ECLI:NL:RBZWB:2022:3859

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Handelsrecht

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/387856 / HA ZA 21-425

Vonnis van 13 juli 2022

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats eiseres],

eiseres,

advocaat: mr. W.H.J.W. de Brouwer

tegen

[gedaagde] [gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

advocaat: mr. J.A. Platteeuw

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 3 november 2021;
de brief van 10 maart 2022 zijdens [eiseres] met producties 16 – 21;
de brief van 17 maart 2022 zijdens [gedaagde] met producties 3 en 4;
de brief van 17 maart 2022 zijdens [eiseres] met productie 21;
de spree[gedaagde]tekeningen van mr. J.A. Platteeuw;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 21 maart 2022 met daaraan gehecht de brief van 29 maart 2022 zijdens [gedaagde], de brief van 31 maart 2022 zijdens [eiseres] en de brief van 6 april 2022 zijdens [gedaagde];
de akte overleggen producties van [eiseres];
de antwoordakte van [gedaagde].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1. [

eiseres] heeft medio september 2020 met de toenmalige eigenaren van de woning gelegen aan [adres] in [woonplaats] een mondelinge afspraak gemaakt om een koopovereenkomst te sluiten betreffende de woning.

2.2. [

gedaagde] drijft een bouwkundig adviesbureau en verricht in die hoedanigheid bouwtechnische keuringen.

2.3.

Voorafgaand aan het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst ten behoeve van de aankoop van de woning heeft [eiseres] [gedaagde] opdracht gegeven tot het uitvoeren van een visuele bouwkeuring van de woning voor een bedrag van € 350,00. De keuring heeft plaatsgevonden op 16 september 2020 in aanwezigheid van [eiseres]. Op 21 september 2020 is het door [gedaagde] opgemaakte bouwkundig rapport aan [eiseres] toegezonden.

2.4.

In het bouwkundig rapport is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

‘Toelichting bij de (visuele) keuring

Dit bouwtechnisch rapport is een ondersteunende dienstverlening en heeft als doel de opdrachtgever inzicht te geven in de bouwkundige staat van het object, welke gebruikt kan worden bij de aan- of verkoop. … De keuring is een momentopname van de staat waarin het object zich op dat moment bevindt, daarom heeft dit rapport een geldigheid van 3 maanden na de keuringsdatum. …Alle elementen uit dit rapport zijn beoordeeld en gewaardeerd naar zichtbaarheid en/of bereikbaarheid zonder demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen. Indien mogelijk worden kruipruimten en vloeren beoordeeld vanuit de directe nabijheid van de kruipruimte-opening(en), bij het aantreffen van zwam/houtrot of betonrot (kwaaitaal- of mantvloer) zal er (ook bij twijfel) een nader onderzoek worden geadviseerd….Indien er funderingsproblemen zichtbaar zijn, worden deze ter plekke besproken en zal er te allen tijde een nader onderzoek worden geadviseerd.

Aansprakelijkheid

Elke keuring betreft een momentopname, waarop geen garantie wordt afgegeven, BAZ wijst elke aansprakelijkheid van welke aard dan ook af, indien bij klacht-schade niet binnen 21 dagen na de inspectie/rapportdatum is gemeld en BAZ van mening is dat er sprake is van een verborgen (onzichtbaar) gebrek in relatie tot de inspectiedatum/momentopname. Het is aan te raden met het rapport nogmaals door de woning te gaan. Alle aansprakelijkheid wordt afgewezen indien de opdrachtgever voor expertise en zonder uitdrukkelijke toestemming van BAZ het gebrek en/of de schade heeft hersteld.

Onderdelen beschrijving

A.1 Kruipruimte

Kruipruimte aanwezig onder woonkamer gedeeltelijk. Gedeelte onder woonkamer niet bereikbaar.

Onderdelen waardering

Vloeren

B.3 Vloeren BG vloer, beton 2

Hout 3

22.Vloeren

De begane grond vloer beton muv gedeelte woonkamer. Woonkamer gedeeltelijk vloer hout. Houten vloer beperkt te controleren. Beton vloer afgedekt niet te controleren. Geen gebreken geconstateerd.’

