Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 9582838 VV EXPL 21-94
vonnis in kort geding d.d. 11 januari 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: “ [eiseres] ”,
gemachtigde: mr. J.J.L. Paijmans, advocaat te Tilburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonadres] ,
gedaagde,
hierna te noemen: “ [gedaagde] ”,
niet verschenen.
1.Het verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 16 december 2021 met producties;
de op 22 december 2021 ontvangen brief met aanvullende producties zijdens [eiseres] ;
de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 28 december 2021.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 december 2021. Ter zitting waren namens [eiseres] aanwezig de heer [naam 1] , bijgestaan door
mr. Paijmans voornoemd.
2.Het geschil
2.1.
[eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde gelegen aan het [adres] , met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden (bij gebreke waarvan de ontruiming op kosten van [gedaagde] gedwongen zal geschieden door een deurwaarder);
[gedaagde] – tegen behoorlijk bewijs van kwijting – te veroordelen tot betaling aan [eiseres] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis van een bedrag van € 1.089,00 zijnde de huur inclusief btw per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde nog niet heeft ontruimd vanaf oktober 2021, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,00 vanaf aanvang van de huurovereenkomst voor elke maand dat deze niet (tijdig) is betaald en deze boete nog te vermeerderen met de daarover verschuldigde rente;
uitsluitend indien en voor zover door [gedaagde] het gehuurde niet binnen de in sub 1 vermelde termijn terug wordt gebracht in de aanvangsstaat conform het proces-verbaal van oplevering, de (opleverings-)schade (voorlopig) te begroten op een bedrag ad € 77.834,85, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag, en [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van voornoemd bedrag (eventueel als zijnde voorschot op de geleden/te lijden schade) binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten, het salaris en de noodzakelijke verschotten van de advocaat van [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde kosten vanaf zeven dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, alsmede de nakosten.
2.2.
Hoewel behoorlijk gedagvaard met inachtneming van de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten, is zijdens [gedaagde] niemand ter zitting verschenen. Tegen hem is dan ook verstek verleend.
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen staan - voor zover relevant - de volgende feiten vast:
[gedaagde] huurt van [eiseres] met ingang van 1 april 2021 een bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: “het gehuurde”);
de maandelijks door [gedaagde] verschuldigde huurprijs betreft een bedrag ad € 1.331,00 inclusief btw. Vanwege een overeengekomen huurkorting tussen partijen is over de periode 1 april 2021 tot en met 31 maart 2022 een bedrag van € 1.089,00 verschuldigd;
op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing (hierna te noemen: “de algemene voorwaarden”);
in artikel 22.1 van de algemene voorwaarden staat het volgende:
“Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal Huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan Verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.”;
in artikel 23.2 van de algemene voorwaarden staat het volgende:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.”;
op 19 februari 2021 is een proces-verbaal van beginoplevering opgemaakt. Dit inspectierapport inclusief fotorapportage is door beide partijen ondertekend;
[gedaagde] heeft na het ingaan van de huurovereenkomst - zonder goedkeuring van [eiseres] - (verbouwings-)werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd;
de onderneming van [gedaagde] , [bedrijf] B.V., is per 4 november 2021 uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel;
[eiseres] heeft [gedaagde] op 9 september 2021 een e-mailbericht gestuurd met daarin het volgende:
“Kort na de ingangsdatum van de huurovereenkomst bent u een verbouwing gestart zonder schriftelijke goedkeuring. Tijdens onze controles in juni 2021 als ook vandaag hebben we moeten concluderen dat er vrijwel niets is gebeurd en het gehuurde vooralsnog in een zeer matige staat verkeerd. Onder meer scheidingswanden, binnendeuren, keukenopstelling en de verwarmingsinstallatie zijn verwijderd. Zaken zoals het stukwerk, schilderwerk, de vloerafwerking en diverse overige zaken zijn onprofessioneel uitgevoerd.
