ECLI:NL:RBZWB:2022:6367

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 9374877 CV EXPL 21-3150

vonnis d.d. 6 juli 2022

inzake

[eiser],

[eiseres] ,

wonende te [woonadres eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. T.N. Bakkes, advocaat te Tilburg,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonadres gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer, advocaat te Tilburg.

1.Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 20 oktober 2022 met de daarin genoemde processtukken;

b. de akte overlegging producties aan de zijde van eisers;

c. de aantekeningen van de griffier van de op 22 maart 2022 gehouden mondelinge behandeling.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 maart 2022. Ter zitting zijn eisers verschenen, bijgestaan door mr. Bakkes voornoemd. Gedaagde is verschenen in persoon, bijgestaan door mr. Van der Meer voornoemd. Beide partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunt toe te lichten en op elkaars stellingen te reageren en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Van het verhandelde ter zitting is verder aantekening gehouden door de griffier.

2.Het geschil

2.1

Eisers (verder te noemen: [eiser] – mannelijk enkelvoud) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I. te verklaren voor recht dat gedaagde ( [gedaagde] – mannelijk enkelvoud) door de verkoop van de woning aan de [adres] aan eisers, zonder hen volledig c.q. naar waarheid in te lichten over de gebreken die deze woning heeft, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst tussen partijen en/of onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld en/of sprake is van dwaling en/of gehandeld is in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid;

II. de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, voor dat gedeelte van de overeenkomst waarin [gedaagde] tekort is geschoten, opdat een evenredige verbintenis tot ongedaanmaking daarvan ontstaat voor [gedaagde] zodat hij dat deel van de door [eiser] betaalde koopsom zal moeten terugbetalen dat evenredig is aan de omvang van de niet geleverde prestaties;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, van een bedrag van € 25.000,- aan [eiser] te vergoeden van de door [eiser] geleden schade en/of terugbetaling van de koopsom en/of contractuele boete en/of buitengerechtelijke incassokosten, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 december 2020, subsidiair de dag der dagvaarding, of althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] , binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, van een bedrag van € 1.517,49 aan proces)kosten voor wat betreft het verzochte en verkregen verlof derdenbeslag (onder de bank) en bij de RDW (griffierecht, liquidatietarief, beslakosten en p.m.), of althans terzake door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedragen;

V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.

2.2

[gedaagde] concludeert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] niet ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, dan wel [eiser] deze vorderingen als zijnde ongegrond en/of onbewezen te ontzeggen en/of af te wijzen en de gelegde (conservatoire) beslagen op te heffen, met (hoofdelijke) veroordeling van [eiser] .

3.De beoordeling

3.1

De kantonrechter stelt de volgende feiten vast.

- [eiser] heeft op 10 december 2020 de eigendom van de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning) verkregen, welke woning hij heeft gekocht van [gedaagde] .

- De koopovereenkomst luidt – voor zover thans relevant – als volgt:

“5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”

“5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

- Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft op 18 september 2020 een bezichtiging plaatsgevonden in de woning, waarbij [eiser] en [gedaagde] aanwezig waren. Daarnaast heeft [gedaagde] aan [eiser] verkoopdocumentatie van de woning verstrekt met betrekking tot de woning.

- [eiser] heeft voorafgaand aan de koop geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren met betrekking tot de woning.

- Na de bezichtiging heeft [eiser] de woning meerdere malen bezocht.

- Na levering van de woning heeft [eiser] een lamp vervangen in de hal. Bij aanraking van de lamp gingen alle in de woning aanwezige lampen knipperen. [eiser] heeft naar aanleiding daarvan (in december 2020) een elektricien ingeschakeld, die onderzoek heeft gedaan en noodvoorzieningen heeft aangebracht.

- Op 1 februari 2021 heeft elektricien Van Antwerpen te Berkel Enschot een offerte aan [eiser] uitgebracht ten aanzien van het vervangen van de stroomdraad in de gehele woning ten bedrage van € 6.957,50. De offerte vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:

“(…)Met dank voor uw aanvraag, doen wij u het volgende prijsvoorstel toekomen zoals hieronder omschreven.

Gehele woning draad vervangen

Gehele woning voorzien van nieuwe draad.

Diverse aanpassingen in hal, bijkeuken en keuken.

Nazien voeding wasmachine en droger.

Bovenstaande is geen vervangen geworden maar een bijna compleet nieuwe installatie.

Dit omdat de bestaande situatie niet veilig was. Draden lagen bloot in stalen buizen, geen aparte groepen en dozen waren weg gesmeerd in wanden terwijl in deze ondeugdelijke laspunten zaten.

Hierdoor hebben wij de complete installatie moeten vervangen om weer een veilige situatie te creeren.

Ons inziens valt dit onder verborgen gebreken en onveilige situatie(…)”.

- Bij brief van 17 februari 2021 heeft de (toenmalige)gemachtigde van [eiser] het volgende aan [gedaagde] bericht:

“(…)Op 13 oktober 2020 hebben mijn cliënten [eiser] geboren op 1 november 1995

te Tilburg en [eiseres] geboren op [geboortedag] 1997 te Tilburg, van u de woning

aan de [adres] gekocht. Op 10 december 2020 is de woning bij

[notaris] te Vucht aan mijn cliënten overgedragen. Kort nadat zij eigenaar geworden

zijn van de woning, ontdekte ze een aantal gebreken aan de woning. Het gaat dan om de

volgende gebreken:

• Het platte dak van de keuken lekt en dat moet worden vervangen. Zie bijlage 1 voor

foto’s;

• Het dak op zolder lekte, dit is inmiddels via een kennis van mijn cliënten gerepareerd,

• Er was van alles mis met de bedrading in de muren. Dit is gerepareerd door Van

Antwerpen Elektrotechniek door middel van het plaatsen van een geheel nieuwe

stroom installatie. Voor factuur zie bijlage 2;

• Door het plaatsen van die nieuwe stroominstallatie is op meerdere plekken in het

huis de muren en/of het plafond open gebroken om bij de bedrading te kunnen. Voor

foto’s zie bijlage 3;

• Ook is de keuken er uit gehaald om de bedrading in de keuken te kunnen repareren.

