Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 9854754 \ CV EXPL 22-1352
Vonnis van 26 april 2023
in de zaak van
de vereniging
ZUIDELIJKE LAND- EN TUINBOUW ORGANISATIE,
ZUIDELIJKE LAND- EN TUINBOUW ORGANISATIE,
te ‘s-Hertogenbosch,
eisende partij in conventie in de hoofdzaak,
verwerende partij in reconventie in de hoofdzaak,
verwerende partij in het incident,
hierna te noemen: ZLTO,
gemachtigde: mr. drs. F. Terpstra,
tegen
1.[gedaagde in conventie sub 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[gedaagde in conventie sub 2],
2.
[gedaagde in conventie sub 2],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie in de hoofdzaak,
eisende partijen in reconventie in de hoofdzaak,
eisende partij in het incident,
hierna noemen: [gedaagde in conventie sub 1] , mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] en samen (in mannelijk enkelvoud) [gedaagden in conventie ] ,
gemachtigde: mr. ing. A. van Weverwijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 augustus 2022 en de daarin vermelde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie, antwoord in het bevoegdheidsincident en akte overleggen stukken met bijlage 1,
- de brief van mr. ing. Van Weverwijk van 3 maart 2023 met productie 11,
- de mondelinge behandeling van 14 maart 2023, alsmede de door mr. drs. Terpstra overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen en de door mr. ing. Van Weverwijk overgelegde en voorgedragen zittingsaantekeningen.
1.2.
Op de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen om hun geschil in de onderhavige procedure op grond van artikel 96 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) aan de kantonrechter voor te leggen. Daarbij hebben partijen zich uitdrukkelijk het recht op hoger beroep voorbehouden.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De heer [erflater] (hierna: [erflater] ) heeft een landbouwbedrijf geëxploiteerd te [plaats 2] , [gemeente] . Op 21 april 2017 heeft hij opdracht gegeven aan ZLTO, in persoon van de heer [naam 1] , om te bemiddelen bij de verkoop van zijn percelen landbouwgrond, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] , een deel van [kadastrale aanduiding 3] , [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 5] . [erflater] en [naam 1] hebben daarvoor een stuk genaamd “Bemiddelingsovereenkomst” ondertekend. Daarin staat, voor zover van belang:
“De ondergetekenden zijn overeengekomen dat:
(…)
2a. bij het totstandkomen van verkoop de opdrachtgever een courtage verschuldigd is, te vermeerderen met het wettelijk verschuldigd btw-tarief.
De courtage bedraagt 1,40% over de totstand gekomen koopsom, exclusief btw.
Daarnaast wordt in rekening gebracht:
- Opstartkosten zijnde € 500,= exclusief btw.
(…)
6. als integrerende onderdelen van deze overeenkomst door partijen worden beschouwd:
- de vragenlijst met informatie van opdrachtgever en mededelingen over het te verkopen object;
- de NVR voorwaarden, verwoord in de Regeling voor Rentmeesters 2015 (RVR 2015), waarvan opdrachtgever verklaart een exemplaar te hebben ontvangen en met de inhoud daarvan bekend te zijn. Indien er wettelijke bepalingen en/of dwingende voorschriften van overheidswege gelden ten aanzien van de dienstverlening door de opdrachtnemer of ten aanzien van de tariefstelling, dan treden deze in de plaats van het overeengekomene;
(…)
9. de opdrachtgever verplicht is opdrachtnemer tijdig alle informatie te verstrekken die van belang of nodig is om de opdracht naar behoren te kunnen uitvoeren;
