Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9955
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaatsnaam] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. S. Mrosek),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Woensdrecht), de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikking en de aanslag OZB hebben, voor zover hier relevant, betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 239.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 4 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [inspecteur] en [taxateur 1] (taxateur). Belanghebbende en zijn gemachtigde waren niet aanwezig.
1.7.
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 8 september 2022, aan gemachtigde aan het door hem opgegeven adres, onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Belanghebbende en de gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Omdat de genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL blijkt dat de brief op 9 september 2022 aan de gemachtigde is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met bouwjaar 1968. De woning kenmerkt zich door een berging/schuur en een dakkapel en heeft een inhoud exclusief berging/schuur en dakkapel van 420 m3. De oppervlakte van het perceel exclusief berging/schuur en dakkapel bedraagt 208 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 214.000. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 239.000 alsmede de opgelegde aanslag OZB.
Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.2.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
3.4.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2] , taxateur. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag. Dat is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen.
3.5.
Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.6.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde de bovengenoemde waardebepaling ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten) [1] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 245.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [object 1] , [object 2] en [object 3] gebruikt die allen, net als de woning, gelegen zijn in [plaatsnaam] .
3.7.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een viertal woningen in de directe omgeving van de woning die volgens hem qua bouwjaar en type uitstekend vergelijkbaar zijn en allen verkocht zijn rond de waardepeildatum. Het gaat om de woningen [object 4] , [object 5] , [object 6] en [object 7] allen, net als de woning, gelegen in [plaatsnaam] met een transactiedatum gelegen binnen een jaar van de waardepeildatum en een transactieprijs van respectievelijk € 189.000, € 200.000, € 150.000 en € 220.000. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar deze woningen ten onrechte niet als vergelijkingsobjecten in de waardebepaling betrokken.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende een gemotiveerd standpunt heeft ingenomen tegen het door de heffingsambtenaar buiten beschouwing laten van voornoemde woningen als vergelijkingsobject in de waardebepaling. Eerst ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven waarom drie van de vier van de door belanghebbende aangedragen woningen volgens hem minder goed vergelijkbaar zijn. Omdat belanghebbende om hem moverende redenen ervoor gekozen heeft om niet te verschijnen, is dat onweersproken gebleven. Echter, de bruikbaarheid van het object [object 5] heeft de heffingsambtenaar niet betwist. Bij gebrek aan een toelichting over de beweegredenen voor het buiten beschouwing laten van dat object, kleeft aan de matrix een gebrek dat de overtuigingskracht daarvan aantast. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De rechtbank betrekt daarbij ook in haar beoordeling dat twee van de drie door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten een transactiedatum hebben die vrij ver van de waardepeildatum is verwijderd, namelijk [object 1] , gepasseerd op 25 januari 2018, en [object 2] , gepasseerd op 16 januari 2018. Dit alles overwegende heeft de heffingsambtenaar de rechtbank er niet van kunnen overtuigen dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten de best vergelijkbare vergelijkingsobjecten zijn.
3.8.
De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende hierin niet geslaagd.
3.9.
Belanghebbende heeft enkel woordelijk onderbouwd dat de vastgestelde waarde volgens hem te hoog is. Hij heeft de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze cijfermatig onderbouwd. Evenmin heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde op een andere wijze aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het opstellen van een eigen taxatierapport.
3.10.
Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 235.000. Het beroep is daarom gegrond.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde-beschikking moet worden verlaagd en de aanslag OZB dienovereenkomstig moet worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.297 (een punt voor het indienen van het bezwaarschrift, een punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt op basis van de thans geldende tarieven van € 269 en een punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 235.000 en vermindert de aanslag OZB in overeenstemming daarmee;
- voordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.297 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. Van Ooijen, griffier op 24 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier,
De rechter,
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.