Het is de vraag of deze keuken nog terug geplaatst kan worden;

• In de badkamer zit vocht onder de vloertegels. De tegels dienen eruit gehaald te

worden om te onderzoeken wat daar de schade is.

Deze gebreken bestonden al op het moment van overdracht en zijn niet pas na overdracht

ontstaan, Bij bezichtiging hebben mijn cliënten gevraagd naar een vochtplek op het plafond.

U heeft toen aangegeven dat dit een lekkage geweest is in het verleden, dat dit gerepareerd

was en dat het met wat verf verholpen zou zijn. De overige gebreken waren niet bekend bij

mijn cliënten en hadden ook niet bekend kunnen zijn omdat de bedrading achter de muur

zat of onder plafondlampen. U heeft mijn cliënten voor de overdracht ook niet van de

gebreken op de hoogte gesteld.

Zoals u in het bovenstaande terug kunt lezen, zijn veel van de gebreken hersteld Dit was

nodig vanwege het gevaar van de gebreken. Hiervoor zijn kosten gemaakt en deze kosten

lopen nu te hoog op, daarom hebben ze mij ingeschakeld. Er is bij u aangegeven dat er

gebreken waren, hier is geen oplossing voor gekomen.(…)

Voor de elektriciteit is een bedrag betaald van

6.957,50 inclusief BTW, u vindt de factuur voor deze reparatie in bijlage 2.

Voor de overige reparaties in huis is ten minste nog 8.000 euro nodig. Dan is het nog maar de vraag of de keuken, zoals die er in zat, terug geplaatst kan worden. Indien dit niet het geval is, zal een nieuwe keuken aangekocht moeten worden en deze kosten zullen dan ook op u verhaald

worden.(…)

Tot nu toe zijn de gemaakte kosten dus afgerond 15.000 euro en dienen mijn cliënten meer

te verbouwen/repareren aan het huis dan zij verwacht hadden bij de koop van de woning.

Middels deze brief stellen wij u dan ook in gebreken. Mijn cliënten vorderen van u 15.000

euro voor de gemaakte kosten, exclusief eventueel de keuken. Conform artikel 10.1 van de

koopovereenkomst geven wij u acht dagen om contact op te nemen met ondergetekenden,

[naam] , om tot een oplossing te komen. Doet u dit niet, reageert u niet binnen

deze 8 dagen, dan vorderen wij naast vergoeding van kosten van verhaal, een onmiddellijk

opeisbare boete van drie procent van de koopprijs per dag conform artikel 10.3 van de

koopovereenkomst.

We willen dit graag opgelost zien. Neemt u alstublieft binnen 8 dagen contact met mij op(…)”.

- Daarop heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij brief van 19 maart 2021 als volgt geregeerd:

“(…)Uw cliënten lijken zich op het standpunt te stellen dat er sprake zou zijn van

gebreken aan de woning op grond waarvan uw cliënten van mijn cliënt vorderen

een bedrag van € 15.000,-, mogelijk te vermeerderen met de kosten voor het

plaatsen van een nieuwe keuken.

Een grondslag voor een dergelijke vordering ontbreekt in het geheel. Cliënt heeft

aan uw cliënten verkocht een woning met alle feitelijke eigenschappen die nodig

zijn voor een normaal gebruik daarvan. Sterker nog: cliënt en zijn gezin hebben tot

kort voor de overdracht zelf in de woning gewoond zonder enige problemen of de

door u vermelde vermeende gebreken. U legt bij uw brief over een aantal foto’s

die kennelijk in de woning zouden zijn genomen. De getoonde situaties zijn cliënt

onbekend en komen in ieder geval niet overeen met de situatie zoals hij daar zelf

met zijn gezin in heeft gewoond of ten tijde van de bezichtigingen en/of overdracht

van de woning aan uw cliënten. Cliënt kan in ieder geval niet aansprakelijk

worden gesteld voor de kosten door of vanwege kluswerkzaamheden, die uw

cliënten hebben uitgevoerd na overdracht van de woning.

Voor het geval er sprake zou zijn van enig gebrek aan de woning, hetgeen cliënt

betwist, dan hebben uw cliënten cliënt daar voorts nooit op aangesproken vóór uw

brief van 17 februari 2021. Cliënt is in ieder geval niet in de gelegenheid gesteld

om enig gebrek zelf te (laten) constateren of te (laten) onderzoeken of na een in

gebrekestelling zelf te (laten) herstellen. Cliënt herhaalt hierbij dat er in het geheel

geen sprake was van een gebrek aan de woning. Hoewel de woning een

betrekkelijk oude woning betreft (met bouwjaar 1941), ontbraken aan de woning

niet een of meerdere eigenschappen die normaal gebruik daarvan als woning in de

weg zouden kunnen staan. Zoals gezegd heeft cliënt zelf daar samen met zijn gezin

jarenlang in gewond zonder enige problemen. Cliënt heeft voorafgaande de

verkoop over de woning ook geen onjuiste mededelingen gedaan of een onjuiste

voorstelling van zaken gemaakt. Zulks blijkt ook nergens uit.

