Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 21/225
uitspraak van 24 mei 2022
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de inspecteur van de Belastingdienst,
de inspecteur.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de inspecteur van 3 december 2020 op het bezwaar van belanghebbende tegen de aan haar opgelegde naheffingsaanslag overdrachtsbelasting van € 3.766 (aanslagnummer [aanslagnummer]; hierna: de naheffingsaanslag) alsmede de gelijktijdig bij beschikking in rekening gebrachte belastingrente van € 213 (hierna: de beschikking belastingrente).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 mei 2022 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende mr. J.J.M. Goumans, verbonden aan Goumans Bakker Advocaten Mediators te Maastricht en namens belanghebbende haar echtgenoot [echtgenoot], en namens de inspecteur [inspecteur] en [inspecteur].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.
De gemeente [plaats] heeft op 20 juni 2018 een omgevingsvergunning afgegeven voor het bouwen van 3 stadswoningen in het pand [adres], een voormalig pakhuis (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak was ontworpen, gebouwd en voordat belanghebbende het (deels) aankocht, ook als zodanig gebruikt.
2.2.
Bij akte van 6 juli 2018 is aan belanghebbende geleverd, één zesde (1/6) onverdeeld aandeel van:
‘(…) het registergoed,
KADASTRALE GEMEENTE [plaats]:
het object met woonbestemming met verdere aanhorigheden en ondergrond, plaatselijk bekend als [X] [plaats], [adres], [adres] en [adres], kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie [sectie], groot een are en tweeënzeventig centiare, volgens de kadastrale leggers belast met de publiekrechtelijke beperking:
Beschermd Monument, Gemeentewet, (…), hierna ook te noemen: "het verkochte", door koper na verbouwing te gebruiken als woningen, zulks voor een koopprijs van VIJFHONDERDVIJFENZESTIGDUIZEND (€ 565.000,00), (…).’
2.3.
Voorafgaand aan de overdracht van de onroerende zaak zijn de laatste rekken weggehaald, is de inventaris weggehaald, is de opening van de dakvoet waar water naar binnen kon binnenkomen dichtgemaakt, zijn loszittende stenen hersteld en is een scheefstaand stuk kolom hersteld.
2.4.
De notaris heeft namens alle zes kopers, een bedrag aan overdrachtsbelasting van € 11.298, gelijk aan 2% van de koopprijs, aangegeven en voldaan.
2.5.
Op 19 oktober 2018 is de onroerende zaak, inclusief ondergrond, kadastraal gesplitst in drie afzonderlijke objecten, sectie [sectie], [sectie], [sectie] en [sectie]. Het kadastrale perceel [plaats], sectie [sectie], [sectie] is daarmee komen te vervallen. Belanghebbende heeft de helft van sectie [sectie], [sectie], met als huisnummer [adres] verkregen.
2.6.
De inspecteur heeft met dagtekening 9 december 2020 de naheffingsaanslag aan belanghebbende opgelegd. Volgens de inspecteur is naar het onjuiste tarief overdrachtsbelasting voldaan. Het juiste tarief is 6%, omdat bij de overdracht geen sprake was van een woning. Belanghebbende is in bezwaar gekomen.
2.7.
De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente gehandhaafd.
2.8.
In geschil is het antwoord op de vraag of belanghebbende bij de levering van de onroerende zaak een woning, in de zin artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr), heeft verkregen.
2.9.
Belanghebbende heeft zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd. De bewijslast rust op de inspecteur dat de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Belanghebbende heeft immers een onroerende zaak verkregen (i) die niet meer als opslag mocht worden gebruik omdat de bestemming van het pand al gewijzigd was naar wonen, (ii) die klaar was voor de bouwwerkzaamheden, (iii) waarvoor een bouwvergunning voor drie stadswoningen was verleend en (iv) waarvoor de bouwtekeningen al gereed waren. Daarnaast had (v) de kadastrale inmeting van de onroerende zaak ten behoeve van de splitsing in drie kadastrale percelen al vóór de verkrijging plaatsgevonden, aldus nog steeds belanghebbende. De inspecteur heeft de door belanghebbende voorgestane toepassing van artikel 14, tweede lid, van de Wbr gemotiveerd bestreden.
Juridisch kader
2.10.
Op grond van artikel 2, eerste lid, van de Wbr wordt onder de naam ‘overdrachtsbelasting’ een belasting geheven ter zake van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.
2.11.
Artikel 14, tweede lid, van de Wbr [1] bepaalt dat voor de verkrijging van onder meer woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, de belasting 2 percent bedraagt.
2.12.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2019 [2] , voor zover hier van belang, als volgt geoordeeld:
2.3.2. (…)
Van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr is sprake indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.
(…)
2.3.4
In een geval (…), waarin een zakelijk recht op een (deel van een) oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak wordt overgedragen nadat reeds bouwkundige wijzigingen zijn aangebracht en voordat ook de feitelijke oplevering plaatsvindt, moet in het verlengde van de hiervoor in 2.3.2 gegeven regels evenzeer aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het is aan degene die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object van het overgedragen zakelijk recht op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
In een geval waarin verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning, kan het bouwwerk alleen worden geacht de oorspronkelijke aard te hebben behouden indien de inspecteur aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken. De vaststelling van de strekking van de verbouwingswerkzaamheden dient te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Zo kan naast de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden ook de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en) in aanmerking worden genomen, evenals de voor kopers van een woning en hun geldverstrekkers in het algemeen relevante omstandigheid dat het verkregen object zelfstandig overdraagbaar is, bijvoorbeeld door splitsing van een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak in appartementsrechten. Indien de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden, kan mede betekenis worden toegekend aan de uit publiekrechtelijke voorschriften voortvloeiende eisen of beperkingen.”
Beoordeling van het geschil
2.13.
Vast staat dat de onroerende zaak oorspronkelijk een pakhuis was. Daarvoor was het ontworpen, gebouwd en gedurende een lange periode gebruikt. Met de aanvang van de verbouwing tot drie stadswoningen is begonnen na de overdracht.
2.14.
De rechtbank overweegt als volgt. Het is belanghebbende die een beroep doet op de toepassing van het tarief voor woningen. Zoals ook aangegeven door de Hoge Raad in het hiervoor vermelde arrest – zie daarvan r.o. 2.3.4, laatste zin - is het in dit geval aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd. Dat moet getoetst worden op het moment van de overdracht van het onroerend goed en er moet zoveel mogelijk worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. In tegenstelling tot wat belanghebbende meent, is daarvoor de gewijzigde bestemming van de onroerende zaak in het gemeentelijke bestemmingsplan niet leidend.
2.15.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet in de op haar rustende bewijslast is geslaagd. De kenmerken van de onroerende zaak zelf - en daarmee de aard - waren feitelijk vrijwel onveranderd op het moment van overdracht. Op het moment van de overdracht hadden er nog geen bouwkundige wijzigingen aan de onroerende zaak plaatsgevonden. Kort en goed zag de onroerende zaak er van buiten en van binnen nog steeds vrijwel hetzelfde uit: als een pakhuis waaraan enige werkzaamheden zijn verricht in het kader van de verkoop.
2.16.
Ook kunnen de (beperkte) werkzaamheden in/aan de onroerende zaak voorafgaand aan de overdracht niet worden aangemerkt als zodanige verbouwingswerkzaamheden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die verbouwingswerkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning.
2.17.
Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
2.18.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier, op 24 mei 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.