ECLI:NL:RBZWB:2023:1308

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer: 10327771 VV EXPL 23-10

vonnis in kort geding d.d. 28 februari 2023

inzake

Woonstichting Land van Altena,

gevestigd en kantoorhoudend te Nieuwendijk,

eiseres,

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin, advocaat te Soest,

tegen

[gedaagde], geboren [geboortedag] 1957,
wonende te [woonadres] ,

gedaagde partij,
verschenen in persoon.

1.Het verloop van het geding

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 13 februari 2023 met 12 producties;

de schriftelijke reactie van gedaagde, ontvangen op 20 februari 2023;

de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 21 februari 2023.

2.Het geschil

2.1

Eiseres vordert bij wege van voorlopige voorziening, om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de bij dagvaarding omschreven gronden, welke hier als herhaald en ingelast gelden, gedaagde te veroordelen om medewerking te verlenen aan het plaatsen van rookmelders en het bepalen van het energielabel in de door gedaagde van eiseres gehuurde woning. Voor het geval gedaagde daar niet vrijwillig aan voldoet, vordert eiseres om gedaagde te veroordelen om het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de plaatsing van de rookmelders en de opname van het energielabel, te verlaten en ter beschikking van eiseres te stellen, welk verlaten zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv.

2.2

Gedaagde heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd.

3.De beoordeling

3.1

Vaststaat dat gedaagde sinds 12 februari 1990 van (de rechtsvoorganger van) eiseres huurt de woning aan de [woonadres] (hierna: het gehuurde).

3.2

Eiseres stelt ter onderbouwing van haar vordering – samengevat – het volgende.

Eiseres is als eigenaar en verhuurder met ingang van 1 juli 2022 op grond van artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 verplicht om op iedere verdieping van haar woningen, waaronder ook de door gedaagde gehuurde woning, een rookmelder te plaatsen.

Eiseres is verder verplicht ervoor zorg te dragen dat het gehuurde een geldig energielabel heeft. De geldigheid van het eerder voor het gehuurde afgegeven energielabel is op 10 april 2022 verlopen. Gedaagde weigert ondanks herhaalde verzoeken en sommatie eiseres in de gelegenheid te stellen om rookmelders te plaatsen en het energielabel te laten vaststellen. De plaatsing van rookmelders is een dringende werkzaamheid in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Dit geldt ook voor het vaststellen van een energielabel. De huurder moet de verhuurder op grond van dit artikel de gelegenheid geven voor het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Eiseres heeft bij uitvoering van die werkzaamheden een spoedeisend belang, omdat het niet voldoen aan voormelde wettelijke verplichtingen door eiseres kan leiden tot publiekrechtelijke en privaatrechtelijke sancties voor eiseres. Het plaatsen van rookmelders is bovendien van belang voor de veiligheid van gedaagde en omwonenden.

3.3

Gedaagde voert onder meer als verweer aan dat zij zelf in juli 2021in het gehuurde al rookmelders, volgens de handleiding, heeft geplaatst. Er is volgens haar ook geen noodzaak om het energielabel opnieuw te laten vaststellen. Verder stelt zij onder meer dat het achter de voordeur van het gehuurde háár domein is en dat het moeten toelaten van mensen die in opdracht van eiseres werkzaamheden in het gehuurde komen uitvoeren, een schending is van haar privacy en persoonlijke levenssfeer.

3.4

Wat partijen verder nog ter onderbouwing van hun standpunten hebben aangevoerd zal, voor zover van belang, hierna worden besproken.

De kantonrechter overweegt als volgt.

3.5

De vordering heeft een spoedeisend karakter, zodat eiseres ontvankelijk is in haar vordering.

3.6

De kantonrechter stelt voorop dat de vordering in kort geding alleen kan worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat een gelijkluidende vordering in een bodemprocedure zou worden toegewezen.

3.7

Niet ter discussie staat dat eiseres als eigenaar en verhuurder wettelijk verplicht is ervoor te zorgen dat het gehuurde op iedere verdieping is voorzien van een rookmelder en dat er een geldig energielabel is voor het gehuurde.

