Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummers BRE 20/695 tot en met 20/699 en 20/701 tot en met 20/722
Uitspraak van 8 februari 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te Hoogerheide, belanghebbende,
gemachtigde: mr. I. Stolting,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking West-Brabant,
de heffingsambtenaar.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarden van onder meer de volgende onroerende zaken (garageboxen) gelegen aan de [adres objecten] te [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op de in het navolgende overzicht vermelde bedragen. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelasting en watersysteemheffing 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarden. In zijn uitspraak op bezwaar van 10 december 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gedeeltelijk gegrond verklaard en de WOZ waarden van een aantal objecten verminderd en voor het overige gehandhaafd zoals vermeld in het navolgende overzicht. De aanslagen OZB en watersysteemheffing heeft hij dienovereenkomstig verminderd of gehandhaafd en belanghebbende een kostenvergoeding toegekend van € 508.
Zaaknummer
Object
Vastgestelde waarde
Waarde na uitspraak op bezwaar
BRE 20/695
G002
€ 13.000
Idem
BRE 20/696
G005
€ 13.000
Idem
BRE 20/697
G007
€ 13.000
Idem
BRE 20/698
G008
€ 13.000
Idem
BRE 20/699
G009
€ 13.000
Idem
BRE 20/701
G013
€ 12.000
Idem
BRE 20/702
G014
€ 12.000
Idem
BRE 20/703
G015
€ 12.000
Idem
BRE 20/704
G016
€ 17.000
€ 16.000
BRE 20/705
G017
€ 16.000
Idem
BRE 20/706
G019
€ 13.000
Idem
BRE 20/707
G020
€ 16.000
€ 13.000
BRE 20/708
G021
€ 12.000
Idem
BRE 20/709
G023
€ 18.000
€ 17.000
BRE 20/710
G024
€ 13.000
Idem
BRE 20/711
G025
€ 13.000
Idem
BRE 20/712
G026
€ 13.000
Idem
BRE 20/713
G027
€ 13.000
Idem
BRE 20/714
G028
€ 16.000
Idem
BRE 20/715
G029
€ 14.000
Idem
BRE 20/716
G030
€ 12.000
Idem
BRE 20/717
G031
€ 12.000
Idem
BRE 20/718
G032
€ 12.000
Idem
BRE 20/719
G033
€ 12.000
Idem
BRE 20/720
G034
€ 12.000
Idem
BRE 20/721
G035
€ 12.000
Idem
BRE 20/722
G036
€ 15.000
€ 14.000
Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 november 2021 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde, mr. I. Stolting, verbonden aan Stolting Advocatuur te Hoogerheide, en namens de heffingsambtenaar, [vertegenwoordigers heffingsambtenaar] .
Ter zitting is afgesproken dat de heffingsambtenaar in de gelegenheid wordt gesteld om binnen twee weken een nader onderzoek in te stellen naar de afmetingen en waardering van de onroerende zaken. Belanghebbende wordt daarna in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren waarna de rechtbank zonder nadere zitting uitspraak zal doen. Bij brief van 26 november 2021, door de rechtbank ontvangen op 29 november 2021, heeft de heffingsambtenaar verzocht om uitstel te verlenen met twee weken. De rechtbank heeft ingestemd met een eenmalige verlenging tot 10 december 2021. Binnen deze termijn heeft de heffingsambtenaar de nadere onderbouwing van zijn verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft hierop bij brief van 24 december 2021 gereageerd.
De rechtbank heeft het onderzoek gesloten en een uitspraak aangekondigd.
2.Overwegingen
Vooraf
2.1.
Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift slechts gronden aangevoerd tegen de vastgestelde WOZ-waarden. Gelet op artikel 30 van Pro de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen OZB. Voor aanslagen watersysteemheffing geldt een dergelijke koppeling niet. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voor zover hij het bezwaar gegrond heeft verklaard – kennelijk ambtshalve – tevens de aanslagen watersysteemheffing verminderd. Gelet op het ontbreken van de voornoemde koppeling voor de watersysteemheffing maken die aanslagen geen onderdeel uit van het beroep. De rechtbank gaat er echter wel vanuit dat als de rechtbank van oordeel is dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld, de heffingsambtenaar de aanslagen dienovereenkomstig zal verminderen.
Inhoudelijk
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van 28 garageboxen [1] gelegen aan de [adres objecten] te [plaats]. Hij heeft deze garageboxen op 31 juli 2018 aangekocht voor een totaalbedrag van € 308.000.
2.3.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de garageboxen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
2.4.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde per garagebox maximaal € 11.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde of verminderde waarden.
Toetsingskader van de rechtbank
2.5.
De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt in beginsel bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.6.
In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.
2.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.8.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.9.
