ECLI:NL:RBZWB:2022:5060

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 9520100 \ CV EXPL 21-3758

vonnis d.d. 27 juli 2022

inzake

[verhuurder],

wonende te [woonplaats] ( [land] ),

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna te noemen: “ [verhuurder] ”,

gemachtigde: mr. R.S. Namjesky, advocaat te Breda,

tegen

[huurder],

wonende te [woonadres] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna te noemen: “ [huurder] ”,

procederende in persoon.

1.Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis in deze zaak van 12 januari 2022 met de daarin genoemde stukken;

de op 20 juni 2022 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie zijdens [verhuurder] ;

de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de gehouden mondelinge behandeling van 29 juni 2022.

2.Het geschil

In conventie:

2.1.

[verhuurder] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[huurder] te veroordelen aan [verhuurder] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 12.900,00 zijnde de verschuldigde huurachterstand over de maanden januari tot en met oktober 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf primair de vervaltermijn van de betreffende huurtermijn en subsidiair de datum van dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

[huurder] te veroordelen aan [verhuurder] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 904,00 ter zake vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf de datum van dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

[huurder] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris van de advocaat van [verhuurder] alsmede in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv ad € 157,00 zonder betekening, verhoogd met een bedrag van € 82,00 in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

2.2.

[huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie.

In reconventie:

2.3.

[huurder] vordert vermindering van de huurprijs vanaf april 2020 tot een bedrag van € 800,00 per maand vanwege vermindering van huurgenot.

2.4.

[verhuurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie, met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

3.De beoordeling

in conventie en in reconventie:

3.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.

3.2.

Tussen partijen staan - voor zover van belang - de volgende feiten in rechte vast:

met ingang van 1 november 2019 verhuurde [verhuurder] aan [huurder] een woonruimte staande en gelegen te [adres] (hierna: “de woning”) voor de duur van maximaal twee jaar;

partijen hebben een huurovereenkomst getekend en hierop zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: “de algemene voorwaarden”) van toepassing;

in artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat:

“4.4 De huurprijs en het voorschot als bedoeld in artikel 4.2 en 4.3 zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft door middel van overschrijving op rekeningnummer”;

in artikel 12 van de huurovereenkomst staat:

“12.1 Verhuurder en Huurder verklaren ieder voor zich doch eensluidend, dat het gehuurde behept is met een aantal ‘eigenschappen’ die het genot van het gehuurde beperkt of zou kunnen beperken, waaronder doch niet uitsluitend begrepen de gebrekkige c.q. achterstallige staat van onderhoud en materiële beschadigingen in, op en/of aan het gehuurde.

12.2

Huurder aanvaardt die genotsbeperkende eigenschappen en/of omstandigheden uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk.

12.3

Verhuurder en Huurder komen uitdrukkelijk overeen, dat de op de als bijlage .. bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan onderdeel uitmakende lijst met gebreken, geen gebrek(en) zijn in de zin van de wet.

12.4

Verhuurder en Huurder komen uitdrukkelijk overeen, dat Verhuurder niet gehouden, doch wel gerechtigd, is in, op en /of aan het gehuurde onderhoud en/of renovaties te (doen) verrichten. Huurder geeft hiervoor reeds nu vooralsdan onvoorwaardelijk en onherroepelijk zijn instemming. Verhuurder en Huurder komen voorts overeen, dat Huurder als gevolg van eventueel verminderd huurgenot als ge-volg van de (mogelijk) te verrichten onderhouds- en/of renovatiewerkzaamheden, geen aanspraak heeft op andere compensatie(s) dan de reeds overeengekomen lage(re) huurprijs.”;

op 28 april 2021 heeft [huurder] aan [verhuurder] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:

“ [verhuurder] , ik verwacht dat voor a.s. Vrijdag alle gebreken en hertellingen worden gedaan. Groeten Zo niet dan stel ik je in gebreken… ik. Wil het niet zover laten komen. Maar ben niet iemand die alleen de lasten draagt”;

op 1 juli 2021 heeft [huurder] aan [verhuurder] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:

“Heb weer een bedrag geboekt gisteren, snap jouw volkomen [verhuurder] . Maar vind het jammer dat er niet gesproken wordt over de onnodige kosten van de energie.”;

op 29 augustus 2021 heeft [huurder] aan [verhuurder] een e-mailbericht gestuurd met daarin het volgende:

“Ik huur bij u een woning aan de [adres] . Deze woning heeft een aantal gebreken die bij u al langere tijd bekend zijn en alleen erger zijn geworden in verloop van tijd en waardoor het woongenot al die tijd minimaal is geweest en wat de huursom niet vertegenwoordigt. Het gaat om volgende gebreken:

1.
Stabiliseren achterhuis (o.a. wordt de bovenverdieping nu gewaarborgd door brandtrap) Ik zal aankomende week contact zoeken met de gemeente voor een bouwinspectie om te zien voor de veiligheid van de bovenverdieping en het gehele achterhuis. Bovenverdieping kan niet gebruikt worden.