2.5.

De kwalificaties 2 en 3 bij het onderdeel B.3 Vloeren worden in het rapport omschreven als respectievelijk Goed en Redelijk.

2.6.

In de periode 21 september 2020 tot 29 september 2020 heeft er naar aanleiding van het rapport correspondentie tussen partijen plaatsgevonden over de inhoud hiervan. In deze correspondentie staat voor zover van belang het volgende vermeld:

Uit de e-mail van 21 september 2020 om 17:48 uur:

‘…[eiseres]
- betreffende het punt fundering en het houten deel; raad je een funderingsonderzoek aan? De scheurvorming in de lange wand – ter plekke van de zwarte balk (tussen woonkamer en eetgedeelte) – zou die uit funderingsverzakking voort kunnen komen?

[gedaagde]
– Een funderingsonderzoek lijkt me overbodig, er zijn geen grote constructieve scheuren, de scheur is zeker niet groot en ernstig genoeg om daar een conclusie van verzakte fundering aan te hangen.

[eiseres]
– Verwacht je dat de bint stabiel genoeg staat om de onderslagbalk te kunnen ondersteunen?

[gedaagde]
– Ik kon niet zien of deze staander massief was maar deze lijkt me zeker afdoende zwaar om de onderslag balk te dragen. …’

2.7.

De koopovereenkomst ter zake van de woning is door [eiseres] gesloten op 25 september 2020. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 5 januari 2021.

2.8.

Na levering van de woning heeft de architect van [eiseres], [architect], begin januari 2021 geconstateerd dat de houten balken onder de betonvloer in slechte staat zijn. Per mail van 3 oktober 2021 heeft [architect] hierover het volgende verklaard:

‘Dag [eiseres],

Hierbij mijn verklaring met betrekking tot de woning [adres] in [woonplaats].

Je hebt me begin januari van dit jaar gevraagd een bezoek te brengen aan jouw nieuwe woonhuis in [woonplaats] om een plan van aanpak voor de bouwkundige werkzaamheden daar te bespreken.

Tijdens dit bezoek hebben we samen de staat van het dak, de staat van de gevels en de staat van de vloeren bekeken.

De bestaande opening in de vloer (begane grond) ter plaatse van de voorgevel gaf de mogelijkheid om ook onder de betonvloer te kijken.

Tijdens mijn bezoek in januari 2021 heb ik via de vloeropening die ten tijde van de aankoopkeuring aanwezig en geïnspecteerd is, geconstateerd dat de houten balken onder de betonvloer in slechte staat zijn en heb ik je geadviseerd hiernaar te laten kijken door een constructeur/constructief adviseur.

Vriendelijke groeten, [architect].

2.9.

Op 9 maart 2022 heeft [eiseres] [architect] aangeschreven met het volgende verzoek:

‘Beste [voornaam],

In aanvulling op je verklaring van afgelopen jaar, maart 2021 omtrent de vloer van mijn woning aan de [adres], het verzoek om bevestiging dat je ten tijde van je bezoek in januari 2021 alleen de vloer hebt bekeken via de bestaande opening die ongewijzigd was ten opzichte van de aankoopkeuring. Aldus mijn advocaat: “Hiernaast verzoek ik u de drie deskundigen te benaderen voor een aanvulling op hun e-mails/advies zoals besproken, namelijk dat zij kunnen verklaren dat hun observatie en deskundig oordeel gebaseerd is op waarnemingen die zijn gedaan op basis van het gat dat er was, op de wijze die BAZ ook heeft toegepast voor de keuring”.

Alvast dank.

Vriendelijke groeten,

[eiseres]’

2.10.

Op 10 maart 2022 heeft [architect] in antwoord op de mail van 9 maart 2022 aanvullend het volgende verklaard:

‘Beste [eiseres],

Uiteraard kan ik dit bevestigen. Ik heb destijds gekeken via de bestaande opening. Hetgeen hieronder omschreven staat is juist.

