ECLI:NL:RBZWB:2022:1277

• Datum uitspraak: 11 maart 2022
• Publicatiedatum: 14 maart 2022
• Zaaknummer: BRE 20/4773 en BRE 21/229
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.G.J.M. de Weert
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling en onroerende zaakbelasting

In deze zaak heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 11 maart 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van een gemeente over de vastgestelde WOZ-waarden van een woning voor de jaren 2019 en 2020. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor 2019 vastgesteld op € 516.000,00 en voor 2020 op € 492.000,00. De belanghebbende maakte bezwaar tegen deze waarderingen, waarbij de WOZ-waarde voor 2019 in de uitspraak op bezwaar werd verlaagd naar € 470.000,00, maar het bezwaar voor 2020 werd ongegrond verklaard. De rechtbank heeft de zaak inhoudelijk behandeld op 28 januari 2022, waarbij de belanghebbende aanwezig was en de heffingsambtenaar vertegenwoordigd werd door een gemachtigde.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in beginsel de bewijslast heeft om aan te tonen dat de vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden voor 2019 en 2020 correct zijn vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat er geen recente vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn en dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden heeft bepaald op basis van een eerdere uitspraak van het Gerechtshof. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar een afschrijving van de waarde van de woning in aanmerking had moeten nemen, gezien de specifieke bouw van de woning.

Uiteindelijk heeft de rechtbank de WOZ-waarde voor 2019 vastgesteld op € 444.200,00 en voor 2020 op € 469.600,00, en heeft de rechtbank de beroepen gegrond verklaard. De rechtbank heeft geen proceskostenveroordeling uitgesproken, omdat niet is aangetoond dat de belanghebbende kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummers BRE 20/4773 en BRE 21/229

Uitspraak van 11 maart 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van [gemeente 1] ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 516.000,00.

Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft hij de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 492.000,00.

In dezelfde documenten heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerende zaakbelasting 2019 respectievelijk 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ten aanzien van het belastingjaar 2019 gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd naar € 470.000,00. Het door belanghebbende hiertegen ingestelde beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer BRE 20/4773.

In de uitspraak op bezwaar van 10 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ten aanzien van het belastingjaar 2020 ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft ook tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld, dat bij de rechtbank is geregistreerd onder zaaknummer BRE 21/229.

1.3.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 28 januari 2022. Belanghebbende was hierbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 2014.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning. De waardepeildatum voor het belastingjaar 2019 is 1 januari 2018 en voor het belastingjaar 2020 is deze 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 430.000,00 voor het kalenderjaar 2019. Voor het kalenderjaar 2020 bepleit belanghebbende geen concrete waarde.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De rechtbank stelt voorop dat in beginsel de last op de heffingsambtenaar rust om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet naar een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.5.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.6.

Partijen zijn het erover eens dat er in dit geval ten aanzien van beide kalenderjaren geen goede geschikte recente verkopen van vergelijkingsobjecten zijn die de waarde van de woning kunnen onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft daarom in de beroepsprocedure de WOZ-waarden van de woning bepaald op basis van de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 12 juli 2019 inzake de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende over het jaar 2016. ^[1] Het Gerechtshof heeft in die zaak de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie bepaald op € 430.000,00. De heffingsambtenaar heeft deze waarde aangepast aan het prijspeil per waardepeildatum 1 januari 2018, te weten € 461.000,00, en aan het prijspeil per waardepeildatum 1 januari 2019, te weten € 492.000,00. De heffingsambtenaar is bij de berekening van de WOZ-waarden uitgegaan van het indexeringspercentage voor de regio Zeeland, die voor beide jaren naar beneden afwijkt ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De voorgenoemde waarden zijn aan belanghebbende in de vorm van een compromisvoorstel aangeboden. Belanghebbende heeft verklaard niet akkoord te gaan met het door de heffingsambtenaar gedane compromisvoorstel. Er is dus geen compromis tot stand gekomen.

2.7.

Uit de stukken die de heffingsambtenaar heeft overgelegd in de beroepsprocedure volgt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 516.000,00 voor het kalenderjaar 2019 onjuist is. Het beroep is voor wat betreft het kalenderjaar 2019 reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

2.8.

Dan rest de vraag of de heffingsambtenaar de door hem nader vastgestelde waarde van € 461.000,00 voor het kalenderjaar 2019 en de door hem vastgestelde waarde van € 492.000,00 voor het kalenderjaar 2020 aannemelijk heeft gemaakt. Volgens de heffingsambtenaar is met het door hem gedane compromisvoorstel voldoende aannemelijk gemaakt dat de (nader) vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn. Belanghebbende stelt daarentegen dat de (nader) vastgestelde WOZ-waarden nog te hoog zijn.

