ECLI:NL:RBZWB:2023:3053

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Bergen op Zoom

zaaknummer / rolnummer: 10077493 / CV EXPL 22-2623

Vonnis van 26 april 2023

in de zaak van

STICHTING ALWEL,
te Roosendaal ,
eiseres,
gemachtigde: J.C.M. Ruis, gerechtsdeurwaarder,

tegen

[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens, advocaat te Roosendaal .

Partijen zullen hierna Alwel en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 16 november 2022 en alle daarin genoemde processtukken;
de e-mail van de gemachtigde van Alwel van 4 januari 2023;
de aantekeningen van de griffier van de op 5 januari 2023 gehouden mondelinge behandeling van de zaak.

Daarna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] stond sinds 22 december 2017 als woningzoekende (eenpersoonshuishouden) ingeschreven bij ‘klik voor wonen’. Via dit systeem kunnen woningzoekenden reageren op aangeboden woningen.

2.2.

Alwel heeft in voornoemd systeem een woningadvertentie geplaatst voor de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). In de advertentie staat het volgende:

“
Dit betreft een 55+ complex waarbij woningzoekende zonder inwonende kinderen in aanmerking komen.”

2.3.

Met ingang van 3 september 2018 is met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen tussen Alwel en [gedaagde] .

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 6.5 staat onder meer het volgende:

“
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk zelf bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. (…)”

2.5.

Enige tijd na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is [naam]

(hierna: [naam] ), de toenmalige partner van [gedaagde] , met drie kinderen bij [gedaagde] ingetrokken.

2.6.

In het procesdossier bevindt zich een document met als titel “Overzicht van meldingen uit Iris van het adres [adres 1] . Vanaf het moment dat [gedaagde] daar is komen wonen” (productie 3 van de dagvaarding) is – voor zover van

belang – het volgende vermeld:

“
11-01-2019 (…) kleine kinderen wonen op dit adres, veel overlast voor de senioren

(…)

08-03-2019 (…) woco gaat op huisbezoek. kinderen geven overlast op dit adres

(…)

Meldingen ontvangen van [huisnummer] , in de nacht en ’s avonds huilen van kinderen (…)

12 maart 2021”

In hetzelfde overzicht staat verder een e-mailbericht van een medewerker van Alwel, gericht aan [gedaagde] . Hierin is het volgende vermeld:

“
Er kwamen toch weer wat meldingen betreft overlast. We willen u vragen er extra op te letten. Eerder hebben wij elkaar al gesproken en ik weet dat het lastig is.

22 september 2021”

2.7.

Alwel heeft op verschillende momenten contact gehad met [gedaagde] om te bespreken hoe de situatie omtrent de overlast voor omwonenden verminderd en beëindigd kan worden. Naar aanleiding hiervan heeft Alwel toegezegd dat zij een andere woning voor [gedaagde] zal zoeken die beter bij zijn gezinssituatie past.

2.8.

Door het beperkte woningaanbod is pas in 2022 een geschikte woning gevonden. Dit betreft de woning aan de [adres 2] in [plaats] . [naam] heeft de huurovereenkomst, die een ingangsdatum heeft van 1 maart 2022, ondertekend. Zij woont sindsdien samen met haar kinderen in deze woning. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet getekend.

3.Het geschil

3.1.

Alwel vordert uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst van het gehuurde is geëindigd:

a. door vernietiging van deze overeenkomst op grond van dwaling;

b. door opzegging met wederzijds goedvinden op 1 maart 2022, dan wel op 31 mei 2022, dan wel op de bij brief door de gemachtigde van Alwel aangezegde datum 31 juli 2022 of op een door de kantonrechter te bepalen datum;

Subsidiair

2. te ontbinden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst van het gehuurde;

En voorts:

3. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis de woning te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en met afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;

4. [gedaagde] te veroordelen om aan Alwel te betalen een bedrag van € 302,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover na heden;

5. [gedaagde] te veroordelen om aan Alwel gebruiksvergoeding te betalen voor een bedrag van € 663,80 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst dan wel ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke is gebleven en/of blijft voor zover niet reeds betaald en voor zover [gedaagde] in gebreke blijft om de woning te ontruimen;

6. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding daaronder begrepen een bedrag voor salaris en verschotten voor de gemachtigde van Alwel.

3.2.