Vriendelijke groeten,

[architect]

2.11.

Op 14 januari 2021 heeft een adviseur bouwconstructies van het Buro voor bouwconstructies [X], de heer [a], een nader onderzoek aan de woning verricht. De adviseur heeft zijn bevindingen per mail van 24 maart 2021 aan [eiseres] bevestigd:

‘Geachte mevrouw [eiseres], beste [eiseres],

Op 14 januari 2021 hebben wij op locatie aan de [adres] in [woonplaats] een werkbezoek uitgevoerd, in de rol als adviseur bouwconstructies, om enkele constructieve onderdelen te bespreken. Om enige constructieve aanpassingen te kunnen doen, is het noodzakelijk te weten hoe de fundatie van de woning eruit ziet. Na het verwijderen van enkele vloerdelen nabij de voorgevel constateren we de volgende vloeropbouw.

Er is een afwerkvloer van houten delen aanwezig, onder deze vloer ligt een later aangebrachte (waarschijnlijk ongewapende) betonvloer over het traditioneel aangebrachte houten balklaag met houten delen. De balken liggen op betonnen opstortjes, die op poertjes op vaste grondslag gefundeerd zijn.

Bij de inspectie blijkt het hout (onder de betonvloer) zeer vochtig te zijn en kan ik handmatig stukken hout uit de balklaag halen. De balken zijn dus in zeer slechte staat. Gezien de dikte van de betonvloer is het niet aannemelijk dat de betonvloer de dragende functie heeft overgenomen. Deze vloer lijkt overigens ook tussen de bouwmuren te liggen, dat bevestigd ook dat de vloer niet zelfdragend is. Bij verdere degradatie van de houtkwaliteit en/of toename van de belastingen kunnen er grote vervormingen of zelfs deels bezwijken van de begane grondvloer optreden.

Ik adviseer je daarom ook met klem om de vloer te herstellen c.q. te vervangen. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of de houtaantasting over de gehele woning aanwezig is. Aan de huidige balklaag, op de plekken die zijn geïnspecteerd, kan geen constructieve waarde meer gehecht worden.

Ik vertrouw erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Buro voor bouwconstructies [X]

[a]

2.12.

Vervolgens is de woning op 29 januari 2021 bouwtechnisch gekeurd door Bouwinspecteurs.nl. In de rapportage is – voor zover relevant - het volgende opgenomen:

‘Foutieve vloeropbouw waardoor diverse houtwerken zijn aangetast door schimmels (bruinrot) en diverse balken door de belasting gebroken. Gezien aantasting en meerder manco’s is er geen ander optie dan integraal vervangen voor vrijdragende vloerconstructie, uitgangspunt betonvloer, post. Voorbehoud voor eventuele gevolgschade/verleggen van leidingwerken/opvangen dragende constructies.’

2.13.

Per mail van 14 maart 2022 heeft [eiseres] de heer [b] van Bouwinspecteurs.nl het volgende verzocht:

‘Beste [voornaam 2],

Een jaar geleden was je in mijn woning in [woonplaats] voor een inspectie van de vloer (zie onderstaande) en heb je een uitgebreid rapport opgesteld waarin de boodschap duidelijk was omtrent de staat van het hout(rot) onder de betonnen vloer.

Daaromtrent loopt nog een proces en heb ik een vraag ter voorbereiding op de zitting volgende week.

Van alle verklaringen van adviseurs (constructeur, aannemer en architect) en de tweede inspecteur (die van bouwinspecteurs) vraagt mijn advocaat of zij nog een expliciet kunnen bevestigen dat de staat van het hout via de opening bij de watermeterput gezien kon worden en dat deze niet groter is gemaakt tijdens de inspectie.

Ter herinnering, in der bijlagen enkele foto’s. Ik hoop dat je dit bezoek daarmee nog voor de geest kunt halen.

Zou je in dat geval per email kunnen bevestigen omtrent deze situatie? Dat zou mij enorm helpen bij de laatste verduidelijking van de situatie.

