Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4187
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde])
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 augustus 2021.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 281.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 9 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur). De gemachtigde van belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 11 januari 2023 aan het postadres [adres 2], [postcode] te [plaats 2], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 12 januari 2023 op genoemd postadres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1961 met 123 m2 aan woonoppervlakte en een perceeloppervlakte van 190 m2 . De woning beschikt over een serre en een hobbykas.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 255.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 281.000 juist, althans niet te hoog, is.
3.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een matrix overgelegd. De waarde van de woning is vastgesteld door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De taxateur heeft de waarde in de matrix berekend op € 282.318.
3.4.
Belanghebbende heeft de vergelijkingsobjecten zoals genoemd in het taxatierapport als zodanig niet betwist. De vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde straat gelegen, zijn nagenoeg even groot en hebben nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen.
3.5.
Belanghebbende stelt daar met name tegenover dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning. De woning heeft een eenvoudige keuken van 41 jaar oud en een badkamer van 46 jaar oud. De woning is ten onrechte geclassificeerd als 3, terwijl dit ondergemiddeld (2) moet zijn. Een aftrek van 10% wegens gedateerdheid is gerechtvaardigd. Verder is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud. Er is lekkage in de dakbedekking van de bijkeuken en berging en de dakgoten zijn slecht. Er zijn op meerdere plekken scheuren door krimp.
3.6.
De rechtbank overweegt als volgt. Wegens de corona-pandemie heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende daarom drie keer verzocht om foto’s in te sturen. Belanghebbende heeft niet aan dit verzoek voldaan. Ook voor het overige heeft belanghebbende geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de gedateerdheid en onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft zijn stellingen derhalve niet nader onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan en voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 13 maart 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.