ECLI:NL:RBZWB:2022:7031 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Herstel gebreken woning en huurprijsvermindering wegens g...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 9635512 \ CV EXPL 22-211

vonnis d.d. 23 november 2022

inzake

[eiser],

wonende te [woonadres eiser]
,

eiser,

hierna te noemen: “ [eiser] ”,

gemachtigde: mr. H. Orduseven-Semerci, advocaat te Rotterdam,

toevoeging verleend door de Raad voor Rechtsbijstand onder nummer: 3LK3661,

tegen

de stichting
Stichting Leystromen,

gevestigd en kantoorhoudende te (5121 LN) Rijen, aan het adres Julianastraat 51,

gedaagde,

hierna te noemen: “Leystromen”,

gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, advocaat te Tilburg.

1.Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis van 11 mei 2022 met de daarin genoemde stukken;

de op 25 augustus 2022 ter griffie ontvangen akte wijzing van eis met producties zijdens [eiser] ;

de op 30 augustus 2022 ter griffie ontvangen akte met producties zijdens Leystromen;

e op 7 september 2022 ter griffie ontvangen akte met één productie zijdens [eiser] ;

de spreekaantekeningen zijdens [eiser] ;

de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 7 september 2022.

2.Het geschil

2.1.

[eiser] vordert - na wijziging van zijn eis - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair Leystromen te verplichten om aan [eiser] binnen vier weken, dan wel naar goede justitie vast te stellen redelijke termijn, na betekening van dit vonnis vervangende woonruimte zonder gebreken aan te bieden, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat Leystromen hieraan niet voldoet;

subsidiair Leystromen te veroordelen om binnen vier weken, dan wel naar goede justitie vast te stellen redelijke termijn, na betekening van dit vonnis de gebreken in de huurwoning te herstellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat Leystromen hieraan niet voldoet;

primair en subsidiair een verklaring voor recht dat Leystromen tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat Leystromen aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade die het gevolg is van deze tekortkomingen. [eiser] vordert schadevergoeding, nader op te maken bij staat;

primair en subsidiair voor recht te verklaren dat de gebreken een huurprijsvermindering van 60%, zijnde € 249,27 per maand, rechtvaardigen met ingang vanaf het moment van kennisstelling van huurder van de gebreken, dan wel naar goede justitie vast te stellen aanvangsdatum, tot en met de laatste dag waarop [eiser] in de woning woonachtig is of de gebreken zijn hersteld;

primair en subsidiair Leystromen te veroordelen tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 249,27 per maand aan huurprijsvermindering over de periode vanaf het moment van in kennisstelling van huurder van de gebreken, dan wel naar goede justitie vast te stellen aanvangsdatum, tot en met de laatste dag waarop [eiser] in de woning woonachtig is of de gebreken zijn hersteld;

primair en subsidiair Leystromen te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de wettelijke rente vanaf het tijdstip van opeisbaarheid van voorgenoemde bedragen tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair Leystromen te veroordelen in de proceskosten.

2.2.

Leystromen voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staan - voor zover van belang - de volgende feiten in rechte vast:

op 21 januari 2016 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een zelfstandige woning aan het [adres woning] (hierna: “de woning”);

op de ingangsdatum van de huurovereenkomst bedraagt de huurprijs een bedrag van € 386,92 en een voorschot aan servicekosten een bedrag van € 36,11, zijnde een totaalbedrag van € 423,03;

op 19 april 2019 heeft [eiser] een e-mailbericht verzonden aan Leystromen met daarin het volgende:

“Deze gehele week heb ik je elke dag gebeld, maar er werd niet door je opgenomen. Ook vorige week heb ik je meerdere keren gebeld, maar ook toen nam je niet op. Vandaar dat ik het dus via de email doe. Het is nu 5 weken geleden at ik met je heb afgesproken en er zijn nog steeds geen werkzaamheden gebeurd. (…) Het belangrijkste is dat ik nu onderhand eens van de stankoverlast af wil. Mijn geduld is op! (…) Voor de stank heb ik geen geduld meer. Ik heb lang genoeg gewacht nu.”;

op 22 juli 2019 heeft er op verzoek en kosten van Leystromen onderzoek plaatsgevonden aan de woning door het bouwkundig en bouwfysisch onderzoeksbureau Trition. Hiervan heeft Trition op 14 augustus 2019 een (eerste) onderzoeksrapport opgesteld;

“Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat geuroverlast, waargenomen in appartement [huisnummer eiser] wordt veroorzaak door een combinatie van de volgende factoren: (…) Advies

1.
De inpandige schoorsteen en bouwkundige aansluitingen rondom zijn onvoldoende luchtdicht. Wij adviseren alle bouwkundige aansluitingen en details rondom de inpandige schoorsteen in zowel appartement [huisnummer onderburen eiser] als [huisnummer eiser] , op deugdelijke wijze luchtdicht af te werken. (…)

2.
Het ventilatiekanaal van de afzuigkap van woning [huisnummer onderburen eiser] is lek. Daar het tijdens het onderzoek niet mogelijk bleek de kanalen te inspecteren en te lokaliseren, adviseren wij een erkend installateur in te schakelen om het ventilatiekanaal van de afzuigkap op een deugdelijke wijze te vervangen. Middels een inspectie van de specialist dient hiervoor een plan van aanpas opgesteld te worden.

3.
De bouwkundige aansluitingen en doorvoeren door de scheidingswand, de meterkast en het plafond zijn niet luchtdicht in beide appartementen. Tijdens het onderzoek si vastgesteld dat rook dat in de spouw van de scheidingswand terecht komt vanuit appartement nummer [huisnummer onderburen eiser] , door diverse niet-luchtdichte aansluitingen en doorvoeren (en door het lekke ventilatiekanaal onder 2). In appartement [huisnummer eiser] treedt deze rook binnen door de niet luchtdichte aansluitingen en doorvoeren in de scheidingswand, meterkast en plafond. We adviseren alle bouwkundige aansluitingen en doorvoeren op een deugdelijke wijze luchtdicht uit te voeren in beide woningen.

4.
Wij adviseren een specialist in te schakelen om de mechanische ventilatie in beide woningen door te meten en waar nodig op een deugdelijke wijze af te stellen en het debiet te vergroten. Momenteel is de mechanische afzuiging in appartement [huisnummer eiser] niet regelbaar. Bij het vergroten van de luchtdichtheid zoals hierboven geadviseerd worden er grotere eisen gesteld aan de kwaliteit van ventilatie om bouwfysische problemen en gevolgschade te voorkomen. Tevens kan het creëren van onderdruk in appartement [huisnummer onderburen eiser] een positief effect hebben op de geuroverlast.”;

op 27 maart 2020 heeft [eiser] een e-mailbericht verzonden aan Leystromen met daarin het volgende in de bijlage:

“Ik huur sinds 21 januari 2016 een woning van jullie en vanaf het begin tot en met nu ervaar ik extreme stankoverlast. Dit is ook gebleken uit de test van Trition. Na deze test zijn werkzaamheden begaan, maar de stankoverlast is er nog steeds. Ik kan werkelijk nergens mijn rust vinden. In de berging en douche heb ik last van kookgeuren die doortrekken naar de hal en keuken/woonkamer. In de woonkamer/keuken en hal heb ik last van sigaretten geur. En als laatste en ergste geur die je wilt vermijden heb ik in de hal en grote slaapkamer last van toilet/riool geur. Dat is allemaal ook bewezen met de proef van Trition.”;

Naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoeksrapport heeft Leystromen meerdere werkzaamheden aan de woning laten uitvoeren.

[eiser] heeft ook na uitvoering van deze werkzaamheden bij Leystromen geklaagd over ervaren stankoverlast, afkomstig van zijn onderbuurman op [adres onderbuurman] .

op 7 juli 2020 heeft Leystromen een e-mailbericht verzonden aan [eiser] met daarin het volgende:

“Mijn gevoel zegt dat we de woning nooit helemaal “stankvrij” gaan krijgen. Dus de afweging is nu zeker de moeite waard… kort gezegd: mogelijkheden tot verhuizen Vs. Aanpakken woning met lage kans van slagen. Zoals al eens gezegd, ben van de techniek, niet van de regeltjes. Dus vraag heb ik weggezet bij mijn collega’s van verhuur.”;

i. op 8 juli 2020 heeft [eiser] een e-mailbericht verzonden aan Leystromen met daarin het volgende:

