Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 9594496 \ CV EXPL 21-5057
Vonnis van 11 januari 2023
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.L. Ross.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 april 2022
- de brief van 14 juni 2022 met producties 12 tot en met 14 van WonenBreburg
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2022
- de brief van 3 augustus 2022 van WonenBreburg
- de brief van 5 augustus 2022 van [gedaagde]
- de brief van 25 november 2022 met producties 2 tot en met 4 van [gedaagde]
- de brief van 8 december 2022 met producties van WonenBreburg
- de voortgezette mondelinge behandeling van 9 december 2022.
- de voortgezette mondelinge behandeling van 9 december 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Tussen partijen staan de volgende voor deze procedure relevante feiten vast:
- WonenBreburg verhuurt aan [gedaagde] met ingang van 13 augustus 2019 de zelfstandige woning, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde / de woning).
- Op de gesloten huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing.
In deze voorwaarden staan, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
"De verplichtingen van huurder
Artikel 6
(…)
Gebruik
6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele ‘spelregels’ die door de verhuurder zijn opgesteld en de wet.(…)
6.4.
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.(…)
Overlast, strafbare feiten
6.15.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden, die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.(…)
6.17.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde met zijn aanhorigheden, in de eventuele
gemeenschappelijke ruimten, of in een deel daarvan, althans in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij, hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij, -drogerij en/of knipperij leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede gevaarzetting en overlast voor de omgeving veroorzaakt. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,--.(…)”
- Uit het proces-verbaal van bevindingen van 23 februari 2021 blijkt dat de politie Zeeland-West-Brabant op 18 februari 2021 in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij met 224 hennepplanten heeft aangetroffen.
- Bij verzonden brief van 6 mei 2021 heeft de burgermeester van gemeente Tilburg aan WonenBreburg haar voornemen geuit om de woning voor de duur van drie maanden te sluiten.
- Bij brief van 17 mei 2021 heeft [gedaagde] zijn zienswijze tegen de voorgenomen sluiting ingediend.
- Bij besluit van 1 juni 2021 heeft de burgemeester een last onder dwangsom opgelegd om de woning te sluiten en afgesloten te houden met ingang van 16 juni 2021 voor een periode van drie maanden.
- Bij brief van 3 juni 2021 heeft WonenBreburg in verband met de hennepkwekerij [gedaagde] verzocht om in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst. Hiermee is [gedaagde] niet akkoord gegaan.
- Bij brief van 8 juni 2021 heeft [gedaagde] tegen het besluit van 1 juni 2021 van de burgemeester bezwaar ingediend.
- Bij uitspraak van 6 juli 2021 van de voorzieningenrechter is het besluit van de burgemeester van 1 juni 2021 geschorst tot zes weken na de bekendmaking van de beslissing op het bezwaar van [gedaagde] .
De voorzieningenrechter heeft hiertoe, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
“6.13 (…) Ter zitting heeft verzoeker toegelicht dat hij ten gevolge van zijn beperking gelijkvloers moet wonen, dat hij zorg krijgt op basis van een Persoonsgebonden budget (Pgb) en dat zijn lichaam heftig reageert op emoties. Als zijn woning wordt gesloten, vreest verzoeker dat zijn fysieke beperkingen ten gevolge van de stress zullen toenemen en dat zijn capaciteit om te werken in zijn eigen onderneming daarmee zal afnemen. Deze persoonlijke omstandigheden van verzoeker, bezien in samenhang met de verminderde verwijtbaarheid, maken sluiting van de woning naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onevenredig. Dat verzoeker in een voor hem zeer moeilijke periode geen toezicht heeft gehouden op de woning, acht de voorzieningenrechter op basis van zijn persoonlijke omstandigheden voorstelbaar.(…)”
“6.13 (…) Ter zitting heeft verzoeker toegelicht dat hij ten gevolge van zijn beperking gelijkvloers moet wonen, dat hij zorg krijgt op basis van een Persoonsgebonden budget (Pgb) en dat zijn lichaam heftig reageert op emoties. Als zijn woning wordt gesloten, vreest verzoeker dat zijn fysieke beperkingen ten gevolge van de stress zullen toenemen en dat zijn capaciteit om te werken in zijn eigen onderneming daarmee zal afnemen. Deze persoonlijke omstandigheden van verzoeker, bezien in samenhang met de verminderde verwijtbaarheid, maken sluiting van de woning naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onevenredig. Dat verzoeker in een voor hem zeer moeilijke periode geen toezicht heeft gehouden op de woning, acht de voorzieningenrechter op basis van zijn persoonlijke omstandigheden voorstelbaar.(…)”
- WonenBreburg heeft [onderzoeksbureau] (hierna: [onderzoeksbureau] ) ingeschakeld om onderzoek te doen naar het hoofdverblijfplaats van [gedaagde] in het gehuurde. [onderzoeksbureau] heeft in de periode december 2021 tot en met maart 2022 verschillende observaties uitgevoerd, waarvan de bevindingen zijn neergelegd in het rapport van 4 april 2022.
