ECLI:NL:RBZWB:2023:1682

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/406068 / KG ZA 23-53

Vonnis in kort geding van 14 maart 2023

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. R.S. Namjesky,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. R.F. Raven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 februari 2023, met producties genummerd 1 tot en met 7,

- de conclusie van antwoord in kort geding, met producties genummerd 1 tot en met 33,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 28 februari 2023,
- de pleitaantekeningen van [eiser] ,
- de pleitnotitie van [gedaagde] .

2.De feiten

2.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:

[eiser] is eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend: [kadastrale gegevens] , totaal groot 1.048 m2 (hierna: het Hotel). De onroerende zaak staat bekend als [naam hotel] .
[eiser] is eveneens eigenaar van alle roerende zaken die zich in, op en/of aan het Hotel bevinden. Kort gezegd gaat het om de inventaris, de handelsnaam en andere intellectuele eigendomsrechten die zijn verbonden aan [naam hotel] .
[eiser] verhuurde het onroerend goed aan de voormalige eigenaar, de heer [naam 1] , die het weer onderverhuurde aan derden (een uitzendbureau) die daar arbeidsmigranten huisvestte.
In maart 2022 is [eiser] benaderd door de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ) met de vraag of [eiser] belangstelling had voor een eventuele verkoop van de onroerende zaak. Beide heren handelen en/of bemiddelen in onroerend goed en hadden een potentiële koper, namelijk [gedaagde] .
[gedaagde] is agrarisch ondernemer en handelaar. Hij handelt met name in onroerende zaken die geschikt zijn voor het huisvesten van arbeidsmigranten.
Bij e-mailbericht d.d. 28 juli 2022 bericht [gedaagde] [naam 3] (met [naam 2] in cc):
Bij e-mailbericht d.d. 28 juli 2022 bericht [naam 3] [gedaagde] :

Hij zegt met dat het goed huisvesten van werkmigranten zoals [naam hotel] juist wordt gestimuleerd en naar andere opties wordt gekeken. Overvolle eengezinswoningen willen ze niet meer.”

Op 3 augustus 2022 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst voor het Hotel en bijbehorende roerende zaken getekend (hierna: de koopovereenkomst). De koopsom bedraagt € 1.600.000,00 k.k. onderverdeeld in een bedrag van € 1.400.000,00 voor het Hotel en een bedrag van € 200.000,00 voor de roerende zaken. De eigendomsoverdracht zou plaatsvinden op 20 januari 2023 via een door [gedaagde] aan te wijzen notaris.
De koopovereenkomst bevat onder andere de volgende, voor onderhavige zaak van belang zijnde, bepaling:

“Feitelijke levering onroerende zaken

Artikel 8

1.
De feitelijke levering (aflevering) van de onroerende zaken zoals genoemd in artikel 1 lid 2 aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Ter zake de koopovereenkomst geldt het algemene uitgangspunt ‘as is, where is’, waaronder onder meer begrepen de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke staat van het verkochte in de ruimste zin des woord, in verband waarmee de (huidige) toestastand van de onroerende zaken in alle opzichten door koper wordt aanvaard. De in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden dienen in die context te worden gelezen c.q. uitgelegd. Verkoper verplicht zich voor de verkochte onroerende zaken zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering. (…)

4.
Aangezien het een ‘as is where is’ transactie betreft, wordt door verkoper geen enkele verklaring of garantie gegeven met betrekking tot de huidige juridische, milieukundige, technische en/of fiscale aspecten van de onroerende zaken en geen garanties gegeven over de afwezigheid van al dan niet verborgen gebreken, lasten en/of beperkingen.”