10. de opdrachtgever zich, zolang deze opdracht van kracht is, zal onthouden van handelingen strekkende tot de totstandkoming van de onderhavige transactie. Wanneer opdrachtgever ondanks het hier bepaalde niettemin buiten opdrachtnemer om deze transactie tot stand brengt, is het hierboven onder 2 t/m 4 bepaalde op die transactie van overeenkomstige toepassing;
(…)
12. indien een opdracht wordt ingetrokken of opgeschort dan wel het mandaat van de zijde van opdrachtnemer tussentijds wordt beëindigd, opdrachtgever een vergoeding verschuldigd is van
€ 1.500,-- exclusief btw, daarnaast alle in opdracht geplaatste advertentiekosten, kadastrale kosten en andere in opdracht van opdrachtgever gemaakte kosten, tenzij de intrekking van de opdracht plaatsvindt ten tijde dat de opdracht reeds geheel of nagenoeg geheel is uitgevoerd, in welk geval een bedrag als bedoeld onder 2 t/m 4 verschuldigd is;
Deze vergoeding komt echter in mindering op de courtage die opdrachtnemer eventueel van opdrachtgever te vorderen heeft, indien binnen zes maanden na het einde van de opdracht alsnog een koopovereenkomst tot stand komt;
(…)
14. de opdrachtgever zal gedurende de looptijd van deze opdracht geen opdracht tot verkoop verstrekken aan anderen dan de makelaar. Buiten overleg met de opdrachtnemer om zal opdrachtgever zelf geen onderhandelingen voeren met, geen optie verlenen aan en geen toezeggingen doen aan gegadigden, maar zal deze gegadigden naar de opdrachtnemer verwijzen. In geval van twijfel of verschil van mening over de uitleg van de inhoud en strekking van de overeenkomst prevaleert deze bemiddelingsopdracht.”
In de toepasselijke Regeling voor Rentmeesters 2015 (hierna: RVR 2015), waarnaar artikel 6 van de Bemiddelingsovereenkomst verwijst, staat voor zover van belang:
“Artikel 4 verplichtingen van partijen
De rentmeester NVR voert de door hem aanvaarde Opdracht te goeder trouw uit naar beste kunnen en weten, met inachtneming van de belangen van zijn Opdrachtgever. Tenzij anders overeengekomen mag de Rentmeester NVR de werkzaamheden nodig voor de uitvoering van zijn Opdracht, door derden onder zijn verantwoording, laten uitvoeren.
Opdracht verleent de Rentmeester NVR hierbij een volmacht voor alle werkzaamheden en handelingen die redelijkerwijs noodzakelijk zijn ter uitvoering van de Opdracht en eventuele incidentele werkzaamheden, waaronder het sluiten van overeenkomsten met derden namens Opdrachtgever.
(…)”
en:
“Artikel 12 Aansprakelijkheid van de Rentmeester NVR
1.
De Rentmeester NVR is ten opzichte van Opdrachtgever niet aansprakelijk voor enige schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van enige tekortkoming van de Rentmeester NVR in de nakoming van zijn verbintenissen jegens Opdrachtgever, tenzij sprake is van opzet of grove schuld.
De Rentmeester NVR is ten opzichte van Opdrachtgever niet aansprakelijk voor enige schade die Opdrachtgever lijdt als gevolg van enige tekortkoming van de Rentmeester NVR in de nakoming van zijn verbintenissen jegens Opdrachtgever, tenzij sprake is van opzet of grove schuld.
(…)
5. Enige aansprakelijkheid van de Rentmeester NVR verjaart indien Opdrachtgever de Rentmeester NVR niet binnen één jaar, nadat Opdrachtgever zowel met de schade als met de aansprakelijkheid van de Rentmeester NVR bekend is geworden, schriftelijk aansprakelijk heeft gesteld.
(…)”
en:
“Artikel 15 Opschorting en verrekening
Opdrachtgever is niet gerechtigd om zijn verplichtingen jegens de Rentmeester NVR, om welke reden dan ook, op te schorten. Daarnaast is Opdrachtgever niet gerechtigd zijn vorderingen op de Rentmeester NVR te verrekenen met hetgeen hij aan de Rentmeester NVR verschuldigd is. Opdrachtgever mag derhalve in geen enkel geval een beroep doen op een opschortings- of verrekeningsrecht, zelfs niet als de Rentmeester NVR op enige wijze tekort zou zijn geschoten.”
2.2.
