Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10044812 \ CV EXPL 22-2984
Vonnis van 15 maart 2023
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.M. Van Haaren,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A. Smeekes.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 oktober 2022 met de daarin genoemde stukken;
- de op 6 februari 2023 ter griffie ontvangen akte wijziging van eis met producties zijdens WonenBreburg;
- de mondelinge behandeling van 14 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 9 december 2021 van WonenBreburg de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). Op deze overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer het volgende:
“6.3. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele ‘spelregels’ die door de verhuurder zijn opgesteld en de wet. (…)
6.4.
Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in (delen van de) de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. (…)
6.5.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.
6.6.
Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden.(…)
6.15.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”.
2.2.
[gedaagde] is begin 2022 naar Curaçao gegaan voor het bijwonen van een feest van haar adoptief moeder en om andere familieleden te bezoeken. Aanvankelijk had zij vliegtickets geboekt waarbij zij op 20 februari 2022 zou vertrekken en op 2 maart 2022 terug zou keren, maar dit heeft zij later gewijzigd naar 31 januari 2022 tot 21 maart 2022.
2.3.
[gedaagde] heeft voor haar vertrek naar Curaçao een sleutel van het gehuurde aan haar biologische zus (hierna: ‘zus’) gegeven.
2.4.
Op 8 februari 2022 hebben toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken van de gemeente Tilburg samen met medewerkers van de politie eenheid Zeeland-West-Brabant een controle in het gehuurde uitgevoerd. In het daarvan op 9 februari 2022 opgemaakte controlerapport staat onder meer:
“Op dinsdag 8 februari 2022 hebben toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken, team Toezicht en Handhaving, samen met twee medewerkers van de politie eenheid Zeeland-West-Brabant een controle uitgevoerd aan de [adres] . Deze controle vond plaats naar aanleiding van een seksadvertentie waarbij de adverteerder als bezoekadres [adres] doorgaf. Eerder, op 6 februari 2022, was een anonieme melding via Meld Misdaad Anoniem (MMA) binnen gekomen aangaande dit adres.(…) Deze dame herkende ik van de foto’s uit de advertentie op [website] (…) Zij verklaarde aan mij dat zij al vaker in Nederland, in andere steden, is gecontroleerd in verband met haar prostitutiewerkzaamheden. Zij vertelde nu drie dagen in de woning aanwezig te zijn. Zij huurt de woning van een vrouw met de [naam 1] of [naam 2] maar zij kon geen andere gegevens zoals een achternaam of telefoonnummer van deze vrouw overleggen. Zij heeft 300 euro huur betaald om zes dagen in de woning te mogen blijven. [naam 1] of [naam 2] zou geen weet hebben van de werkzaamheden die in de woning plaatsvinden.”.
2.5.
Op 24 februari 2022 is opnieuw een controle uitgevoerd door toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken van de gemeente Tilburg samen met medewerkers van de politie eenheid Zeeland-West-Brabant. In het daarvan op 1 maart 2022 opgemaakte controlerapport staat onder meer:
“Op donderdag 24 februari 2022 hebben toezichthouders van de afdeling Veiligheid &
Wijken, team Toezicht en Handhaving, samen met twee medewerkers van de politie eenheid Zeeland-West-Brabant een controle uitgevoerd aan de [adres] . Deze controle vond plaats naar aanleiding van een seksadvertentie waarbij de adverteerder als bezoekadres [adres] doorgaf. (…) Nadat ik een telefonische tolk voor de Spaanse taal had geregeld, ben ik met de dames in gesprek gegaan. Zij verklaarden aan mij dat zij elkaar al langere tijd kennen. Zij zijn vriendinnen en samen naar Nederland gereisd om hier als prostituees te werken. Zij betalen 50 euro per persoon per dag om gebruik te mogen maken van de woning. (…) Deze dame verklaarde aan mij dat zij de advertentie niet zelf online heeft gezet. Zij vertelde een vrouw uit Spanje 80 euro per week te betalen om de advertentie online te zetten.”.