Gezien de huidige staat van het gehuurde zijn we vandaag het volgende overeengekomen:
- installatietechnische zaken worden weer teruggebracht in oorspronkelijke staat
- er komt een nieuwe en soortgelijke pantry terug op de oorspronkelijke plaats
- stukadoor en schilderwerk wordt op professionele wijze hersteld
- overige zaken terugbrengen in oorspronkelijke staat”;
[gedaagde] heeft als reactie op bovenstaand e-mailbericht op 9 september 2021 een
e-mailbericht gestuurd naar [eiseres] met het bericht:
“Ik heb ontvangen”;
“Ik heb ontvangen”;
na een uitgevoerde inspectie heeft [naam 2] Trading op 14 december 2021 een schadebegroting opgesteld. De herstelkosten voor het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat van het gehuurde bedragen in totaal € 77.834,85 inclusief btw;
ten tijde van dagvaarden waren de huurtermijnen van de maanden oktober, november en december 2021 niet betaald.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de voor hem uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting. [eiseres] stelt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden die alleen maar verder oploopt. Hierdoor is sprake van een tekortkoming als gevolg waarvan – vooruitlopend op (eventuele) ontbinding van de huurovereenkomst – thans ontruiming wordt gevorderd, alsmede betaling van de huurtermijnen vanaf oktober 2021 tot aan de dag van ontruiming. Ook is [gedaagde] op grond van de algemene bepalingen een contractuele boete ad € 300,00 verschuldigd voor elke maand dat de huurtermijn niet op tijd is betaald. Daarnaast zijn er door [gedaagde] op onprofessionele wijze verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd en bestaat de vrees dat [gedaagde] het gehuurde niet meer terug zal brengen in de aanvangsstaat, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Om die reden vordert [eiseres] tevens een voorschot aan schadevergoeding voor het terugbrengen van het gehuurde naar de oorspronkelijke staat. [eiseres] stelt tot slot dat sprake is van spoedeisend belang, nu zij schade loopt als gevolg van de oplopende huurachterstand en zij deze kan beperken door het gehuurde opnieuw te verhuren.
3.3.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in onder meer een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van [eiseres] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
3.4.
Voldoende is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, nu zij onweersproken heeft aangevoerd dat de huurachterstand steeds verder oploopt en onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] op korte termijn over zal gaan tot (tijdige) betaling van de huurachterstand en/of de lopende huurpenningen. Onder deze omstandigheden kan van [eiseres] niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een (nog aanhangig te maken) bodemprocedure afwacht. Het voorgaande brengt mee dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering.
3.5.
Nu [gedaagde] niet is verschenen en de stellingen van [eiseres] dan ook niet zijn weersproken, moet er van worden uitgegaan dat sprake is van een huurachterstand van
– zoals door [eiseres] gesteld – meer dan drie maanden. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en is voldoende om aan te nemen dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op die grondslag gerechtvaardigd is. De vordering om, daarop vooruitlopende, de ontruiming van het gehuurde te gelasten, wordt dan ook toegewezen. Daarbij acht de kantonrechter een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn. Voor zover [eiseres] ook heeft bedoeld om de kosten van de ontruiming in onderhavige procedure te vorderen, heeft te gelden dat dergelijke met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld. Dit deel van de vordering dient dan ook te worden afgewezen.
3.6.
De niet bestreden stellingen inzake de huurachterstand vanaf oktober 2021 tot en met de ontruiming van het gehuurde kunnen de vordering van [eiseres] dragen en komen de kantonrechter voorshands niet onrechtmatig of ongegrond voor. Deze vordering zal dan ook worden toegewezen met dien verstande dat de betalingstermijn over de gevorderde huurtermijnen vanaf oktober 2021 tot en met december 2021 zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis, nu de kantonrechter dit een redelijke termijn acht. Een betalingstermijn over nadien nog bestaande opeisbare huurtermijnen zal worden afgewezen, nu op voorhand niet valt in te zien of en tot welk moment een betalingsverplichting aan de zijde van [gedaagde] blijft bestaan.
3.7.
