Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 20/5702, 20/5703 en 20/5704
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar
en
de Minister van Justitie en Veiligheid,de Minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 maart 2020.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft voor het kalenderjaar 2019 de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] (hierna: de onroerende zaken) per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) als volgt vastgesteld (hierna: de beschikking):
- [adres 1] : € 350.000 (zaaknummer 20/5703);
- [adres 2] : € 57.000 (zaaknummer 20/5702);
- [adres 3] : € 180.000 (zaaknummer 20/5704).
Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2019 opgelegd (hierna: de aanslagen). Voor elk van de objecten is een aanslag OZB-eigenaarbelasting opgelegd. Voor het object [adres 1] is voorts een aanslag OZB-gebruikersbelasting opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende met betrekking tot [adres 1] gegrond verklaard en de waarde van deze onroerende zaak verlaagd naar € 270.000 en de beide aanslagen OZB (eigenaar- en gebruikersbelasting) dienovereenkomstig verminderd. Tevens is een forfaitair bepaalde proceskostenvergoeding toegekend van € 522.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] ongegrond verklaard, de waarden van deze onroerende zaken gehandhaafd, evenals de aanslagen OZB-eigenaarbelasting.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 22 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, J.F.J.M. van Abbe, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (hierna: [adres 2] ). Dit object is een vrijstaande woning/woonboerderij met een berging van het bouwjaar 1900. De perceeloppervlakte is 200 m2.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 3] te [plaats] (hierna: [adres 3] ). Dit object is een vrijstaande woning met een berging. Het bouwjaar van de woning is 1900. De perceeloppervlakte is 570 m2.
2.3.
Belanghebbende is eigenaar van [adres 1] te [plaats] (hierna: [adres 1] ). Dit object betreft een opstal met garage, ondergrond en tuin, met gemengde bestemming. De benedenverdieping van [adres 1] is verbouwd tot praktijkruimte voor kaakchirurgie, maar is nooit als zodanig in gebruik geweest en was ook op de waardepeildatum niet in gebruik.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt in het onderstaande of [adres 1] een woning betreft. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar terecht het tarief niet-woning heeft toegepast en een aanslag OZB heeft opgelegd voor gebruikersbelasting.
Voorts beoordeelt de rechtbank of de WOZ-waarden voor het jaar 2019 van [adres 2] en [adres 3] te hoog zijn vastgesteld. Tegen de aanslagen OZB-eigenaarbelasting zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslagen OZB-eigenaarbelasting volgt daarom het oordeel over de waardebeschikkingen.
Tevens beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Alle facetten van de beoordeling geschieden aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Dient [adres 1] aangemerkt te worden als een woning?
Standpunten van partijen
3.2.
Belanghebbende stelt in de kern dat sprake is van een woning zodat de heffingsambtenaar ten onrechte het tarief voor niet-woningen heeft toegepast en het gebruikersgedeelte OZB in rekening heeft gebracht. Belanghebbende is van mening dat nu geen sprake is van feitelijk gebruik, hij niet belast mag worden met het gebruikersgedeelte OZB. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat de waarde van [adres 1] niet langer in geschil is.
3.3.
De heffingsambtenaar is van mening dat [adres 1] niet als woning kan worden aangemerkt en dat deze onroerende zaak belanghebbende latent ter beschikking staat omdat het niet te koop of te huur wordt aangeboden.
Beoordeling
3.4.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat [adres 1] een niet-woning is. Vast staat dat deze onroerende zaak per de waardepeildatum nog steeds is ingericht als praktijkruimte voor kaakchirurgie. Dat [adres 1] feitelijk niet wordt gebruikt, doet aan het voorgaande niet af. Van feitelijke bewoning is geen sprake, [adres 1] staat immers leeg. Ter zitting heeft de gemachtigde gesteld dat de inrichting van de praktijkruimte niet is voorzien van de nieuwste voorwerpen, dit is echter niet relevant voor de beoordeling of sprake is van een woning. Ten aanzien van het voorgaand jaar is reeds geoordeeld dat sprake is van een niet-woning. [1] Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, is niet aannemelijk geworden dat in de toestand enige wijziging is opgetreden anders dan dat er tijd is verstreken. Alles tezamen genomen is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat [adres 1] per de waardepeildatum 1 januari 2018 in hoofdzaak dient tot woning dan wel dat gedeelten van [adres 1] in hoofdzaak dienen tot woning of in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar terecht het tarief voor niet-woningen heeft toegepast.
3.6.
