimen, met uitzondering van de zaken die eigendom zijn van verhuurder, en aan verhuurder ter beschikking te stellen, dit op straffe van een door huurder aan verhuurder te verbeuren boete groot € 10.000,- per dag dat huurder in gebreke blijft om het gehuurde aan verhuurder ter beschikking te stellen.”
2.5
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW Pro kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
2.6
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
2.7
De kantonrechter is van oordeel dat de rechten van de huurder door goedkeuring te geven aan het beding niet wezenlijk worden aangetast, omdat uit het verzoekschrift blijkt dat huurder al jaren goedlopende horecazaken bezit. Huurder is niet financieel afhankelijk van de exploitatie van het gehuurde en door de tijdelijke exploitatie van het gehuurde kan huurder haar omzet vergroten. Daarnaast was het gehuurde bij aanvang van de huur al ingericht als horecazaak, waardoor huurder geen grote investeringen heeft moeten doen. Gelet hierop wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de vraag of de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat huurder de bescherming van afdeling 7.4.6 BW behoeft. Derhalve zal de verzochte goedkeuring worden verleend.
2.8
De kosten van deze procedure zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. Van den Boom, kantonrechter, en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 17 januari 2023, in tegenwoordigheid van de griffier.