2.6.
De gemeente Tilburg heeft in een brief van 4 maart 2022 aan [gedaagde] het volgende aangegeven:
“Gelet op de MMA melding, de advertenties op [website] en de gemaakte afspraken voor seks tegen betaling die leidde naar uw adres, in samenhang met de aangetroffen zaken, de aanwezigheid van de dames en hun verklaringen, constateren wij dat er prostitutie-activiteiten werden verricht in uw woning (…) Bij beide controles, op 8 en op 24 februari 2022, is vastgesteld dat de woning uitsluitend wordt gebruikt ten behoeve van illegale prostitutieactiviteiten. In de gehele woning zijn geen signalen die duiden op reguliere bewoning. Er waren geen persoonlijke spullen van u aanwezig. Bovendien was er ook geen slaapruimte voor u aanwezig in de woning daar alle slaapplekken/bedden duidelijk in gebruik waren door de tijdens de controles aanwezige prostituees. Het is dan ook niet aannemelijk dat u op het [adres] woonachtig bent.”.
2.7.
De gemeente Tilburg heeft in een brief van 4 maart 2022 aan WonenBreburg het volgende aangegeven:
“Met deze brief informeer ik u dat de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders voornemens zijn een last onder dwangsom op te leggen aan de bewoner van het pand, uw huurder mevrouw [gedaagde] , wegens het in de woning exploiteren van een seksinrichting zonder te beschikken over de daarvoor vereiste vergunning (APV) en het handelen in strijd met wet- en regelgeving voor ruimtelijke ordening (bestemmingsplan en Wabo).”.
2.8.
De gemeente Tilburg heeft [gedaagde] bij brief van 29 maart 2022 laten weten dat besloten is om een last onder dwangsom op te leggen.
3.Het geschil
3.1.
WonenBreburg vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis, betaling van een gebruiksvergoeding voor elke maand dat het gehuurde in bezit wordt gehouden totdat de woning is ontruimd, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
WonenBreburg legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de wet. Zij heeft zich niet als goed huurder gedragen en heeft het gehuurde niet gebruikt op de wijze waarop dat is overeengekomen, nu het is gebruikt voor bedrijfs- c.q. beroepsmatige activiteiten, namelijk prostitutieactiviteiten. Daarnaast heeft [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning en heeft zij het gehuurde in gebruik gegeven aan derden zonder toestemming daarvoor van WonenBreburg. WonenBreburg meent dat tegen de achtergrond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , van haar niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
[gedaagde] betwist dat zij iets te maken heeft gehad met de prostitutieactiviteiten. Zij voert aan dat zij hiervoor ook niet verantwoordelijk kan worden gehouden. Ze heeft hiervoor geen toestemming gegeven en de activiteiten vonden niet plaats in haar aanwezigheid. [gedaagde] voert aan dat zij voor een familiebezoek naar Curaçao ging. Ze heeft toen haar sleutel aan haar biologische zus gegeven en haar gevraagd om op het huis te passen, de woning af en toe te luchten en de post bij te houden. [gedaagde] vertrouwde haar zus en had niet bedacht, en hoefde daarop ook niet bedacht te zijn, dat zoiets kon gebeuren. Ze heeft nu geen contact meer met haar zus. Ze voert aan dat het niet ongebruikelijk is om bij een langere vakantie een familielid te vragen om op het huis te passen. Ze had het ook niet onbeheerd kunnen achterlaten. [gedaagde] betwist daarnaast dat zij haar woning aan derden in gebruik heeft gegeven en dat zij hiervoor betaald heeft gekregen. Ook betwist [gedaagde] dat zij geen hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Zij is slechts voor langere tijd op vakantie gegaan en had daarvoor geen tijd en slechts beperkte financiële middelen om de woning in te richten met persoonlijke spullen. Ze heeft voor haar vertrek naar Curaçao alleen haar bed in elkaar gezet en haar kleding in de schuur opgeslagen. Voor zover sprake is van een tekortkoming voert [gedaagde] aan dat deze de ontbinding niet kan rechtvaardigen, nu zij geen weet had van de activiteiten in het gehuurde, deze in tijdsduur beperkt zijn geweest en deze na de constatering daarvan niet meer hebben plaatsgevonden. Ook voert [gedaagde] aan dat er verder geen sprake is van een huurachterstand of overlast en dat haar woonbelang zwaar weegt. Voor zover de ontruiming wordt toegewezen, voert [gedaagde] aan dat hierbij een langere ontruimingstermijn van 8 weken moet worden gesteld.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
