Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9465
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(de heffingsambtenaar),
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2020.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 507.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waardevaststelling gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde] als waarnemend gemachtigde van belanghebbende, en [taxateur] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met dakkapel, kelder, tuinhuis, inpandige garage en een tweetal overkappingen. De woning is gebouwd in 1993 en heeft een perceeloppervlakte van 545 m2.
2.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld. In hetzelfde aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting eigenaren (OZB) en watersysteemheffing eigenaren bekendgemaakt.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 425.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het taxatierapport een compromisvoorstel voor de verlaging van de WOZ-waarde naar € 484.000,- op 9 maart 2021 naar belanghebbende verzonden. Belanghebbende is hier niet mee akkoord gegaan, maar heeft wel een tegenvoorstel gedaan van € 450.000,-.
3.2
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.3
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Het beroep is gegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vergelijkingsmethode
3.4
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.6
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.7
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport gedateerd op 22 februari 2021 opgemaakt door taxateur [taxateur] , en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.
Op zitting heeft de heffingsambtenaar een nieuwe gegevensmatrix overgelegd, omdat één pand bij nader inzien minder goed vergelijkbaar was. Het object [adres 2] is vervangen door het object [adres 2] , een door belanghebbende in zijn beroep voorgestelde referentieobject.
3.8
In de ter zitting overgelegde gegevensmatrix is de waarde van de woning bepaald op € 484.000,-. Als referentieobjecten voor de woning zijn gebruikt [adres 3] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] . In de gegevensmatrix zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met de woning. De woning is niet inpandig opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat, anders dan belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd, deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn woningen van hetzelfde type, uit dezelfde bouwperiode en met soortgelijke kavels, net als de woning van belanghebbende. Ze hebben ook een vergelijkbare ligging. Belanghebbende heeft aangevoerd dat [adres 3] beter onderhouden is. Dit standpunt is niet nader onderbouwd. Ook al zou deze stelling juist zijn, dit maakt niet dat het object daarom niet bruikbaar is als referentieobject, nu dergelijke verschillen kunnen worden meegenomen in de vergelijking, die door de heffingsambtenaar worden gemaakt.
3.9
In het taxatierapport zijn de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden.
3.1
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning. Het is een eenvoudig huis met op enkele plekken een schrootjesplafond en in de woonkamer ontbreekt stucwerk. Het schilderwerk is bovendien achterstallig en de cv-ketel is verouderd.
De rechtbank is, met de heffingsambtenaar, van oordeel dat een potentiële koper bij de aankoop van een woning van 25 à 30 jaar oud rekening dient te houden met de gedateerdheid daarvan. De woning is verder goed onderhouden. De cv-ketel van belanghebbende is 10 jaar oud. Gezien de levensduur van een cv-ketel van 15-20 jaar hoeft deze dus niet meteen te worden vervangen. Al met al heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat er geen correctie van de waarde hoeft te worden toegepast.
3.11
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de grondwaarde verkeerd is berekend, omdat als uitgangspunt moet worden genomen dat 35% van de verkoopprijs de grondwaarde is.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende op geen enkele wijze heeft onderbouwd waarom de waarde van 35% tot uitgangspunt moet worden genomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de grondwaarde voldoende heeft onderbouwd met de grondstaffel.
3.12
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en de waarde vastgesteld op € 484.000,-. Nu de waarde van de woning in beroep pas nader is onderbouwd, dient het beroep gegrond te worden verklaard.
4.Conclusie en gevolgen
4.1
Het beroep is gegrond. De WOZ-waarde van de woning zal voor het jaar 2020 worden vastgesteld op € 484.000,-. Nu de WOZ-waarde van woning lager wordt vastgesteld, betekent dat ook de belastingaanslagen lager moeten worden vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
4.2
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.056,- (een punt voor het indienen van het bezwaarschrift, een punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt op basis van de thans geldende tarieven van € 269,- en een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 484.000,-;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,- aan haar vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.056,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, op 19 augustus 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.