Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Middelburg
zaak/rolnr.: 10010718 \ CV EXPL 22-1902
vonnis d.d. 30 november 2022
inzake
de stichting
Stichting Clavis,
gevestigd en kantoorhoudende te Terneuzen,
eiseres,
hierna te noemen: Clavis,
[gemachtigde] . gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J-M.F. Honders van Citylex.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit het tussenvonnis van 21 september 2022 en de daarin genoemde processtukken.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2022. Aanwezig waren mevrouw [naam] namens Clavis bijgestaan door de heer [gemachtigde] , alsmede de heer [gedaagde] bijgestaan door de heer mr. Honders. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Vastgesteld wordt dat, hoewel dit abusievelijk wel in het tussenvonnis staat vermeld, [gedaagde] geen eis in reconventie heeft ingesteld. De heer [gemachtigde] heeft ter zitting spreekaantekeningen overgelegd.
1.3
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Tussen Clavis als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst voor het perceel staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde).
2.2
De maandelijks en bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg laatstelijk € 407,20.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte (hierna: de huurvoorwaarden), waarin – onder meer – is bepaald:
“(…)
De algemene verplichtingen van huurder
Artikel 6 (…)
6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.6.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Overlast wordt in ieder geval aangenomen als in of vanuit het gehuurde middelen als bedoeld in de artikel 2 en Pro 3 van de Opiumwet worden verstrekt, bereid, verwerkt, verkocht, afgeleverd, geteeld, vervaardigd of aanwezig zijn, zulks zonder dat (nadere) ingebrekestelling vereist is. (…)”
2.4
Tussen 2015 en 2022 komen er diverse meldingen binnen over overlast door [gedaagde] , onder meer over vervuiling, geluids- en drugoverlast.
2.5
In de brief van 28 september 2021 wijst Clavis [gedaagde] erop dat zijn naam in relatie wordt gebracht met betrokkenheid van druggerelateerde zaken, dat de klachten concreet gaan over dealen en gebruiken van drugs en het komen en gaan van bezoek, dat Clavis geen druggerelateerde activiteiten in haar woningen accepteert, dat het volgens het huurcontract verboden is om overlast te veroorzaken en dat het woon- en leefgedrag van [gedaagde] nauwlettend in de gaten wordt gehouden.
2.6
Op 17 februari 2022 doet de politie een huiszoeking in het gehuurde, waarvan een bestuurlijke rapportage gedateerd 29 maart 2022 is opgemaakt. De volgende goederen worden in het gehuurde aangetroffen (hierna: de goederen):
In het kader van de Opiumwet:
- 95,4 gram amfetamine (speed),
- 3,7 gram cocaïne,
- 87,8 gram henneptoppen,
- 79 gram hasj,
- 82 pillen MDMA.
In het kader van de Wet Wapen en Munitie:
- boksbeugel,
- stroomstootwapen,
- knipmes,
- mes met kruis,
- 5 stuks klein kaliber munitie.
2.7
Bij brief van 24 mei 2022 stelt de burgemeester van Terneuzen Clavis als eigenaar van het gehuurde op de hoogte van zijn voornemen om het gehuurde, vanwege verzwarende omstandigheden, voor zes maanden te sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet (hierna: de burgemeesterssluiting).
2.8
Bij brief van 3 juni 2022 stelt Clavis [gedaagde] in de gelegenheid de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen.
2.9
In de mail van 10 juni 2022 wordt namens [gedaagde] bericht aan Clavis dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet zelf zal opzeggen, dat [gedaagde] van mening is dat hij niet de huurvoorwaarden heeft overtreden en dat [gedaagde] de burgemeesterssluiting zal aanvechten.
2.1
Ten tijde van de mondelinge behandeling is het gehuurde nog altijd gesloten en loopt de bezwaarprocedure van [gedaagde] tegen de burgemeesterssluiting nog.
3.Het geschil
3.1
Clavis vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te ontbinden althans ontbonden te verklaren de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
2. [gedaagde] te veroordelen om met de zijnen en het zijne het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en het gehuurde onder overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Clavis te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen om als huur, dan wel schadevergoeding te betalen € 407,20 per maand of gedeelte daarvan vanaf 1 augustus 2022 tot het moment dat Clavis weer over het gehuurde kan beschikken (door oplevering door [gedaagde] dan wel door ontruiming en rekening houdend met de termijn van sluiting door de burgemeester);
4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten, vermeerderd met de eventueel daarover verschuldigde btw.
3.2
Clavis legt – zakelijk weergegeven – het volgende aan haar vordering ten grondslag. Door in strijd te handelen met de Opiumwet en de Wet Wapens en Munitie en overlast te veroorzaken, is [gedaagde] tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming(en) rechtvaardigt een ontbinding en ontruiming.
