Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
Zaaknummer: BRE 20/9130
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres 1], te [plaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 415.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft vervolgens nog een set nadere stukken van belanghebbende ontvangen.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2022 op zitting behandeld. Belanghebbende is ter zitting verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 17 mei 2022, met adressering [adres 2] te [plaats] ([postcode]), onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 18 mei 2022 aan de heffingsambtenaar op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde hoekwoning met bouwjaar 1978 en een inhoud van 642m3. De woning kenmerkt zich door een inpandige garage, een dakkapel, dakterras en een tuinhuis. De oppervlakte van het perceel bedraagt 345m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 385.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 415.000 juist, althans niet te hoog, is.
3.2.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling, opgemaakt door [taxateur], als taxateur verbonden aan [bedrijf]. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag. Dat is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen.
3.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde de bovengenoemde waardebepaling ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.5.
De waardebepaling van de taxateur bestaat uit een berekening, op basis van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, van de gemiddelde m3-prijs van woningen in [straatnaam]. Daarbij zijn correcties toegepast voor de verschillen qua staat van onderhoud en inhoud om een m3-prijs te bepalen van een ‘gemiddelde’ woning.
3.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde berekening onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat de verschillen zijn en hoe met de verschillen rekening is gehouden.
Qua bouwjaarklasse en kwaliteitsklasse worden alle vergelijkingsobjecten als gelijkwaardig beschouwd. Er bestaat geen aanleiding om de taxateur daarin niet te volgen. Echter, behalve de genoemde objectkenmerken kan ook de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau van invloed zijn op de gerealiseerde koopprijs. Zonder nadere toelichting, in woorden of in cijfers, is de onderbouwing te summier. Met betrekking tot de inhoud zijn juist wel correcties toegepast, maar deze zijn nauwelijks toegelicht. De algemene stellingname dat ‘hoe groter een onderdeel wordt, hoe lager de eenheidswaarde is’ is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor de correcties qua inhoud van de woningen. De gemiddelde waarde per m3 van de vergelijkingsobjecten kan daarom niet worden gevolgd.
3.7.
Daar komt bij dat naar het oordeel van de rechtbank de heffingsambtenaar de bezwaar- en beroepsgronden met betrekking tot de verouderde elementen in de woning ten onrechte terzijde heeft geschoven. Belanghebbende heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat hij meerdere brieven en e-mails naar de heffingsambtenaar respectievelijk taxateur heeft gestuurd, zowel om nader bewijs te overleggen alsook om de datum voor inpandige opname te wijzigen. Dit wordt ook ondersteund door de stukken die reeds bij het beroepschrift zijn gevoegd. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn betoog dat belanghebbende tekort is geschoten in het onderbouwen van zijn betoog in bezwaar en beroep. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat sprake is van een minder dan gemiddelde staat van onderhoud en niveau van voorzieningen.
3.8.
Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde waarde van € 415.000 niet aannemelijk gemaakt.
3.9.
Belanghebbende is er echter ook niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 385.000, in het bijzonder omdat een berekening van of toelichting op de totstandkoming van dit bedrag ontbreekt. Daar komt bij dat het betoog van belanghebbende omtrent de ligging niet kan worden gevolgd.
3.10.
De taxateur heeft de ongunstige ligging van de woning klaarblijkelijk onderkend en verdisconteerd in de waardebepaling van het perceel. In die berekening is rekening gehouden met een vermindering van 14%. Deze vermindering is toegepast op de waarde van het perceel. Dit is een vermindering van € 16.712. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat aanleiding bestaat tot toepassing van een hoger percentage of een groter bedrag. Voor verdere verlaging van de waarde van het perceel van € 102.658 vanwege de ligging bestaat geen aanleiding.
3.11.
Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 395.000.
3.12.
Ten overvloede en ter voorkoming van verdere miscommunicatie in de toekomst merkt de rechtbank nog het volgende op. Belanghebbende heeft gebruik gemaakt van het e-mailadres dat door de taxateur in de stukken is genoemd ([e-mailadres]) en wat op het eerste oog de vraag oproept of dit mogelijk een verschrijving is, nu het de gemeente ‘[gemeente]’ betreft.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de waarde-beschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. De heffingsambtenaar dient bovendien aan belanghebbende het griffierecht te vergoeden. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding omdat daarvoor geen verzoek is gedaan.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag
van € 395.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen
dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet
vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 14 juli 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegeven beschikbaar zijn.