Op 4 mei 2017 heeft de zoon van [erflater] , [gedaagde in conventie sub 1] , ook opdracht gegeven aan ZLTO, in persoon van [naam 1] , om te bemiddelen bij de verkoop van zijn percelen landbouwgrond, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding 6] en [kadastrale aanduiding 7] . [gedaagde in conventie sub 1] en [naam 1] hebben daarvoor een stuk genaamd “Bemiddelingsovereenkomst” ondertekend. Daarin staan (onder meer) dezelfde artikelen als die hiervoor in rechtsoverweging 2.1 zijn geciteerd, met uitzondering van artikel 12. Artikel 12 van de Bemiddelingsovereenkomst van [gedaagde in conventie sub 1] en ZLTO luidt:
“12. indien een opdracht wordt ingetrokken of opgeschort dan wel het mandaat van de zijde van opdrachtnemer tussentijds wordt beëindigd, opdrachtgever een vergoeding verschuldigd is van
€ 500,-- exclusief btw, daarnaast alle in opdracht geplaatste advertentiekosten, kadastrale kosten en andere in opdracht van opdrachtgever gemaakte kosten, tenzij de intrekking van de opdracht plaatsvindt ten tijde dat de opdracht reeds geheel of nagenoeg geheel is uitgevoerd, in welk geval een bedrag als bedoeld onder 2 t/m 4 verschuldigd is;
Deze vergoeding komt echter in mindering op de courtage die opdrachtnemer eventueel van opdrachtgever te vorderen heeft, indien binnen zes maanden na het einde van de opdracht alsnog een koopovereenkomst tot stand komt;”
2.3.
[naam 1] is in overleg getreden met de heer [naam 2] over de verkoop van de percelen van [erflater] en [gedaagde in conventie sub 1] (hierna: de percelen) aan [naam 2] . Bij e-mail van 30 juni 2017 heeft [naam 2] een bod gedaan om de percelen te kopen voor € 800.000,00. [naam 1] heeft daarop geantwoord in zijn e-mail van 10 juli 2017:
“Beste [voornaam 1] en [voornaam 2] ,
Zoals gesteld ben ik afgelopen vrijdag wederom naar de familie [gedaagden in conventie ] geweest. We hebben uitvoerig gesproken met elkaar en ik heb daarbij de familie bereidt gevonden om met een tegenvoorstel te komen. Om gericht verder te gaan is het tegenvoorstel zo geformuleerd dat dit een eindig karakter heeft zijnde, € 850.000,-- k.k. (zegge: achthonderdvijftigduizend euro) dit volgens jullie gestelde voorwaarden behalve de levering, dit wordt na rovenoogst.
Wanneer mogelijk zou ik vandaag even telefonisch willen overleggen, ik ben zo vrij om vandaag nog even bellen.
(…)”
2.4.
[naam 1] heeft vervolgens telefonisch contact gehad met [naam 2] . In dat telefoongesprek heeft [naam 1] – zo volgt uit een getuigenverklaring die hij heeft afgelegd in gerechtelijke procedure tussen [naam 2] enerzijds en (onder andere) [erflater] en [gedaagde in conventie sub 1] anderzijds (zie r.o. 2.7 hierna) – gemeld dat [naam 2] de tijd moest nemen voor een beslissing op het tegenvoorstel, maar dat het wel wenselijk was om op korte termijn te reageren.
2.5.
Op 11 juli 2017 hebben [erflater] en [gedaagde in conventie sub 1] de percelen verkocht aan een andere partij: de heer [naam 3] . Vervolgens heeft de echtgenote van [erflater] in een telefoongesprek [naam 1] geïnformeerd over de verkoop.
2.6.
Bij e-mail van 12 juli 2017 heeft [naam 1] aan [naam 2] gemeld dat het tegenvoorstel van 10 juli 2017 werd ingetrokken. De gemachtigde van [naam 2] heeft echter per brief van 12 juli 2017 gemeld dat [naam 2] het tegenvoorstel aanvaardde.
2.7.