- WonenBreburg heeft twee verklaringen overgelegd van omwonenden van 7 december 2022, waarin – kort gezegd – staat dat [gedaagde] bij het gehuurde al maanden/jaren niet meer wordt gezien en dat er niemand in de woning lijkt te wonen. Daarnaast heeft één van de omwonenden verklaard dat twee maanden geleden het erop leek dat iemand de woning inging.
3.Het geschil
3.1.
WonenBreburg vordert bij vonnis -samengevat-, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen haar en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst te ontbinden, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 2.500,00, alsmede de huur tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst alsmede een bedrag gelijk aan de huurtermijnen als gebruiksvergoeding vanaf de datum van ontbinding tot de datum van feitelijke ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
WonenBreburg heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Volgens WonenBreburg levert hetgeen de politie op 18 februari 2021 in de woning heeft aangetroffen – een in werking zijnde hennepkwekerij met een handelshoeveelheid van 224 hennepplanten – een ernstige tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Er was sprake van overlast rondom de woning in de vorm van een sterke henneplucht en een lekkage onder de bij het gehuurde gelegen woning. Hoewel [gedaagde] zelf wegens familieomstandigheden afwezig was, heeft hij ruim drie maanden op geen enkele wijze toezicht gehouden op de woning en niet aan zijn zorgplicht voldaan. Indien [gedaagde] gevolgd zou worden in zijn lezing dat een derde verantwoordelijk is voor het plaatsen van de hennepkwekerij dan heeft nog steeds te gelden dat [gedaagde] op grond van artikel 7:219 BW Pro op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van derden die met zijn goedvinden in het gehuurde hebben verbleven. [gedaagde] heeft zelf de sleutels aan een derde persoon overhandigd.
Van een prevalerend belang van [gedaagde] boven het belang van WonenBreburg bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is geen sprake. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] kunnen niet prevaleren. WonenBreburg hanteert een zero-tolerance beleid. Als tweede grond voor de ontbinding stelt WonenBreburg dat [gedaagde] nauwelijks feitelijk in de woning aanwezig is en daar niet zijn hoofdverblijf heeft. Dit is door [onderzoeksbureau] geconstateerd, die van december 2021 tot en met maart 2022 verschillende observaties heeft uitgevoerd. Ook de witte Tesla van [gedaagde] is niet bij het gehuurde gezien. Tevens hebben omwonenden verklaard dat zij [gedaagde] daar niet zien. Op grond van artikel 6.17 van de algemene voorwaarden is [gedaagde] bij overtreding van het verbod om hennep te doen kweken of te verhandelen vanuit het gehuurde dan wel het gehuurde in te richten als een hennepkwekerij gehouden tot een onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,00. [gedaagde] heeft ex artikel 7:219 BW Pro gelegenheid geschapen, zodat hij deze boete dient te betalen, aldus WonenBreburg.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: primair tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten en nakosten, en subsidiair de vorderingen van WonenBreburg betreffende de proceskosten en de boete te matigen met compensatie van de proceskosten.
3.4.
