Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 19/5667 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [woonplaats] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 191.000,- (beschikkingsnummer [beschikkingsnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 september 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 maart 2022. Belanghebbende heeft zich via beeldbellen laten vertegenwoordigen door gemachtigde C. van Abbe (Previcus Vastgoed). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur 1] (taxateur).
Overwegingen
1.
Inleiding
Inleiding
1.1
Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning met een inhoud van 365 m3, en een berging van 20 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 177 m².
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning.
De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning € 180.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 191.000,-.
2.
Toetsingskader van de rechtbank
Toetsingskader van de rechtbank
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel [vergelijkingsobject 3] , tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix gedateerd 7 januari 2020 en opgemaakt door taxateur [taxateur 1] ten grondslag gelegd. In de waardematrix is de waarde van de woning bepaald op € 191.000,-. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan [vergelijkingsobject 1] en de [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , te [woonplaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De matrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en de referentiewoningen. De woning is op 21 juni 2019 inpandig opgenomen.
3.2
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 191.000,- niet te hoog is.
4.
Oordeel rechtbank
Oordeel rechtbank
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
4.1
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat het object [vergelijkingsobject 2] niet vergelijkbaar is, omdat dit in tegenstelling tot de woning en de andere referentiewoningen een hoekwoning is. Volgens belanghebbende is de grondwaarde niet juist, wat een afwijkende waarde voor het pand tot gevolg heeft. De rechtbank acht het object ongeschikt als vergelijkingsobject aangezien de verkoopdatum meer dan een jaar na de waardepeildatum is gelegen. Deze woning zal daarom buiten beschouwing worden gelaten.
De overige referentieobjecten zijn volgens belanghebbende vergelijkbaar.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
4.2
De woning en de overgebleven twee referentiewoningen hebben alle hetzelfde bouwjaar (1974). Alle woningen hebben een inhoud van 365 m3. De waarde van de inhoud van de referentiewoningen verschilt minimaal. In het voordeel van belanghebbende is voor de woning de laagste m3-prijs van de referentiewoningen gebruikt. De referentiewoningen hebben net als de woning een berging van 20 m3, waaraan eenzelfde waarde van € 3.200,- is toegekend. Voor de waarde van de grond is gebruik gemaakt van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.
4.3
Belanghebbende heeft tegenover de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardematrix een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 12 december 2019 door taxateur [taxateur 2] , waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 180.000,-. Aan deze taxatie zijn de referentieobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 5] ten grondslag gelegd. In het taxatierapport wordt uitgegaan van de volgende koudvl-waarden voor de woning: kwaliteit (2), onderhoud (2), luxe (3), doelmatigheid (3), uitstraling (2) en ligging (2).
4.4
De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van belanghebbende niet bruikbaar is als onderbouwing van de waardebepaling. In het taxatierapport zijn weliswaar referentiewoningen genoemd, maar de deelobjecten en de koudvl-waarden van deze referentiewoningen ontbreken, waardoor onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de referentiewoningen zich verhouden tot de woning.
4.5
Daarnaast stelt belanghebbende dat de kwalificaties voor kwaliteit en onderhoud van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt boven gemiddeld zijn en die van de woning onder gemiddeld. Deze stelling van belanghebbende is met de foto’s van de woning in het eigen taxatierapport onvoldoende onderbouwd en kan daarom, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, niet worden gevolgd. Ook een kwalificatie matig (2) voor de ligging kan niet worden gevolgd, nu de woning en de referentiewoningen die in dezelfde straat zijn gelegen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar alle een kwalificatie gemiddeld (3) voor de ligging hebben.
5.
Conclusie
Conclusie
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 26 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).