Alwel legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Alwel ontving van de bewoners uit het complex direct na het sluiten van de huurovereenkomst klachten die zien op geluidsoverlast vanwege de kinderen. Volgens haar blijkt hieruit dat [naam] en de kinderen op het moment dat de huurovereenkomst is ingegaan al in het gehuurde woonden. Dit betekent volgens Alwel dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de intentie had om met zijn gezin in het gehuurde te gaan wonen. Nu hij dit niet heeft meegedeeld aan Alwel, is bij Alwel sprake geweest van een onjuiste voorstelling van zaken. Alwel zou bij een juiste voorstelling van zaken geen huurovereenkomst voor het gehuurde met [gedaagde] hebben gesloten. Uit de advertentie van het gehuurde volgt immers dat de woning bedoeld was voor een huurder in de categorie 55+ zonder inwonende kinderen.

Daarnaast stelt Alwel dat zij naar aanleiding van de klachten met [gedaagde] heeft afgesproken dat zij een passende woning voor het gezin zou zoeken. Deze afspraak hield volgens Alwel ook in dat de huurovereenkomst voor het gehuurde met wederzijds goedvinden zou worden beëindigd op het moment dat er een nieuwe woning voor het gezin zou zijn gevonden. In februari 2022 heeft Alwel een passende woning aan de [adres 2] gevonden en deze vervolgens aan [gedaagde] aangeboden. De huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde was daarmee dan ook beëindigd.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Hij weerspreekt dat hij ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de intentie had om met [naam] en de kinderen in het gehuurde samen te wonen. [naam] en de kinderen zijn immers pas in juni 2020 bij hem komen wonen en tot die tijd bleven zij af en toe bij hem logeren. Bovendien wijst [gedaagde] erop dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat het niet is toegestaan om in het gehuurde kinderen te huisvesten. [gedaagde] betwist tot slot dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is beëindigd.

4.De beoordeling van de zaak

Dwaling

4.1.

Ter zitting heeft Alwel desgevraagd verklaard dat de primaire vordering moet worden gelezen als een vordering om de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde te vernietigen op grond van dwaling.

4.2.

Artikel 6:228 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is:

a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

De partij die de vernietiging inroept, in dit geval Alwel, draagt de stelplicht en bewijslast. Zij moet in eerste plaats stellen dat bij haar ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bestond.

4.3.

Alwel heeft ter onderbouwing van haar stelling uitsluitend verwezen naar het overzicht (zie 2.6.). De kantonrechter stelt vast dat uit dit overzicht blijkt dat de eerste melding een datum heeft van 11 januari 2019. Hierin staat dat er veel overlast wordt veroorzaakt door de kinderen, maar hieruit volgt niet dat de overlast heeft plaatsgevonden direct nadat [gedaagde] in het gehuurde is komen wonen. De eerste melding dateert immers pas van ongeveer drie maanden na de totstandkoming van de huurovereenkomst. Op basis van het overzicht kan dan ook niet de conclusie worden getrokken dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de intentie had om direct na het sluiten van de huurovereenkomst samen met [naam] en de kinderen in het gehuurde te gaan wonen. Daar komt bij dat uit de Algemene Huurvoorwaarden niet volgt dat er geen kinderen in het gehuurde mogen wonen. Dat er in de woningadvertentie staat dat de woning bestemd is voor een woningzoekende zonder inwonende kinderen, doet hier niet aan af. Gelet op het voorgaande is onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat bij Alwel bij het aangaan van de overeenkomst een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken, in die zin dat zij er ten onrechte van uitging dat [gedaagde] zonder zijn gezin in het gehuurde zou gaan wonen. Er is dan ook geen aanleiding om te concluderen dat [gedaagde] informatie heeft verzwegen die voor Alwel zodanig van belang was dat zij, indien zij wel op de hoogte zou zijn van de informatie, de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. Het beroep op dwaling kan alleen hierom al niet slagen.

Beëindiging huurovereenkomst met wederzijds goedvinden

4.4.

Ter zitting heeft Alwel haar subsidiaire vordering nader toegelicht. Volgens Alwel hield de afspraak dat zij een andere woning voor [gedaagde] zou gaan zoeken in dat er, op het moment dat er een passende woning voor hem en zijn gezin zou zijn gevonden, met wederzijds goedvinden een einde zou komen aan de huurovereenkomst van het gehuurde.

4.5.

Vooropgesteld wordt dat een afspraak een overeenkomst in de zin van artikel

6:213 BW betreft. Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 BW tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Van een aanbod is sprake in geval van een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen, dat voldoende bepaald is en waaruit de wil van de aanbieder blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Aanbod en aanvaarding kunnen in beginsel in iedere vorm geschieden. De aanvaarding moet inhoudelijk met het aanbod overeenstemmen. Of hiervan sprake is, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid.

