ECLI:NL:RBZWB:2022:1243

• Datum uitspraak: 11 maart 2022
• Publicatiedatum: 10 maart 2022
• Zaaknummer: BRE 20/9160
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.G.J.M. de Weert
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Breda

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 11 maart 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Breda. De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant had de WOZ-waarde voor het jaar 2020 vastgesteld op € 150.000,00. De belanghebbende, eigenaar van de woning, maakte bezwaar tegen deze vaststelling en stelde dat de waarde te hoog was, waarbij hij een waarde van € 115.000,00 verdedigde. De rechtbank behandelde de zaak op een zitting op 28 januari 2022, waar de belanghebbende werd vertegenwoordigd door J.L.G. van Herk van Previcus Vastgoed.

De rechtbank overwoog dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde had onderbouwd met een taxatierapport, waarin de woning werd gewaardeerd op € 161.000,00. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, ondanks dat de belanghebbende betwistte dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de indexering van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde in elke fase van de procedure opnieuw mocht onderbouwen en dat hij dit ook had gedaan.

Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van de belanghebbende ongegrond, zonder aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak werd openbaar gemaakt en partijen kregen de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 20/9160

Uitspraak van 11 maart 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 150.000,00.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 september 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.3.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 28 januari 2022. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] en [naam] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 1901 en heeft een inhoud van 330 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 135 m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 115.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 november 2020 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 161.000,00. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De objecten zijn voldoende vergelijkbaar qua uitstraling, inhoud, perceeloppervlakte en bouwjaar. Het object [adres 1] wijkt nog het meeste af voor wat betreft het bouwjaar (19 jaar jonger), inhoud van de woning (109 m3 kleiner) en perceeloppervlakte (40 m2 kleiner). Belanghebbende heeft echter ter zitting verklaard dat hij dit object het best bruikbaar acht als vergelijkingsobject, omdat het een buurpand betreft. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen en heeft dit object daarom meegewogen in de beoordeling.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per kubieke meter toe te passen.

2.10.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen. Dit betekent niet dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij een gematigd indexeringspercentage heeft gebruikt, waarbij rekening is gehouden met het type woning en de locatie, afgezet tegen de voor dat object op de verkoopdatum gerealiseerde verkoopprijs. Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat een ander indexeringspercentage aan de orde zou kunnen zijn.

2.11.

De rechtbank is het wel met belanghebbende eens dat de heffingsambtenaar de door hem toegekende kwalificatie ‘goed’ (score 4) voor het onderhoud van het object [adres 1] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft geen nadere onderbouwing van de toegekende kwalificatie overgelegd, zoals bijvoorbeeld een verkoopbrochure of foto’s van een inpandige opname. Dat maakt echter niet dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De door de heffingsambtenaar toegekende score is namelijk niet in het nadeel van belanghebbende en bovendien heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde ruim (€ 11.000,00) onder de getaxeerde waarde vastgesteld.

Slotsom

2.12.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 11 maart 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).