Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 9990750 CV EXPL 22-2112
Vonnis van 25 januari 2023
in de zaak van
de stichting
STICHTING ALWEL,
gevestigd te Roosendaal,
eiseres,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
procederend in persoon,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. A.M.M. de Waal.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 oktober 2022 met alle daarin genoemde processtukken;
- de akte vermeerdering/wijziging van eis;
- de brief van mr. De Waal met producties 13 en 14;
- de mondelinge behandeling van 12 december 2022 en de tijdens de mondelinge behandeling voorgedragen spreeknotities van mr. De Waal.
1.2
[gedaagde sub 1] is tijdens de mondelinge behandeling alsnog in rechte verschenen. Daarmee is het aanvankelijk tegen hem verleende verstek gezuiverd.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Op 1 augustus 2009 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met (de rechtsvoorganger van) Alwel een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] te Roosendaal (hierna te noemen: de huurovereenkomst en de woning).
2.2
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte Aramis AlleeWonen van januari 2009 (verder te noemen: de algemene huurvoorwaarden). Daarin is -onder meer- het volgende bepaald:
“Artikel 6 De algemene verplichtingen van huurder
(…)
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.6.2
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen. Tevens is het niet toegestaan andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Verhuurder zal bij constatering hiervan direct de procedure tot ontbinding van de overeenkomst starten.
(…)”
2.3
Op 25 mei 2022 is er bij de politie Zeeland-West-Brabant informatie binnengekomen dat [gedaagde sub 1] hennep en hasj op zou slaan in de woning. Medewerkers van de politie zijn op 25 mei 2022 om 20.52 uur door [gedaagde sub 2] de woning binnengelaten. Op de zolder van de woning werd in totaal 27,3 kilo henneptoppen verdeeld over meerdere zwarte en doorzichtige sealbags aangetroffen. Verder stond op de zolder een weegschaal. De hennep is door de politie in beslag genomen.
2.4
Door de politie is op 31 mei 2022 een bestuurlijke rapportage (hierna te noemen: het politierapport) opgemaakt naar aanleiding van hun binnentreden in de woning en het aantreffen van de hennep.
2.5
Alwel heeft bij brief van 9 juni 2022 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangeschreven en hen meegedeeld dat zij, vanwege de aanwezigheid van een handelshoeveelheid softdrugs in de woning ernstig en toerekenbaar tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst en dat zij om die reden de huurovereenkomst wenste te beëindigen. Alwel heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Beiden hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
3.Het geschil
3.1
Alwel vordert bij vonnis, na vermeerdering van eis, -samengevat- uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dit toelaat:
I. ontbinding van de huurovereenkomst;
II. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten en te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
III. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een huurachterstand van € 508,99, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 juni 2022 tot de datum van algehele voldoening daarvan;
IV. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan Alwel te betalen de te vervallen huurpenningen van € 695,41 vanaf 1 juli 2022 tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid tot de datum van algehele voldoening daarvan;
V. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan Alwel te betalen een gebruiksvergoeding van € 695,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum opeisbaarheid tot de datum van algehele voldoening daarvan per maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijven de woning te ontruimen;
VI. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure alsmede de nakosten.
3.2
Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ernstig tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door te handelen in strijd met de algemene huurvoorwaarden, met name artikel 6.6.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zich niet gedragen als goed huurders en evenmin de woning gebruikt overeenkomstig de woonbestemming doordat er een aanzienlijke hoeveelheid softdrugs in de woning is aangetroffen. Het feit dat in de woning ook een weegschaal en sealbags zijn aangetroffen, duidt erop dat er in de woning niet enkel hennep werd gestald maar dat de hennep ook werd verhandeld. Alwel hanteert met betrekking tot drugs-gerelateerde activiteiten in haar woningen een ‘zero-tolerance’ beleid. De enkele aanwezigheid van een grote hoeveelheid softdrugs is voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat de aangetroffen drugs, zoals [gedaagde sub 2] stelt, van haar echtgenoot [gedaagde sub 1] zijn en niet van haar, kan haar niet baten. Alwel stelt dat [gedaagde sub 2] als huurder op grond van artikel 7:219 BW ook aansprakelijk is voor gedragingen van [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 2] moet op de hoogte zijn geweest van de gedragingen van [gedaagde sub 1] . Uit de bevindingen van het politierapport volgt immers dat de geur van hennep al op de trap naar de zolder te ruiken was. Indien [gedaagde sub 2] niet van de gedragingen van [gedaagde sub 1] op de hoogte zou zijn geweest dan had ze daarvan op de hoogte behoren te zijn. [gedaagde sub 2] heeft in dat geval onvoldoende toezicht en controle uitgeoefend op de woning.
3.3
[gedaagde sub 2] voert verweer en concludeert tot het afwijzen van de vorderingen van Alwel, althans deze haar te ontzeggen, met veroordeling van Alwel in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien Alwel niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis deze kosten voldoet. Primair voert [gedaagde sub 2] aan dat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat [gedaagde sub 1] , zonder haar medeweten, hennep op de zolder van de woning heeft opgeslagen.