[erflater] heeft zich vervolgens jegens [naam 2] op het standpunt gesteld dat er geen koopovereenkomst met hem tot stand is gekomen. [naam 2] is daarop een gerechtelijke procedure gestart jegens (onder andere) [erflater] en [gedaagde in conventie sub 1] bij de rechtbank te Breda. In die procedure heeft [naam 2] primair gevorderd om de koopovereenkomst na te komen en subsidiair om de onderhandelingen voort te zetten. Bij vonnis van 18 april 2018 heeft de rechtbank de vorderingen van [naam 2] afgewezen. [naam 2] is tegen het vonnis in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het hof heeft in zijn arrest van 24 maart 2020 het vonnis vernietigd. [erflater] en [gedaagde in conventie sub 1] zijn veroordeeld om mee te werken aan het opstellen en tekenen van de koopovereenkomst en om aansluitend medewerking te geven aan de levering. Het hof heeft die beslissing als volgt gemotiveerd:
(…)
3.4.
Artikel 6: 219 lid 1 BW houdt in dat een aanbod kan worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod volgt. Naar het oordeel van het hof doet dit laatste zich hier voor. Het gaat er daarbij om wat [naam 1] over het aanbod heeft verklaard, welke verklaring aan [gedaagden in conventie ] kan worden toegerekend, en de zin die [naam 2] daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen. (…)
Aangenomen mag worden dat [naam 1] niet voor niets [naam 2] nog de tijd heeft willen geven over het aanbod na te denken. Hij heeft nog wel een “korte termijn” genoemd, waarmee hij kennelijk slechts heeft willen laten blijken dat [gedaagden in conventie ] er belang bij hadden dat er met de beslissing over het aanbod enige spoed werd betracht. Maar het is duidelijk en [naam 2] heeft ook redelijkerwijs mogen aannemen, dat met het herroepen van het aanbod ongeveer anderhalve dag nadat dit gedaan was, [naam 2] niet een termijn is gegeven die redelijk was. [naam 2] heeft er naar het oordeel van het hof op mogen vertrouwen dat het aanbod niet zo snel al herroepen zou worden.
3.5.
De conclusie hiervan is dat het hof het standpunt van [gedaagden in conventie ] dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat het aanbod voor de acceptatie door [naam 2] was herroepen, verwerpt. (…)
2.8.
Op 9 april 2020 heeft de dochter van [erflater] , mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] , namens [erflater] en [gedaagde in conventie sub 1] [naam 1] verzocht om alle activiteiten te staken.
2.9.
Op [overlijdensdatum] is [erflater] overleden. [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] zijn de erfgenamen.
2.10.
[gedaagden in conventie ] is in overleg getreden met [naam 2] en [naam 3] . Die overleggen hebben ertoe geleid dat [gedaagden in conventie ] met hen regelingen heeft getroffen. In december 2020 is met [naam 3] overeengekomen dat de verkoop van de percelen geen doorgang zal vinden en dat [gedaagden in conventie ] in plaats daarvan aan hem een schadevergoeding zal betalen. Op 29 januari 2021 heeft [gedaagden in conventie ] de percelen verkocht aan [naam 2] voor een koopsom van
€ 806.125,00. De percelen zijn op 26 februari 2021 geleverd aan [naam 2] .
2.11.
Bij factuur van 19 juli 2021 heeft ZLTO een courtage van € 13.655,76 in rekening gebracht bij [gedaagden in conventie ]
3.Het geschil
In conventie
3.1.
ZLTO vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagden in conventie ] hoofdelijk te veroordelen, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 13.655,75, nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vervaldatum factuur, zijnde 18 augustus 2021, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening,
- [gedaagden in conventie ] te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen wegens buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 911,56,
- [gedaagden in conventie ] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de gevorderde nakosten, met uitdrukkelijke bepaling dat [gedaagden in conventie ] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis zal hebben betaald.
3.2.
ZLTO legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden in conventie ] op grond van artikel 2a van de Bemiddelingsovereenkomsten een courtage is verschuldigd van 1,4% over de koopsom van € 806.125,00, vermeerderd met 21% btw, derhalve een bedrag van
€ 13.655,75. Zij stelt primair dat de percelen zijn verkocht tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdrachten. Subsidiair, indien de opdrachten zijn beëindigd vóór de verkoop van de percelen, stelt zij dat [gedaagden in conventie ] op grond van artikel 12 van de Bemiddelingsovereenkomsten evengoed de courtage is verschuldigd, omdat zij de opdrachten reeds geheel of nagenoeg geheel had uitgevoerd.