Als je meer informatie nodig hebt kun je me bellen: 0619177997

Vriendelijke groet,

[eiseres]’

2.14.

Per mail van 16 maart 2022 heeft [b] als volgt gereageerd:

‘Beste [eiseres],

Op uw mail van 14 maart 2022 kunnen wij als volgt inhoudelijk reageren.

U heeft ons opdracht verstrekt voor het uitvoeren van een expertise omtrent de vloerconstructie.

Tijdens dit onderzoek is tevens gebruik gemaakt van een endoscopische camera.

Bij aankomst hebben wij de vloerconstructie als eerst visueel beoordeeld. Daarbij was het luik van de watermeterput grenzend aan de voorgevel geopend. Hier waren destijds aangetaste houtwerken te constateren.

Na deze constatering zijn we de vloer verder gaan onderzoeken conform opdracht waarbij diverse gebreken zijn geconstateerd die wij hebben gerapporteerd.

Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

[b]

2.15. [

eiseres] heeft [gedaagde] per brief van 4 februari 2021 aansprakelijk gesteld voor de kosten van herstel en de overige kosten. [gedaagde] heeft de aansprakelijkheid per e-mail van 12 februari 2021 van de hand gewezen.

3.Het geschil

3.1. [

eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis ex artikel 6:74 Burgerlijk Wetboek en tevens te verklaren voor recht dat gedaagde gehouden is de daaruit voortvloeiende schade aan haar te vergoeden;

te verklaren voor recht dat de totale schade kan worden begroot op een bedrag van

€ 29.509,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis tot aan de dag van voldoening;

3. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 29.509,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis tot aan de dag van voldoening;

4. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2. [

eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat de vloer, zichtbaar ter hoogte van de kruipruimte, gebreken heeft. Deze gebreken bestaan uit rotte balken en een foutieve vloeropbouw. De vloeropbouw was foutief omdat er door de opbouw (balken – beton – plavuizen -parket) geen ventilatie mogelijk was bij de balken en dat leidt tot houtrot. [gedaagde] had de gebreken ten tijde van de keuring moeten zien en dit aan [eiseres] moeten melden zodat een vervolgonderzoek mogelijk was geweest, dan wel bij twijfel haar een vervolgonderzoek aan moeten raden. Nu [gedaagde] dit niet heeft gedaan is hij tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis jegens [eiseres]. Als er een vervolgonderzoek had plaatsgevonden, was [eiseres] op de hoogte geweest van de gebrekkige situatie en de daarmee gemoeide herstelkosten. [eiseres] had de woning dan niet, althans niet tegen dezelfde koopprijs, gekocht.

3.3. [

gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering van [eiseres] en, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis. [gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat op grond van de tussen partijen overeengekomen voorwaarden zijn aansprakelijkheid, voor zover aanwezig, is komen te vervallen omdat [eiseres] de beweerde schade niet binnen 21 dagen na de inspectie/rapportdatum heeft gemeld. [gedaagde] verwerpt enige aansprakelijkheid omdat partijen zijn overeengekomen dat het rapport een geldigheidsduur heeft van drie maanden na de keuringsdatum en de geldigheidsduur van het rapport daarmee is vervallen op 16 december 2020. Verder stelt [gedaagde] dat hij in het kader van de overeenkomst alleen de verplichting tot een visuele, globale, non-destructieve bouwkundige keuring van de woning op zich heeft genomen. De door [eiseres] opgevoerde gebreken heeft [gedaagde] tijdens de keuring niet visueel kunnen waarnemen. [gedaagde] betwist de hoogte van de gestelde schade, evenals het vereiste causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en de schade.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vraag ligt voor of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis die hij in het kader van de bouwkundige keuring van de woning op zich heeft genomen, en zo ja, of daaruit schade is voortgevloeid waarvoor hij aansprakelijk moet worden gehouden.

Vervalbeding van toepassing?