3.8

Een van de verweren van gedaagde is dat het niet nodig is dat eiseres in het gehuurde rookmelders plaatst, omdat zij dat zelf al heeft gedaan. Zij stelt zich verder op het standpunt dat zij het recht heeft in haar huurwoning zelf rookmelders te plaatsen, net zoals eigenaren van koopwoningen dat mogen en dat er ook niet gecontroleerd hoeft te worden, omdat dat bij koopwoningen ook niet gebeurt. Anders is er volgens haar sprake van rechtsongelijkheid.

3.9

Eiseres heeft in reactie daarop gesteld dat zij er belang bij heeft dat zij de rookmelders kan plaatsen die zij heeft uitgezocht. Van die rookmelders weet zij dat die voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen en dat de werkzaamheid 10 jaar is gegarandeerd. Eiseres weet dan dat zij er de eerstkomende 10 jaar geen omkijken naar heeft.

3.1

De kantonrechter is, mét eiseres, van oordeel dat eiseres, om de door haar genoemde redenen, er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat de door haar uitgezochte rookmelders worden geplaatst door haar monteurs. Eiseres heeft dan de zekerheid dat er rookmelders in de woning aanwezig zijn die voldoen aan de daaraan gestelde eisen en dat deze op juiste wijze zijn geplaatst.

3.11

Van rechtsongelijkheid vergeleken met de situatie van eigenaren van koopwoningen is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake, omdat de situatie van gedaagde als huurder in dit opzicht niet gelijk is aan die van een eigenaar van koopwoning.

Een eigenaar van een koopwoning is zelf verantwoordelijk voor de aanwezigheid van deugdelijk werkende en deugdelijk geplaatste rookmelders. Maar gedaagde als huurster van een woning heeft die verantwoordelijkheid niet. In geval van een huurwoning is niet de huurder maar de eigenaar van de woning verantwoordelijk voor de aanwezigheid van rookmelders. Het is dan ook logisch dat de eigenaar, en niet de huurder, bepaalt welke rookmelders worden geplaatst en dat de eigenaar deze plaatsing laat uitvoeren.

3.12

Met betrekking tot het energielabel heeft gedaagde onder meer betwist dat dit verlopen is, zoals eiseres heeft gesteld. Verder wijst zij op van eiseres afkomstige informatie, die zij als bijlage 2 en 3 bij haar schriftelijke reactie heeft overgelegd, waarin staat dat een nieuw energielabel wordt vastgesteld als de huur wordt opgezegd. Dat verweer snijdt echter geen hout. Eiseres heeft als productie 5 bij dagvaarding een kopie overgelegd van het eerder voor het gehuurde afgegeven energielabel. Op pagina 1, ongeveer in het midden, is vermeld dat de opnamedatum was 10 april 2012 en dat het energielabel geldig is tot 10 april 2022. Vaststaat dus dat er thans geen geldig energielabel is. Aangezien eiseres wettelijk verplicht is een nieuw energielabel aan te vragen als het oude label verloopt, moet nu dus een nieuw label worden vastgesteld.

3.13

Gedaagde heeft verder aangevoerd dat er in de woning niets is veranderd. De kantonrechter begrijpt dit verweer aldus dat er volgens gedaagde geen noodzaak is om het gehuurde door het door eiseres ingeschakelde [expertisebureau] (hierna: [expertisebureau] ) opnieuw te laten beoordelen.

3.14

Eiseres heeft echter toegelicht dat vanaf 1 januari 2021 een nieuwe meetmethode is ingevoerd om het energielabel te berekenen. Het is voor eiseres belangrijk om te weten of de oude energielabels met die nieuwe meetmethode al dan niet zijn veranderd. Eiseres mag namelijk vanaf 2030 geen woningen meer verhuren met een slecht energielabel (label E, F of G). Dat staat in de verduurzamingsplannen die minister De Jonge op 1 juni 2022 heeft gepresenteerd. Eiseres moet dus weten wat het huidige energielabel is en welke verduurzamingsmaatregelen zij moet inplannen om te zorgen dat de woningen tijdig aan de eisen voldoen. Daarom is het noodzakelijk dat het gehuurde door [expertisebureau] kan worden opgenomen.