3.3
[gedaagde] voert verweer. Hij stelt niet te zijn tekortgeschoten in zijn verplichtingen als goed huurder. In ieder geval is een ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd. [gedaagde] woont al 11 jaar in deze woning zonder huurachterstanden en hij heeft voor de gedeelde zorg over zijn driejarige dochter een stabiele woonplek nodig. Ook zal hij in de huidige woningmarkt lastig een andere woning kunnen vinden met gelijkwaardige huurvoorwaarden, heeft hij deze woning nodig om met de fiets naar zijn werk te gaan en zijn er onlangs verbeteringen in de woning aangebracht waar [gedaagde] nu ook profijt van wil ondervinden.
3.4
De standpunten van partijen komen hierna – voor zover relevant – nader aan de orde.
4.De beoordeling
Tekortkoming
4.1
Niet in geschil is dat de politie bij de huiszoeking in het gehuurde de onder 2.6 genoemde verboden wapens heeft aangetroffen. Daarnaast is een handelshoeveelheid verdovende middelen aangetroffen. De 99,1 gram harddrugs, 82 pillen MDMA en 166,8 gram softdrugs overschrijden ruimschoots de als voor eigen gebruik aangemerkte hoeveelheden , zijnde 0,5 gram voor harddrugs en 5 gram voor softdrugs. Het enkele aanwezig hebben van deze goederen levert, mede bezien in het licht van artikel 6.6 van de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden (vgl. overweging 2.3), een tekortkoming op in de nakoming van de verplichting van [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen.
4.2
De verweren van [gedaagde] kunnen hem niet baten. Dat hij niet wist van de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde is niet aannemelijk. De goederen zijn op zichtbare plekken verspreid in het gehuurde aangetroffen waar [gedaagde] woonde en feitelijk verbleef. De stelling dat de goederen niet van [gedaagde] waren gaat ook niet op. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij sleutels van het gehuurde aan derden heeft verstrekt. Ook als de drugs eigendom zouden zijn van een derde, komt en blijft deze omstandigheid in de gegeven omstandigheden voor risico van [gedaagde] .
Ontbinding
4.3
Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter zal in dit geval de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van gehuurde toewijzen en overweegt daartoe als volgt.
4.4.
De aard en ernst van de onder 4.1 vastgestelde tekortkomingen door [gedaagde] zijn zodanig
dat deze de ontbinding en ontruiming kunnen rechtvaardigen. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat druggerelateerde activiteiten criminaliteit kunnen aantrekken en onbetwist is dat Clavis in dit kader een lik-op-stukbeleid hanteert. Clavis hoeft niet te dulden dat een woning wordt gebruikt in het kader van wapens en/of drugs. Zij heeft immers een zwaarwegend belang bij het waarborgen van de leefbaarheid en veiligheid van de buurten waarin zij woningen verhuurt. De door Clavis gestelde en door [gedaagde] betwiste overlast kan daarmee buiten beschouwing blijven.
4.5.
De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden kunnen – hoe verstrekkend die voor [gedaagde] ook zijn – niet aan Clavis als verhuurder worden tegengeworpen. [gedaagde] is al eerder door Clavis gewaarschuwd voor zijn woongedrag en is daarbij gewezen op de mogelijke risico’s. [gedaagde] heeft de huidige situatie zelf laten ontstaan en zal daarvan nu de consequenties moeten dragen. Hoewel invoelbaar is dat een toewijzend vonnis voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen zal hebben, met name in verband met de zorg voor zijn dochter, kan van Clavis niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst nog langer laat voortduren.
Ontruiming
4.6.
Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zal [gedaagde] worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Uit de toelichting ter zitting namens Clavis maakt de kantonrechter op dat zij de eis wijzigt naar een ontruimingstermijn van 14 dagen na (tijdelijke) opheffing van de burgemeesterssluiting. De kantonrechter acht deze ontruimingstermijn redelijk en zal de ontruiming eensluidend toewijzen. Met deze veroordeling krijgt Clavis de mogelijkheid maar niet de verplichting om, bij gebreke van een (tijdige) vrijwillige ontruiming, het gehuurde door de deurwaarder te laten ontruimen.
Huur en/of schadevergoeding
4.7.
De vordering tot betaling van € 407,20 per maand totdat Clavis weer over het gehuurde kan beschikken, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen eveneens toewijsbaar, tot en met ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en daarna als schadevergoeding tot aan ontruiming van het gehuurde.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Clavis worden tot op heden in totaal begroot op € 629,21, bestaande uit:
- explootkosten € 127,21,
- griffierecht € 128,00,
- salaris gemachtigde € 374,00 (2 punten x € 187,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen;
5.2
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen binnen veertien dagen na (tijdelijke) opheffing van de burgemeesterssluiting en het gehuurde onder overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Clavis te stellen;
5.3
veroordeelt [gedaagde] om aan Clavis te betalen € 407,20 per maand tot aan ontruiming van het gehuurde;
5.4
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Clavis tot op heden begroot op € 629,21;
5.5
verklaart dit vonnis wat betreft de onderdelen 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.