4.2. [

eiseres] heeft ter zitting verklaard niet akkoord te zijn gegaan met de door [gedaagde] opgevoerde aansprakelijkheidsbeperking. [gedaagde] heeft dit niet betwist zodat niet is vast komen te staan dat partijen een vervalbeding zijn overeengekomen. [gedaagde] kan hierop derhalve geen beroep doen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat als het beding al een overeengekomen algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:237 onder a BW zou zijn, dit beding op grond van artikel 6:237 sub h BW wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn jegens [eiseres], die in deze als consument moet worden aangemerkt. Het rapport van [gedaagde] dateert van 16 september 2020. De woning van [eiseres] is echter pas in januari 2021 aan [eiseres] geleverd. [gedaagde] kan redelijkerwijs niet van [eiseres] verwachten dat zij van mogelijke gebreken in het rapport van [gedaagde] op de hoogte was en daarover bij hem heeft geklaagd, vóór de oplevering van de woning. De termijn van 21 dagen waarbinnen moeten worden geklaagd, vangt op grond van het vervalbeding aan vóórdat [eiseres] überhaupt met de gebreken bekend kon zijn. Nu [gedaagde] daarmee tracht de mogelijkheid tot klagen te beperken tot een onredelijke en onaanvaardbare termijn, wordt geoordeeld dat het vervalbeding onredelijk bezwarend is, zodat dit beding – ambtshalve – door de rechtbank op grond van artikel 6:233 BW wordt vernietigd. Het beroep van [gedaagde] op het beding wordt derhalve verworpen. Of [eiseres] tijdig heeft geklaagd over de prestatie van [gedaagde], dient daarom (uitsluitend) te worden getoetst aan het bepaalde in artikel 6:89 BW. Op grond van dat artikel dient de schuldeiser die een gebrekkige prestatie ontvangt binnen bekwame tijd te protesteren, op straffe van verval van alle bevoegdheden. De schuldeiser dient te protesteren binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Enig onderzoek of beraad aan de zijde van de schuldeiser (en dus ook het daarmee samenhangende tijdsverloop) is geoorloofd. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Daarbij is van groot belang of het belang van de schuldenaar is geschaad als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat over de gebrekkige prestatie is geprotesteerd. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eiseres] de woning meteen na de levering in januari 2021 door diverse bedrijven heeft laten onderzoeken. Uit deze onderzoeken zijn de door [eiseres] gestelde gebreken naar voren gekomen. [gedaagde] is bij brief van 4 februari 2021 aansprakelijk gesteld door [eiseres]. Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat [eiseres] tijdig heeft geklaagd. [gedaagde] heeft zijn stelling dat hij hierdoor in zijn verweer is geschaad onvoldoende gemotiveerd. Hij heeft slechts gesteld dat er mogelijk sprake is van nieuwe omstandigheden en het buiten de termijn van 21 dagen moeilijker is na te gaan wat de situatie ten tijde van de keuring was. Zonder nadere toelichting valt echter niet in te zien dat de staat van de balken onder de vloer en de vloeropbouw in 4 à 5 maanden tijd dermate kunnen verslechteren, dat de staat ten tijde van de keuring niet meer deugdelijk zou kunnen worden vastgesteld. Het verweer van [gedaagde] faalt derhalve.

Rapport vervallen?

4.3.

Hetzelfde lot treft het verweer van [gedaagde] dat de geldigheidsduur van het rapport zou zijn vervallen op 16 december 2020 zodat aansprakelijkheid op grond hiervan niet meer mogelijk zou zijn. Voor de vaststelling van de aansprakelijkheid is immers slechts relevant of [gedaagde] ten tijde van de keuring zijn werkzaamheden als een goed opdrachtnemer heeft verricht. De houdbaarheidsdatum van het rapport is hierop niet van invloed.

Goed opdrachtnemer?

4.4.

