Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/10000
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. K.J. Breedijk,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg (de heffingsambtenaar).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de beschikking van 29 februari 2020 waarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 844.000,-. Met de uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 is de heffingsambtenaar bij dat besluit gebleven.
De rechtbank heeft het beroep op 4 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en [naam 1] en namens de heffingsambtenaar: [naam 2] en [naam 3] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] . Het betreft een opslagterrein met een oppervlakte van 6.920 m2. Het object heeft als bestemming bedrijventerrein. Het object wordt gebruikt voor de opslag en het onderhoud van boten. Aan de buitenzijde van het terrein is een hekwerk van 373 meter (met elektrische poort) aanwezig. Op het terrein is daarnaast een asfaltverharding aanwezig met een totale oppervlakte van 6.511 m2. Dit is inclusief een vloeistofdichte vloer van 360 m2. Op het terrein is verder een kantine en een technische installatieruimte gerealiseerd.
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het terrein. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
2. Toetsingskader van de rechtbank
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3. Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de door hem verdedigde waarde van het pand
primairis vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Als bijlage 10 bij het verweerschrift is een taxatiematrix gevoegd van de taxateur. Naast deze berekening is ter controle een
subsidiaireberekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgevoerd. Die berekening is als bijlage 11 bij het verweerschrift gevoegd.
primairis vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Als bijlage 10 bij het verweerschrift is een taxatiematrix gevoegd van de taxateur. Naast deze berekening is ter controle een
subsidiaireberekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgevoerd. Die berekening is als bijlage 11 bij het verweerschrift gevoegd.
3.2
Volgens de heffingsambtenaar is op die wijze voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.
4. De beroepsgronden
4.1
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende dient de waarde vastgesteld te worden op € 279.773,-. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft zij het volgende aangevoerd.
4.2
De heffingsambtenaar had de waarde moeten bepalen door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een niet in commerciële sfeer gebezigde onroerende zaak en die niet hoger mag zijn dan de benuttingswaarde: het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut heeft als de te waarderen zaak. Belanghebbende is geen ondernemer, maar een hobbyclub. Belanghebbende stelt zich bij de exploitatie van het complex niet het maximaal rendement ten doel, maar stelt zich het maatschappelijk belang van watersportbeoefening en het voortbestaan van het complex ten doel.
4.3
De heffingsambtenaar had daarnaast bij het bepalen van de waarde rekening moeten houden met een grondwaarde van € 149.773,90 (€ 25,- per m2 voor een sportgrondlocatie). Die grondwaarde is tussen belanghebbende en de gemeente Tilburg overeengekomen in een overeenkomst tot vestiging van het erfpacht en de gemeenteraad heeft die grondwaarde ook vastgesteld in een besluit van 24 juni 2013. Bij de vaststelling van de waarde had de heffingsambtenaar rekening moeten houden met de verwachting die bij belanghebbende is gewekt door de overeenkomst en dat besluit.
4.4
Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de aanslag niet opgebracht kan worden door de leden van de vereniging. Als gevolg van een verhuizing naar een duurdere locatie en het realiseren van een nieuwe werf op die locatie, zijn de liggelden al zeer hoog in vergelijking met andere watersportverenigingen. Als gevolg van de aanslag zouden die liggelden in 2021 met € 55,60 moeten stijgen.
5. Beoordeling
5.1
In het kader van de Wet WOZ wordt conform artikel 17, tweede lid, de waarde van een onroerende zaak gesteld op de waarde in het economische verkeer indien de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Twee methoden voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen zijn de huurwaardekapitalisatiemethode en de gecorrigeerde vervangingswaardemethode.
Huurwaardekapitalisatiemethode
5.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde primaire berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en daarbij behorende matrix voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Dit is voor een niet-woning, zoals het onderhavige object, een bruikbare methode. Bij het bepalen van de WOZ-waarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van de bruto huurprijs (inclusief kosten voor beheer en exploitatie van het terrein) zoals deze door de huurder wordt betaald. Die huurprijs (€ 88.080,-) heeft de heffingsambtenaar gedeeld door het aantal vierkante meters en op basis daarvan is een huurwaarde van 12 vastgesteld. De getaxeerde huurwaarde is vervolgens omgezet in de waarde in het economisch verkeer, door de getaxeerde bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 10.36. De kapitalisatiefactor is in overeenstemming met de taxatiewijzer voor de huurwaarde-kapitalisatie vastgesteld met behulp van het Netto aanvangsrendement (NAR). Dit NAR geeft aan welk rendement rond de waardepeildatum in de markt wordt verwacht voor investeringen in onroerend goed. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de berekening die ten grondslag ligt aan de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode niet wordt betwist. De rechtbank ziet ook geen reden om die berekening of de uitkomst ervan aan te tasten.
5.3
De gronden die belanghebbende heeft aangevoerd tegen de berekening van de WOZ-waarde zien op de subsidiaire berekening van de WOZ-waarde van de onroerende zaak door middel van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode en kunnen – gelet op de voldoende gemotiveerde primaire berekening – niet leiden tot een geslaagd beroep.
Vertrouwensbeginsel
5.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen rekening hoeven houden met de grondwaarde van 25 euro per m2 die in de erfpachtovereenkomst is opgenomen. Dat de gemeenteraad bij het bepalen van de erfpachtcanon is uitgegaan van een dergelijke grondwaarde, kan op geen enkele wijze het vertrouwen hebben gewekt dat de heffingsambtenaar – in afwijking van de daarvoor geldende regels – diezelfde grondwaarde zou hanteren bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Uit de door belanghebbende overgelegde stukken met betrekking tot de vaststelling van de erfpachtcanon kan ook niet worden afgeleid dat het de bedoeling van de opstellers van het raadsvoorstel en van de raad was om, zo zij dat al kunnen, de heffingsambtenaar voor wat betreft de vaststelling van de WOZ waarde te binden.
In overeenstemming met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond vastgesteld op de waarde die grond met de bestemming ‘bedrijventerrein’ in het economische verkeer vertegenwoordigd. Voor het bepalen van de grondwaarde kon de heffingsambtenaar uitgaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Dat belanghebbende het terrein feitelijk gebruikt als sportterrein, wijzigt niks aan de bestemming die op grond van het bestemmingsplan [bedrijventerrein] aan de grond is toegekend en waar door potentiële kopers vanuit zal worden gegaan bij het bepalen van een koopprijs. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de in de erfpachtovereenkomst genoemde grondwaarde een marktconforme waarde vertegenwoordigd voor grond met die bestemming. Ook de omstandigheid dat de WOZ-waarde en daarmee samenhangende aanslagen ten aanzien van de vorige locaties van de watersportvereniging lager waren, kan niet het vertrouwen hebben gewekt dat de heffingsambtenaar uit heeft moeten gaan van een lagere WOZ-waarde.
Hoge kosten leden
5.5
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde redelijkerwijs niet heeft hoeven verminderen vanwege de hoge kosten waartoe dat zou kunnen leiden voor de leden van de watersportvereniging. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar leden dat niet zouden kunnen opbrengen en daarnaast voorziet de wet- en regelgeving in de mogelijkheid om bij aangetoonde onvoldoende financiële middelen te verzoeken om kwijtschelding dan wel een betalingsregeling.
6. Conclusie
6.1
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
6.2
Voor een proceskostenvergoeding bestaat daarom geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 15 september 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.