ECLI:NL:RBZWB:2022:1584

• Datum uitspraak: 16 februari 2022
• Publicatiedatum: 30 maart 2022
• Zaaknummer: 9110615
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: N.C.M. Koch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurbetaling aan beslaglegger als bevrijdend aangemerkt; vorderingen verhuurder afgewezen

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 16 februari 2022 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen Korjako Vastgoed Beheer B.V. (eiseres) en Stichting Buurtzorg Nederland (gedaagde). Eiseres vorderde onder andere betaling van achterstallige huur en een vergoeding voor een waarborgsom, maar de kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. De kern van het geschil was dat gedaagde de huur niet rechtstreeks aan eiseres had betaald, maar aan een deurwaarder die beslag had gelegd op de huurbetalingen. De kantonrechter oordeelde dat eiseres zich niet te goeder trouw kon beroepen op non-betaling, omdat het bedrag dat aan de deurwaarder was betaald indirect ten goede was gekomen aan gedaagde. Dit zou betekenen dat eiseres ongerechtvaardigd verrijkt zou worden als zij gedaagde zou veroordelen tot betaling van de huur over mei 2020.

Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat de vorderingen van eiseres, die gebaseerd waren op de veronderstelling dat gedaagde in gebreke was gebleven, in strijd waren met de redelijkheid en billijkheid. De rechter wees erop dat er geen huurschuld bestond op het moment dat de huur was opgezegd en dat eiseres geen rechtens te respecteren belang had bij de gevorderde waarborgsom. De vorderingen tot betaling van boetes en schadevergoeding werden eveneens afgewezen, omdat eiseres niet had aangetoond dat gedaagde in gebreke was gebleven.

De kantonrechter heeft eiseres veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van gedaagde, en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit vonnis benadrukt het belang van redelijkheid en billijkheid in huurgeschillen en de noodzaak voor verhuurders om hun vorderingen goed te onderbouwen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Middelburg

zaak/rolnr.: 9110615 CV EXPL 21-950

vonnis d.d. 16 februari 2022

inzake

Korjako Vastgoed Beheer B.V. ,

gevestigd en kantoorhoudende te Heerhugowaard,

eiseres,

gemachtigde: mr. L. Koolen,

tegen

de stichting
Stichting Buurtzorg Nederland ,

gevestigd te Almelo,

gedaagde,

gemachtigde: mr. K.E.M. Wigger.

Partijen worden hierna aangeduid als “eiseres” en “gedaagde”.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit:

a. de inleidende dagvaarding van 15 maart 2021 met producties;

b. de conclusie van antwoord met producties;

c. de conclusie van repliek met producties;

d. de conclusie van dupliek.

2. Het geschil

2.1

eiseres vordert -samengevat- om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 1.293,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen -voorwaardelijk, namelijk voor het geval de hierna sub d te noemen vermeerdering niet wordt toegewezen- met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente over ieder betreffend factuurbedrag vanaf de vervaldatum van de desbetreffende factuur tot aan de dag der algehele voldoening;

b) gedaagde te veroordelen om binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis het gehuurde conform artikel 8.9 van de huurovereenkomst op te leveren, zoals omschreven onder randnummer 33 van de dagvaarding;

c) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs inclusief servicekosten, te weten € 458,48 per maand, vanaf 20 februari 2021 tot het moment van correcte oplevering zoals gevorderd onder sub b, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente dan wel de wettelijke rente over ieder betreffend factuurbedrag vanaf de vervaldatum van de desbetreffende factuur tot aan de dag der algehele voldoening;

d) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de som van € 4.800,00 ter zake de conform artikel 18.2 van de huurovereenkomst verbeurde boete, te vermeerderen met € 300,00 voor iedere afzonderlijke factuur begrepen in het onder sub a gevorderde voor iedere maand na maart 2021 dat betaling van de betreffende factuur niet volledig is voldaan, of in het geval voorgaande vermeerdering wordt afgewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

e) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de som van € 1.358,85 ter zake de overeengekomen waarborgsom;

f) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de som van € 45.000,00 ter zake de verbeurde boete ex artikel 12.6 van de toepasselijke algemene bepalingen, te vermeerderen met € 250,00 per dag voor iedere dag na 10 maart 2021 dat de onder e gevorderde waarborgsom niet is betaald, of in het geval voorgaande vermeerdering wordt afgewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

g) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de som van € 1.305,68 ter zake de verschuldigde incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

h) gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de proceskosten, alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien gedaagde dat bedrag niet binnen zeven dagen na aanzegging respectievelijk betekening van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan, althans een zodanig bedrag als uw rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.

2.2

Gedaagde voert verweer.

2.3

Op de standpunten van partijen zal hierna, voor zover nodig, worden teruggekomen.