“Ik heb totaal geen woongenot en ook nooit gehad. Zoals je me al eerder vertelde en in je mail al aangaf dat het niet stankvrij wordt. Tevens vraag ik je niet “zomaar” om een andere woning ik zit al jaren in de stank. Dit is getest en daar is uitgebleven dat dit niet een beetje is, maar een hele hoop. Daarna zijn de door Trition oplossende werkzaamheden uitgewerkt. Dat heeft niet geholpen en de stank is er nog steeds zoals je weet. Je vertelde me toen dat er dan nog maar een oplossing is en dat is een andere woning. Wat ook normaal is. Ik verhuis ook niet voor de plezier en helemaal niet naar hoe ik deze woning op en top heb gemaakt, maar ik wil onderhand kunnen genieten van een woning.”;

op 10 september 2020 heeft Leystromen een e-mailbericht verzonden aan [eiser] met daarin het volgende:

“Inmiddels is [medewerker] bij uw onderbuurman op bezoek geweest. Dit geeft mij onvoldoende houvast om een verantwoord besluit hier in te nemen. Met andere woorden: hieruit kan ik niet opmaken dat er voldoende aan de hand is om een verhuizing te rechtvaardigen. Daarom wil ik graag dat [medewerker] bij u op bezoek komt En dus in uw woning zijn eigen waarnemingen te doen. Voor mij blijft de vraag of uw klachten terecht zijn of dat dit hoort bij reguliere woonomstandigheden. Zodra ik weer bericht van [medewerker] krijg, neem ik een definitief besluit. Wel kan ik alvast aangeven dat we, als we over gaan tot een verhuizing, u een gelijkwaardige woning zullen aanbieden.”

op 15 september 2020 heeft [medewerker] van Leystromen een huisbezoek gebracht bij [eiser] ;

op 18 november 2020 heeft [eiser] een e-mailbericht verzonden aan Leystromen met daarin het volgende:

“Ik heb van mijn jurist vernomen dat u zowel de schadevergoeding als woning hebt afgewezen en u bij mij langs wil komen. Het langskomen heeft voor mij geen toegevoegde waarde meer, omdat u al een beslissing heeft genomen. Als u deze beslissing wou/wilt onderbouwen kan dat via mijn jurist op papier.”’;

bij brief van 19 november 2020 heeft Leystromen het volgende gestuurd:

“Op 15 september 2020 ben ik bij u thuis geweest. (…) De reden was om met eigen waarnemingen te beoordelen of uw klachten, ook na de reeds uitgevoerde werkzaamheden, terecht zijn of dat het om reguliere woonomstandigheden gaat. Tijdens mijn bezoek op 15 september 2020 heb ik de door u omschreven overlast niet waar kunnen nemen. Ik zag toen wel dat bij mijn aankomst de voordeur van uw woning helemaal open stond en ik zag en rook dat er meerdere luchtverfrissers in uw woning stonden. Ook gaf u aan dat u kort voor mijn bezoek gebruik hebt gemaakt van uw douche. U gaf toen aan mij aan dat u niet op de hoogte was van de reden van mijn bezoek. Vanwege de hiervoor genoemde mail van mijn manager [naam] aan u en mijn mondelinge toelichting tijdens het maken van deze afspraak lijkt mij dit onwaarschijnlijk. (…) Leystromen gaat niet akkoord met uw verzoek tot huurprijsvermindering en schadevergoeding. Na overleg met onze advocaat zijn wij tot de conclusie gekomen dat uw verzoek ongegrond is. (…) Ik heb ook aan haar aangegeven dat wij een nieuwe inspectie uit willen voeren om alsnog te kunnen beoordelen of uw klachten terecht zijn, ditmaal zonder enige maskering of overmatige ventilatie. U heeft mij op 18 november 2020 per mail laten weten dat u hiervan de toegevoegde waarde niet inziet.”;

op 3 januari 2021 heeft [eiser] een verzoekschrift voor huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie, dat de Huurcommissie op 4 januari 2021 heeft ontvangen;

op 22 april 2021 heeft de Dienst van de Huurcommissie een onderzoek in de woning uitgevoerd en hiervan een rapport opgesteld. Hierin staat onder meer:

“Volgens [medewerker] zijn de onderstaande herstelwerkzaamheden uitgevoerd: - in het verleden is een nieuwe dakbedekking op het platte dak van het gebouw aangebracht. Hierbij zijn één of meerdere luchtgaten/roosters van de luchtkanalen afgedekt waardoor terugslag van afvoerluchten plaats vond. Deze zijn door verhuurder open gemaakt. – Een plaat aangebracht tegen de opening in de schouw/schoorsteen in woning nummer [huisnummer onderburen eiser] . – Standleidingen en doorvoeren in de meterkast van de woning nummer [huisnummer eiser] zijn afgekit of met PUR schuim opgevuld. – Op 1 april 2021 heeft verhuurder een M/V box aangebracht met afzuigpunten voor de badruimte en het toilet (deze moet nog worden aangesloten). De box kan door middel van een display worden opgetoerd door drie standen. Volgens Trition zou dit ook een positief effect hebben voor de geuroverlast. Huurder geeft aan, dat het advies van Trition niet is opgevolgd, namelijk het dichtmaken van de afvoer in de bar ten behoeve van een wasmachine of vaatwasser. (…) Huurder stelt tijdens het onderzoek nog enige geuroverlast te ervaren. Het advies aan verhuurder is om een tweede rookproef uit te laten voeren door Trition om definitief vast te kunnen stellen of de door verhuurder uitgevoerde herstelwerkzaamheden adequaat zijn geweest.”;

op 13 oktober 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan (zaaknummer 244529). In deze uitspraak staat onder meer:

“Beslissing Het verzoek van huurder is redelijk. De woonruimte heeft op 1 augustus 2020 het volgende ernstige gebrek : Geuroverlast door het ontbreken van een goed mechanisch ventilatiesysteem en dichte afvoerkanalen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 1). Het gebrek is hersteld op 1 april 2021. De geldende huurprijs van € 415,45 wordt in de periode van 1 augustus 2020 tot en met 30 april 2021 tijdelijk verlaagd tot € 166,18 per maand.”;

[eiser] is in verzet gegaan tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 13 oktober 2021. Op 15 december 2021 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan over het verzet tegen voornoemde uitspraak en geconcludeerd dat het verzet van de huurder niet-ontvankelijk is;

op 1 maart 2022 heeft (de gemachtigde van) Leystromen een e-mailbericht verzonden aan (de gemachtigde van) [eiser] met daarin het volgende:

“(…) lees ik in de stukken onder andere dat de Huurcommissie adviseert om een tweede geurproef uit te laten voeren door Trition om definitief vast te kunnen stellen of de door mijn cliënte uitgevoerde herstelwerkzaamheden adequaat zijn geweest. Mijn cliënte wenst deze geurproef graag op korte termijn te laten uitvoeren. Graag verneem ik of uw cliënt daaraan medewerking verleent, waarna ik mijn cliënte zal vragen daartoe met uw cliënt een afspraak in te plannen.”;

op 19 juli 2022 heeft Trition onderzoek gedaan naar de geuroverlast in de woning en hiervan heeft Trition vervolgens op 4 augustus 2022 een (tweede) rapport uitgebracht. Hierin staat onder meer:

“Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de geuroverlast/-overdracht is veroorzaakt door meerdere openingen in de bouwkundige schil en ventilatiekanalen. (…)De afzuigkapHet ventilatiekanaal van de afzuigkap van de woning op huisnummer [huisnummer onderburen eiser] is onvoldoende luchtdicht. (…) Het kanaal loopt door de woning op [huisnummer eiser] . (…) Het is aannemelijk dat het vanuit het kanaal verspreid naar de openingen in de aangrenzende ruimten (berging, toiletruimte en badkamer)Advies: We adviseren het ventilatiekanaal van de afzuigkap volledig te laten vervangen door een luchtdicht kanaal door een gerenommeerde installateur. Als alternatief kan er overwogen worden het afvoerkanaal van de afzuigkap via de voorgevel lucht naar buiten af te laten voeren. Hierbij dient de opening in het plafond (het oorspronkelijke kanaal) deugdelijk afgedicht te worden. (…)Luchtdichtheid toiletruimte en bergkastMiddels een rookbelasting in de bergkast (bij huisnummer [huisnummer onderburen eiser] ) is aangetoond dat er rookuittreding in de meterkast van de woning op huisnummer [huisnummer eiser] plaatsvindt. Tevens is er een natuurlijk geventileerd kanaal opgenomen in de aangrenzende (inpandige) toiletruimte. Het is aannemelijk dat dit kanaal op dezelfde wijze is opgebouwd en niet luchtdicht is. (…)Advies: We adviseren de openingen rondom de leidingen deugdelijk luchtdicht te laten maken door een gerenommeerde aannemer. Aanvullend adviseren we de toiletruimte te laten voorzien van luchtdicht afvoerkanaal, of als alternatief een nieuw kanaal aan te brengen die naar buiten afvoert via een andere weg zoals bij de afzuigkap. Daarnaast voldoet de ventilatiecapaciteit van de toiletruimte (op huisnummer [huisnummer onderburen eiser] ) in de huidige situatie niet aan de eisen gesteld in het bouwbesluit voor bestaande bouw. We adviseren daarom een mechanisch ventilatiesysteem aan te laten brengen door een gerenommeerde installateur. Hierbij dient in acht genomen te worden dat het huidige kanaal niet luchtdicht is en voor het instaleren vervangen dient te worden. (…)Doorgevoerde leidingen:In meerdere ruimten in de woning op huisnummer [huisnummer eiser] zijn openingen in de wand- en/of vloerconstructie waargenomen rondom doorgevoerde leidingen. Het gaat met name om de berging, toiletruimte, badkamer, slaapkamer en meterkast.(…)

Advies: We adviseren rondom alle doorgevoerde leidingen, in beide woningen, een deugdelijke afdichting aan te laten brengen door een gerenommeerde aannemer. Aanvullend hierop dienen kieren en naden ter plaatse van de koof en wandconstructies afgedicht te worden. Deze werkzaamheden dienen plaats te vinden in beide appartementen (huisnummer [huisnummer onderburen eiser] en [huisnummer eiser] ). Hierdoor wordt de mogelijke luchtoverdracht in de grootste maten beperkt.”.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Leystromen tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eiser] stelt dat de woning diverse ernstige gebreken kent die Leystromen, ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe, niet adequaat verhelpt. Hij stelt dat sprake is van gebreken – zoals genoemd in het tweede rapport van Trition van 4 augustus 2022 – welke geuroverlast veroorzaken, bestaande uit kookgeuren, sigarettengeur en toilet/rioolgeur in verschillende ruimten in de woning, afkomstig van zijn onderbuurman op nummer [huisnummer onderburen eiser] . In dat kader en op basis van goed verhuurderschap is Leystromen gehouden een vervangende woonruimte voor hem te vinden, nu zij dit immers heeft toegezegd. Verder stelt [eiser] dat hij recht heeft op herstel van de gebreken. Ook stelt [eiser] dat de gebreken zijn woongenot schaden, zodat hij op grond van artikel 7:207 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) recht heeft op huurprijsvermindering. Anders dan de huurcommissie heeft geoordeeld, dient de huurprijsvermindering te worden berekend vanaf het moment van in kennisstelling van Leystromen van de gebreken, omdat Leystromen de gebreken vervolgens niet adequaat en tijdig heeft aangepakt. Daarnaast stelt [eiser] dat hij recht heeft op een schadevergoeding nader op te maken bij staat, bestaande uit kosten voor de aanschaf van geurkaarsen en het opnemen van verlof vanwege afspraken ter zake het onderzoek naar de geuroverlast. [eiser] vordert thans vervangende woonruimte, dan wel herstel van de gebreken met daarnaast huurprijsvermindering en betaling van een schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.

3.3.