[gedaagde] heeft bij het tekenen van de koopovereenkomst de volgende handgeschreven tekst toegevoegd aan artikel 5 (Garantieverklaringen van verkoper) van de koopovereenkomst:
Bij e-mailbericht d.d. 5 augustus 2023 bericht [naam 3] [eiser] :

Hij heeft er nog de opmerkingen bij gemaakt dat hij een bevestiging van de bestemming wilt ontvangen. Ik heb een document uit 2006 in dossier (zie bijlage). Van [naam 5] begreep ik dat hij voor een verklaring vanuit de gemeente zorg kan dragen.

Verder wilde [naam 4] even overleggen over de waarborgsom. Wellicht is het handig als jullie daarover rechtstreeks contact hebben.”

Bij e-mailbericht d.d. 12 augustus 2022 bericht [naam 3] [eiser] :
Op 16 augustus 2022 heeft [eiser] de koopovereenkomst getekend en heeft [naam 3] de door beide partijen ondertekende Koopakte doorgestuurd naar [eiser] en [gedaagde] (en aan [naam 2] in cc).
[gedaagde] heeft mr. [naam 6] , notaris met plaats van vestiging Waddinxveen, verbonden aan kantoor [notariskantoor] , verzocht zorg te dragen voor de eigendomsoverdracht van het verkochte.
[eiser] heeft, gelet op het feit dat het Hotel op 20 januari 2023 vrij van huurders diende te worden geleverd, de huurovereenkomst met de huurder beëindigd.
Bij e-mailbericht d.d. 7 november 2022 bericht de notaris [eiser] dat hij de overeengekomen waarborgsom van € 160.000,00 heeft ontvangen.
Bij e-mailbericht d.d. 13 januari 2023 stuurt de notaris [eiser] de conceptakte van levering. Daarnaast schrijft de notaris:

€ 700.000,00. Graag ontvang ik een verklaring van het verschil tussen beide koopprijzen.”

- Bij e-mailbericht d.d. 14 januari 2023 bericht [eiser] de notaris:
“Op het moment dat ik de deal maakte om het object te kopen in 2020 was het midden in de Corona crisis. Alles moest dicht niks was zeker meer, café moest dicht, feestzaal moest gesloten blijven en ook het hotel was een vraagteken. Iedereen liep er voor weg en [naam 1] moest verkopen vanwege familie omstandigheden. Ik heb het voor een heel scherpe prijs kunnen kopen vanwege de crisis en omstandigheden.

Daarna heb ik het verhuurd aan [naam 1] en het hotel aan uitzendbureau voor totaal 108k per jaar ex.

Onlangs de deal met de huidige koper gemaakt en aangezien de markt stukken beter is en de omstandigheden weer goed heeft het veel meer waarde en is er een nog beter rendement op te behalen. Alle huurders zijn opgezegd en hebben het pand verlaten en het pand staat er nu schoon opgeleverd bij voor verkoop”.

Bij e-mailbericht d.d. 17 januari 2023 bericht de notaris [eiser] :
Bij e-mailbericht d.d. 18 januari 2023 bericht de notaris [eiser] :
[gedaagde] heeft rond 20 januari 2023 het Hotel laten taxeren door [naam 7] , register taxateur. Bij e-mailbericht d.d. 20 januari 2023 bericht de taxateur [gedaagde] :
Op 25 januari 2023 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen [eiser] , [gedaagde] , [naam 3] en [naam 2] (hierna: het viergesprek)
Bij e-mailbericht d.d. 25 januari 2023 bericht [gedaagde] [eiser] en [naam 3] :

o
Waardebepaling tbv notaris;

o
Bevestiging van volwaardige hotelbestemming; huisvesting arbeidsmigranten toegestaan.

Het eerste punt is een lastige omdat een taxateur aan de notaris aangegeven heeft dat de waarde significant afwijkt van de overnameprijs, naar aanleiding waarvan de notaris dit als een verdachte transactie aanmerkt. De notaris wil als gevolg hiervan niet passeren. De taxateur komt hierop naar aanleiding van de koopsom eind 2020. Zoals gezegd relateer ik de prijs aan de huurwaarde, en heb dit gemotiveerd bij den notaris. Dit punt is mijns inziens op te lossen door dit met (een andere) taxateur te bespreken.