Belanghebbende heeft ter zitting verklaard zich in beginsel te kunnen vinden in de door de heffingsambtenaar toegepaste berekeningsmethode, namelijk uitgaan van de door het Gerechtshof bepaalde waarde van € 430.000,00 op 1 januari 2015. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar echter onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat zijn woning is gelegen in een gebied met een lager voorzieningenniveau. De heffingsambtenaar had daarom in plaats van het indexeringscijfer voor de regio [regio] het indexeringscijfer voor de gemeente [gemeente 2] moeten gebruiken. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning, gelet op de bouwaard, vergelijkbaar is met een chalet. Volgens belanghebbende heeft de opbouw van een chalet een levensduur van slechts 26,5 jaar. De heffingsambtenaar had daarom een afschrijving over 26,5 jaar, te rekenen vanaf het bouwjaar van de woning, in mindering moeten brengen op de WOZ-waarde.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde compromisvoorstel de (nader) vastgestelde WOZ-waarden niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft bij afwezigheid van geschikte vergelijkingsobjecten de WOZ-waarden van de woning in beginsel op een juiste wijze gewaardeerd, door uit te gaan van de door het Gerechtshof vastgestelde waarde. Partijen zijn het hierover eens en ook de rechtbank vindt dat een aannemelijke waarde. Partijen zijn het er verder over eens, en ook de rechtbank is van oordeel, dat het redelijk is dat deze waarde ieder jaar geïndexeerd wordt.

Bovendien is de rechtbank het met belanghebbende eens dat, gelet op de bouwaard van de woning van belanghebbende, een afschrijving in mindering dient te worden gebracht op de waarde van de woning. Overigens vindt ook de heffingsambtenaar, zoals hij ter zitting naar voren heeft gebracht, gelet op de specifieke bouw van de woning, een afschrijvingstermijn redelijk. De rechtbank gaat er, anders dan belanghebbende, van uit dat de levensduur van zijn woning, gelet op de gebruikte materialen, langer is dan die van een chalet. De rechtbank vindt in dit geval een afschrijving over 40 jaar redelijk. Deze afschrijving vindt plaats over het gebouw, zonder fundering.

2.10.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem bepleite waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende heeft verklaard zich te kunnen vinden in de door de heffingsambtenaar toegepaste berekeningsmethode. Uitgaande van deze methode kan de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 niet hetzelfde bedragen als de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2015, zoals door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in goede justitie is bepaald. Ook belanghebbende realiseert zich dat overigens, zoals hij ter zitting ook heeft aangegeven, maar hij wil toepassing van een ander indexeringspercentage en de toepassing van een afschrijving. Voor wat betreft het kalenderjaar 2020 heeft belanghebbende geen concrete waarde bepleit.

2.11.

Nu geen van partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarden aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 444.200,00 (€ 461.000,00 – (3 x € 5.580,00)). Per waardepeildatum 1 januari 2019 stelt de rechtbank de waarde vast op € 469.600,00 (€ 492.000,00 – (4 x € 5.580,00)). Het bedrag van € 5.580,00 is gebaseerd op het bedrag dat belanghebbende zelf heeft genoemd in zijn beroepschriften als waarde van het gebouw zonder fundering. Het afschrijvingsbedrag wordt vermenigvuldigd met het aantal jaren dat sinds het bouwjaar is verstreken. De rechtbank is daarbij, zoals hierboven is aangegeven, uitgegaan van de per 1 januari 2015 geldende waarde van € 430.000,00. Op deze waarde heeft de rechtbank een indexcijfer toegepast. Ter zitting is met belanghebbende en de heffingsambtenaar besproken dat het redelijk zou zijn om niet uit te gaan van het indexcijfer van de regio [regio] , maar dat van de gemeente [gemeente 2] . De rechtbank constateert echter, na raadpleging van openbare bronnen als de website van het CBS, dat een apart indexcijfer van de gemeente [gemeente 2] niet beschikbaar is. Verder heeft noch belanghebbende, noch de heffingsambtenaar een dergelijk indexcijfer overgelegd. Dit betekent dat de rechtbank gehouden is uit te gaan van de indexcijfers van de regio [regio] . Daarnaast heeft de rechtbank rekening gehouden met een afschrijving van de opbouw van de woning over een periode van 40 jaar, te weten € 5.580,00 per jaar.

2.12.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zullen de beroepen gegrond worden verklaard.

2.13.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

3. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart de beroepen gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2019 tot € 444.200,00;
• vermindert de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2020 tot € 469.600,00;
• vermindert de aanslagen onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van in totaal € 97,00 aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 11 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

de uitspraak te ondertekenen>

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHSHE:2019:2451.