Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/7944
uitspraak van 29 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[naam1] , belanghebbende
gemachtigde: [naam 1 gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, verweerder
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Tilburg voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 2.588.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 maart 2022. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2 gemachtigde] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam verweerder] , vergezeld door de taxateur [naam taxateur] .
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak [adres 1] te Tilburg. Het object is in gebruik als supermarkt [naam1] en betreft een winkel/verkoopgedeelte, een opslag/magazijn, een kantine en een kantoor, met bouwjaar 2017 (hierna: de supermarkt).
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de supermarkt. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de supermarkt maximaal € 2.358.00,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 2.588.000,00.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de supermarkt kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatie-factor. Partijen zijn het er over eens dat voor de huurprijs uitgegaan kan worden van de daadwerkelijk betaalde huurprijs. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de juiste huurwaardekapitalisatiefactor heeft gebruikt.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de supermarkt gebaseerd op een onderzoek door [naam taxateur] , Woz-taxateur. Ter onderbouwing van de waarde is een matrix met huurprijzen, een akte van levering, een rekenblad corrigeren beleggingstransactie, een rekenblad bruto kapitalisatiefactor en een overzicht van de bouwkosten overgelegd. De bruto kapitalisatiefactor is berekend op 16,2.
Standpunt belanghebbende
8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar van een te hoge kapitalisatiefactor is uitgegaan. Eiser is van mening dat de huurkapitalisatiefactor op 10,7 moet worden vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van [naam 3 gemachtigde] , taxateur bij Previcus.
Oordeel rechtbank
9. Zoals met partijen ter zitting is besproken verschillen partijen uitsluitend van mening over het opslagrisico dat gebruikt moet worden bij de berekening van de huurkapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar gaat uit van een opslagpercentage van 3,9% en belanghebbende van 6,11%.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar afdoende heeft toegelicht waarom is uitgegaan van een opslagpercentage van 3,9%. Het gaat hier immers om een relatief nieuw pand (2017) op een goede locatie. Er bestaat geen aanleiding om gelet op de grootte van het object uit te gaan van een hoger opslagpercentage. De heffingsambtenaar is dan ook op goede gronden uitgegaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 16,2.
Dat de heffingsambtenaar eerder van een lagere huurwaardekapitalisatiefactor is uitgegaan is daarbij niet relevant. Zoals eerder al opgemerkt mag de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure de door hem vastgestelde waarde opnieuw onderbouwen. Daarbij is hij niet gebonden aan eerder gehanteerde berekeningen.
10. Niet in geschil is dat als gerekend wordt met een huurwaardekapitalisatiefactor van 16,2 de waarde van de supermarkt beduidend hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Terzijde wordt nog opgemerkt dat ook uit de aankoopkosten van de grond en de bouwkosten in 2017 (een totaalbedrag van € 2.892.000,00) blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Oordeel
12. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat het beroep tegen de WOZ-waarde ongegrond is. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van A.J.M. van Hees, griffier op 29 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaarde-kapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.