(…)

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen na heden schriftelijk te bevestigen dat

uw cliënten afzien van enige geldelijke vordering op mijn cliënt. Uw kunt al uw

verdere correspondentie in deze kwestie richten aan ondergetekende(…)”.

- Bij brief van 14 april 2021 heeft de gemachtigde [eiser] het volgende aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht:

“(…)Kort en goed blijkt dat uw cliënt tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Voor zover nog vereist, stellen mijn cliënten uw cliënt in gebreke en aansprakelijk voor de door hen geleden schade. Namens cliënten verzoek ik, en voor zover vereist sommeer ik, uw cliënt om binnen veertien dagen, te rekenen vanaf de dag na ontvangst van deze brief:

- de tekortkoming(en) en aansprakelijkheid te erkennen;

- te bevestigen dat uw cliënt zijn verplichtingen alsnog nakomt door het herstel van de

genoemde gebreken (voor zover nog niet hersteld, te weten het dak van de keuken, herstel

vloeren en muren, tegels badkamer, nog te ontdekken gebreken badkamer en herstel lekkage

zolder en gevolgschade) binnen twee maanden na dagtekening van deze brief te laten uitvoeren

door daartoe geschikte partijen, een en ander in overleg met cliënten, dan wel de begrote en nog te begroten herstelkosten te vergoeden;

- de herstelkosten voor wat betreft de reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden (elektra,

noodgrepen, kleine herstellingen in dit verband, verwijdering en terugplaatsing keuken) met

een totale hoogte van € 10.895,95 te vergoeden;

- de dubbele woonlasten ter hoogte van € 4.050,00 te vergoeden;

- de kosten voor het mediationtraject ter hoogte van € 825,00 te vergoeden.

De ter zake verschuldigde bedragen dienen te worden voldaan op de derdengeldrekening van mijn kantoor zoals vermeld op dit briefpapier onder vermelding van het in de aanhef vermelde zaaknummer(…)”.

- [gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie van de gemachtigde van [eiser] .

- [eiser] heeft conservatoir derdenbeslag laten leggen onder de ABN AMRO bank en op 2 auto’s van [gedaagde] .

3.2

[eiser] legt – kort samengevat – de navolgende stellingen aan zijn vorderingen ten grondslag. Primair stelt [eiser] dat de woning niet voldoet aan hetgeen [eiser] op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten, nu de woning verschillende – zeer ernstige – gebreken vertoonde c.q. vertoont, bestaande uit diverse lekkages en brandgevaarlijke elektra. De gebreken zijn ieder afzonderlijk bezien zodanig ernstig dat de woning niet de eigenschappen bezit die noodzakelijk zijn voor het normale gebruik daarvan. Ook alle gebreken samen bezien, gelet op het aantal en de aard daarvan, staan in de weg aan het normale gebruik en leiden tot non-conformiteit. Bovendien geldt dat [gedaagde] wetenschap had of had moeten hebben van de gebreken en hij al om die reden aansprakelijk is voor de gebreken, ook al zouden die het normaal gebruik niet in de weg staan.

Subsidiair stelt [eiser] dat sprake is van onrechtmatig handelen, nu zij op onrechtmatige wijze door [gedaagde] zijn getroffen in hun eigendom/vermogenspositie en [gedaagde] bovendien gevaarzettend heeft gehandeld.

Meer subsidiair is sprake van dwaling, nu [eiser] de koopovereenkomst niet gesloten zou hebben, of althans niet onder deze voorwaarden, indien hij bekend was geweest met de staat van de woning. De dwaling is bovendien veroorzaakt door [gedaagde] , omdat hij zijn mededelingsplicht heeft verzaakt.

Tot slot stelt [eiser] dat de rechtsgevolgen van de tussen partijen aangegane overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand kunnen blijven. De gebreken aan de woning zijn voor [eiser] omstandigheden die hij niet had hoeven of kunnen voorzien bij het aangaan van de overeenkomst, zodat de gevolgen van die gebreken naar redelijkheid en billijkheid niet voor rekening van [eiser] dienen te blijven. De overeenkomst dient derhalve zodanig te worden gewijzigd dat de door [eiser] c.s. geleden schade door [gedaagde] aan hen dient te worden vergoed, al dan niet door vermindering en terugbetaling van een met die schade corresponderend gedeelte van de koopsom.

3.3

[gedaagde] voert ter motivering van zijn verweer – kort samengevat – het volgende aan.

[eiser] heeft voorafgaand aan de koop geen bouwkundig onderzoek laten uitvoeren, hetgeen gelet op de ouderdom van de woning wel voor de hand had gelegen. Daarmee heeft [eiser] niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Voorts stelt [gedaagde] dat [eiser] niet heeft voldaan aan de klachtplicht, door niet direct na constatering van de gebreken te klagen. Zonder dat [gedaagde] zelf enig onderzoek heeft kunnen doen, is hij geconfronteerd met een sommatie van 17 februari 2021 en de mededeling dat alle elektra inmiddels is vervangen. Er is in het geheel niet geklaagd, geprotesteerd of in gebreke gesteld. [gedaagde] is de mogelijkheid ontnomen om zelf de klacht te onderzoeken en, indien dit nodig was, zelf op te (laten) lossen. [gedaagde] heeft de woning verkocht met de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning en heeft de woning ook altijd normaal kunnen gebruiken. [gedaagde] betwist dat hij wetenschap had van de door [eiser] gestelde gebreken, zodat van schending van zijn mededelingsplicht geen sprake is. Van enig onrechtmatig handelen door [gedaagde] is niet gebleken. Voor (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling is geen ruimte, nu [gedaagde] geen verkeerde of onvolledige mededelingen heeft gedaan over de woning en [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.