2.
Keuringsbewijs brandtrap achterzijde (Brandtrap komt los van de gevel)

3.
Scheuren in het kozijn voorzijde

4.
Buitenschilderwerken kozijnen voor en achter

5.
Kelder die vol staat met water waardoor er insecten komen in de woning.

6.
Badkamer waar schimmel zit en vocht blijft hangen

7.
Scheuren in muren/gevelmuren/plafond waardoor je bij sommige gevelmuren naar buiten kan kijken.

8.
Schimmel muren/gevel bovenverdieping

9.
Bovenverdieping waar het plafond bijna naar beneden komt.

10.
Voordeur waar gaten in zitten (deze zelf primitief dicht gekit)

11.
Schutting waar de betondraad uitkomt

Wij hebben hierover al diverse malen in persoon, telefonisch als in WhatsApp contact overgehad. Ik heb u meerdere malen verzocht om de belangrijkste bovenstaande gebreken te herstellen, u heeft het vaak toegezegd om deze herstellingen te gaan uitvoeren maar helaas heeft u hieraan geen gehoor gegeven. Deze gebreken waren u al bekend toen u de woning ging verhuren aan mij met de toezegging dat deze gebreken hersteld zullen worden. De gebreken zijn alleen nog maar erger geworden.(…) Bij deze verzoek ik u ook per e-mail om deze gebreken binnen 6 weken te herstellen. Voor de wet bent u verplicht om deze gebreken te herstellen.”.

De huurovereenkomst is per 1 november 2021 geëindigd en [huurder] heeft de woning ontruimd.

3.3.

[verhuurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [huurder] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, zodat hij thans betaling van de (deels) achterstallige huurtermijnen vordert, vermeerderd met rente en kosten.

3.4.

[huurder] erkent dat sprake is van achterstallige huurtermijnen, maar voert aan dat partijen een huurprijs van € 1.400,00 zijn overeengekomen. Daarnaast voert [huurder] aan dat hij betaling van de huurtermijnen heeft ingehouden, omdat hij recht heeft op een huurprijsvermindering gelet op de verschillende gebreken. Zo is sprake van schimmel in de badkamer, water in de kelder en heeft hij last van rioolvliegjes. Daarnaast zitten er scheuren in de gevel en de kozijnen die tocht en kou veroorzaken, waardoor hij de bovenverdieping niet kan gebruiken en hij een hoge(re) energierekening heeft. [huurder] voert aan dat de huurovereenkomst is gesloten met dien verstande dat in de looptijd van de huurovereenkomst herstelwerkzaamheden zouden plaatsvinden. Hij heeft hiertoe ook meerdere verzoeken gestuurd aan [verhuurder] . Verder voert [huurder] aan de achterstand niet te kunnen betalen, omdat hij op dit moment geen werk heeft en omdat hij vanwege psychische problemen intense therapie volgt. In reconventie vordert [huurder] vermindering van de huurprijs tot € 800,00 per maand vanaf april 2020 waaraan hij ten grondslag legt dat sprake is van verminderd woongenot door de verschillende gebreken.

3.5.

[verhuurder] voert aan dat partijen een tussentijdse aanpassing van de huurprijs van

€ 1.400,00 naar € 1.700,00 zijn overeengekomen, omdat [huurder] eerder naliet om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen en dat in die huurprijsverhoging de toenmalige huurachterstand is verdisconteerd. Daarnaast voert [verhuurder] aan dat uit artikel 12 en de considerans van de huurovereenkomst volgt dat [verhuurder] niet gehouden is om onderhoud of renovaties aan de woning te verrichten. Bovendien betwist [verhuurder] dat hier sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW), omdat partijen dit hebben uitgesloten in de huurovereenkomst en [huurder] geen leek is op het gebied van vastgoed. [huurder] wist wat hij bij aanvang van de huur kon verwachten van het gehuurde, waarvoor hij ook een lagere huurprijs hoefde te betalen. [verhuurder] is daarom niet verplicht om de gebreken te verhelpen en [huurder] komt ook geen beroep toe op huurprijsvermindering. Verder voert [verhuurder] aan dat [huurder] zich niet bij hem heeft beklaagd over gebreken zoals schimmel in de badkamer, rioolvliegjes of scheuren in de gevel. De klacht over het riool is in december 2020 door een professionele partij opgelost en daarna heeft [huurder] zich hierover niet meer beklaagd. Van de schimmel in de badkamer is bovendien niet duidelijk wat daarvan de oorzaak is. Daarnaast kan de stijging van het gasverbruik ook andere oorzaken hebben, zoals bijvoorbeeld meer mensen die in het verhuurde verblijven naast [huurder] . Dat er water in de kelder staat is ten slotte gebruikelijk bij woningen aan de [straat] .