WonenBreburg heeft in deze procedure gedagvaard Saulute B.V. in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren aan mevrouw [gedaagde] . Namens gedaagde zijn op de mondelinge behandeling van 14 februari 2023 verschenen [gedaagde] en haar gemachtigde mr. A Smeekes. Het is de kantonrechter gebleken dat het bewind over de goederen die toebehoren aan [gedaagde] bij beschikking van de kantonrechter van 10 januari 2023 met zaaknummer 10150024 OV VERZ 22-9382 is opgeheven per 1 februari 2023. Nu gedurende deze procedure het bewind is opgeheven is [gedaagde] weer processueel bekwaam geworden. Er zal dan ook van worden uitgegaan dat zij de procedure als formele procespartij overneemt.
4.2.
De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW Pro gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en ingevolge artikel 7:214 BW Pro gehouden het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
4.3.
Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd op 8 februari 2022 en op 24 februari 2022 - zoals weergegeven in de controlerapporten van 9 februari 2022 en 1 maart 2022 - ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de in het gehuurde aangetroffen personen in de woning aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. In de rapporten wordt onder meer beschreven hoe de afspraak met die personen via de [website] tot stand zijn gekomen, hoe de ruimten in het gehuurde als seksinrichting waren ingericht, dat een van de aangetroffen personen verklaart dat zij € 50,00 per persoon per dag betaalt om gebruik te mogen maken van het gehuurde en dat zij € 80,00 per week betaalt aan een vrouw uit Spanje om een advertentie online te zetten.
4.4.
[gedaagde] betwist op zichzelf niet dat er op 8 en 24 februari 2022 prostitutieactiviteiten in het gehuurde hebben plaatsgevonden, maar voert aan dat haar niets kan worden verweten. De kantonrechter overweegt dat het geven van een sleutel aan een derde, zodat deze op het gehuurde kan passen gedurende een vakantie, op zichzelf gezien nog geen tekortkoming oplevert. Beslissend is of de huurder, in het licht van de gedragingen van degene die met goedvinden het gehuurde gebruikt, zich als goed huurder heeft gedragen. Bij de beoordeling van die vraag dient de kantonrechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, zoals de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedraging en het gebruik van het gehuurde. Daarvan kan in elk geval sprake zijn indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden en vervolgens nagelaten heeft maatregelen te treffen die redelijkerwijs van hem verlangd hadden mogen worden. Concreet brengt dit mee dat [gedaagde] tekort kan zijn geschoten met betrekking tot de gedragingen van haar zus, doordat zij bijvoorbeeld op de hoogte was van die gedragingen, door niet in te grijpen of door onvoldoende toezicht te houden.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende gemotiveerd betwist dat zij op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten, waarbij zij onweersproken heeft gesteld dat zij ten tijde van de activiteiten op Curaçao verbleef voor familiebezoek en vakantie. De door WonenBreburg genoemde feiten en omstandigheden zijn onvoldoende om tot het oordeel te komen dat [gedaagde] , ondanks haar afwezigheid, weet had van de prostitutieactiviteiten in de woning. De enkele omstandigheid dat er geen persoonlijke spullen van [gedaagde] in de woning aanwezig waren acht de kantonrechter onvoldoende, omdat [gedaagde] voor het ontbreken van deze spullen een verklaring heeft gegeven, namelijk dat zij kort na de verhuizing naar de woning naar Curaçao is vertrokken en haar spullen in de schuur/berging had opgeslagen. