Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10212425 \ CV EXPL 22-3592
Vonnis van 5 april 2023
in de zaak van
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Thuisvester,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 december 2022 met de daarin genoemde stukken;
- de op 20 februari 2023 ter griffie ontvangen akte met producties van Thuisvester;
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter zitting overhandigde productie van Thuisvester;
- de ter zitting overhandigde productie van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [woonadres] . Deze huurovereenkomst is inmiddels geëindigd.
2.2.
Op 23 november 2020 heeft een voorinspectie plaatsgevonden waarvan Thuisvester een brief en een voorinspectierapport heeft opgesteld. De brief en het voorinspectierapport zijn door Thuisvester en [gedaagde] ondertekend. In de brief staat onder meer:
“De opzichter [naam] heeft op 23 november 2020 uw woning [woonadres]
gecontroleerd. Tevens heeft hij/zij u duidelijkheid gegeven over hoe u de
woning op moet leveren. (…) In bijgevoegd inspectierapport staan de werkzaamheden vermeld die u nog uit moet voeren, wat aan de nieuwe huurder kan worden overgedragen en welke wijzigingen Thuisvester accepteert. (…) De eindinspectie vindt plaats op 14 januari 2021 om 9:00 uur en wordt uitgevoerd door [naam] . Hij/zij controleert samen met u of de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Als dat niet het geval blijkt te zijn worden de werkzaamheden op uw kosten uitgevoerd en de gederfde huurinkomsten bij u in rekening gebracht. Voorkom extra kosten en voer de herstelwerkzaamheden zelf goed uit.”.
In het voorinspectierapport staat onder meer opgenomen:
“Ruimtesoort Omschrijving Bedrag in Euro’s
Achtertuin leeg, onkruid en (…)opleveren 100,00
Algemeen schroeven, pluggen en spijkers verwijderen 50,00
Algemeen sleutels inleveren incl. gemeentepas 54,00
Algemeen Gehele woning leeg en schoon opleveren
extra aandacht badkamer, toilet en keuken 500,00
Algemeen Kliko’s / glasbak en papierbak leeg en
schoon maken 75,00
(…) Totaal 854,00”
2.3.
Er is sprake van een huurachterstand over een deel van de maand januari 2021 ter hoogte van € 198,09.
2.4.
Thuisvester heeft naar aanleiding van een eindinspectie op 14 februari 2021 een brief opgesteld. Deze is door Thuisvester en [gedaagde] ondertekend. In de brief staat onder meer het volgende:
“
Op 14 januari 2021 heeft de inspecteur, [naam] , de woning opnieuw gecontroleerd. Hieronder staat het overzicht van welke werkzaamheden u wel, of niet heeft uitgevoerd.
Op 14 januari 2021 heeft de inspecteur, [naam] , de woning opnieuw gecontroleerd. Hieronder staat het overzicht van welke werkzaamheden u wel, of niet heeft uitgevoerd.
Ruimtesoort Omschrijving Bedrag in Euros Wel of niet?
Achtertuin Leeg en onkruidvrij opleveren 100,00 Wel
Algemeen schroeven, pluggen en spijkers
Verwijderen 50,00 Wel
Algemeen sleutels inleveren incl.
gemeentepas vve 54,00 Wel
Algemeen Gehele woning leeg en schoon
opleveren extra aandacht
badkamer, toilet en keuken 500,00 Nee
Algemeen Kliko’s / glasbak en papierbak
leeg en schoon maken 75,00 Nee
Deuren Stickers van deuren verwijderen 100,00 Wel”.
3.Het geschil
3.1.
Thuisvester vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 773,09, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Thuisvester legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de betalingsverplichting die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Thuisvester vordert nu betaling van de achterstallige huurtermijn en schade die Thuisvester heeft geleden, vermeerderd met rente en kosten. De schade bestaat uit de kosten voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden die Thuisvester heeft moeten laten verrichten, omdat [gedaagde] het gehuurde niet in de juiste staat heeft achtergelaten. Het gaat daarbij om kosten voor het opruimen en afvoeren van afval uit het gehuurde, het schoonmaken van het gehuurde, het legen van containers en het opruimen en afvoeren van afval naast de woning en de brandgang van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] erkent de huurachterstand, maar voert verweer tegen de in rekening gebrachte kosten aan schade. [gedaagde] voert hierbij aan dat hij het gehuurde schoon en netjes heeft achtergelaten en dat er geen sprake kan zijn van afval dat hij heeft achtergelaten. Mogelijk is het niet netjes achtergelaten door het bouwbedrijf dat hij kort na zijn vertrek het gehuurde heeft zien binnen gaan. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat het hem niet gelukt is de containers leeg te maken, omdat hij op maandag het huis moest leegmaken en de containers pas op woensdag worden geleegd. Verder betwist [gedaagde] dat hij de badkamer niet kalkvrij heeft gemaakt. Ten aanzien van het afval in de brandgang voert [gedaagde] aan dat dit niet van hem is, maar van anderen die ook gebruik maken van die brandgang. Ook voert hij aan dat op de foto’s die Thuisvester hiervan heeft overgelegd niet zijn achtertuin/plaats zichtbaar is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de erkenning aan de zijde van [gedaagde] ligt de gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 198,09 voor toewijzing gereed.
