ECLI:NL:RBZWB:2022:1248

• Datum uitspraak: 11 maart 2022
• Publicatiedatum: 10 maart 2022
• Zaaknummer: BRE 20/9103
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.G.J.M. de Weert
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Tilburg

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 11 maart 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 186.000,00. De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling en vond de waarde te hoog, waarbij hij een waarde van € 155.000,00 verdedigde. De rechtbank heeft de zaak inhoudelijk behandeld op een zitting op 28 januari 2022, waar de belanghebbende werd vertegenwoordigd door J.L.G. van Herk van Previcus Vastgoed.

De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde wordt bepaald op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, ondanks dat de belanghebbende betoogde dat de heffingsambtenaar niet voldoende inzichtelijk had gemaakt hoe de toegepaste correctiebedragen tot stand waren gekomen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar in beroep de motiveringsgebreken heeft geheeld door aanvullende informatie te verstrekken.

Uiteindelijk heeft de rechtbank het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, maar de heffingsambtenaar wel veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 1.082,00 en gelast dat het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,00 aan hem wordt vergoed. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen kunnen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 20/9103

Uitspraak van 11 maart 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 186.000,00.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.3.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 28 januari 2022. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en

[naam] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1926. De oppervlakte van de woning bedraagt 109 m2 en de perceeloppervlakte bedraagt 118 m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 155.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt na de inpandige opname van de woning – die plaatsvond op 26 augustus 2021– door [naam] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 186.655,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten Van [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Partijen zijn het erover eens dat de onroerende zaken Van [adres 1] en [adres 4] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

De rechtbank acht de onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] minder geschikt als vergelijkingsobjecten. Het object [adres 2] was voorafgaand aan de verkoop een kamerverhuurobject, de perceeloppervlakte van het object [adres 3] wijkt aanzienlijk af (138 m2 groter) en het object [adres 5] bevindt zich, gelet op de afwijkende grootte van het perceel en de woning in samenhang bezien met de verkoopprijs, in een ander (hoger) marktsegment. De rechtbank heeft deze objecten dan ook niet meegewogen in de beoordeling.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per vierkante meter toe te passen.

2.10.

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk – en daarmee niet controleerbaar – heeft gemaakt op welke wijze de toegepaste correctiebedragen tot stand zijn gekomen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende de correctiebedragen naar willekeurige bedragen vastgesteld.

De rechtbank volgt dit betoog niet. De heffingsambtenaar heeft bij het object [adres 4] een correctie van € 25.000,00 toegepast vanwege de eenvoudige uitvoering en het matig onderhoud. De rechtbank acht deze correctie redelijk. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting voldoende heeft toegelicht op welke wijze het correctiebedrag tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat een andere (hogere) correctie aan de orde zou kunnen zijn.

2.11.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat, doordat de heffingsambtenaar in bezwaar (onder meer) geen nadere onderbouwing heeft verschaft ten aanzien van de KOUDV- en liggingsfactoren, de heffingsambtenaar op dat moment niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend.

De rechtbank deelt de mening van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarden niet afdoende heeft onderbouwd. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek geheeld door de KOUDV- en liggingsfactoren alsnog te overleggen en ter zitting de totstandkoming van de correctiebedragen toe te lichten. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd. Bovendien is hiervoor (zie 3.9) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

Slotsom

2.12.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.13.

De rechtbank ziet, gelet op hetgeen onder 2.11. is overwogen, wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt. Belanghebbende heeft pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.

3. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.082,00;
• gelast dat de heffingsambtenaar de het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,00 aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 11 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).