Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8290
uitspraak van 29 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , belanghebbende
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, verweerder
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [naam] [adres 1] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 276.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 maart 2022. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde] [kantoor]. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder] , vergezeld door de taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
Feiten
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [naam] [adres 1] (hierna: de woning). Het betreft een tussenwoning. Het perceel heeft een oppervlakte van 290 m². De woning heeft een inhoud van 435 m3. Daarnaast is er nog een garage met een inhoud van 115 m3.
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 244.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 276.000,00.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De waardering van de woning is gebaseerd een waardematrix van 28 september 2020 opgesteld door [taxateur 2] , WOZ-gediplomeerd taxateur. De taxateur heeft de waarde van woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 276.000,00. Als referentiewoningen zijn gebruikt [naam] [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Ter zitting heeft de taxateur een toelichting overgelegd met daarin een overzicht van de toegepaste correcties
Standpunt belanghebbende
8. Belanghebbende heeft ter zitting gereageerd op de overgelegde toelichting. Mede gelet op de toelichting zijn de gronden van belanghebbende beperkt gebleven tot de opmerking dat het raar is dat de waarde van de [adres 3] is verlaagd met € 10.000,00 maar dat de WOZ-waarde van de woning niet is verlaagd. Verder heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende inzichtelijk is hoe de heffingsambtenaar tot de WOZ-waarde is gekomen.
Standpunt heffingsambtenaar
9. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat met de overgelegde toelichting voldoende inzichtelijk is hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Verder is opgemerkt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening is gehouden met het feit dat het object [naam] [adres 1] in een betere onderhoudsstaat verkeert. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 276.000,00 niet te hoog is.
Beoordeling
10. De rechtbank is van oordeel dat met de overgelegde stukken voldoende inzichtelijk is geworden hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Uit de overgelegde toelichting blijkt dat er rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud. Ook blijkt dat rekening is gehouden met de ligging en dat er gerekend is met indexering naar de waardepeildatum. Dat er wellicht in andere zaken meer stukken ter onderbouwing worden overgelegd, betekent niet dat de overgelegde toelichting in samenhang bezien met de waardematrix onvoldoende inzicht heeft gegeven. De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde niet inzichtelijk is, slaagt daarom niet.
11. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht hoe de waarde van de woning aan de [adres 3] is bepaald. Uit het ter zitting overgelegde overzicht blijkt met welke correcties rekening is gehouden om een vergelijking te kunnen maken met de woning van belanghebbende. Hoewel er een (negatieve) correctie heeft plaatsgevonden van de indexering, is de waarde na correcties voor kwaliteit en onderhoud vastgesteld op € 412,00 per m3.. Belanghebbende heeft tegen deze correcties en de berekening op zich geen gronden naar voren gebracht. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om deze berekening voor onjuist te houden.
De gemiddelde prijs per m3 (na correcties) van de vergelijkingspanden komt op € 398,00. Dit is hoger dan de prijs per m3 die wordt meegenomen bij de berekening van de WOZ-waarde voor de woning van belanghebbende.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.M. van Hees, griffier op 29 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).