ECLI:NL:RBZWB:2022:4854

• Datum uitspraak: 19 augustus 2022
• Publicatiedatum: 19 augustus 2022
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 9826
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.G.J.M. de Weert
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak en de daaruit voortvloeiende aanslag onroerendezaakbelasting

In deze uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 19 augustus 2022, wordt het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar beoordeeld. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [plaats], vastgesteld op € 516.000,00 per 1 januari 2019. Deze waardevaststelling leidde tot een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020. Belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, betwistte de hoogte van deze WOZ-waarde en stelde dat de waarde maximaal € 468.000,00 zou moeten zijn. De rechtbank heeft op 5 augustus 2022 de zaak behandeld, waarbij de gemachtigde van belanghebbende en de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met een taxatierapport van taxateur P. van der Meer, waarin de waarde van de woning op € 519.000,00 werd geschat. De rechtbank heeft de vergelijkingsmethode toegepast, waarbij de waarde van de woning werd vergeleken met referentiewoningen die recentelijk waren verkocht. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Daarnaast heeft belanghebbende aanspraak gemaakt op een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank heeft vastgesteld dat de redelijke termijn met zes maanden is overschreden en heeft een schadevergoeding van in totaal € 500,00 toegewezen, verdeeld over de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden veroordeeld tot betaling van proceskosten en griffierechten aan belanghebbende.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/9826

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: mr. A. Bakker ),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (de heffingsambtenaar).

en

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2020.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 516.000,00 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van [de gemeente] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).

Met het bestreden besluit van 20 oktober 2020 op het bezwaar van belanghebbende is de heffingsambtenaar bij dat besluit gebleven.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Feiten

1.1

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een paardenstal en schuur. De woning heeft als bouwjaar 1930 en een perceeloppervlakte van 4995 m2.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaren (OZB) en watersysteemheffing eigenaren bekendgemaakt.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt, in beroep, dat de waarde van de woning maximaal € 468.000,00 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 516.000,00.

3.
Toetsingskader van de rechtbank

3.1

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

4.
Te verstrekken stukken

4.1

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar de waardeberekening met grondstaffel had moeten verstrekken. Belanghebbende heeft hier namelijk in bezwaar al om gevraagd, maar deze niet ontvangen.

4.2

Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar op zitting toegelicht dat de waardeberekening met grondstaffel als bijlage is opgenomen bij de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft dan ook voldaan aan de toezendplicht.

5.
Verslag hoorzitting

5.1

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld, omdat geen volledig verslag is opgemaakt van hetgeen op de hoorzitting is besproken.

5.2

De rechtbank overweegt dat volgens artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht van het horen een verslag moet worden opgemaakt, maar dat de wet niet voorschrijft in welke vorm het verslag moet worden gemaakt en hoe uitgebreid het moet zijn. Daarnaast heeft belanghebbende niet gemotiveerd aangevoerd wat ontbreekt in het hoorzittingsverslag. Daarom kan niet geoordeeld worden dat gehandeld is in strijd met het motiveringsbeginsel.

6.
Vergelijkingsmethode

6.1

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6.2

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6.3

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

7.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport gedateerd op 22 december 2020 opgemaakt door taxateur P. van der Meer, en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.

7.2

In het taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 519.000,00. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt de objecten [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met de woning. De woning is niet inpandig opgenomen.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn, anders dan belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd, deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn woningen van hetzelfde type, uit dezelfde bouwperiode en met grote kavels, net als de woning van belanghebbende. Ze hebben ook een vergelijkbare ligging. Dat [referentieobject 2] niet aan de drukke provinciale weg ligt, maakt niet dat het object daarom niet bruikbaar is als referentieobject. In de vergelijking kan met deze afwijking immers rekening worden gehouden door de heffingsambtenaar.

7.3

De rechtbank stelt vast dat de referentieobjecten binnen een jaar voor en tot circa een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. De woning en de referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en hebben nagenoeg dezelfde indicaties qua ligging en onderhoud. In het taxatierapport zijn ook de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden

7.4

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de ligging van de woning slechter is dan die van de referentieobjecten, omdat de woning nabij een onbemand tankstation ligt en er sprake is van horizonvervuiling door windmolens.

De heffingsambtenaar heeft desgevraagd op zitting toegelicht dat de corrigerende factor 2 voor de ligging enkel ziet op de nabijheid van het onbemande tankstation.

Niet in geschil is verder dat de afstand tussen de woning en de windmolens twee kilometer bedraagt. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt waarom de omstandigheid dat er windmolens op twee kilometer van de woning gelegen zijn, waardedrukkend zou moeten worden geacht. Ook de referentieobjecten liggen immers min of meer op dezelfde afstand van de windmolens.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom voldoende en overtuigend toegelicht dat bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van de windmolens. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning afgeleid uit verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. De ligging van die objecten is vergelijkbaar, waardoor eventuele waardeverminderende omstandigheden zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers.

7.5

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

8. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

9.
Redelijke termijn

9.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.

Het bezwaarschrift is op 7 april 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 16 september 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met zes maanden is overschreden.

9.2

Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond zeven maanden heeft geduurd en daarmee een maand te lang, komt 1/6 deel (€ 83,33) voor de rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 416,67) voor rekening van de Staat der Nederlanden.

10.
Proceskosten

10.1

Gelet op het overwogene in 8. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,00 (een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,00 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).

10.2

Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten. Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,00 door ieder voor de helft te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,33;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 416,67;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan belanghebbende;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan belanghebbende;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,00 aan belanghebbende moet vergoeden;

- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24,00 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, op 19 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

Griffier

Rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.