3.4

De kantonrechter overweegt het volgende.

Grondslag: non-conformiteit van de woning

De klachtplicht

3.5

[gedaagde] beroept zich (naar de kantonrechter begrijpt uitsluitend) ten aanzien van het gestelde gebrek aan de elektra op een schending van de klachtplicht van artikel 7:23 BW. Hij stelt dat [eiser] de vermeende gebreken kort na de levering op 10 december 2020 heeft ontdekt en hem daarvan pas bij brief van 17 februari 2021 op de hoogte heeft gesteld.

3.6

Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

3.7

Vooropgesteld wordt dat de ratio van de klachtplicht van artikel 7:23 BW is, dat de bepaling de verkoper beoogt te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Hierbij speelt mee dat het naarmate de tijd verstrijkt moeilijker kan worden om de oorzaak van de gebreken te achterhalen en tevens het ongedaan maken ervan en de gevolgen daarvan meer problemen kan geven of meer kosten kan vergen. Tegenover het belang van de verkoper staat het belang van de koper dat hij, ook in het geval dat het gebrek pas na langere tijd aan het licht komt, een passende compensatie krijgt voor het daaruit volgende nadeel. De vraag of de koper binnen bekwame tijd, zoals bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft geklaagd over de gebreken aan de woning, kan niet in algemene zin worden beantwoord. De concrete omstandigheden van het geval spelen een rol bij de beoordeling of voldaan is aan de klachtplicht van de koper. De termijn waarbinnen de koper behoort te klagen begint te lopen zodra de koper ontdekt of redelijkerwijs behoorde te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.

3.8

Vast staat dat [eiser] vlak na de levering tijdens het vervangen van de hanglamp in de hal heeft geconstateerd dat bij aanraking van deze lamp alle lampen in de woning begonnen te knipperen en dat een elektricien vlak daarna is langsgekomen en noodvoorzieningen heeft getroffen. Vervolgens heeft [eiser] de elektricien opdracht gegeven om nader onderzoek te doen, hetgeen is gebeurd. Op 1 februari 2021 heeft Van Antwerpen elektrotechniek een offerte met haar bevindingen uitgebracht. Vaststaat dat [eiser] deze bevindingen kenbaar heeft gemaakt bij brief van zijn (toenmalige) gemachtigde van 17 februari 2021. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee binnen bekwame tijd geklaagd. Dat op dat moment de nieuwe stroominstallatie reeds was geplaatst, althans dat daarmee een aanvang was gemaakt, doet aan vorenstaand oordeel niet af. Daarbij is van belang dat [eiser] heeft aangevoerd en – gelet op de door [eiser] in het geding gebrachte verklaring van de elektricien en de foto’s (productie 5 bij dagvaarding) – als onvoldoende gemotiveerd betwist genoegzaam vast staat dat er sprake was van een brandgevaarlijke situatie, waardoor het niet verantwoord was langer in de woning te verblijven en welke situatie zo snel mogelijk moest worden verholpen. Gelet op deze omstandigheden hoefde van [eiser] niet te worden verwacht dat zij [gedaagde] eerder van haar bevindingen op de hoogte stelde dan zij heeft gedaan. Gelet daarop zal de kantonrechter thans overgaan tot beoordeling van de vraag of er sprake is van non-conformiteit.

3.9

[eiser] heeft aan zijn primaire en subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van non-conformiteit van de door hem gekochte woning, doordat deze niet over de eigenschappen beschikt die aanwezig dienen te zijn voor een normaal gebruik als woning, hetgeen hij wel op grond van artikel 7:17 BW en artikel 5.3 van de koopovereenkomst mocht verwachten. Gelet hierop is [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser] , op grond waarvan [gedaagde] de door [eiser] geleden schade dient te vergoeden.

3.1

[gedaagde] heeft als verweer naar voren gebracht dat er geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW dan wel artikel 5.3 van de koopovereenkomst, omdat de woning ten tijde van de levering alle eigenschappen bezat die [eiser] mocht verwachten. [gedaagde] heeft in de tijd dat hij er woonde geen last gehad van de door [eiser] gestelde gebreken en dat heeft de woning altijd normaal kunnen gebruiken. Daarmee betwist [gedaagde] dat de gestelde gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake volgens [gedaagde] .

3.11

De kantonrechter stelt voorop dat de afgeleverde zaak ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken.

3.12

In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte (model juli 2008) gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

3.13

Artikel 5.1 van de overeenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 5.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “
woning”. Met artikel 5.3 staat [gedaagde] derhalve in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen.

3.14

Het voorgaande brengt met zich dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van het woonhuis in de weg staan. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat een woonhuis bewoond moet kunnen wonen op een veilige en duurzame wijze. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van non-conformiteit van het woonhuis dient ook te worden betrokken wat de koper omtrent het normaal gebruik van het woonhuis heeft kunnen verwachten. De koper van een bestaand woonhuis zal daarom, afhankelijk van ouderdom en prijs van het woonhuis, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud (bijvoorbeeld van de installaties) ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Gebreken die niet onder artikel 5.3 zijn begrepen, komen op grond van artikel 5.1 voor rekening van de koper. Dit alles lijdt uitzondering indien de koper op grond van mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van het gekochte woonhuis nodig is.

3.15

Aan de hand van bovenstaand kader zal de kantonrechter de door [eiser] gestelde gebreken beoordelen.