3.15

De kantonrechter volgt eiseres in het standpunt dat opname door [expertisebureau] ten behoeve van het vaststellen van het huidige energielabel noodzakelijk is.

3.16

Gedaagde heeft verder aangevoerd dat het moeten toelaten van mensen in het gehuurde, om in opdracht van eiseres rookmelders te plaatsen en een opname ten behoeve van het energielabel te doen, een schending van haar privacy en persoonlijke levenssfeer is.

3.17

De kantonrechter begrijpt dat gedaagde dat zo voelt. Maar deze inbreuk is naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd omdat daar een voldoende wettelijke basis voor is: op grond van artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) is de huurder namelijk verplicht om aan de verhuurder gelegenheid te geven dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. De kantonrechter is, mét eiseres, van oordeel dat het plaatsen van rookmelders en het laten vaststellen van het energielabel dringende werkzaamheden zijn als in dat artikel bedoeld. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat eiseres op dit moment niet voldoet aan haar wettelijke verplichtingen ten aanzien van rookmelders en energielabel en dat dit voor haar risico’s meebrengt. Ook op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst is gedaagde verplicht toe te staan dat eiseres noodzakelijke werkzaamheden in het gehuurde uitvoert.

3.18

Overigens heeft eiseres ter zitting nader toegelicht dat met het plaatsen van de rookmelders en de opname van de woning ten behoeve van vaststelling van het energielabel maar een heel beperkte tijd gemoeid is.

3.19

Op grond van deze overwegingen is de kantonrechter van oordeel dat in hoge mate waarschijnlijk is dat een vordering om gedaagde te veroordelen mee te werken aan de uitvoering van de genoemde werkzaamheden in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarvan uitgaande en gegeven het spoedeisend belang van eiseres, zal de kantonrechter de vordering zoals vermeld in de dagvaarding onder I toewijzen. Daarbij zal de kantonrechter bepalen dat gedaagde die medewerking moet verlenen vanaf 48 uur na betekening van dit vonnis en dat datum en tijdstip waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd minimaal 48 uur tevoren schriftelijk aan haar moeten worden meegedeeld.

3.2

Gedaagde heeft verder aangevoerd dat zij vindt dat zij niet veroordeeld mag worden om het gehuurde tijdelijk te verlaten en aan eiseres ter beschikking te stellen om de werkzaamheden te laten uitvoeren, omdat zij daardoor ten onrechte in haar bewegingsvrijheid wordt beperkt.

3.21

Gedaagde heeft het echter volledig zelf in de hand of zij het gehuurde tijdelijk moet verlaten: als zij medewerking verleent aan de uitvoering van de werkzaamheden en daarvoor aan de mensen die deze werkzaamheden in opdracht van eiseres uitvoeren onbelemmerde toegang verschaft, hoeft zij de woning niet uit. Maar als gedaagde die toegang weigert, moet eiseres een mogelijkheid hebben om haar desnoods te dwingen gelegenheid te geven tot het uitvoeren van de werkzaamheden. Eiseres heeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook een gerechtvaardigd belang bij de vordering onder II in de dagvaarding. De kantonrechter zal die vordering daarom toewijzen, in zoverre dat gedaagde veroordeeld wordt om zelf de woning te verlaten, evenals eventuele andere personen die daar van haar kant aanwezig zijn. Het is naar het oordeel van de kantonrechter niet nodig dat zij de woning verlaat “
met al het hare”, (dat wil zeggen met medeneming van al haar spullen), zoals is gevorderd. Spullen hoeven slechts te worden verwijderd voor zover dat noodzakelijk is voor de toegang tot de plaatsen waar de werkzaamheden moeten worden verricht.