Het tweede punt is al eerder besproken. Het gebruik dat de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden en ook in de toekomst zou plaatsvinden is duidelijk; huisvesting van arbeidsmigranten. Nu staat er in het bestemmingsplan een expliciete uitsluiting.

Het twee punten, m.i. het belangrijkste punt, hangt samen met het eerste punt.

Ik gaf aan dat het een mogelijk oplossing zou zijn om een huur af te spreken welke hoogte is bepaald wordt bepaald door een rente en aflossingscomponent,

Tijdens deze periode heeft de verkoper de tijd om dat laatste punt (bestemming huisvesting arbeidsmigranten) te regelen zonder dat het pand niets op staat te brengen.

Daarna zou geleverd kunnen worden. De koopsom kan dan verlaagt worden (waardestijging wordt dan ook minder) met het gedeelte van de huurprijs welke ziet op de aflossing. Waardoor de verkoper alsnog de originele koopsom (1,6 mio) ontvangt en tot die tijd rente.

Graag hoor ik of dit een oplossing is, zodat er rustig gewerkt kan worden aan de toegezegde verklaring van de gemeente dat arbeidsmigrantenhuisvesting is toegestaan.”

- Bij e-mailbericht d.d. 26 januari 2023 bericht [eiser] [gedaagde] , [naam 2] en [naam 3] :
“De waardebepaling van de koopprijs van 1,6 mio waar wij op uit zijn gekomen een half jaar geleden is niks mis mee. Dat de notaris deze niet passeert is een kwalijke zaak en al helemaal dat dit op het allerlaatste moment door notaris [naam 8] pas onderzocht werd is niet acceptabel in mijn ogen en ik kom hier later nog op terug.

Volgende punt: Bevestiging van volwaardige hotelbestemming; huisvesting arbeidsmigranten toegestaan

Deze bevestiging van de gemeente zouden [naam 5] en [naam 3] verzorgen. Voor mij is dit geen reden om niet te passeren en al helemaal niet op de laatste dag nadat alle huurders uit het pand vertrokken zijn en het pand schoon en leeg opgeleverd is en wij zelfs de oplever ronde al gehad hebben samen!

De oplossing die [naam 4] nu aandraagt is niet nodig want er kan gewoon gepasseerd worden desnoods bij een andere notaris.

Ik wens nakoming van de afspraken en ik laat mij hierover op korte termijn informeren op meerdere vlakken kom er dan op terug bij jullie.”

Bij brief d.d. 30 januari 2023 is [gedaagde] door [eiser] gesommeerd de koopovereenkomst na te komen.
Bij brief d.d. 31 januari 2023 heeft [gedaagde] [eiser] gesommeerd de garantie dat de onroerende zaak een volwaardige hotelbestemming heeft én dat (nu en in de toekomst) aldaar arbeidsmigranten mogen worden gehuisvest ongeclausuleerd na te komen middels een schriftelijke verklaring van de gemeente.
Bij e-mailbericht d.d. 16 februari 2023 bericht [naam 3] de advocaat van [gedaagde] :
Op 8 december 2022 is door de gemeente Rucphen een last onder bestuursdwang opgelegd vanwege brandveiligheidsproblemen in het Hotel.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - de nakoming van de koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht/levering van het Hotel en de roerende zaken en betaling van de koopsom, de wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten, proces- en nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in, dan wel tot afwijzing van, de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, geschat op

€ 22.000,00 exclusief btw en de nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft zijn vordering gebaseerd op de stelling dat hij aan zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst heeft voldaan, zodat [gedaagde] gehouden was het door hem aangekochte Hotel en de bijbehorende roerende goederen op 20 januari 2023 af te nemen. Voorts stelt [eiser] dat hij, doordat [gedaagde] niet afneemt, schade lijdt omdat alle eigenaarslasten voor rekening van [eiser] komen. Met voorgaande stellingen is spoedeisend belang bij de vordering van [eiser] gegeven.