Lekkages

3.16

[eiser] stelt dat er een aantal dagen na levering van de woning bleek dat de bij de bezichtiging besproken ‘oude’ lekkage (van het zolder dak) geenszins verholpen bleek. Deze lekkage was nog volop gaande. Er was sprake van dakpannen die niet goed lagen waardoor er regenwater vrij naar binnen kon stromen. Daarnaast bleek vrij snel na de levering, namelijk op 12 januari 2021, dat er sprake was van een stevige lekkage in de keuken als gevolg van een gebrek aan het dak. Het dak bleek dusdanig versleten/beschadigd, dat hier twee gaten in zaten en dat grondig herstel van het dak noodzakelijk is.

Tot slot stelt [eiser] dat de tegels in de badkamer loszitten en er water onder staat en een constructieve oplossing geboden is.

3.17

De kantonrechter stelt voorop dat – anders dan [eiser] meent – niet iedere lekkage een gebrek oplevert dat het normale gebruik van de woning in de weg staat.

Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de door [eiser] gestelde lekkages – indien deze zouden komen vast te staan; [gedaagde] heeft de aanwezigheid ervan betwist – niet worden aangemerkt als gebreken die het normale gebruik van de woning de weg staan.

3.18

Daartoe wordt ten aanzien van het zolderdak overwogen dat de oorzaak van de lekkage was gelegen in het feit dat een aantal dakpannen niet goed lag. Deze lekkage is met het recht leggen van de dakpannen door [eiser] opgelost, zonder dat [eiser] daaraan kosten heeft gehad. Gelet op de geringe ernst van de lekkage en de eenvoudige wijze van herstel, kan niet gezegd worden dat de lekkage het normale gebruik van de woning in de weg heeft gestaan.

3.19

Ten aanzien van de lekkages van het keukendak is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de lekkage dusdanig ernstig was dat daardoor het normale gebruik werd aangetast. [eiser] heeft ter onderbouwing van het gebrek een video opname overgelegd. Weliswaar is op het filmpje te zien dat er water van buiten naar binnen komt, maar de ernst van de lekkage valt hier niet uit af te leiden. Daarbij neemt de kantonrechter voorts in aanmerking dat [eiser] niet nader heeft onderbouwd wat de oorzaak van de lekkage is. Hetzelfde geldt ten aanzien van de tegels in de badkamer. [eiser] heeft gesteld dat nog dient te worden onderzocht wat hier daadwerkelijk voor gebrek speelt en wat de oorzaak daarvan is.

3.2

Evenmin is voldoende gesteld of gebleken dat door [gedaagde] ter zake de afwezigheid van lekkages garanties zijn gegeven of dat [eiser] er onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat het (zolder- en keuken)dak en de badkamer in perfecte staat verkeerden (Gerechtshof Leeuwarden, 20 april 2010, LJN: BM2243). Integendeel, vaststaat dat tijdens de bezichtiging partijen gesproken hebben over zichtbare lekkagesporen op zolder en ook over loszittende tegels op de badkamer.

3.21

Dit betekent dat de betreffende gebreken niet vallen onder de (garantie)bepaling van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. In beginsel brengt dat eveneens mee dat het gebrek onder de exoneratiebepaling van artikel 5.1 valt. Dat zou slechts anders kunnen zijn als er sprake is van opzettelijke misleiding of als toepassing van de exoneratiebepaling om een andere reden naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is.

3.22

[eiser] heeft in dit verband aangevoerd dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad of geacht wordt te hebben gehad van de gebreken en hij een meldingsplicht had. Zoals hiervoor overwogen hebben partijen tijdens de bezichtiging van de woning voorafgaand aan de koop gesproken over de gebreken aan het zolderdak en de loszittende tegels op de badkamer. Daarmee kan niet wordt gezegd dat [gedaagde] [eiser] opzettelijk heeft misleid. Dat van opzettelijke misleiding ten aanzien van de lekkage aan het keukendak sprake is, heeft [eiser] onvoldoende gesteld en onderbouwd.

3.23

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat er ten aanzien van de lekkages geen sprake is van non-conformiteit, zodat de vordering op de primaire grondslag zal worden afgewezen. Nu er geen sprake is van non-conformiteit staat daarmee vast dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat er geen grond is voor toewijzing van schadevergoeding op die grond, dan wel op grond van gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst.

Brandgevaarlijke elektra

3.24

Ten aanzien van het door [eiser] gestelde gebrek aan de elektra in de woning heeft [gedaagde] als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat hij niet in gebreke is gesteld.

3.25

[eiser] heeft aangevoerd dat een ingebrekestelling niet nodig was, omdat [gedaagde] zich heeft verbonden om op een vaste datum een woning te leveren die geschikt is voor normaal gebruik, welke garantie uitdrukkelijk in de koopovereenkomst is vastgelegd. Nu [gedaagde] niet aan voornoemde verplichting op de overeengekomen datum heeft voldaan maakt dat dat die verplichting niet langer kan worden nagekomen. [gedaagde] had dan ook geen recht om de gebreken (zelf) te laten herstellen. Er was dan ook reeds sprake van verzuim ex artikel 6:83 onder a BW.

3.26

Vaststaat dat [gedaagde] , zonder dat hij zelf enig onderzoek heeft kunnen doen, is geconfronteerd met een sommatie van 17 februari 2021 tot betaling van de door [eiser] geleden schade en de mededeling dat alle elektra inmiddels is vervangen. Vaststaat dat [gedaagde] ten aanzien van de elektra niet in gebreke is gesteld. Voor schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW is het verzuim van [gedaagde] nodig, omdat behoorlijke nakoming in beginsel nog mogelijk was en artikel 6:74 lid 2 BW in dat geval het verzuim van de schuldenaars eist.