Indien toch wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming dan is de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Vanuit de woning is niet gehandeld in drugs en er zijn geen overlastmeldingen bij Alwel binnengekomen zodat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is. Daar komt bij dat dat er bijzondere omstandigheden zijn die met zich meebrengen dat ook daarom de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Tot slot heeft de burgemeester van Roosendaal besloten de woning niet te sluiten maar een last onder dwangsom op te leggen zodat Alwel geen direct belang meer bij ontbinding van de huurovereenkomst heeft.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Ter zitting is door Alwel meegedeeld dat de huurachterstand van € 508,99 door
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] inmiddels is voldaan. Nu hiermee vaststaat dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] geen huurachterstand (meer) hebben, zal deze vordering worden afgewezen. De gevorderde rente over voormeld bedrag is toewijsbaar vanaf 1 juni 2022 tot aan de datum van algehele voldoening. [gedaagde sub 2] heeft weliswaar aangevoerd dat het gebruikelijk was dat de huur na de eerste van de maand werd betaald maar hieruit volgt niet dat dit met Alwel is overeengekomen.
4.2
Tussen partijen is niet in geschil dat in de woning 27,3 kilo hennep is aangetroffen. Dit is in strijd met de Opiumwet en een overtreding van artikel 6.6.2 van de algemene huurvoorwaarden. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Nu de huurovereenkomst is gesloten met zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] vloeit hieruit een hoofdelijke aansprakelijkheid voort. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid strekt zich uit tot alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bij een niet nakoming van de huurovereenkomst is dan ook niet relevant wie van beide huurders tekortschiet. Ook al zou het dus zo zijn dat [gedaagde sub 2] niet van de aanwezigheid van de drugs in de woning op de hoogte was, neemt dat de tekortkoming niet weg.
4.3
Als uitgangspunt geldt dat een tekortkoming in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis in de gegeven omstandigheden deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens vaste rechtspraak moet de tenzij-bepaling zo worden uitgelegd dat ontbinding van een huurovereenkomst is gerechtvaardigd indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die van voldoende gewicht is. Bij de beoordeling hiervan moet worden gelet op alle omstandigheden van het geval.
4.4
[gedaagde sub 2] stelt dat zij geen wetenschap had van de aangetroffen drugs in de woning. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting daarover verklaard dat hij de drugs stiekem de woning heeft binnengebracht en op de zolder heeft opgeslagen. [gedaagde sub 2] stelt verder dat de strijkplank weliswaar op de zolder staat maar dat zij niet altijd op de zolder komt vanwege de zorg voor de kinderen. De door politiemedewerkers geconstateerde hennepgeur heeft zij niet kunnen ruiken nu haar reukvermogen is aangetast vanwege een eerdere coronabesmetting. Voorts is de hennep maar kort in de woning aanwezig geweest. Een medewerker van Alwel is namelijk 2 weken voor het aantreffen van de drugs nog op de zolder van de woning geweest vanwege een stroomstoring. Toen is niet geconstateerd dat er hennep op de zolder lag. Alwel voert aan dat zij het volstrekt ongeloofwaardig acht dat [gedaagde sub 2] niet op de hoogte was en dat de hennep onopgemerkt is gebleven in de woning.
Verder wijst Alwel erop dat [gedaagde sub 2] geen medische verklaring heeft overgelegd dat haar reukvermogen inderdaad zou zijn aangetast door een coronabesmetting.
4.5
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 2] op de hoogte had kunnen zijn en moeten zijn van de aanwezigheid van een grote hoeveelheid softdrugs in de woning. Uit het politierapport blijkt dat de drugs in een voor het hele gezin toegankelijke ruimte lag, namelijk op de zolder. Er is in de woning een vaste trap naar de zolder. Reeds vanaf de vaste trap naar de zolder was een sterke hennepgeur aanwezig. De deur naar de zolderkamer was niet afgesloten en stond op het moment van de doorzoeking van de woning open. In elk geval een deel van de sealbags met henneptoppen lag op de grond in deze kamer en in het midden van de kamer stond een weegschaal. De stelling van [gedaagde sub 2] dat haar reukvermogen zou zijn aangetast door corona en dat zij daarom de geur van de hennep niet had opgemerkt is onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat, al zou de kantonrechter ervan uit gaan dat de hennep niet langer dan 2 weken in de woning zou hebben gelegen en [gedaagde sub 2] de geur niet had opgemerkt, hij het verhaal van [gedaagde sub 2] dat zij in die periode in het geheel niet op de zolder zou zijn geweest niet geloofwaardig acht.
4.6
Ter zitting heeft [gedaagde sub 2] meegedeeld dat zij in eerste instantie een echtscheiding heeft overwogen maar dat [gedaagde sub 1] thans weer bij haar en de kinderen woont. Wel heeft [gedaagde sub 2] hieraan voorwaarden verbonden, zo heeft [gedaagde sub 1] geen eigen sleutel meer van de woning. Nu vaststaat dat [gedaagde sub 1] weer in de woning verblijft, is de kantonrechter van oordeel dat Alwel geen garantie heeft dat er niet nogmaals druggerelateerde activiteiten in de woning zullen plaatsvinden. Te meer niet nu [gedaagde sub 1] ter zitting heeft meegedeeld dat hij niet alle schulden heeft afgelost.