[gedaagde] ontkent niet dat in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij is ontmanteld. Over de toedracht van de hennepkwekerij voert hij het volgende aan. [gedaagde] wist niets af van de hennepkwekerij. Deze is door een kennis, die destijds wegens woningnood tijdelijk bij [gedaagde] verbleef, opgezet. [gedaagde] had geen enkele reden om deze kennis te wantrouwen. Kort nadat de kennis bij [gedaagde] verbleef, kreeg [gedaagde] te horen dat zijn vader ernstig ziek was en is hij samen met zijn broer -terwijl zij onderweg het bericht kregen dat hun vader was overleden- naar Marokko afgereisd. De vader van [gedaagde] kreeg een staatsbegrafenis en [gedaagde] en zijn broer mochten geen afscheid nemen. Volledig ontdaan en vol verdriet reisden [gedaagde] en zijn broer weer terug naar Nederland. [gedaagde] kampt al met ernstige fysieke problemen en het ging niet goed met hem. [gedaagde] verbleef daarom na terugkomst uit Marokko bij zijn broer en daarna bij zijn ex-partner en kinderen. De kennis stuurde de post door of gaf deze bij [gedaagde] af. Toen [gedaagde] enkele weken bij zijn ex-partner had verbleven, vernam hij ineens via de politie dat er in zijn woning een hennepkwekerij was aangetroffen en is hij voor het eerst weer huiswaarts gegaan. [gedaagde] heeft zijn kennis gelijk gemaand om te vertrekken. [gedaagde] betwist dat er overlast is veroorzaakt door de hennepkwekerij. Zowel de lekkage als de henneplucht kon overal vandaan komen. [gedaagde] erkent wel dat er een grote hoeveelheid hennep in zijn woning is aangetroffen, maar hij heeft het gehuurde niet zelf ingericht als hennepkwekerij en hij was nergens van op de hoogte omdat hij zelf afwezig was. Ten tijde van het inrichten van de hennepkwekerij was [gedaagde] in Marokko en vervolgens bij familie. Hij kampte met ernstige problemen en was psychisch niet in staat om toezicht te houden. Hij kwam nauwelijks uit zijn bed. [gedaagde] zelf is niet tekortgeschoten en hij heeft zich altijd als goed huurder gedragen. Nu het slechte huurderschap aan de zijde van [gedaagde] ontbreekt, kan hij niet verantwoordelijk worden gehouden voor gedragingen van de derde persoon en is daarmee een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ook niet gegeven. Bovendien rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet, nu de bestuursrechter middels de voorlopige voorziening in het kader van de belangenafweging de voorgenomen sluiting van de burgemeester heeft verboden. [gedaagde] is lichamelijk beperkt en hij heeft een gelijkvloerse woning nodig. Gelet op alle omstandigheden dient het belang van [gedaagde] te prevaleren. [gedaagde] betwist verder dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Door het voorval met betrekking tot de hennepkwekerij wil hij niet gezien worden en ontwijkt hij zijn buren. Bovendien heeft hij een drukke baan en is hij veel van huis. Daarnaast is de witte Tesla niet van hem, maar van zijn vriendin. Hij leent de Tesla af en toe. Uit het onderzoek komt niet naar voren dat [gedaagde] ergens anders woont, zodat aangenomen dient te worden dat [gedaagde] gewoon in de woning woont.
Ook de contractuele boete dient te worden afgewezen, nu [gedaagde] niet zelf het verbod van artikel 6.17 heeft overtreden en geen actieve rol dan wel invloed heeft gehad in het kweken van de hennep. Bovendien is sprake van cumulatie met artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden waarin eveneens een boetebepaling is opgenomen, aldus [gedaagde] .
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In geschil is of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en zo ja, of deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierna zal eerst worden ingegaan op de vraag of [gedaagde] tekort is geschoten door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en onvoldoende toezicht te houden op het gebruik van de woning door een derde.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat WonenBreburg onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Zo heeft WonenBreburg na betwisting door [gedaagde] niet onderbouwd dat de Tesla, die niet meer bij het gehuurde wordt gesignaleerd, van [gedaagde] is. Daarnaast volgt uit het door WonenBreburg overgelegde onderzoeksrapport van [onderzoeksbureau] weliswaar dat [gedaagde] op bepaalde momenten niet in het gehuurde wordt gezien, maar bevat dit rapport geen aanwijzingen waar [gedaagde] wel woonachtig is indien hij niet meer in het gehuurde zou wonen. Ook de verklaringen van omwonenden dat zij [gedaagde] niet zien bij het gehuurde zijn onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mede gelet op de toelichting van [gedaagde] dat hij zijn buren ontwijkt.