Huurachterstand

3.6.

De kantonrechter stelt voorop dat [huurder] tijdens de zitting heeft erkend dat sprake is van een huurachterstand van in totaal een bedrag van € 12.900,00, zodat zijn verweer dat de huurprijs € 1.400,00 bedroeg, niet meer hoeft te worden besproken. Het verweer van [huurder] dat hij financiële problemen heeft en therapie volgt, betreft vervolgens een privé-situatie die [verhuurder] in beginsel niet aangaat en de huurachterstand niet anders of ongedaan maakt. De kantonrechter oordeelt daarom dat [huurder] het openstaande bedrag in beginsel aan [verhuurder] verschuldigd is, tenzij het verweer van [huurder] slaagt en hij een beroep kan doen op huurprijsvermindering.

3.7.

De kern van het verweer van [huurder] is dat hij zijn verbintenis tot betaling heeft opgeschort in afwachting van verrekening met de door hem gestelde tegenvordering tot huurprijsvermindering. Voor een geslaagd beroep op opschorting is onder meer vereist dat [huurder] een opeisbare vordering heeft op [verhuurder] , zodat de kantonrechter hierna de gegrondheid van de tegenvordering van [huurder] zal beoordelen.

Huurprijsvermindering

3.8.

In reconventie vordert [huurder] vermindering van de huurprijs, omdat hij verminderd huurgenot heeft vanwege diverse gebreken in de woning. Het meest verstrekkende verweer van [verhuurder] is dat hij een beroep doet op artikel 12 en de considerans van de huurovereenkomst waaruit volgt dat [huurder] heeft getekend voor deze huurprijs, waarbij partijen hebben uitgesloten dat sprake is van gebreken in de zin van de wet, zodat [huurder] ook geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dit verweer slaagt niet en geoordeeld wordt als volgt. Ter zitting heeft [huurder] aangevoerd dat deze bepalingen in de huurovereenkomst in strijd zijn met de wet. Uit de wet volgt dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het genot mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Daarbij kan de huurder van de verhuurder in beginsel verlangen dat hij de gebreken verhelpt. Uit artikel 7:242 lid 1 BW volgt dat bij een woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de gebrekenregeling van onder meer de artikelen 7:204, 7:206 en 7:207 BW. Dit betekent dat er voor een woonruimte niet bepaald mag worden dat iets geen gebrek is en dat de gebrekenregeling niet van toepassing is. Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat het gevoerde verweer van [verhuurder] dat [huurder] hiervoor heeft getekend bij het aangaan van de huurovereenkomst moet worden verworpen.

3.9.

Vervolgens is het de vraag of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW die een zodanig verminderd huurgenot opleveren, dat op grond van artikel 7:207 BW een verminderde huurprijs gerechtvaardigd kan zijn. Op zitting heeft [huurder] , ondanks concrete vragen van de kantonrechter daarover, steeds slechts in algemene bewoordingen gesproken over de vraag of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter zal wat [huurder] wel over de gestelde gebreken heeft aangevoerd, hierna achtereenvolgens bespreken.

Water in de kelder

3.10.

[huurder] stelt dat er water in de kelder aanwezig is, hetgeen door [verhuurder] niet is betwist. Wel heeft [verhuurder] gemotiveerd betwist dat hier sprake is van een gebrek, nu het bij woningen aan de [straat] in [plaats] gebruikelijk is dat er water in de kelders staat in verband met het grondwaterpeil, zodat [huurder] kon verwachten dat er water in de kelder staat. Dit is vervolgens door [huurder] onweersproken gebleven, zodat de kantonrechter oordeelt dat hier geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

Scheuren in gevel en kozijnen

3.11.

Hoewel [huurder] stelt dat er diverse openingen zijn in de gevel en de kozijnen, dat hij door deze openingen naar buiten kan kijken en dat hij hierdoor last heeft van tocht en kou, is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] deze gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. Op de door [huurder] overgelegde foto’s zijn weliswaar enkele scheuren te zien in het stucwerk, maar hieruit kan niet worden opgemaakt dat sprake is van dusdanig grote openingen dat er doorheen gekeken kan worden en dat deze tocht en kou veroorzaken. [huurder] heeft ter onderbouwing van een verhoging in het energieverbruik nog een gasrekening overgelegd, maar [verhuurder] heeft gemotiveerd aangevoerd dat een verhoging in het gasverbruik ook kan worden verklaard doordat er naast [huurder] nog anderen in de woning verbleven en dat er als gevolg van Covid-19 meer in de woning werd verbleven. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] - mede in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [verhuurder] - onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek waardoor het huurgenot minder is geworden. Het had op zijn weg gelegen om dat goed te onderbouwen.