3.22

Gedaagde heeft ten slotte verweer gevoerd tegen de door eiseres gevorderde proceskostenveroordeling. Eiseres heeft gesteld dat zij gedaagde herhaaldelijk heeft aangeschreven met het verzoek om een afspraak te maken voor het laten uitvoeren van de werkzaamheden en dat gedaagde daar niet op heeft gereageerd, zodat zij genoodzaakt was gedaagde te dagvaarden. Eiseres heeft afschriften van de brieven overgelegd. Gedaagde stelt dat zij geen brief op haar naam heeft ontvangen. De kantonrechter stelt vast dat de brieven van 26 oktober 2021, 13 juni 2022 en 6 juli 2022, die betrekking hadden op het maken van een afspraak voor het plaatsen van rookmelders, waren geadresseerd aan “
Bewoner(s) van” gevolgd door een adres. In letterlijke zin waren die brieven dus niet “op naam” van gedaagde. Gedaagde heeft niet expliciet betwist dat zij die brieven heeft ontvangen. De brief van 25 maart 2022, die betrekking had op het maken van een afspraak voor vaststelling van het energielabel, is wel geadresseerd aan [gedaagde] , dus “op haar naam", met het juiste adres. Die zou gedaagde dan, uitgaande van haar verweer, niet hebben ontvangen. Wat daarvan zij, gedaagde heeft erkend dat zij de brief van 17 november 2022, die zowel aangetekend als per gewone post is verstuurd, wel heeft ontvangen. Die brief is, kennelijk per vergissing, geadresseerd aan [naam] , de tweelingzus van gedaagde, maar wel met het adres van gedaagde. In letterlijke zin was dit dus inderdaad niet een brief “op haar naam”, zoals gedaagde stelt. In die brief is gesommeerd om binnen 7 werkdagen na dagtekening een afspraak te maken met [expertisebureau] voor het vaststellen van het energielabel en met eiseres voor het plaatsen van de rookmelders. Gedaagde stelt echter die brief niet te hebben gelezen, omdat onduidelijk was of die voor haar bedoeld was.

Eiseres is al geruime tijd bezig alle woningen bij gedaagde in de buurt van rookmelders te voorzien en daarover te communiceren. De kantonrechter acht het niet aannemelijk dat gedaagde daarvan niet op de hoogte was. En als het voor gedaagde echt onduidelijk was of de sommatie voor haar bedoeld was, had van haar in de gegeven omstandigheden verwacht had mogen worden dat zij contact had opgenomen met de advocaat van eiseres of met eiseres zelf om daar naar te informeren.
Door dat niet te doen en niet te reageren heeft gedaagde eiseres genoodzaakt deze procedure te beginnen.

3.23

De kantonrechter is dus van oordeel dat eiseres gedaagde terecht in rechte heeft betrokken en gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:

- dagvaarding € 128,30

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde
€ 529,00

Totaal € 785,30

3.24

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en gedaagde niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van eiseres aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid op een half salarispunt (met een maximum van € 132,00), zijnde een bedrag van € 132,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.

4.De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

4.1

veroordeelt gedaagde om vanaf 48 uur na betekening van dit vonnis de plaatsing van de rookmelders en de opname van het energielabel in het gehuurde, staande en gelegen aan [woonadres] , te gedogen en daaraan alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door eiseres met de uitvoering van de werkzaamheden belaste pers(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van de werkzaamheden en onbelemmerde toegang te verschaffen tot de plaatsen waar de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, met dien verstande dat de datum en het tijdstip waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd minimaal 48 uur van tevoren schriftelijk aan gedaagde moeten worden meegedeeld;

4.2

veroordeelt gedaagde om, wanneer zij niet vrijwillig aan de in 4.1 vermelde veroordeling voldoet, het gehuurde aan de [woonadres] , tijdelijk, voor de duur van de plaatsing van rookmelders en de opname van het energielabel, te verlaten met alle personen die daar van haar kant aanwezig zijn en met haar spullen voor zover dat noodzakelijk is voor de bereikbaarheid van de plaatsen waar de werkzaamheden moeten worden verricht, en ter beschikking van eiseres te stellen, welk verlaten zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;

4.4

veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op € 785,30, daarin begrepen een bedrag van € 529,00 als salaris voor de gemachtigde van eiseres;

4.5

veroordeelt gedaagde om aan eiseres te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 132,00 voor het geval dat gedaagde gedurende veertien dagen na aanschrijving door eisers niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling, te vermeerderen met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na die termijn is betekend;

4.6

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.7

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink, en in het openbaar uitgesproken op

28 februari 2023.