3.27

De vraag die nu moet worden beantwoord, is of het voor het intreden van dit verzuim vereist was dat [eiser] een ingebrekestelling aan [gedaagde] zou uitbrengen.

Het antwoord op die vraag luidt bevestigend. Op grond van artikel 6:83 sub a BW treedt verzuim in zonder ingebrekestelling wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt, zonder dat de verbintenis is nagekomen (fatale termijn), tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft. De datum van levering is geen fatale termijn voor de behoorlijke nakoming, maar is de datum waarop de eigendom van de woning moet worden overgedragen. De termijn heeft dus een andere strekking. Dat volgt ook uit artikel 10.2 van de koopovereenkomst, waarin tussen partijen is afgesproken dat ontbinding van de koopovereenkomst wegens een tekortkoming slechts kan geschieden na een voorafgaande ingebrekestelling. De leveringsdatum is dus niet bedoeld om het verzuim te laten intreden zonder dat [gedaagde] eerst de gelegenheid heeft gekregen om de geconstateerde gebreken te (laten) onderzoeken en herstellen. Dit betekent dat [eiser] na het ontdekken van het gebrek aan de elektra schriftelijk een redelijke termijn had moeten stellen voor deugdelijke nakoming. Vast staat dat dit niet is gebeurd.

3.28

De stelling van [eiser] dat artikel 5.3 van de koopovereenkomst een garantie zou bevatten, maakt dit niet anders. Het rechtsgevolg van het feit dat artikel 5.3 een garantie behelst, is dat de tekortkoming krachtens rechtshandeling aan [gedaagde] kan worden toegerekend (in de zin van artikel 6:74 BW). Het rechtsgevolg is niet dat de leveringsdatum een fatale termijn wordt in de zin van artikel 6:83 sub a BW. Ook bij een garantie is behoorlijke nakoming nog mogelijk door een geconstateerd gebrek te herstellen, waardoor de woning weer geschikt is voor normaal gebruik.

3.29

De kantonrechter verwerpt het beroep van [eiser] op artikel 6:83 sub c BW. De toets van artikel 6:83 sub c BW is namelijk niet of het sturen van een ingebrekestelling nutteloos zou zijn, maar of [eiser] uit een mededeling van [gedaagde] moest afleiden dat hij zou gaan tekortschieten. Vaststaat dat [gedaagde] eerst bij brief van 17 februari 2021 op de hoogte is gesteld van het gebrek aan de elektra, althans dat hij pas op dat moment aansprakelijk is gesteld. Mogelijk is er na de levering van de woning tijdens het post ophalen door [gedaagde] wel gesproken over de elektra, maar op de zitting is komen vast te staan dat [eiser] op dat moment niet duidelijk kenbaar heeft gemaakt aan [gedaagde] dat hij [gedaagde] aansprakelijk hield voor het gebrek en de als gevolg daarvan door [eiser] te lijden schade. Van een door [gedaagde] gedane mededeling niet aansprakelijkheid te zijn, kan dan ook geen sprake zijn geweest.

3.3

Onder bijzondere omstandigheden is het mogelijk dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aan een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling in de weg staat. Het beroep moet dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Voor zover [eiser] stelt dat van een dergelijke situatie sprake is, aangezien [gedaagde] bewust een woning met zeer ernstige gebreken heeft verkocht, volgt de kantonrechter [eiser] daarin niet. Op basis van de door [eiser] overlegde foto’s en de verklaring van de elektricien kan weliswaar worden aangenomen dat er sprake is (geweest) van een ernstig gebrek, maar daarmee kan nog niet de conclusie getrokken dat [gedaagde] wetenschap had van het gebrek en hij bewust heeft verzaakt daar mededeling van te doen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] onweersproken heeft verklaard dat de elektra in de woning niet is vervangen in de periode dat hij eigenaar was van de woning en dat hij nimmer problemen heeft ondervonden met de elektriciteit. Het feit dat de lampen “flikkerden” is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] wist van het gebrek. Temeer nu de ernst van het gebrek, gelegen in de wijze van aanleggen van de elektriciteit, met brandgevaar tot gevolg, pas aan het licht is gekomen na nader onderzoek door de elektricien, waarbij de tot dan toe aanwezige verborgen elektriciteitsdraden zijn blootgelegd.

3.31

[eiser] heeft onvoldoende onderbouwd waarom een schriftelijke aanmaning waarbij [gedaagde] een redelijke termijn voor herstel wordt gegund, niet meer van hem gevergd kon worden. Daarom kan niet worden gezegd dat een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling in deze situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.32

Uit het bovenstaande volgt dat in dit geval geen sprake is van een situatie waarin het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. Omdat geen ingebrekestelling is uitgebracht, is [gedaagde] dus niet in verzuim geraakt. Dat brengt mee dat de vordering tot schadevergoeding niet kan worden toegewezen. Ook de subsidiaire vordering tot verlaging van de koopprijs stuit af op het ontbreken van verzuim.

Dwaling

3.33

Ten aanzien van het door [eiser] gedane beroep op (wederzijdse) dwaling wordt het volgende overwogen.

3.34

[eiser] stelt dat hij de koop niet althans niet op deze wijze zou hebben gesloten als hij geweten had dat de woning deze gebreken zou hebben. Hij had in dat geval immers met de te betalen koopsom rekening gehouden met de kosten die het herstellen van de gebreken met zich zou brengen. [gedaagde] wist, of moet hebben geweten, van de gebreken aan de woning, en had derhalve mededeling moeten doen van die gebreken, op grond van het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 sub b BW, maar heeft dit niet gedaan. Overigens – zo stelt [eiser] – geldt dat ook al had [gedaagde] geen wetenschap van de gebreken, kennelijk beide partijen ten aanzien van de feiten hebben gedwaald, op grond waarvan ook moet worden aangenomen dat sprake is van dwaling, die een gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst en vermindering van de koopprijs rechtvaardigt.