Rioolvliegjes

3.12.

[huurder] heeft gesteld dat hij last heeft van rioolvliegjes, maar waarom dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt, en zo ja, hoe hoog deze dan moet zijn is de kantonrechter niet gebleken. De enkele aanwezigheid van rioolvliegjes betekent niet per definitie dat het een aantasting van het woongenot meebrengt en dat het een gebrek overlevert, zodat de kantonrechter oordeelt dat ook dit gebrek onvoldoende door [huurder] is onderbouwd.

Schimmel in badkamer

3.13.

Hoewel [huurder] stelt dat sprake is van schimmel in de badkamer, heeft hij nagelaten aan te geven om hoeveel schimmel het gaat, hoe vaak hij daar last van heeft en waardoor het wordt veroorzaakt. De kantonrechter overweegt verder dat het in een badkamer over het algemeen vrij vochtig is en dat er geventileerd moet worden, omdat schimmel snel kan ontstaan. Met inachtneming hiervan heeft [huurder] naar het oordeel van de kantonrechter inzake de schimmel in de badkamer onvoldoende concreet gemaakt dat dit een zodanige beperking oplevert dat het een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

Conclusie en beslissing

3.14.

Gelet op het voorgaande concludeert de kantonrechter dat weliswaar tussen partijen wel vast staat dat er het één en ander mankeerde aan de woning, maar dat door [huurder] onvoldoende concreet is gemaakt dat sprake is geweest van gebreken die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Bovendien heeft [huurder] ook onvoldoende concrete aanknopingspunten gegeven om aan één of meer van die gestelde gebreken een concreet bedrag aan huurprijsvermindering te koppelen, zodat het beroep op huurprijsvermindering in reconventie moet worden verworpen.

3.15.

Het voorgaande brengt mee dat de vordering in conventie tot betaling van de huurachterstand van in totaal een bedrag van € 12.900,00 toewijsbaar is. Vanwege het betalingsverzuim van de zijde van [huurder] is de gevorderde wettelijke rente eveneens toewijsbaar.

3.16.

[verhuurder] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

De door [verhuurder] verzonden aanmaning voldoet echter niet volledig aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu hierin een hoger bedrag wordt genoemd dan op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is toegestaan. De huurtermijn van oktober 2021 was ten tijde van de aanmaning immers nog niet verschuldigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom in plaats daarvan worden berekend over de huurachterstand tot en met september 2021, zodat een bedrag van € 887,00 toewijsbaar is.

3.17.

Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.

4.De kosten

in conventie:

4.1.

[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. De kosten bestaan uit een bedrag van € 507,00 aan griffierecht, een bedrag van

€ 121,39 aan explootkosten en een bedrag van € 746,00 (2 punten à € 373,00) als salaris voor de gemachtigde van [verhuurder] , zijnde een totaalbedrag van € 1.374,39. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen indien en voor zover [huurder] de proceskosten niet binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis zal hebben voldaan. Daarbij overweegt de kantonrechter dat [huurder] , indien deze door de betekening van het vonnis kennis heeft kunnen nemen van de inhoud daarvan, de gelegenheid moet worden geboden om binnen een redelijke termijn aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis te voldoen, waarbij een termijn van veertien dagen als een redelijke termijn voor nakoming wordt gezien.

4.2.

De nakosten, waarvan [verhuurder] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden vastgesteld. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.

in reconventie:

4.3.

[huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De kosten bestaan uit een bedrag van € 373,00 (2 halve punten à € 373,00 per punt) aan gemachtigdensalaris.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 12.900,00 uit hoofde van huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente over de onderscheidenlijke bedragen vanaf de respectievelijke opeisbaarheid van de huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 887,00 ter zake vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, 26 oktober 2021, tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [huurder] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [verhuurder] tot op heden vastgesteld op € 1.374,39, daarin begrepen een bedrag van € 746,00 als salaris voor de gemachtigde van [verhuurder] , te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [huurder] onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [verhuurder] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis te maken kosten, vastgesteld op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde van [verhuurder] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening;

in reconventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt [huurder] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [verhuurder] tot op heden vastgesteld op € 373,00 als salaris voor de gemachtigde van [verhuurder] ;

in conventie en in reconventie:

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.