De waardering van de garageboxen is gebaseerd op de waarderapportage met matrix van 17 maart 2020 in combinatie met de aanvulling van 6 december 2021. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de garageboxen G012, G018 en G022, eveneens gelegen aan de [adres objecten] te [plaats]. In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de garagebox(en).
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
2.10.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de garageboxen van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de vergelijkingsobject eveneens garageboxen zijn die zijn gelegen in hetzelfde blok als de te waarderen garageboxen van belanghebbende en vergelijkbaar van oppervlakte zijn. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zouden zijn omdat de garageboxen zijn aangekocht door particulieren die de garagebox achter hun woning wilden hebben. Dergelijke transacties zijn op de markt gebruikelijke transacties waarmee rekening kan/moet worden gehouden. Het gegeven dat belanghebbende de garageboxen heeft aangekocht ten behoeve van de verhuur maakt immers niet dat een of meerdere van deze garageboxen aan buurtbewoners verkocht zouden kunnen worden.
Vaststelling objectkenmerken
2.11.
Partijen verschillen van mening over de oppervlaktematen van de garageboxen en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende wijst er in dat kader op dat de heffingsambtenaar in de WOZ-beschikking, de uitspraak op bezwaar, de waarderapportage bij het verweerschrift en in de aanvulling van 6 december 2021 meermaals verschillende oppervlaktematen heeft gehanteerd. Dit geldt ook voor de oppervlaktematen van de door de heffingsambtenaar in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank constateert dat partijen in de verschillende fasen van de volgende oppervlaktematen zijn uitgegaan (in m2):
Object
WOZ beschikking
Uitspraak op bezwaar
Verweerschrift
Aanvulling 6 december 2021
Standpunt
Belanghebbende
G002
17
Idem
Idem
15
15
G005
17
Idem
Idem
15
15
G007
17
Idem
Idem
15
15
G008
17
Idem
Idem
15
15
G009
17
Idem
Idem
15
15
G013
17
Idem
Idem
15
15
G014
17
Idem
Idem
15
15
G015
17
Idem
Idem
15
15
G016
Niet bekend
20
17
20
Niet bekend
G017
17
Idem
Idem
19
Niet bekend
G019
17
Idem
Idem
15
15
G020
21
17
17
19
17
G021
17
Idem
Idem
15
14
G023
27
22
24
25
Niet bekend
G024
17
Idem
Idem
15
15
G025
17
Idem
Idem
15
15
G026
17
Idem
Idem
15
15
G027
17
Idem
Idem
15
15
G028
22
Idem
Idem
20
Niet bekend
G029
17
Idem
Idem
16
Niet bekend
G030
17
Idem
Idem
15
15
G031
17
Idem
Idem
15
15
G032
17
Idem
Idem
15
15
G033
17
Idem
Idem
15
15
G034
17
Idem
Idem
15
15
G035
17
Idem
Idem
15
Niet bekend
G036
20
18
17
17
Niet bekend
Vergelijkingsobject
Verweerschrift
Aanvulling 6 december 2021
G012
17
15
G018
17
15
G022
17
13
2.12.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in zijn aanvulling van 6 december 2021 concludeert tot oppervlaktematen die voor 26 van de 27 garageboxen anders zijn dan in zijn oorspronkelijke waarderapportage van 17 maart 2020. Van alle [2] garageboxen is de oppervlaktemaat in die aanvulling bovendien anders dan zoals deze is gehanteerd bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De rechtbank stelt daarnaast vast dat enkele oppervlaktematen die in de bezwaarfase neerwaarts zijn bijgesteld in de aanvulling van 6 december 2021 weer opwaarts zijn bijgesteld (G020 en G023). Bovendien waren in de waarderapportage van 17 maart 2020 de vergelijkingsobjecten nog van gelijke grootte en zijn deze in de aanvulling verschillend van grootte en bovendien kleiner. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij in bezwaar en beroep (in twee pogingen) heeft aangevoerd, onvoldoende inzicht verschaft in de oppervlaktematen van de garageboxen en de vergelijkingsobjecten. De daaruit volgende onduidelijkheid komt voor zijn rekening en risico. De rechtbank zal daarom voor de beoordeling uitgaan van de voor belanghebbende meest gunstige oppervlaktematen namelijk: G016 (20 m2), G017 (19 m2), G020 (17 m2), G021 (14 m2), G023 (22 m2), G028 (20 m2), G029 (16 m2) en G036 (17 m2) en voor de overige garageboxen 15m2.
2.13.
De heffingsambtenaar heeft in beroep ook voor de vergelijkingsobjecten wisselende oppervlaktematen gehanteerd. Uit de ter zitting overgelegde luchtfoto valt niet voldoende op te maken dat de vergelijkingsobjecten inderdaad in grootte van elkaar verschillen en met welke andere garageboxen in het blok ze qua oppervlakte het beste ter vergelijken zijn. Hierdoor is het ook voor de vergelijkingsobjecten onduidelijk van welke oppervlaktematen de rechtbank in haar beoordeling dient uit te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank dient ook deze onduidelijkheid voor rekening en risico van de heffingsambtenaar te blijven.