3.3.
[gedaagden in conventie ] voert – voor zover van belang – het volgende verweer. Hij betwist dat ZLTO recht heeft op courtage, omdat de bemiddelingsopdrachten voor ZLTO reeds waren beëindigd vóór verkoop van de percelen en er teveel tijd zat tussen de laatste werkzaamheden van [naam 1] en de verkoop. Volgens [gedaagden in conventie ] zijn de opdrachten beëindigd door intrekking van mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] op 9 april 2020, dan wel het overlijden van [erflater] op [overlijdensdatum] . Daarnaast meent [gedaagden in conventie ] dat mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] in ieder geval niet gehouden is om te betalen voor het gedeelte van de courtage dat ziet op de percelen van [gedaagde in conventie sub 1]
3.4.
Voorts beroept [gedaagden in conventie ] zich op verrekening. Volgens hem heeft [naam 1] fouten gemaakt bij de uitvoering van de opdrachten wat heeft geleid tot meer dan € 200.000,00 aan schade. Daarvoor voert hij aan dat [naam 1] niet bevoegd was om op 10 juli 2017 aan [naam 2] te melden dat het wenselijk was om op korte termijn te reageren op het tegenvoorstel. Ook voert hij aan dat [naam 1] in het natraject heeft verzuimd om [gedaagden in conventie ] te waarschuwen dat het doorzetten van de verkoop van de percelen aan [naam 3] een risico opleverde. Volgens [gedaagden in conventie ] was [erflater] in de veronderstelling dat er geen koopovereenkomst kon worden gesloten zonder zijn laatste akkoord.
In reconventie
3.5.
[eisers in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- te verklaren voor recht dat ZLTO toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst tussen ZLTO en [erflater] ,
- te verklaren voor recht dat ZLTO schadeplichtig is jegens de erven van [erflater] ,
- ZLTO te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding – nader op te maken bij staat – aan de erven van [erflater] ,
subsidiair:
- ZLTO te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan de erven van [erflater] , door de kantonrechter in goede justitie te bepalen,
zowel primair als subsidiair:
- ZLTO te veroordelen tot vergoeding van de door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen buitengerechtelijke kosten aan de erven van [eisers in reconventie] ,
- ZLTO te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.6.
[eisers in reconventie] legt hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd ten grondslag aan zijn vorderingen in reconventie.
3.7.
ZLTO voert – voor zover van belang – het volgende verweer. Zij stelt dat de vorderingen van [eisers in reconventie] zijn verjaard, omdat zij niet aansprakelijk is gesteld binnen de overeengekomen verjaringstermijn van één jaar in artikel 12 lid 5 van de RVR 2015. ZLTO betwist verder dat [naam 1] fouten heeft gemaakt. Hij heeft de werkzaamheden verricht die nodig waren voor de uitvoering van zijn opdrachten en daarbij gehandeld binnen zijn bevoegdheden. Volgens ZLTO is de schade niet te wijten aan het handelen van [naam 1] , maar aan het handelen van [erflater] is, zonder [naam 1] daarover te informeren, met [naam 3] in onderhandeling getreden en hij heeft aan hem de percelen verkocht. [erflater] heeft daarmee in strijd met artikel 9, 10 en 14 van de Bemiddelingsovereenkomsten gehandeld.
In het incident
3.8.
[eisers in het incident] vordert verwijzing van de procedure, omdat de kantonrechter in absolute zin niet bevoegd is.
3.9.
ZLTO voert verweer tegen die vordering.
4.De beoordeling
In het incident
4.1.
Op de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen om hun geschil in deze procedure op grond van artikel 96 Rv aan de kantonrechter voor te leggen. [eisers in het incident] heeft daarom niet langer belang bij zijn vordering in het incident tot verwijzing van de procedure naar een andere rechter, zodat zijn vordering zal worden afgewezen.
4.2.
Omdat partijen hun geschil in het incident hebben geregeld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
In conventie
4.3.