De rechtbank overweegt dat [gedaagde] ten opzichte van [eiseres] moet handelen als goed opdrachtnemer. Om te bepalen of [gedaagde] als goed opdrachtnemer heeft gehandeld is van belang wat partijen hebben afgesproken over de omvang van de door [gedaagde] te verrichten werkzaamheden. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] voor [eiseres] een visuele bouwtechnische keuring zou verrichten voor een bedrag van

€ 350,00. Gelet hierop is voor de beoordeling of [gedaagde] de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen van belang welke gebreken een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot binnen de reikwijdte van het onderzoek, namelijk een visuele inspectie zonder demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen, had kunnen en moeten constateren. [eiseres] mocht er dus van uitgaan dat als sprake zou zijn van een visueel waarneembaar gebrek, [gedaagde] daar in zijn rapport melding van zou maken. Indien [gedaagde] dat niet heeft gedaan, is er sprake van een tekortkoming.

4.5.

De vraag is of [gedaagde] met de handcamera, dan wel met het blote oog, de gebreken had kunnen vaststellen. De rechtbank gaat niet in op het door partijen gevoerde debat of en in hoeverre [gedaagde] zijn hoofd in de kruipruimte kon steken. Duidelijk is in ieder geval dat daarvoor niet veel ruimte was. De rechtbank oordeelt echter dat van een redelijk handelend vakbekwaam inspecteur mag worden verwacht dat hij voor de uitvoering van een visuele inspectie in een kleine ruimte zoals hier gebruik maakt van een handcamera. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat uit de door hem ter hoogte van de kruipruimte gemaakte foto’s in het keuringsrapport niet is af te leiden dat de houten balken onder de vloer rot waren. De vloeropbouw was volgens hem niet zichtbaar. De rechtbank heeft de kleurenfoto’s bij [gedaagde]s rapport onder punt ’22 Vloeren’ gezien. Op basis daarvan kan niet zonder meer worden vastgesteld dat er geen sprake was van rotte balken en een foutieve vloeropbouw. De balken op de foto’s ogen aangetast. Een deel van de vloeropbouw is zichtbaar. Op de door [eiseres] overgelegde foto’s genummerd 23 tot en met 32 van het door haar in januari 2021 geraadpleegde Bouwinspecteurs.nl zijn ter plaatse van het kruipluik balken te zien die niet gaaf en onaangetast zijn. Ook is de vloeropbouw te zien. [gedaagde] stelt dat deze foto’s veel later, en dus niet onder dezelfde omstandigheden, en niet met een handcamera zijn gemaakt. Nu bij de foto’s van Bouwinspecteurs.nl is aangeduid dat de foto’s met een handcamera bij het kruipluik zijn gemaakt, en Bouwinspecteurs.nl voorts heeft verklaard dit vanuit het kruipluik te hebben gedaan, heeft de rechtbank, nu [gedaagde] deze gestelde feiten enkel bloot heeft betwist, geen aanleiding om aan te nemen dat de foto’s niet met een handcamera vanuit het kruipluik zijn gemaakt. In tegenstelling tot het standpunt van [gedaagde], is de rechtbank van oordeel dat er geen dermate groot verschil is, noch qua hoek noch qua omvang van wat er op de foto’s staat dat deze niet via de kruipruimte zouden kunnen zijn gemaakt. Daarbij komt dat uit het door [eiseres] overgelegde filmmateriaal blijkt dat met het insteken van een handfilmcamera in het kruipluik de gebreken vrij eenvoudig zijn te constateren. Filmvloer 1 en 2 tonen beelden van de situatie bestaande uit een gescheurde balk, de bruinrot en schimmels, die ook te zien is op de foto’s bij punt 30, 31 en 32 van het rapport van Bouwinspecteurs.nl. [gedaagde] heeft de inhoud van de filmbeelden niet betwist. Filmvloer 3 toont de foutieve vloeropbouw. [gedaagde] heeft de inhoud van dit filmpje evenmin betwist. De rechtbank stelt vast dat uit het door [eiseres] overgelegde foto- en filmmateriaal voldoende blijkt van mogelijke gebreken aan de vloer(balken). De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van [gedaagde] dat het kruipluik dat hem ter beschikking stond smaller was dan dat voor Bouwinspecteurs. Ook al zou het kruipluik breder zijn geweest, dan was het niet dermate breder geweest dat [gedaagde] niet – nagenoeg - dezelfde foto’s zou hebben kunnen maken als Bouwinspecteurs.nl. Het bereik van een gemiddelde handcamera is voldoende om alles binnen een afstand van enkele meters goed in beeld te kunnen brengen. Dat [eiseres] het kruipluik mogelijk uitgegraven zou hebben, zoals [gedaagde] beweert, op basis waarvan er meer mogelijkheden tot het constateren van de gebreken waren, oordeelt de rechtbank niet aannemelijk. Het kruipluik is in feite de opening van de watermeterput en de watermeter is op het filmmateriaal duidelijk zichtbaar met direct daaronder de bodem onder het huis. De rechtbank oordeelt het niet waarschijnlijk dat de watermeter ten tijde van de keuring van [gedaagde] bedolven was door zand of ander materiaal. Ook het argument van wijziging van omstandigheden, waarbij [gedaagde] de droge omstandigheden tijdens zijn keuring in september noemt en de natte omstandigheden van de onderzoeken in januari, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op nu het niet voor de hand ligt dat de zichtbare aantasting van de balken in slechts enkele maanden is ontstaan. De rechtbank is van oordeel dat de foto’s van Bouwinspecteurs.nl en het filmmateriaal duidelijk, en overigens ook door [gedaagde] onbetwist, de mogelijkheid van gebreken aan de balken weergeven op de locatie van de keuring van [gedaagde] en daarmee duidelijk maken dat [gedaagde] deze mogelijke gebreken met de handcamera had kunnen en moeten waarnemen. Voorts zijn er de door [eiseres] overgelegde verklaringen van [architect] en Buro voor bouwconstructies [X] waaruit blijkt dat deze bedrijven eveneens via het kruipluik de aangetaste balken hebben geconstateerd. Ook daaruit volgt dat, nu andere onderzoekers in staat zijn geweest de mogelijke gebreken ter plaatse van het kruipluik waar te nemen, [gedaagde] dit - als specialist op dit gebied - ook had moeten kunnen zien. De rechtbank oordeelt dat [eiseres] als bouwdeskundige extra alert heeft moeten zijn op de foutieve vloeropbouw in combinatie met het gebrek aan ventilatiemogelijkheden nu dit mogelijk tot houtrot leidt. De foutieve vloeropbouw en de rotte balken waren door middel van visuele inspectie te zien. [gedaagde] heeft ten tijde van de mondelinge behandeling de stelling van [eiseres] dat er door de foutieve opbouw (balken – beton – plavuizen -parket) geen ventilatie mogelijk was bij de balken en dat dit kan leiden tot houtrot, niet betwist. Gelet op het voorgaande, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] ten onrechte tot de conclusie gekomen is dat de vloer in redelijke staat verkeerde en dat hij geen nader onderzoek behoefde te adviseren. De onbetwist door [gedaagde] gestelde feiten dat er geen muffe lucht hing bij de vloer, de vloer niet veerde en er geen aanwijzing voor verzakking ter plaatse van de aansluiting van de vloer met de wanden was, maken dit – gezien de mogelijkheid tot visuele waarneming van de gebreken - niet anders. Nu er sprake is geweest van ook voor [gedaagde] visueel zichtbare gebreken ter hoogte van de kruipruimte mocht [eiseres] ervan uitgaan dat [gedaagde] daar in zijn rapport melding van zou maken. Dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, houdt in dat hij tekortgekomen is in de uitvoering van de overeenkomst met [eiseres], zodat hij de door haar geleden schade dient te vergoeden.

Causaal verband en schade

4.6.