4.3.
Vaststaat dat in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij met 224 planten is aangetroffen. Als onvoldoende weersproken staat vast dat [gedaagde] deze hennepkwekerij niet zelf heeft aangelegd en niet van het bestaan van de hennepkwekerij op de hoogte was. Met WonenBreburg is de kantonrechter van oordeel dat toch sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een kennis in zijn woning laten verblijven en geen toezicht gehouden, waardoor deze kennis een hennepkwekerij in de woning kon aanleggen. Hierdoor heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en in strijd met bepalingen uit de huurovereenkomst gehandeld.
4.4.
[gedaagde] doet echter een nadrukkelijk en uitgebreid beroep op de tenzij-clausule in artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. De Hoge Raad heeft in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) de maatstaf die met betrekking tot deze vraag gehanteerd dient te worden, bepaald en toegelicht. Daaruit blijkt onder meer dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW Pro genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn (r.o. 3.8.1).
4.5.
De kantonrechter overweegt dat de door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden, te weten de situatie rondom het overlijden van zijn vader, zijn fysieke beperking waardoor hij genoodzaakt is tot bewoning van een gelijkvloerse woning en zijn psychische gesteldheid na het overlijden van zijn vader, door WonenBreburg niet zijn betwist. Ook is niet betwist dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de hennepkwekerij in zijn woning, dat hij na terugkeer uit Marokko niet meer in het gehuurde is geweest maar bij familie verbleef, dat zijn kennis de post voor hem langsbracht en dat hij geen reden had om te voorzien dat zijn kennis een hennepkwekerij in de woning zou aanleggen. In de omstandigheden waarin [gedaagde] zich toen verkeerde, acht de kantonrechter het niet onbegrijpelijk dat hij niet in staat was om voldoende toezicht te houden op zijn woning.
Bij toewijzing van de vordering komt [gedaagde] op een zwarte lijst te staan. Bovendien zijn er op dit moment wegens de schaarste van de woningmarkt geen betaalbare gelijkvloerse woningen beschikbaar. Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de belangen van WonenBreburg bij toepassing van een zerotolerance beleid, is de kantonrechter van oordeel dat de bijzondere omstandigheden van [gedaagde] zwaarder wegen dan de belangen van WonenBreburg. Daarom zal de kantonrechter, alle omstandigheden in aanmerking genomen waaronder mede de overweging van de burgemeester om niet tot sluiting van de woning over te gaan, de vordering van WonenBreburg tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afwijzen. Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.
4.6.
Met betrekking tot de gevorderde contractuele boete overweegt de kantonrechter het volgende. In artikel 6.17 van de algemene voorwaarden staat vermeld dat het huurder niet is toegestaan om hennep te (doen) kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. De term ‘(doen) plegen’ veronderstelt dat er kennis of wetenschap danwel bewustzijn bij de huurder aanwezig dient te zijn. Niet is gebleken dat [gedaagde] kennis of wetenschap had van de hennepkwekerij in het gehuurde dan wel de woning beschikbaar heeft gesteld om daarin hennep te kweken. [gedaagde] heeft de woning aan zijn kennis ter beschikking gesteld om te wonen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet wordt voldaan aan de omschrijving van artikel 6.17 van de algemene voorwaarden, zodat de gevorderde boete zal worden afgewezen. De overige stellingen en verweren op dit punt behoeven verder geen bespreking meer.
4.7.
WonenBreburg is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld op € 561,00 (3,00 punten × € 187,00) aan salaris gemachtigde.
4.8.
De wettelijke rente over de proceskosten zal, conform lokaal beleid, worden toegewezen als in het dictum vermeld.
4.9.
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en WonenBreburg niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [gedaagde] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,00), zijnde een bedrag van € 93,50. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van WonenBreburg af,
5.2.
veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 561,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt WonenBreburg om aan [gedaagde] te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 93,50 voor het geval dat WonenBreburg gedurende veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde] niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling, te vermeerderen met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na die termijn is betekend,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2023.