Nu gebleken is dat [gedaagde] niet (tijdig) aan zijn huurbetalingsverplichting voldoet, ziet de kantonrechter aanleiding de gevorderde – en niet weersproken - contractuele boete toe te wijzen voor zover [gedaagde] de huurtermijnen vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot en met december 2021 te laat of niet volledig heeft betaald aan [eiseres] . De gevorderde contractuele boete over de toekomstige huurtermijnen vanaf januari 2022 komt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet voor toewijzing in aanmerking, aangezien thans niet vaststaat dat [gedaagde] in verzuim verkeert c.q. zal verkeren ter zake de betaling van die huurtermijnen. Voorts overweegt de kantonrechter dat de gevorderde wettelijke rente over een verbeurde boete pas verschuldigd is na schriftelijke aanmaning op de voet van artikel 6:82 BW Pro. Aangezien niet gesteld of gebleken is dat op een eerder moment dan de inleidende dagvaarding een aanmaning terzake van verbeurde boetes heeft plaatsgevonden, is de wettelijke rente over de verbeurde boetes pas toewijsbaar met ingang van de dag van dagvaarding, te weten
16 december 2021. Nu de kantonrechter de gevorderde contractuele boete over de toekomstige huurtermijnen vanaf januari 2022 zal afwijzen, treft de gevorderde rente over deze boete hetzelfde lot.
3.8.
Ten aanzien van de gevorderde (opleverings-)schade wordt als volgt geoordeeld. Uit de e-mailberichten van partijen van 9 september 2021 blijkt dat [gedaagde] op de hoogte is van het feit dat het gehuurde dient te worden opgeleverd in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering. De kantonrechter is van oordeel dat de door [naam 2] Trading opgestelde berekening van de herstelkosten hieromtrent op zich een duidelijke en voldoende gespecificeerde schadeberekening betreft. Het ter zitting besproken e-mailbericht van [gedaagde] - waarin hij met zoveel woorden aangeeft het een idioot bedrag te vinden - acht de kantonrechter een onvoldoende weerspreking van de door [eiseres] overgelegde schadeberekening ad
€ 77.834,85. Geoordeeld wordt dan ook dat bij gebreke van betwisting door [gedaagde] , [eiseres] de hoogte van de (opleverings-)schade aangetoond heeft en dat [gedaagde] die schade – indien hij het gehuurde niet in aanvangsstaat oplevert – verschuldigd is. Hieruit volgt dat de gevorderde betaling van de (opleverings-)schade zal worden toegewezen, waarbij de kantonrechter een betalingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn acht.
3.9.
[eiseres] vordert de kosten van het conservatoir beslag en heeft daartoe het verzoekschrift met verlof van de voorzieningenrechter en de betekeningstukken van het conservatoir beslag overgelegd. De vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op een totaalbedrag van € 1.512,32, te weten
€ 282,32 aan explootkosten, € 667,00 aan griffierecht en € 563,00 aan salaris voor het verzoek tot leggen van conservatoir beslag.
3.10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Deze kosten bestaan uit een bedrag van € 100,32 aan explootkosten en een bedrag van € 498,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] , derhalve een totaalbedrag van € 598,32. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen indien en voor zover [gedaagde] de proceskosten niet binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis zal hebben voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] , indien deze door de betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.
3.11.
De nakosten, waarvan [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, staande en gelegen aan het [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten, ontruimd en verlaten te houden en ter beschikking te stellen onder overhandiging van de sleutels aan [eiseres] ;
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.089,00 aan huur voor iedere maand vanaf oktober 2021 tot en met december 2021, te vermeerderen met de contractuele boete van € 300,00 voor iedere maand dat [gedaagde] de huurtermijn vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot en met december 2021 niet op tijd heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze contractuele boete met ingang van
16 december 2021;
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.089,00 aan huur per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde nog niet heeft ontruimd vanaf januari 2022;
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting, uitsluitend indien en voor zover door [gedaagde] het gehuurde niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis terug wordt gebracht in de aanvangsstaat conform het proces-verbaal van oplevering, aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 77.834,85 aan (opleverings-)schade;
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.512,32 aan beslagkosten;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 598,32, daarin begrepen een bedrag van € 498,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst hetgeen meer of anders is gevorderd, af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Koch en in het openbaar uitgesproken op
11 januari 2022.