In het midden kan blijven of de opdrachten tussentijds zijn geëindigd door intrekking van mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] of (voor wat betreft de overeenkomst tussen ZLTO en [erflater] ) door het overlijden van [erflater] . Immers, ook indien de verkoop heeft plaatsgevonden na de beëindiging van de opdrachten, heeft ZLTO recht op courtage op grond van artikel 12 van de Bemiddelingsovereenkomst. Daarbij is van belang dat ZLTO onweersproken heeft gesteld dat [naam 1] de werkzaamheden om de percelen te verkopen geheel of nagenoeg geheel had uitgevoerd, zoals in artikel 12 van de Bemiddelingsovereenkomsten is bepaald. De omstandigheid dat er een zekere tijd zat tussen de laatste werkzaamheden van [naam 1] en de uitvoering van de koopovereenkomst met [naam 2] , maakt dat niet anders. Bovendien ligt het tijdsverloop niet in de invloedsfeer van ZLTO, maar is dat veroorzaakt door de gerechtelijke procedures tussen [gedaagden in conventie ] en [naam 2] over het wel of niet bestaan van een koopovereenkomst.
4.4.
[gedaagden in conventie ] is derhalve courtage verschuldigd aan ZLTO voor de verkoop van de percelen aan [naam 2] . Op grond van artikel 2a van de Bemiddelingsovereenkomsten bedraagt die courtage 1,40% van de koopsom, te vermeerderen met btw. Dat levert een courtage op van 1,40% van € 806.125,00, derhalve € 11.285,75 exclusief btw oftewel € 13.655,75 inclusief btw.
4.5.
Bij de courtage dient onderscheid te worden gemaakt tussen het deel van de courtage dat betrekking heeft op de (verkoopprijs van de) percelen van [erflater] ( [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 4] , [kadastrale aanduiding 5] en een deel van [kadastrale aanduiding 3] , welk deel is omgenummerd tot [kadastrale aanduiding 8] ) en het deel dat betrekking heeft op de (verkoopprijs van de) percelen van [gedaagde in conventie sub 1] ( [kadastrale aanduiding 6] en [kadastrale aanduiding 7] ). Voor het deel van de courtage dat betrekking heeft op de percelen van [erflater] , zijn [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] als erfgenamen aansprakelijk. Voor het deel van de courtage dat ziet op de percelen van [gedaagde in conventie sub 1] , is slechts [gedaagde in conventie sub 1] (pro se) aansprakelijk. Mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] is daarvoor niet aansprakelijk. Uit de leveringsakte (productie 3 van [gedaagden in conventie ] ) volgt dat de aan [naam 2] verkochte percelen van [erflater] een oppervlakte hebben van in totaal 9.18.20 hectare en dat de aan [naam 2] verkochte percelen van [gedaagde in conventie sub 1] een oppervlakte hebben van in totaal 1.52.80 hectare. Aan de hand van die oppervlaktes bedraagt het pro rata aandeel van [erflater] in de totale courtage (van € 13.655,75) een bedrag van € 11.707,48 en het pro rata aandeel van [gedaagde in conventie sub 1] een bedrag van € 1.948,27. Dat betekent dat [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] als erfgenamen gehouden zijn het bedrag van € 11.707,48 te betalen. Daarnaast is [gedaagde in conventie sub 1] (pro se) gehouden om het bedrag van € 1.948,27 te betalen.
4.6.
Hetgeen [gedaagden in conventie ] heeft aangevoerd over de beweerdelijke fouten van [naam 1] bij de uitvoering van de opdrachten, neemt de betalingsverbintenissen voor [gedaagden in conventie ] niet weg. Ter beoordeling is wel of [gedaagden in conventie ] een tegenvordering heeft in de vorm van een schadevergoeding vanwege die beweerdelijke fouten. ZLTO heeft echter onweersproken gesteld dat ingevolge artikel 15 van de RVR 2015 een verrekeningsverbod geldt. Reeds daarom kan [gedaagden in conventie ] in conventie geen beroep doen op verrekening met de door hem gestelde tegenvordering, zodat een inhoudelijke beoordeling van die vordering in conventie achterwege kan blijven. Dat laatste komt wel aan de orde bij de beoordeling van de vordering in reconventie van [gedaagden in conventie ]
4.7.