Gehanteerde methodiek
2.14.
De heffingsambtenaar heeft in de waarderapportage van 17 maart 2020 de waarde bepaald aan de hand van een afzonderlijke waarde van de ondergrond en een waarde van de opstal. De waarde van de ondergrond is bepaald aan de hand van een grondstaffel en de waarde van de opstal aan de hand van de gemiddelde gerealiseerde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. In zijn aanvulling van 6 december 2021 hanteert de heffingsambtenaar een andere methodiek waarbij de waarde van de garageboxen in zijn geheel zijn bepaald (zonder afzonderlijk de grondwaarde te berekenen). De door belanghebbende geconstateerde hogere taxatiewaarde van 63,8% per m2 vloeit voort uit deze van elkaar verschillende methodieken. In de eerste methodiek zat de grondwaarde niet in die taxatiewaarde per m2 maar werd deze er in de bepaling van de totale waarde weer bij opgeteld. Naar het oordeel van de rechtbank zijn beide methodieken bruikbaar om de waarde van de garageboxen te bepalen, temeer nu de volledige ondergrond is benut om de opstallen te realiseren.
Beoordeling waardering
2.15.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de garageboxen G013 tot en met G015 en G030 tot en met G035 de vastgestelde waarden van € 12.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn verkocht voor, na indexatie, € 13.790, € 13.132 en € 13.230, gemiddeld € 13.384. Zelfs indien wordt uitgegaan van de voor belanghebbende meest gunstige uitgangspunten waarin voor de vergelijkingsobjecten wordt uitgegaan van 17 m2 per vergelijkingsobject en voor de garageboxen van 15 m2 leidt dit tot een waarde per m2 van € 787 en per 15 m2 van afgerond € 12.000. Dit geldt ook voor garagebox G020 waarvan de waarde in de uitspraak op bezwaar is verminderd tot € 13.000 en onder de voor belanghebbende meest gunstige vergelijking even groot is als de vergelijkingsobjecten welke zowel ieder als gemiddeld voor een hoger bedrag dan € 13.000 zijn verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden voor de overige garageboxen, gelet op de onduidelijkheid omtrent de oppervlaktematen, niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepen die zien op deze garageboxen zijn dus gegrond.
2.16.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleite waarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zelf geen waardebepaling laten uitvoeren. De grief van belanghebbende dat hij de garageboxen voor (gemiddeld) € 11.000 per stuk heeft gekocht, en dat daarom van deze verkoopprijs moet worden uitgegaan baat hem bovendien niet. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat sprake is van een koop van een aantal garageboxen ineens, terwijl het in dit geschil gaat om de waardebepaling van elke garage afzonderlijk. Bij een verkoop van een aantal garageboxen in één keer kan volgens de rechtbank niet worden gezegd dat, bezien voor elke individuele garagebox, sprake is geweest van een aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Daarbij is van belang dat bij een dergelijke koop van meerdere garageboxen tegelijk een korting in de verkoopprijs verdisconteerd kan zitten [3] . Bovendien kan de verkoopprijs beïnvloed zijn door de omstandigheid dat de markt voor kopers van meerdere garageboxen ineens een andere (veelal beleggers) en kleinere is, dan de kopersmarkt voor één garagebox (ook gebruikers).
2.17.
Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarden van de garageboxen, met uitzondering van G013 tot en met G015, G020 en G030 tot en met G035, niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarden op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op:
Object
Waarde in goede justitie
G002
€ 12.000
G005
€ 12.000
G007
€ 12.000
G008
€ 12.000
G009
€ 12.000
G016
€ 14.000
G017
€ 13.000
G019
€ 12.000
G021
€ 12.000
G023
€ 16.000
G024
€ 12.000
G025
€ 12.000
G026
€ 12.000
G027
€ 12.000
G028
€ 14.000
G029
€ 12.000
G036
€ 13.000
Proceskosten
2.18.
De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.623 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1,5 [4] ). Voor de overige door belanghebbende genoemde proceskosten, te weten reiskosten en verletkosten van belanghebbende wordt de heffingsambtenaar, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 290,86 (€ 270 verletkosten en € 20,86 reiskosten).
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaaknummers BRE 20/695 tot en met 20/699, BRE 20/701 tot en met 20/706, 20/708 tot en met 20/715 en 20/722 gegrond;
- verklaart de overige beroepen ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover voornoemde zaaknummers betreft;
- handhaaft de uitspraak op bezwaar voor het overige;
- vermindert de vastgestelde waarden in de gegronde beroepen conform het in 2.17 overwogene;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen in de gegronde beroepen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.913,86;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 8 februari 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.