4.2.

[gedaagde] voert het volgende aan. Het Hotel werd door [eiser] gebruikt om arbeidsmigranten in te huisvesten. [gedaagde] wenste dat gebruik voort te zetten nadat het Hotel aan hem zou zijn geleverd. In dat kader heeft [gedaagde] expliciet een garantie van [eiser] bedongen dat het Hotel een volledige publiekrechtelijke hotelbestemming heeft en dat aldaar arbeidsmigranten gehuisvest kunnen blijven worden. Inmiddels heeft de gemeente Rucphen een nieuw ontwerpbestemmingsplan bekendgemaakt waarin een uitsluiting is opgenomen voor arbeidsmigranten. Het voorgaande houdt in dat [eiser] de afgegeven garantie niet nakomt en het Hotel daardoor niet beantwoord aan de koopovereenkomst.

4.3.

[eiser] betwist dat de handgeschreven tekst van [gedaagde] bij artikel 5 van de koopovereenkomst een garantie behelst, laat staan een garantie tot het kunnen huisvesten van arbeidsmigranten in het Hotel. Het Hotel heeft en had een hotelbestemming en een afschrift van de hotelvergunning is reeds verstrekt.

4.4.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding als de onderhavige, waar het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is op grond waarvan een partij wordt verplicht een onroerend goed af te nemen, slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Nu sprake is van een vordering tot nakoming van een overeenkomst, betekent dit meer in het bijzonder dat de vordering in kort geding slechts kan worden toegewezen indien en voor zover voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen met inhoud en strekking zoals door de eisende partij is gesteld. Als uitgangspunt geldt dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst hebben gesloten en dat de door [gedaagde] bijgeschreven tekst omtrent de bestemming en vergunning (hotel), door [eiser] is geaccepteerd door ondertekening van de koopovereenkomst. Wel verschillen partijen van mening over de uitleg van deze bijgeschreven tekst. In dit kort geding ligt dan ook de vraag voor of [gedaagde] zich er terecht op beroept dat de door hem bijgeschreven tekst inhoudt dat [eiser] de garantie heeft gegeven dat er blijvend arbeidsmigranten mogen worden gehuisvest in het Hotel. Gelet op de voorgenomen wijziging van de bestemming van het Hotel in het ontwerpbestemmingsplan, waarin huisvesting van arbeidsmigranten wordt uitgesloten, zou in dat geval het Hotel immers mogelijkerwijs niet meer beantwoorden aan de koopovereenkomst.

4.6.

Bij de uitleg van de overeenkomst geldt de zogenoemde Haviltex-maatstaf: de vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd kan niet worden beantwoord op grond van alleen de taalkundige uitleg daarvan. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.7.

Zoals reeds overwogen staan partijen wat betreft hun visie wat onder de overeengekomen garantie valt, lijnrecht tegenover elkaar. De voorzieningenrechter ziet in het e-mailbericht d.d. 28 juli 2022, waarin expliciet door [gedaagde] wordt gevraagd naar de mogelijkheid tot het huisvesten van migranten, in de schriftelijke verklaring van [naam 3] d.d. 16 februari 2023 en het e-mailbericht van [eiser] d.d. 26 januari 2023 een aanwijzing dat partijen aan de garantie de invulling hebben gegeven zoals door [gedaagde] is gesteld. [naam 3] verklaart dat voor alle partijen duidelijk was dat ‘de juiste bestemmingen’ zoals genoemd in de e-mail van 12 augustus 2022 duidde op het bij partijen bekende gebruik voor arbeidsmigranten. In het e-mailbericht d.d. 12 augustus 2022 wordt [eiser] bericht dat aan [gedaagde] de toezegging is gedaan dat hij de bevestiging ontvangt dat de juiste bestemmingen op het pand rusten en blijven rusten. Eveneens wordt in dit e-mailbericht van 12 augustus 2022 gemeld dat [naam 2] daarvoor zijn contact bij de gemeente zou benaderen. [eiser] bevestigt dit in zijn e-mailbericht van 26 januari 2023, welk bericht is verzonden nadat het viergesprek heeft plaatsgevonden. Hij schrijft namelijk dat de bevestiging van ‘volwaardige hotelbestemming; huisvesting arbeidsmigranten toegestaan’ verzorgd zou worden door [naam 2] en [naam 3] .