Aan de orde is dan of [eiseres] daardoor schade heeft geleden. Tussen partijen is niet in geschil dat de vloer gebrekkig was. [gedaagde] heeft dat niet betwist. Hij betwist wel dat [eiseres], zoals zij stelt, de woning niet of tegen een lagere prijs zou hebben gekocht als zij voorafgaand aan de koopovereenkomst had geweten van de gebreken. De rechtbank overweegt dat [eiseres] weliswaar al half september 2020 overeenstemming had met de verkoper over de koop, en over de voorwaarden waaronder de koop zou plaatsvinden, maar zij had – in verband met het schriftelijkheidsvereiste van de koopovereenkomst en de bedenktijd – nog van de koop afgekund als uit het rapport van [gedaagde] duidelijk zou zijn geworden dat de balken onder de vloer mogelijk rot waren en er sprake was van een foutieve vloeropbouw. Het rapport dateert immers van 21 september 2020 en de schriftelijke koopovereenkomst is op 25 september 2020 gesloten. [eiseres] heeft in haar naar aanleiding van de rapportage op 21 september 2020 verzonden e-mail aan [gedaagde] nog diverse vragen gesteld over onder andere de fundering en het kostenplaatje van vervanging van ’zaken in slechte staat’, waarop zij op dezelfde dag een reactie ontving. Hieruit blijkt dat het voor [eiseres] voor de aankoop van de woning van belang is geweest een overzicht te verkrijgen van de ‘zaken in slechte staat’ en een inschatting te maken van de te verwachten kosten na aankoop van de woning. Op grond daarvan staat voldoende vast dat [eiseres], als zij op de hoogte was geweest van de gebreken, de (schriftelijke) koopovereenkomst waarschijnlijk niet, althans niet tegen de overeengekomen prijs, zou hebben gesloten. Wat daarvan het resultaat zou zijn geweest, valt niet met zekerheid te achterhalen, zodat de schade alleen schattenderwijs kan worden begroot.

4.7.

De schatting van de schade dient in redelijkheid te gebeuren waarbij de rechtbank als aanknopingspunt de kosten voor het herstel van de gebreken die [gedaagde] had kunnen constateren en eventuele vervolgschade neemt. Ook zal de rechtbank bij de begroting een aftrek van nieuw voor oud hanteren. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat de als productie 26 door [eiseres] overgelegde facturen geen basis kunnen zijn voor het bepalen van de omvang van de schade. De omschrijving ‘verbouwing’ op de facturen is onvoldoende specifiek. [eiseres] heeft bij dagvaarding als productie 13 een offerte overgelegd van een timmer- en dakwerkenfirma waarin ten aanzien van het onderdeel vloer een bedrag van € 6.500,00 is opgenomen. In ieder geval een deel van de aldaar genoemde posten acht de rechtbank aannemelijk in het kader van de herstelwerkzaamheden onder/van de vloer. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] had kunnen kiezen voor een zogenaamde PS-renovatievloer die rond de € 4.000,00 zou kosten. Een volledige vervanging van de vloer, de kozijnen, de binnenmuren et cetera zou dan volgens [gedaagde] niet nodig zijn geweest. [eiseres] heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat deze vloer haar door deskundigen werd afgeraden maar heeft het overige niet betwist. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de schade op basis van artikel 6:97 BW schatten op een bedrag van € 4.000,00. Dit bedrag zal aan [eiseres] als schadevergoeding worden toegewezen. Ten aanzien van de overige bij dagvaarding opgevoerde schadeposten namelijk vertragingsschade, opslag spullen, tweede bouwkundige inspectie en eigen bijdrage rechtshulp heeft [eiseres] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die deze vorderingen kunnen dragen. Deze schadeposten wijst de rechtbank af.

Wettelijke rente

4.8.

De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis is niet afzonderlijk betwist. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen.

4.9. [

gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 127,21

- griffierecht € 85,00

- salaris advocaat
€ 1.802,50(2,5 punten × tarief € 721,00)

Totaal € 2.014,71

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten jegens [eiseres] in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit de overeenkomst tussen partijen;

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiseres] als gevolg van zijn toerekenbaar tekortschieten geleden schade;

5.3.

verklaart voor recht dat de schade kan worden begroot op een bedrag van

€ 4.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de door [eiseres] geleden schade van

€ 4.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.014,71;

5.6.

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de veroordelingen onder 5.4. en 5.5. uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Mulders en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.