Leystromen betwist dat sprake is van gebreken en voert aan dat sprake is van eigenschappen die nu eenmaal horen bij de leeftijd van het gebouw en welke niet kwalificeren als een gebrek in de zin van de wet. De door Trition uitgevoerde rookproef hebben de klachten van [eiser] weliswaar deels geobjectiveerd, maar de vorige huurder heeft nooit geklaagd over geuroverlast, zodat het een (deels) subjectieve ervaring betreft van [eiser] . Voor zover geoordeeld zou worden dat wel sprake is van een gebrek, voert Leystromen aan dat de inbreuk op het woongenot door dat gebrek niet een huurvermindering van 60% rechtvaardigt en dat dit buiten proportie is. Daarnaast kan een eventuele huurprijsvermindering op grond van de wet niet eerder toegewezen worden dan vanaf 4 juli 2020. Ook dient de periode waarover een eventuele huurkorting toegekend zou kunnen worden te worden verkort tot de periode vanaf wanneer [eiser] (weer) medewerking verleende aan het onderzoek naar het gebrek. Voorts voert Leystromen aan nimmer te hebben toegezegd een alternatieve woning voor [eiser] te zoeken en dat hiervoor ook geen rechtsgrond bestaat.

3.4.

Geoordeeld wordt als volgt. De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 7:262 BW Pro de verhuurder en de huurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij door één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Nu [eiser] binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken na 13 oktober 2021 Leystromen heeft gedagvaard, brengt dit met zich dat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en er een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Vervangende woonruimte

3.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen wettelijke basis op grond waarvan [eiser] aanspraak kan maken op de door hem gevorderde vervangende woonruimte. Gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door Leystromen, kan niet worden vastgesteld dat hierover een concrete afspraak is gemaakt door partijen. Uit de door partijen overgelegde correspondentie blijkt dat partijen met elkaar hebben gesproken over de optie van een verhuizing naar een andere woning, maar daaruit volgt niet dat Leystromen op dit punt daadwerkelijk een toezegging heeft gedaan aan [eiser] . Daarom zal de kantonrechter deze primaire vordering van [eiser] dan ook afwijzen.

Is sprake van gebreken?

3.6.

Volgens artikel 7:204 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning.

3.7.

De Huurcommissie heeft in haar uitspraak de geuroverlast aangemerkt als een gebrek in de categorie C (nummer 1), namelijk geuroverlast door het ontbreken van een goed mechanisch ventilatiesysteem en dichte afvoerkanalen. Weliswaar heeft Leystromen aangevoerd dat het gaat om eigenschappen die bij de leeftijd van het gebouw horen en dat de geuroverlast een subjectieve ervaring is van [eiser] , maar daar tegenover staat het tweede onderzoeksrapport van Trition (van 4 augustus 2022) waarin - kort samengevat - staat dat geuroverlast wordt veroorzaakt door meerdere openingen in de bouwkundige schil en de ventilatiekanalen. In het rapport wordt geadviseerd om het ventilatiekanaal van de afzuigkap volledig te laten vervangen door een luchtdicht kanaal, de openingen rondom de leidingen van de toiletruimte en de bergkast deugdelijk luchtdicht te maken, de toiletruimte te voorzien van een luchtdicht afvoerkanaal, om een mechanisch ventilatiesysteem op huisnummer [huisnummer onderburen eiser] aan te brengen en alle doorgevoerde leidingen in de woningen met huisnummer [huisnummer onderburen eiser] en [huisnummer eiser] deugdelijk af te dichten, dit alles door een gerenommeerde aannemer. Met inachtneming van dit onderzoeksrapport is de kantonrechter van oordeel dat hier geen sprake is van een puur subjectieve ervaring, maar dat zeer aannemelijk is dat geuroverlast wordt veroorzaakt door het ontbreken van een goed mechanisch ventilatiesysteem en luchtdichte afvoerkanalen en de aanwezigheid van andere openingen tussen de appartementen [huisnummer onderburen eiser] en [huisnummer eiser] rondom leidingen en in de wand en/of vloerconstructie, waardoor luchtoverdracht plaatsvindt. De ervaren geuroverlast (kook-, rook- en toiletgeuren) correspondeert ook met de bevindingen van Trition. Die bevindingen en de daarmee samenhangende geuroverlast kwalificeren naar het oordeel van de kantonrechter als gebreken. Dat een appartementencomplex nooit volledig luchtdicht kan worden gemaakt en er altijd enige luchtoverdracht zal plaatsvinden wanneer een woning “onder druk” wordt gezet, zoals door Leystromen aangevoerd, wil de kantonrechter aannemen. Op basis van het rapport van Trition is echter in dit geval duidelijk en aantoonbaar sprake van een meer dan gebruikelijke luchtoverdracht tussen de twee appartementen. Hierdoor verschaft de woning niet het huurgenot dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, ongeacht het bouwjaar van het appartementencomplex.