4.8.

[eiser] heeft ter zitting naar voren heeft gebracht dat hij een geluidsopname heeft van een telefoongesprek met [naam 3] , waarin [naam 3] – ten aanzien van partijen voor ogen hadden – een andere verklaring geeft dan de door [naam 3] gegeven schriftelijke verklaring van 16 februari 2023. Ook voert [eiser] aan dat het viergesprek (enkel) heeft plaatsgevonden vanwege de kwestie omtrent de notaris die op het laatste moment niet wilde passeren en dat er niet (uitgebreid) is gesproken over de garantie. Voor de beoordeling van de mondelinge verklaring van [naam 3] en de inhoud van het viergesprek is nader onderzoek van de feiten – mogelijk door leveren van (getuigen)bewijs – nodig. Daarvoor biedt deze kortgedingprocedure, vanwege haar beperkte karakter, geen mogelijkheid.

4.9.

Gelet op de in het geding gebrachte – en hiervoor besproken – verklaringen en correspondentie acht de voorzieningenrechter het voorshands oordelend niet onaannemelijk dat er een garantie in de door [gedaagde] gestelde zin is overeengekomen, of althans dat er een voorwaarde is verbonden aan de eigendomsoverdracht gericht op het voortbestaan van de mogelijkheid tot huisvesting van arbeidsmigranten.

4.10.

Dit betekent dat op dit moment niet met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering van [eiser] jegens [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan de levering zal worden toegewezen. Daarbij speelt eveneens mee de omstandigheid dat het Hotel op dit moment gesloten is door de gemeente in verband met gebreken aan de brandveiligheid. [gedaagde] is hierover niet geïnformeerd door [eiser] en is nog in afwachting van nadere stukken hierover van de Gemeente. [eiser] heeft op dit punt, gelet op de laattijdigheid van deze kwestie, nog geen gelegenheid gehad om zijn stelling, dat alles inmiddels door een aannemer is opgelost, voldoende te onderbouwen. Op dit moment kan dus evenmin worden vastgesteld of is voldaan aan de ‘as is, where is’-bepaling van de koopovereenkomst.

Belangenafweging

4.11.

Ten aanzien van de verdere belangenafweging heeft te gelden dat [eiser] door een te late levering schade lijdt. Die schade laat zich, indien [gedaagde] hiervoor aansprakelijk blijkt te zijn, eenvoudig begroten en kan in rechte gevorderd worden. Als [gedaagde] wordt gedwongen tot afname van het Hotel (voor zover een notaris daar al medewerking aan wenst te verlenen) en dit later in een bodemprocedure dient te worden teruggedraaid, laat de schade zich veel lastiger begroten. Daarbij komt dat [gedaagde] dan gedurende de bodemprocedure in de onzekerheid verkeert of hij het Hotel kan doorverkopen, zoals hij voornemens is.

4.12.

Gelet op al het voorgaande komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de vordering dient te worden afgewezen.

Proceskosten

4.13.

[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er onvoldoende redenen zijn aangevoerd dat sprake zou zijn van onrechtmatig procederen en zal daarom de proceskosten vaststellen volgens het liquidatietarief. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

314,00

- salaris advocaat

€

1.079,00

Totaal

€

1.393,00

4.14.

De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.393,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart de hiervoor genoemde veroordelingen in de proces- en nakosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2023.