3.35

[gedaagde] betwist dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [gedaagde] heeft [eiser] niet verkeerd of onvolledig ingelicht over enig aspect van de woning en dit blijkt ook nergens uit. Ook is geen sprake van wederzijdse dwaling. In dit kader voert [gedaagde] aan dat [eiser] haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. Overigens wordt ook geen vernietiging gevorderd door [eiser] .

3.36

In artikel 3:51 BW is bepaald dat een rechterlijke uitspraak een rechtshandeling vernietigt, doordat zij een beroep in rechte op een vernietigingsgrond aanvaardt. Het enkele feit dat [eiser] geen vernietiging in rechte heeft gevorderd, staat derhalve niet aan de toewijzing van de vordering in de weg. [eiser] heeft overigens gesteld dat er sprake is van dwaling die een gedeeltelijke vernietiging en vermindering van de koopprijs rechtvaardigt. Bovendien kan de rechter op grond van artikel 6:230 lid 2 BW op verlangen van een der partijen, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel wijzigen.

Lekkages

3.37

Ten aanzien van de gestelde lekkages overweegt de kantonrechter dat voor zover sprake is van (wederzijdse) dwaling, deze gebreken – nu hiervoor is geoordeeld dat deze gebreken niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staan – op grond van artikel 5.1 van de koopakte voor rekening van [eiser] komen.

Elektra

3.38

Ten aanzien van de elektra wordt het volgende overwogen. [eiser] heeft gesteld dat de elektriciteitsdraden in de woning zonder bescherming in metalen leidingen lagen, zonder contactsteentjes aan elkaar waren geknoopt, niet in groepen waren ingedeeld, en contactdozen verstopt zaten achter stucwerk. Verder lagen de draden wirwar door elkaar en hebben bovendien daadwerkelijk liggen smeulen op een plafondplaat met beginnende brandsporen van dien. De door [eiser] in het geding gebrachte foto’s en de verklaring van de elektricien – die door [gedaagde] niet, althans onvoldoende zijn weersproken – ondersteunen de stelling van [eiser] . Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat moet worden aangenomen dat de bedrading een gebrek is dat het normale gebruik van de woning (veilig wonen) belemmert.

3.39

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde] wetenschap van het gebrek aan de elektrische bedrading had of had behoren te hebben. [eiser] heeft in dit verband gesteld dat tijdens een bezichtiging de lamp op de (opdat moment) slaapkamer van de dochter van [gedaagde] flikkerde. Indien dit al zo zijn zou – [gedaagde] heeft dit ter zitting betwist – dan kan daaruit nog niet worden afgeleid dat [gedaagde] ook op de hoogte was van het feit dat de elektriciteitsdraden gebrekkig waren. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] onweersproken heeft verklaard dat de elektra in de woning niet is vervangen in de periode dat hij eigenaar was van de woning en dat hij nimmer problemen heeft ondervonden met de elektriciteit. Het feit dat de lampen “flikkerden” is onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] wist van het gebrek. Temeer nu de ernst van het gebrek, gelegen in de wijze van aanleggen van de elektriciteit, met brandgevaar tot gevolg, pas aan het licht is gekomen na nader onderzoek door de elektricien, waarbij de tot dan toe aanwezige verborgen elektriciteitsdraden zijn blootgelegd.

3.4

Artikel 5.3. van de koopovereenkomst bepaalt dat verkoper (ook) niet in staat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt aan de onderzoeksplicht van [eiser] gerefereerd. Ook gebreken die [eiser] mogelijk niet kende, maar die hij (mogelijk wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd zijn kenbaar. Gelet op het hiervoor overwogene, is de kantonrechter van oordeel dat niet aannemelijk is dat bij een bouwkundig onderzoek het gebrek aan de elektriciteitsbedrading door [eiser] zou zijn ontdekt.

3.41

Op grond van het voorgaande moet worden aangenomen dat beide partijen ten tijde van de verkoop van de woning geen wetenschap hadden van het gebrek aan de elektrische bedrading en dat zij ten tijde van de verkoop zijn uitgegaan van dezelfde onjuiste veronderstelling. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. Gesteld noch gebleken is dat van dit laatste sprake is. Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat de dwaling voor rekening van [eiser] blijft, nu de dwaling als onverschoonbaar is te kwalificeren omdat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, gaat dit verweer gelet op hetgeen hiervoor in punt 3.39 is overwogen niet op.

3.42

Ten aanzien van de elektrische installatie ligt dit anders. Vaststaat dat voorafgaand aan de koop meerdere bezichtigingen in de woning hebben plaatsgevonden door [eiser] . Dit betekent dat [eiser] de groepenkast voorafgaand aan de koop heeft gezien, althans heeft kunnen zien. Dit betekent dat – indien al moet worden aangenomen dat er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat – dit gebrek aan [eiser] kenbaar was, zodat het op grond van artikel 5.3 van de koopakte voor rekening van [eiser] komt.

3.43

Vorenstaande leidt ertoe dat gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst en een vermindering van de koopsom danwel een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel op grond van artikel 6:230 lid 2 BW is gerechtvaardigd.

3.44

Gelet op het hiervoor overwogene is deze vordering toewijsbaar voor zover deze ziet op het vervangen van de elektriciteitsbedrading en dus niet voor zover deze ziet op het vervangen van de installatie (groepenkast).