De rechtbank verwerpt ook de stelling van belanghebbende dat aan hem geen aanslag OZB gebruikersbelasting kan worden opgelegd omdat geen sprake is van gebruik. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onbetwist gesteld dat [adres 1] op de waardepeildatum leeg stond en niet te koop of te huur werd aangeboden. Dit brengt mee dat sprake is van het ter beschikking houden van het pand, hetgeen juridisch wordt aangemerkt als ‘gebruik’. In zoverre dient het beroep van belanghebbende ongegrond te worden verklaard.
Is de WOZ-waarde van [adres 2] en [adres 3] te hoog vastgesteld?
3.7.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.8.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd dat is opgemaakt op 19 juni 2020 door taxateur en [taxateur] . Tevens heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd.
Standpunten van partijen
3.10.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden van [adres 2] en [adres 3] niet te hoog zijn vastgesteld. Hiertoe verwijst de heffingsambtenaar naar de door hem ingebrachte taxatierapporten.
3.11.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde betwist en gesteld dat de waarde van beide woningen lager vastgesteld dienen te worden omdat deze in een zeer slechte staat verkeren. De heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende geen rekening gehouden met de kosten van renovatie dan wel sloop. Volgens belanghebbende dient de waarde van [adres 2] vastgesteld te worden op € 45.000 en van [adres 3] op € 120.000. Hiertoe verwijst belanghebbende naar de door hem ingebrachte taxatierapporten.
Beoordeling
3.12.
Niet in geschil is dat zowel [adres 2] als [adres 3] in een slechte staat van onderhoud verkeren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar echter – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – de waarden van beide woningen niet aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waar een deel van de tekst met betrekking tot de waardebepaling niet is afgedrukt. Hierdoor kan niet worden getoetst of en in welke mate met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Ook ontbreekt een onderbouwing waarom de door de taxateur gekozen objecten het best vergelijkbaar zijn. Daartoe bestaat aanleiding, omdat belanghebbende in de van hem afkomstige stukken zich op andere vergelijkingsobjecten beroept. Alles tezamen genomen is de onderbouwing door de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, onvoldoende om de conclusie te dragen dat aannemelijk is dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
3.13.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende hierin evenmin geslaagd. De vergelijkingspanden die belanghebbende heeft gebruikt ter onderbouwing van de door hem gestelde waarden liggen buiten [plaats] . Daarnaast is door belanghebbende evenmin uitgewerkt of en op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.
3.14.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd de door hen gestelde waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 53.000 voor [adres 2] en op € 170.000 voor [adres 3] . Gelet hierop, zijn de waarden van deze woningen en de daarmee samenhangende aanslagen OZB eigenaarbelasting te hoog vastgesteld.
Heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?
3.15.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Er is sprake van samenhangende zaken. Het betreft zaken van één belanghebbende, die in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp. De bezwaarprocedure is aangevangen met één gezamenlijk bezwaarschrift, er is één uitspraak op bezwaar gedaan en de zaken zijn ter zitting gelijktijdig behandeld. Om redenen van doelmatigheid zal de vergoeding voor immateriële schade worden toegekend in de procedure met nummer 20/5704.
3.16.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 7 maart 2019 is ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 3 november 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 20 maanden is overschreden.
3.17.
Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 2.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 12 maanden heeft geduurd en daarmee 6 maanden te lang, komt 6/20 deel (dus € 600) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 1.400) voor rekening van de Minister.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
De beroepen met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] zijn gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraken op bezwaar die betrekking hebben op [adres 2] en [adres 3] en vermindert de WOZ-waarden alsook de aanslagen OZB eigenaarbelasting die betrekking hebben op [adres 2] en [adres 3] . Het beroep met betrekking tot [adres 1] is ongegrond.
4.2.
Omdat de beroepen met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding voor zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
4.3.
De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft in bezwaar een vergoeding van de proceskosten ontvangen (zie 1.3). Tegen deze vergoeding zijn geen beroepsgronden aangevoerd, zodat deze vergoeding in stand blijft.
In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.518.
5. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] ;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres 2] tot een bedrag van € 53.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van [adres 3] tot een bedrag van € 170.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- verklaart het beroep met betrekking tot [adres 1] ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de procedure met nummer 20/5704 tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 600;
- veroordeelt de Minister in de procedure met nummer 20/5704 tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.400;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.518 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 3 november 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage
In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet is het volgende opgenomen.
“Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan we volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.”
In artikel 220e van de Gemeentewet is het volgende bepaald.
“In afwijking van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.”
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).