3.8.

Concluderend oordeelt de kantonrechter dat sprake is van gebreken die moeten worden verholpen. De kantonrechter zal Leystromen dan ook veroordelen tot herstellen van de woning conform de door Trition in het rapport van 4 augustus 2022 gegeven adviezen.

3.9.Ter zitting heeft Leystromen laten weten dat zij voornemens is om de door Trition genoemde adviezen in het rapport op te volgen en al opdracht te hebben geven voor het verrichten van werkzaamheden aan de woning. Onder die omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan de veroordeling tot het verhelpen van de gebreken een dwangsom te verbinden, ook al is de kantonrechter gebleken dat Leystromen naar aanleiding van het eerste rapport van Trition destijds niet alle geadviseerde werkzaamheden heeft uitgevoerd. Leystromen zal de gebreken dienen te herstellen binnen vier weken na betekening van dit vonnis, zoals gevorderd. Nu Leystromen de opdracht al heeft verstrekt aan haar vaste aannemer, wordt aangenomen dat Leystromen de noodzakelijke werkzaamheden binnen deze termijn zal moeten kunnen laten uitvoeren.

Huurprijsvermindering

3.10.

Artikel 7:207 BW Pro bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek recht heeft op een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De kantonrechter overweegt dat de Huurcommissie de huurprijs maximaal tijdelijk heeft verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs, zijnde een huurprijsvermindering van 60%. De jurisprudentie laat echter een ander beeld zien waarin niet zonder meer wordt uitgegaan van een maximale huurprijsvermindering, maar waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. De kantonrechter volgt deze lijn in de jurisprudentie en is het met Leystromen eens dat de door [eiser] gevorderde huurprijsvermindering van 60% niet in verhouding staat tot de vermindering van het huurgenot. De kantonrechter overweegt dat weliswaar sprake is van geuroverlast in de woning en dat het voorstelbaar is dat dit ingrijpend is in het dagelijks leven van [eiser] , maar is ook van oordeel dat [eiser] niet eenduidig verklaart over de momenten waarop hij overlast ervaart. De kantonrechter overweegt dat de overlast bestaat uit kook-, rook- en toiletgeuren, hetgeen gepaard gaat met activiteiten (van de onderbuurman) die zich met zekere tussenpozen opvolgen, zodat aannemelijk is dat de geuroverlast niet gedurende de gehele dag plaatsvindt en niet overal in de woning in dezelfde mate. Op grond van het rapport van Trition wordt aangenomen dat geuroverlast met name in de badkamer, in het toilet, de berging en de slaapkamer wordt ervaren. Met inachtneming hiervan acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 30% per maand redelijk.

Periode huurprijsvermindering

3.11.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW Pro, kan voor wat het verleden betreft geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van een vordering bij de kantonrechter of - in dit geval - een verzoek bij de Huurcommissie. De kantonrechter volgt [eiser] hierbij niet in zijn stelling dat ook buiten deze wettelijke periode een huurverlaging moet worden toegepast, omdat Leystromen de gebreken niet adequaat en tijdig heeft aangepakt. Het is de kantonrechter immers gebleken dat [eiser] bij brief van april 2019 Leystromen voor de eerste keer in kennis heeft gesteld van de gebreken en vervolgens heeft in juli 2019 een eerste onderzoek door Trition plaatsgevonden, op basis waarvan Leystromen werkzaamheden aan de woning heeft laten uitvoeren, zodat de kantonrechter van oordeel is dat Leystromen niet als zodanig heeft afgewacht of te weinig heeft gedaan. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding op basis waarvan zou moeten worden geoordeeld dat dit leidt tot een doorbreking van deze wettelijke termijn. De datum waarop de huurprijsvermindering ingaat, wordt dan ook gesteld op 1 augustus 2020, te weten de - op de voet van artikel 7:257 lid 3 BW Pro - door de Huurcommissie gehanteerde peildatum.