3. De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat als erkend dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:

- Gedaagde huurt van eiseres sedert 7 oktober 2014 de aan partijen genoegzaam bekende kantoorruimte aan het [adres kantoorruimte], laatstelijk tegen een huurprijs van € 458,48 inclusief servicekosten per maand;

- Sedert 2017 wordt de huur niet rechtstreeks door gedaagde voldaan, maar door de met haar gelieerde onderneming Buurtzorg T te Almere;

- Gedaagde heeft de huur bij aangetekend schrijven van 2 juli 2020 opgezegd per 31 december 2020;

- Inspectie heeft plaatsgevonden op 13 januari 2021.

3.2

Eiseres stelt zich op het standpunt dat de huur over de maand mei 2020 niet bevrijdend is betaald, nu Buurtzorg T de huur over de maand mei 2020 niet aan eiseres heeft betaald, maar aan deurwaarder [naam deurwaarder], die ten laste van eiseres derdenbeslag had gelegd onder Buurtzorg T.

3.3

Naar het oordeel van de kantonrechter kan eiseres zich niet te goeder trouw op dat standpunt stellen. Gesteld noch gebleken is, dat deurwaarder [naam deurwaarder] dit bedrag heeft terugbetaald aan Buurtzorg T, terwijl bovendien niet door eiseres is weersproken de stelling van gedaagde, dat dit bedrag wel (indirect) aan haar ten goede is gekomen. Veroordeling van gedaagde tot betaling van de huur over mei zou betekenen, dat dit bedrag twee keer aan eiseres ten goede zou komen, waardoor zij ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt. In ieder geval is het standpunt van eiseres in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

3.4

Uit dat oordeel vloeit tevens voort, dat de acties die eiseres aan die ten onrechte als tekortkoming gekwalificeerde betaling verbonden heeft, evenmin gerechtvaardigd zijn. Hoewel het op zich ook niet aan gedaagde was toegestaan om de waarborgsom te verrekenen met haar huurverplichtingen, brengt dat feit wel met zich, dat -los van de gevorderde boetes- er per einde huur geen huurschuld bestond.

3.5

Naar het oordeel van de kantonrechter kan eiseres evenmin te goeder trouw aanspraak maken op de boetes als gevorderd sub d en f van het petitum, nu de boetes betrekking hebben op non-betaling dan wel te late betaling van de verschuldigde huur, waarvan geen sprake is, als geoordeeld hiervoor sub 3.4.

3.6

De vorderingen sub a, d en f zullen dan ook worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de vordering sub e, nu eiseres daaraan ten grondslag legt, dat gedaagde opnieuw een waarborgsom moet storten, omdat eiseres zelf -naar nu blijkt ten onrechte- die waarborgsom verrekend heeft. Het door eiseres ten onrechte verrekenen van de waarborgsom brengt geen verplichting met zich voor gedaagde om opnieuw een waarborgsom te storten. Niet gesteld en ook niet ten grondslag gelegd aan dit deel van de vordering is, dat gedaagde ten onrechte de waarborgsom heeft verrekend met haar huurverplichtingen en dat zij daarom opnieuw een waarborgsom zou moeten storten. Bovendien heeft eiseres geen rechtens te respecteren belang meer bij die waarborgsom, zoals hierna zal worden toegelicht.

3.7

Met betrekking tot het sub b gevorderde heeft het volgende te gelden. Op 13 januari 2021 heeft de inspectie plaatsgevonden. Kennelijk zijn er wat koffievlekken aangetroffen en is het tapijt versleten. Het moge zo zijn, dat krachtens de huurovereenkomst die zaken door de huurder zouden moeten worden hersteld, maar dan moet er wel voldaan zijn aan het bepaalde in artikel 10.5 van de algemene bepalingen. De inspectie heeft niet plaatsgevonden vóór het einde van de huur, hoewel de huur maanden voor het einde is opgezegd. Er is weliswaar een als een soort rapport aan te merken mail met opmerkingen, maar daarin staat niet op welke wijze herstel moet plaatsvinden. Voorts is op geen enkele wijze gesteld welk bedrag met dat herstel is gemoeid, waardoor de betaling van een bedrag van € 458,48 wellicht ruim voldoende is om die schade te herstellen. Evenmin duidelijk is of die schade überhaupt hersteld gaat worden. Het vorderen van een huurprijs per maand dat het herstel niet is uitgevoerd, zonder zelf voor dat herstel te zorgen en in plaats van huur een vergoeding van de daadwerkelijk geleden schade te vorderen is in ieder geval in strijd met de verplichting van eiseres om haar schade te beperken en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is een dergelijk handelen volkomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daardoor zal niet alleen de vordering sub b worden afgewezen, maar ook die sub c.

3.8

Nu alle vorderingen van eiseres zullen worden afgewezen, is hetgeen sub g en h gevorderd wordt eenzelfde lot beschoren.

3.9

Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van gedaagde.

De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op een bedrag van € 498,00 als salaris voor de gemachtigde van gedaagde;

veroordeelt eiseres onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door gedaagde volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op een half salarispunt (met een maximum van € 124,00) aan salaris voor de gemachtigde van gedaagde, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving en te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening;

verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.M. Koch en in het openbaar uitgesproken op

16 februari 2022.