4.6.

Vaststaat dat de afspraak niet schriftelijk is vastgelegd en dat de afspraak tussen Alwel en [gedaagde] in ieder geval inhield dat Alwel een passende woning zou gaan zoeken voor [gedaagde] en zijn gezin. [gedaagde] heeft betwist dat de bedoelde afspraak tevens een beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde behelsde. Het is vervolgens aan Alwel om te stellen en zo nodig te bewijzen dat dit wel het geval is.

Uit de stukken van het geding en uit de toelichting op de mondelinge behandeling is niet gebleken dat [gedaagde] bij het maken van de afspraak ook heeft ingestemd dat de huurovereenkomst van het gehuurde zou worden beëindigd op het moment dat er een passende woning beschikbaar zou zijn. Als Alwel dit had beoogd dan had het op haar weg gelegen om dit helder met [gedaagde] te communiceren. Dat dit is gebeurd, is niet gebleken. Daar komt bij dat Alwel, nadat zij [gedaagde] de woning aan de [adres 2] had aangeboden, [gedaagde] meermaals schriftelijk en mondeling heeft verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. Dat valt, zonder nadere toelichting, niet te rijmen met haar stelling dat de huurovereenkomst al is beëindigd door het beschikbaar stellen van de woning aan de [adres 2] . Alwel heeft op grond van voorgaande onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de afspraak een beëindiging van de huurovereenkomst impliceerde. Tussen Alwel en [gedaagde] was dan ook uitsluitend overeengekomen dat er voor [gedaagde] en zijn gezin een passende woning zou worden gezocht. Er is daarom niet met wederzijds goedvinden een einde gekomen aan de huurovereenkomst van het gehuurde.

4.7.

De omstandigheid dat de woning aan de [adres 2] door [naam] is aanvaard, betekent niet dat [gedaagde] daarmee gehouden is om de huurovereenkomst voor het gehuurde op te zeggen. Zoals in 4.6. al is overwogen, was dat geen onderdeel van de afspraak. Daarnaast heeft [gedaagde] op het moment dat de woning aan de [adres 2] aan hem werd aangeboden Alwel duidelijk gemaakt dat de relatie met [naam] verslechterd was en dat hij om deze reden niet het voornemen had te verhuizen. Dat Alwel de woning aan de [adres 2] desondanks aan [naam] heeft verhuurd, omdat zij [naam] en de kinderen niet op straat wilde zetten, is een keuze geweest van Alwel en komt dan ook voor haar eigen rekening. Hoewel deze keuze te begrijpen valt, maakt dit niet dat in de gegeven omstandigheden [gedaagde] zijn woning moet verlaten.

Ontbinding wegens tekortkoming

4.8.

Meer subsidiair vordert Alwel de huurovereenkomst van het gehuurde te ontbinden wegens een tekortkoming van [gedaagde] . De tekortkoming houdt volgens haar in dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt en dat hij zich niet heeft gehouden aan de afspraak om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit getuigt niet van goed huurderschap.

4.9.

Vooropgesteld wordt dat een huurder op grond van artikel 7:213 BW verplicht is zich bij het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder moet als goed huurder immers goed voor de gehuurde woning zorgen en voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem of haar ervaart. Verder is de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming aan de wederpartij, in geval van huur aan de kantonrechter, de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de Alwel om te stellen (en zo nodig te bewijzen) dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , en het is aan [gedaagde] om de feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (zie Hoge Raad van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.10.

Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat de geluidsoverlast van dermate omvang is geweest dat dit als een zodanige tekortkoming kwalificeert dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] voldoende heeft gesteld dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de relatie tussen hem en [naam] inmiddels een ruime tijd geleden is beëindigd en dat [naam] en de kinderen per 1 maart 2022 al niet meer bij [gedaagde] in het gehuurde wonen. Daarnaast weet hij niet waar hij zou moeten verblijven als de huurovereenkomst van het gehuurde wordt ontbonden. Tot slot heeft hij de financiële middelen niet om particulier te huren. Dit heeft Alwel niet betwist.

4.11.

Gelet op al het vorenstaande zullen de vorderingen van Alwel worden afgewezen.

Proceskosten

4.12.

Alwel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 398,-, zijnde twee procespunten ad € 199,-.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Alwel af.

5.2.

veroordeelt Alwel in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 398,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. Cheung, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023.