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij haar zus vertrouwde met de sleutel en dat zij er niet op bedacht hoefde te zijn dat haar zus hiertoe in staat zou zijn, zijn de door [gedaagde] genoemde omstandigheden onvoldoende voor de kantonrechter om aan te nemen dat er voor haar geen aanleiding was om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van haar zus. De enkele stelling dat het een familielid betreft, is een onvoldoende aanwijzing dat zij haar volledig mocht vertrouwen. Hierbij neemt de kantonrechter in overweging mee dat [gedaagde] haar zus nog maar sinds enkele jaren kende en dat zij het ter zitting beschreef alsof zij elkaar een paar keer hebben ontmoet en dat zij nog bezig waren om elkaar beter te leren kennen. Ook kon [gedaagde] geen eenduidig antwoord geven op de vraag of haar zus een vaste verblijfplaats heeft, en zo ja, waar zij nu precies woont of welke bron van inkomsten zij heeft. De kantonrechter is van oordeel dat als je de sleutel onder deze omstandigheden aan diegene geeft, ongeacht of het gaat om een familielid, dit een bepaald risico met zich meebrengt.
4.6.
Gelet op de voorgaande omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de wijze waarop haar zus gebruik maakte van het gehuurde. Daarmee heeft zij zich niet als een goed huurder gedragen en is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, namelijk 6.3 en 6.4 van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 en Pro 7:214 BW.
4.7.
Een tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat zij een beroep doet op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning geen tekortkoming van geringe betekenis is. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. Voor de beoordeling van de ernst van de tekortkoming in dit specifieke geval acht de kantonrechter echter van belang dat de tekortkoming van [gedaagde] niet zozeer bestaat uit het bewust laten plaatsvinden van prostitutieactiviteiten in de woning, maar uit het onvoldoende uitoefenen van toezicht op de wijze waarop haar zus gebruik maakte van het gehuurde. Als gevolg hiervan hebben de prostitutieactiviteiten kunnen plaatsvinden in de woning, maar [gedaagde] kan hiervan slechts beperkt een verwijt worden gemaakt. Hoewel de kantonrechter onderkent dat WonenBreburg een zwaarwegend belang heeft bij het streng optreden tegen illegale prostitutie, acht zij gelet op de tekortkoming in dit specifieke geval een ontbinding van de huurovereenkomst, die ingrijpende gevolgen zou hebben voor [gedaagde] , niet gerechtvaardigd.
4.9.
WonenBreburg heeft aan de gevorderde ontbinding en ontruiming ook ten grondslag gelegd dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning en de woning zonder toestemming tegen betaling aan derden in gebruik heeft gegeven. Zoals hierboven reeds is overwogen staat als niet weersproken vast dat [gedaagde] in de periode van 31 januari 2022 tot 21 maart 2022 op Curaçao verbleef vanwege familiebezoek en vakantie, zodat uit haar afwezigheid niet kan worden afgeleid dat zij niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. De kantonrechter is reeds tot het oordeel gekomen dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] weet had van de prostitutieactiviteiten in de woning. Gelet hierop kan evenmin worden aangenomen dat [gedaagde] de woning tegen betaling aan derden (de aangetroffen prostituees) heeft afgestaan. Ook op deze grondslagen kan de vordering tot ontbinding en ontruiming dan ook niet worden toegewezen.
4.10.
Het bovenstaande brengt met zich mee dat de gevorderde ontbinding en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.
4.11.
WonenBreburg is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op een bedrag van € 398,00 (2,00 punten x € 199,00) aan salaris gemachtigde.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen indien en voor zover WonenBreburg de proceskosten niet binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis heeft voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat WonenBreburg, indien deze door de betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.
4.12.
De door [gedaagde] gevorderde nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt WonenBreburg onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening;
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023.