Gelet op het bovenstaande zullen [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] als erfgenamen worden veroordeeld tot betaling van € 11.707,48 aan courtage. De gevorderde hoofdelijke veroordeling zal worden afgewezen. Ingevolge artikel 4:182 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) worden erfgenamen schuldenaar van de schulden van de erflater die niet met zijn dood tenietgaan. Bij een deelbare prestatie, is ieder van hen verbonden voor het deel, evenredig aan zijn erfdeel, tenzij zij hoofdelijk zijn verbonden. De vordering tot betaling is een deelbare prestatie en er zijn geen omstandigheden door ZLTO gesteld of gebleken op grond waarvan [gedaagden in conventie ] hoofdelijk is verbonden, zodat beide erfgenamen jegens ZLTO gehouden zijn om € 5.853,74 te betalen. Daarnaast zal [gedaagde in conventie sub 1] worden veroordeeld tot betaling van € 1.948,27 aan courtage voor de verkoop van zijn percelen, oftewel in totaal € 7.802,01.
4.8.
De nevenvorderingen, bestaande uit de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, zijn niet weersproken. Die zullen worden toegewezen naar rato van de door [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] verschuldigde hoofdsommen.
4.9.
[gedaagden in conventie ] is de partij die ongelijk krijgt in de procedure in conventie en [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in conventie, waaronder de nakosten. Tot aan dit vonnis worden die proceskosten aan de zijde van ZLTO als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
132,22
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
792,00
(2,00 punten × € 396,00)
totaal
€
2.308,22
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen.
4.10.
De nakosten worden begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de explootkosten, als [gedaagden in conventie ] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden.
In reconventie
4.11.
De kantonrechter laat in het midden of het beroep van ZLTO op verjaring slaagt, aangezien – zoals volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen – [eisers in reconventie] geen vordering op ZLTO heeft.
4.12.
Volgens [eisers in reconventie] zijn de mededelingen die [naam 1] aan [naam 2] heeft gedaan in het telefoongesprek dat volgde op zijn e-mail van 10 juli 2017 (zie r.o. 2.4) [erflater] fataal geworden in de gerechtelijke procedure tegen [naam 2] . Dat het hof de betreffende mededelingen heeft betrokken bij zijn oordeel over de rechtsverhouding tussen (onder andere) [erflater] enerzijds en [naam 2] anderzijds, betekent echter op zichzelf nog niet dat [naam 1] een fout heeft begaan. Het handelen van [naam 1] dient beoordeeld te worden tegen de achtergrond van de rechtsverhouding tussen hem (althans ZLTO) en [erflater] respectievelijk [eiser in reconventie sub 1]
4.13.
Ingevolge artikel 7:401 BW diende [naam 1] bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat hij diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwachten. Partijen hebben in dat verband in artikel 4 lid 1 van de RVR 2015 afgesproken dat [naam 1] zijn taken naar beste kunnen en weten zou uitvoeren en dat hij de werkzaamheden mocht uitvoeren die nodig waren voor de uitvoering van de opdracht. In het tweede lid is dat verder uitgewerkt, waarin is bepaald dat aan [naam 1] de volmacht wordt gegeven voor alle handelingen die redelijkerwijs noodzakelijk zijn ter uitvoering van de opdracht, waaronder het sluiten van overeenkomsten met derden namens Opdrachtgever.
4.14.
In de artikelen 9, 10 en 14 van de Bemiddelingsovereenkomsten zijn de verplichtingen vastgelegd van [erflater] en [eiser in reconventie sub 1] als opdrachtgevers. Zo waren zij op grond van artikel 9 verplicht om tijdig alle informatie te verstrekken die [naam 1] nodig had voor de uitvoering van de opdrachten. Ingevolge artikel 10 waren zij verplicht zich te onthouden van handelingen strekkende tot de totstandkoming van een verkoop en ingevolge artikel 14 was het hen verboden om buiten [naam 1] om onderhandelingen te voeren met, opties te verlenen aan en toezeggingen te doen aan gegadigden, maar moesten zij deze gegadigden naar [naam 1] verwijzen.