3.45

[eiser] heeft in punt 28 van de dagvaarding een bedrag van € 6.957,- gevorderd ter zake van kosten vervanging elektra, welk bedrag [eiser] heeft onderbouwd met de als productie 6 bij dagvaarding overgelegde prijsopgave van Van Antwerpen elektrotechniek. Hieruit kan bij gebrek aan een specificatie niet worden afgeleid hoe hoog de kosten voor het vervangen van de elektriciteitsbedrading zijn. De kantonrechter zal [eiser] in de gelegenheid stellen om zich daar bij akte over uit te laten, waarna [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld om daarop bij antwoordakte te reageren.

3.46

De kosten voor herstel van de muren en plafonds acht de kantonrechter eveneens toewijsbaar, nu aangenomen moet worden – [gedaagde] heeft dit ook niet weersproken – dat ten behoeve van het vervangen van de elektriciteitsdraden muren de plafonds opengebroken dienden te worden. [eiser] heeft dit bedrag in de dagvaarding begroot op € 3.000,-. In de akte overlegging producties heeft [eiser] gesteld dat de herstelkosten tot op dat moment € 1.849,10 bedragen. Ter onderbouwing van deze kosten heeft [eiser] verwezen naar de als productie 21 overgelegde aankoopbonnen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee haar vordering voldoende onderbouwd en zal een bedrag van € 1.849,10 worden toegewezen. Voor toewijzing van een hoger bedrag is bij gebrek aan onderbouwing geen plaats. [eiser] heeft aangevoerd dat het herstel ten dele is uitgevoerd en dat de herstelkosten dus nog hoger zullen komen te liggen. [eiser] stelt dat ook deze nog te maken kosten door [gedaagde] dienen te worden vergoed. [eiser] heeft geen verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. Voor ambtshalve verwijzing naar de schadestaatprocedure ziet de kantonrechter geen aanleiding, aangezien [eiser] haar stelling dat er nog herstel dient plaats te vinden op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Het had op de weg van Van Breda gelegen om te stellen en te onderbouwen welke herstel werkzaamheden voor wat betreft de elektra nog verricht dienen te worden.

3.47

De gevorderde schade aan de keuken ten bedrage van € 618,95 acht de kantonrechter niet toewijsbaar. [eiser] heeft – mede in het licht van de betwisting door [gedaagde] – niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat de schade aan de keuken is ontstaan als gevolg van het vervangen van de elektra en dat het aanrechtblad, de spoelbak, het fornuis, de afzuigkap als gevolg van het vervangen van de elektra niet meer bruikbaar waren.

3.48

De kosten voor het eerste onderzoek door de elektricien en het treffen van noodvoorzieningen zullen als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

3.49

De kosten voor mediation zullen worden afgewezen nu de grondslag voor deze kosten ontbreekt en [gedaagde] bovendien heeft betwist dat er mediation heeft plaatsgevonden.

3.5

Met betrekking tot de gevorderde dubbele woonlasten heeft [eiser] aangevoerd dat vanwege het brandgevaar en het feit dat er sprake is geweest van zeer ingrijpende herstelwerkzaamheden, de woning tijdelijk onbewoonbaar is geworden en dat zij om die reden onderdak heeft moeten zoeken bij familie, met dubbele woonkosten en gederfd woongenot tot gevolg. Het gaat om een kostenpost van € 675,- per maand. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij dubbele woonlasten heeft gehad. Ter zitting heeft [eiser] weliswaar aangevoerd dat zij een vergoeding heeft moeten betalen voor het onderdak bij har familie, maar zij heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd.

3.51

Ten aanzien van de gevorderde boete wordt het volgende overwogen. [eiser] heeft dit deel van haar vordering gegrond op artikel 10.2 van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat bij ontbinding van de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een direct opeisbare boete van 10% van de koopsom verbeurt. [eiser] stelt dat deze bepaling ook van toepassing op de situatie waarin sprake is van gedeeltelijke ontbinding. De kantonrechter overweegt dat nu hiervoor is geoordeeld dat – nog daargelaten of dit beding in geval van gedeeltelijke ontbinding van toepassing is – er geen sprake is van een tekortkoming die (gedeeltelijke) ontbinding rechtvaardigt, [eiser] geen beroep kan doen op het boetebeding.

Overige grondslagen

Onrechtmatig handelen

3.52

Voor zover [eiser] zijn vordering ten aanzien van de lekkages heeft gegrond op de stelling dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, dient de vordering eveneens te worden afgewezen. Van de situatie dat [gedaagde] een onroerende zaak aan [eiser] heeft verkocht met gebreken en deze gebreken niet vooraf aan de koop aan [eiser] heeft gemeld, is gelet op het hiervoor overwogene immers geen sprake.

Redelijkheid en billijkheid

3.53

Van de situatie dat de rechtsgevolgen van de tussen partijen aangegane overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand kunnen blijven is gelet op hiervoor overwogene evenmin sprake.

Tussenconclusie

3.54

Voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot gedeeltelijke vernietiging en vermindering van de koopprijs op grond van wederzijdse dwaling toewijsbaar is voor zover het de kosten voor herstel van de elektrische bedrading betreft. De zaak zal worden verwezen naar de hierna te vermelden rolzitting voor het nemen van een akte door [eiser] als bedoeld in punt 3.45 van dit vonnis.

3.55

Iedere verdere beslissing – waaronder de beslissing ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten, de beslagkosten en de proceskosten – wordt aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de terechtzitting van
woensdag 3 augustus 2022 te 09.00 uur, voor het nemen van een akte na tussenvonnis door [eiser] zoals bedoeld in overweging sub 3.45;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben, en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2022.