4.2.
Over de gevorderde kosten voor het opruimen en schoonmaken van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter stelt voorop dat uit het voorinspectierapport duidelijk volgt dat de gehele woning leeg en schoon moet worden opgeleverd. Ook staat daarin duidelijk vermeld “extra aandacht badkamer, toilet en keuken” en dat [gedaagde] de “kliko’s / glasbak en papierbak” moet leegmaken en schoonmaken.
Woning leeg en schoon opleveren
Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de woning schoon en netjes heeft opgeleverd, en dat hij onder meer de badkamer kalkvrij heeft gemaakt, volgt de kantonrechter [gedaagde] hier niet in. Uit de eindcontrole van 14 januari 2021 volgt namelijk dat [gedaagde] deze werkzaamheden niet heeft uitgevoerd. [gedaagde] heeft deze eindcontrole vervolgens voor akkoord getekend. Hiermee heeft hij zelf bevestigd dat hij akkoord is met extra kosten (van circa € 500,00) vanwege het niet uitvoeren van deze werkzaamheden. In beginsel staat met de getekende eindcontrole vast staat dat [gedaagde] de woning niet leeg en schoon opgeleverd heeft. [gedaagde] heeft zijn verweer dat de woning wel schoon en netjes is opgeleverd verder niet onderbouwd, bijvoorbeeld met foto’s of getuigenverklaringen. Hij heeft enkel aangevoerd dat er na zijn vertrek uit de woning, direct een bouwbedrijf in het gehuurde is getrokken. Dat dit tot gevolg heeft dat Thuisvester geen schoonmaak- of opruimwerkzaamheden heeft hoeven uitvoeren, blijkt nergens uit. Ook blijkt nergens uit dat het bouwbedrijf dan mogelijk het gehuurde niet schoon heeft achtergelaten. Dit verweer wordt dan ook verworpen. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is om de kosten zoals deze zijn gespecificeerd bij dagvaarding met betrekking tot het verwijderen en afvoeren van huisraad/inventaris/afval (€ 163,65 incl. BTW) en het schoon en kalkvrij maken van keuken, badkamer en toilet (€ 286,32 incl. BTW) te betalen aan Thuisvester.
Afvalcontainers
Over het niet legen van de afvalcontainers heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij het gehuurde op een maandag diende te verlaten, maar dat de containers pas op woensdagen worden geleegd. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] hiermee bedoeld heeft dat het voor hem niet mogelijk was om deze werkzaamheden uit te voeren. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer van [gedaagde] moet worden verworpen. [gedaagde] had deze werkzaamheden namelijk ook op een andere manier kunnen uitvoeren door bijvoorbeeld de inhoud van de containers naar de milieustraat te brengen. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is om de bij dagvaarding gespecificeerde kosten van € 16,93 voor het legen van containers aan Thuisvester te betalen.
Afval in brandgang
Volgens Thuisvester moet [gedaagde] ook de kosten voor het opruimen en afvoeren van afval naast de woning en in de brandgang vergoeden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende gemotiveerd betwist dat het afval in de brandgang van hem was, nu hij onweersproken heeft aangevoerd dat meerdere personen van de brandgang gebruik maken en daar afval achterlaten. Thuisvester heeft nagelaten te onderbouwen dat het betreffende afval in de brandgang wel van [gedaagde] afkomstig was. Een enkele foto van het aangetroffen afval is daarvoor onvoldoende. Bovendien staan deze werkzaamheden ook niet vermeld op de (getekende) eindinspectie of op de voorinspectie. Dit brengt mee dat dit deel van de vordering, zijnde een bedrag van € 113,40, moet worden afgewezen.
4.3.
Concluderend oordeelt de kantonrechter dat een bedrag van € 664,99 voor toewijzing gereed ligt. Nu een deel van de hoofdsom wordt afgewezen, kan de berekende verschenen rente zoals deze is gevorderd niet zonder meer worden toegewezen. De kantonrechter zal de wettelijke rente toewijzen vanaf de datum dat [gedaagde] met betaling van de verschillende vorderingen in verzuim is. Voor de huurachterstand, zijnde een bedrag van € 198,09, is het de kantonrechter gebleken dat dit vanaf 1 januari 2021 is. Nu Thuisvester niet voldoende specifiek heeft gesteld met ingang van welke datum [gedaagde] met de betaling van de overige bedragen in verzuim is, zal de wettelijke rente - over de resterende hoofdsom van € 466,90 - worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. Door de daad van dagvaarding is in elk geval verzuim ingetreden.
4.4.
Het door Thuisvester gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar de vergoeding toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom, zijnde € 120,70 inclusief btw.
4.5.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
664,99
- buitengerechtelijke incassokosten
€
120,70
+
Totaal
€
785,69
4.6.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Thuisvester als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,74
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
(2,00 punten × € 132,00)
Totaal
€
715,74
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen een bedrag van € 785,69 ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen de wettelijke rente over een bedrag van € 198,09, met ingang van 1 januari 2021, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen de wettelijke rente over een bedrag van € 466,99 , met ingang van 11 november 2022, tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Thuisvester tot dit vonnis vastgesteld op € 715,74,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op
5 april 2023.