3.12.

De kantonrechter overweegt verder dat de aanspraak van de huurder op huurprijsvermindering vervolgens eindigt op het moment waarop de gebreken zijn verholpen. Hierbij verwerpt de kantonrechter het verweer van Leystromen dat deze periode moet worden verkort, omdat [eiser] enige tijd geen medewerking heeft verleend. Hiervan is de kantonrechter - mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser] - niet gebleken, nu [eiser] ter zitting heeft toegelicht te hebben afgezien van een tweede huisbezoek door Leystromen, omdat Leystromen aangaf dat dit haar beslissing omtrent het afwijzen van zijn verzoeken tot een nieuwe woning en huurprijsvermindering niet anders zou maken. Nu uit het tweede onderzoeksrapport van Trition is gebleken dat de gebreken - zoals deze zijn samengevat in punt 3.7 van dit vonnis - nog steeds aanwezig zijn, oordeelt de kantonrechter dat de periode waarop de huurprijsvermindering van toepassing is, doorloopt tot de dag waarop voornoemde gebreken verholpen zijn.

3.13.

Met inachtneming van het voorgaande zal de kantonrechter de vorderingen van [eiser] ter zake de huurprijsvermindering toewijzen met een percentage van 30%, vanaf 1 augustus 2020 tot het moment waarop de gebreken door Leystromen zijn verholpen. Nu partijen verschillend verklaren over de in die periode geldende huurprijs, zal de kantonrechter hiervoor aansluiting zoeken bij de door de Huurcommissie gehanteerde huurprijs van € 415,45, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 124,64 per maand aan huurprijsvermindering. Nu de huurprijsvermindering in dit vonnis door de kantonrechter is vastgesteld, zal de gevorderde wettelijke rente over het door [eiser] onverschuldigd betaalde bedrag aan huur worden toegewezen vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening.

Schadevergoeding

3.14.

[eiser] heeft schadevergoeding gevorderd, nader op te maken bij staat. De kantonrechter overweegt dat indien de door de tekortkoming geleden schade niet direct kan worden begroot, verwijzing naar de schadestaatprocedure kan worden gevorderd. Voor verwijzing naar de schadestaat is voldoende dat de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk is.

3.15.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] de mogelijkheid dat schade is geleden onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, nu hiervoor op zijn minst aannemelijk moet zijn dat er iets van schade is geleden. De enkele (blote) stelling van [eiser] ter zitting dat hij wekelijks geurkaarsen kocht en hij verlof heeft moeten opnemen vanwege de onderzoeken naar de geuroverlast, zonder hierbij enige concrete of feitelijke onderbouwing te geven, acht de kantonrechter hiertoe onvoldoende. Dit heeft als gevolg dat er geen grond bestaat om de zaak te verwijzen naar de schadestaat procedure. Deze vordering wordt daarom afgewezen. De gevorderde verklaring voor recht dat Leystromen aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade treft daarmee hetzelfde doel wegens gebrek aan belang.

3.16.

Leystromen zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten worden begroot op een bedrag van € 86,00 aan griffierecht, een bedrag van € 374,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten à € 187,00) en een bedrag van € 5,82 aan informatiekosten, zijnde een totaalbedrag van € 465,82.

4.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt Leystromen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de gebreken – conform het advies van Trition d.d. 4 augustus 2022 en zoals samengevat onder punt 3.7 van dit vonnis – te herstellen;

bepaalt dat de gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 30% per maand, zijnde een bedrag van € 124,64 per maand, met ingang van 1 augustus 2020 tot en met de dag waarop de onder punt 3.7 van dit vonnis genoemde gebreken zijn hersteld;

veroordeelt Leystromen tot betaling aan [eiser] van het door [eiser] onverschuldigd betaalde aan huur van € 124,64 per maand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Leystromen in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 465,82, daarin begrepen een bedrag van € 374,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiser] ;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.