4.15.
[eisers in reconventie] wordt niet gevolgd waar hij stelt dat [naam 1] buiten zijn bevoegdheden is getreden door aan [naam 2] mede te delen dat het wenselijk was om op korte termijn te reageren op het tegenvoorstel. Op grond van artikel 4 lid 2 van de RVR 2015 had [naam 1] een volmacht om alle handelingen te verrichten die nodig waren om tot een verkoop van de percelen te komen. De mededeling van [naam 1] aan [naam 2] was ook geen verkeerde handeling. [naam 1] hoefde er geen rekening te houden dat dit onderhandelingen met andere partijen zou doorkruisen. ZLTO heeft onweersproken gesteld dat [naam 1] er niet van op de hoogte was dat [erflater] ondertussen zelf met [naam 3] in onderhandeling was getreden. [naam 1] hoefde daar ook geen rekening mee te houden gelet op de afspraken in artikel 9, 10 en 14 van de Bemiddelingsovereenkomsten. Dat [erflater] (en [eiser in reconventie sub 1] ) in een situatie is beland waarbij twee kopende partijen aanspraak maakten op levering van de percelen, heeft hij aan zichzelf te wijten. [erflater] is in strijd met zijn verplichtingen in artikel 9, 10 en 14 van de Bemiddelingsovereenkomst zelf met [naam 3] in overleg getreden en hij heeft uiteindelijk met hem een koopovereenkomst gesloten, terwijl hij wist dat [naam 1] op hetzelfde moment namens hem in onderhandeling was met [naam 2] . [eisers in reconventie] voert aan dat [erflater] in de veronderstelling verkeerde dat er geen koopovereenkomst kon worden gesloten zonder dat hij daarvoor als laatste akkoord gaf, maar de gegrondheid van die veronderstelling blijkt nergens uit.
4.16.
[eisers in reconventie] heeft op de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat [naam 1] heeft verzuimd om in het natraject te waarschuwen voor de consequenties van het voortzetten van de verkoop van de percelen aan [naam 3] . Nog daargelaten dat dit een vermeerdering van de feitelijke grondslag van de eis betreft, wat schriftelijk had moeten gebeuren (artikel 130 lid Rv), overweegt de kantonrechter ten overvloede dat [eisers in reconventie] zijn (nieuwe, en mogelijk – zoals door ZLTO betoogd – tardieve) stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Mede gelet op de gemotiveerde betwisting door ZLTO was een nadere toelichting van [eisers in reconventie] op zijn plaats geweest over wat [naam 1] op dit onderdeel had kunnen doen, aangezien [erflater] en [eiser in reconventie sub 1] hun koopovereenkomst reeds hadden gesloten met [naam 3] . Die nadere toelichting heeft [eisers in reconventie] niet gegeven.
4.17.
Gelet op het bovenstaande is niet gebleken van een tekortkoming door ZLTO in de uitvoering van de bemiddelingsopdrachten. De vorderingen van [eisers in reconventie] worden daarom afgewezen.
4.18.
[eisers in reconventie] is de partij die ongelijk krijgt in de procedure in reconventie en [eiser in reconventie sub 1] en mevrouw [eiser in reconventie sub 2] zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten in de reconventie worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden die proceskosten aan de zijde van ZLTO vastgesteld op € 396,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
In het incident
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
In conventie
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie sub 1] om aan ZLTO te betalen een bedrag van € 7.802,01, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] om aan ZLTO te betalen een bedrag van € 5.853,74, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie sub 1] om aan ZLTO te betalen wegens buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 520,81,
5.6.
veroordeelt mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] om aan ZLTO te betalen wegens buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 390,75,
5.7.
veroordeelt [gedaagden in conventie ] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van ZLTO tot dit vonnis vastgesteld op € 2.308,22, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
5.10.
wijst de vorderingen van [eisers in reconventie] af,
5.11.
veroordeelt [eisers in reconventie] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van ZLTO tot dit vonnis vastgesteld op € 396,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis,
5.12.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023.