4.7
Daarnaast leidt het standpunt van [gedaagde sub 2] dat geen overlast is veroorzaakt en er geen sprake is geweest van drugshandel vanuit de woning evenmin tot de conclusie dat de tekortkoming daarmee van onvoldoende gewicht zou zijn. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid softdrugs in een woning ongewenste nevengevolgen met zich mee kan brengen zoals overlast, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Alwel heeft zich daar ook op beroepen. Dat de aanwezigheid van drugs het risico van deze ongewenste nevengevolgen in het leven roept, geeft aan Alwel reden om daartegen op te treden.
4.8
Dat de burgemeester van de gemeente Roosendaal besloten heeft af te zien van sluiting van de woning, maar een last onder dwangsom heeft opgelegd en dus een belangenafweging heeft gemaakt in het voordeel van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , maakt niet dat de kantonrechter dit standpunt dient te volgen. De burgemeester heeft immers een eigen toetsingskader.
4.9
[gedaagde sub 2] stelt verder dat zij en haar kinderen een groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. Uit de door [gedaagde sub 2] overgelegde (medische) rapporten blijkt dat 3 van de 5 thuiswonende kinderen een kwetsbare gezondheid hebben. Verder heeft een van deze kinderen een verstandelijke beperking en kampen 2 kinderen met leerachterstanden. Het verlies van de woning zal voor veel stress en frustratie zorgen in het gezin. Volgens [gedaagde sub 2] kan zij de kinderen bij een ontbinding van de huurovereenkomst niet langer de intensieve zorg geven die ze nodig hebben. Daarnaast heeft [gedaagde sub 2] gesteld dat haar financiële situatie, ze ontvangt een bijstandsuitkering en kan vanwege de zorg voor de kinderen niet werken, maakt dat een eventuele zoektocht naar een andere woning aanmerkelijk zal worden bemoeilijkt.
4.1
De kantonrechter onderkent dat [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 1] en hun kinderen een zwaarwegend belang hebben bij behoud van de woning. [gedaagde sub 2] heeft echter haar standpunt dat zij de kinderen de benodigde intensieve zorg niet langer kan geven bij een ontbinding van de huurovereenkomst niet nader onderbouwd. De kantonrechter heeft voorts begrip voor het feit dat het in de huidige woningmarkt moeilijk is om andere woonruimte te vinden. Ter zitting is echter gebleken dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] nog steeds samen met hun kinderen in de woning woonachtig zijn en dat [gedaagde sub 1] een fulltimebaan heeft. Hieruit leidt de kantonrechter af dat de financiële situatie van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] het niet onmogelijk maakt een andere woning te vinden. Tot slot is de kantonrechter van oordeel dat niet vaststaat dat de negatieve gevolgen voor de kinderen waar [gedaagde sub 2] een beroep op doet zich ook daadwerkelijk zullen verwezenlijken bij een ontbinding van de huurovereenkomst.
4.11
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de aangevoerde omstandigheden niet zodanig zijn dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. In dit geval weegt het belang van Alwel bij het voeren van een herkenbaar en consequent beleid ten aanzien van overtredingen van de Opiumwet zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] . Bij dit oordeel weegt zwaar dat [gedaagde sub 1] er zelf voor heeft gekozen het woonbelang van hemzelf, zijn vrouw en zijn kinderen op het spel te zetten door een grote hoeveelheid softdrugs in de woning op te slaan.
4.12
Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen. Gezien de bijzondere omstandigheden, zal de kantonrechter, in afwijking van de vordering van Alwel, de ontruimingstermijn stellen op 2 maanden na betekening van dit vonnis.
4.13
De vordering om [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen om aan Alwel te betalen de vervallen huurpenningen van € 695,41 vanaf 1 juli 2022 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente, zal wegens gebrek aan belang worden afgewezen. Niet is gebleken dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] de huurverplichtingen niet nakomen dan wel dat daartoe vrees bestaat.
4.14
De vordering om [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen om aan Alwel te betalen een gebruiksvergoeding van € 695,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot de datum van algehele voldoening daarvan voor elke maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijven de woning te ontruimen, wordt toegewezen.
4.15
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] worden in het ongelijk gesteld en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Alwel als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,82
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
374,00
(2,00 punten × € 187,00)
Totaal
€
825,82
4.16
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan het [adres] te Roosendaal;
5.2
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] om binnen 2 maanden na de betekening van dit vonnis de woning te verlaten en te ontruimen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel;
5.3
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk om aan Alwel te betalen de wettelijke rente over een bedrag van € 508,99 vanaf 1 juni 2022 tot aan de datum van algehele voldoening;
5.4
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk om aan Alwel te betalen een gebruiksvergoeding van € 695,41, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot de datum van algehele voldoening daarvan voor elke maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijven de woning te ontruimen;
5.5
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Alwel tot dit vonnis vastgesteld op € 825,82;
5.6
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Alwel volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50 (een half salarispunt met een maximum van
€ 124,00) aan salaris voor de gemachtigde van Alwel;
5.7
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.8
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.