ECLI:NL:RBZWB:2021:7104

• Datum uitspraak: 21 april 2021
• Publicatiedatum: 4 december 2023
• Zaaknummer: 8878489 CV EXPL 20-4104 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Ponds; mr. Thielen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst en vordering tot ontruiming van bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de verhuurder, [eiseres01], de huurovereenkomst met de V.O.F. opgezegd, omdat de huurder, de V.O.F., volgens de verhuurder niet als een goed huurder heeft gehandeld. De verhuurder vorderde een uitspraak over het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen en om de V.O.F. te veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte. De V.O.F. heeft de opzegging betwist en stelde dat zij zich wel als goed huurder heeft gedragen. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen. De rechter oordeelde dat de bedrijfsvoering van de V.O.F. niet in strijd was met de verplichtingen van een goed huurder. De kantonrechter concludeerde dat de verhuurder onvoldoende bewijs had geleverd voor haar claims en dat de V.O.F. haar huurbetalingen tijdig had voldaan. De rechter wees ook op de belangen van de V.O.F. bij voortzetting van de huurovereenkomst, gezien de lange duur van de huur en de afhankelijkheid van de vennoten en hun personeel van de bedrijfsvoering. De proceskosten werden aan de verhuurder opgelegd, omdat zij in het ongelijk was gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 8878489 CV EXPL 20-4104

vonnis d.d. 21 april 2021

inzake

[eiseres01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

eiseres,

verder te noemen: [eiseres01] ,

gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer,

tegen

1. [gedaagde01] V.O.F.,

gevestigd te [vestigingsplaats01] ,

2.
[gedaagde02] ,

wonende te [woonplaats02] ,

3.
[gedaagde03] ,

wonende te [woonplaats02] ,

gedaagden,

verder te noemen: de V.O.F., [gedaagde02] en [gedaagde03] en gezamenlijk te noemen: de V.O.F. c.s.,

gemachtigde: mr. J.J.R. Albicher.

1. Het verloop van het geding

1.1

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 3 februari 2021 en de daarin vermelde stukken;

b. de brief van mr. De Brouwer van 12 maart 2021 met producties 11 tot en met 17;

c. de brief van mr. De Brouwer van 22 maart 2021 met een nieuwe productie 15 onder intrekking van de productie 15 die aan zijn vorige brief is gehecht;

d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 23 maart 2021, alsmede de tijdens de mondelinge behandeling door mr. De Brouwer overgelegde en voorgedragen pleitnota en de door mr. Albicher overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.

1.2

Ten slotte heeft de kantonrechter na sluiting van de mondelinge behandeling uitspraak bepaald op heden.

2. De feiten

2.1

[eiseres01] heeft met ingang van 1 december 2000 aan [gedaagde02] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres01] / [adres02] te [plaats01] voor het door [gedaagde02] in de vorm van een eenmanszaak geëxploiteerde horecabedrijf [gedaagde01] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar tot en met 30 november 2010.

2.2

In artikel 7 van de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte staat:

“ 7.1 Indien huurder

(…)

-
de vrije beschikking over zijn vermogen of een deel daarvan verliest;

(…)

heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. Hieraan gaat slechts opzegging vooraf, indien de wet dat vereist.”

2.3

Na ommekomst van tien jaar is de huurovereenkomst middels een op 23 juli 2010 getekende allonge verlengd voor een nieuwe periode van tien jaar tot en met 30 november 2020. In de allonge is een aantal wijzigingen opgenomen ten aanzien van de oorspronkelijke huuroverkomst; zo is in de allonge de V.O.F. aangemerkt als huurder in plaats van [gedaagde02] .

2.4

Op 1 januari 2004 hebben [gedaagde02] en [gedaagde03] de V.O.F. opgericht. In de Wijzigingsakte van 14 juni 2012 zijn zij een wijziging van hun samenwerking in de V.O.F. overeengekomen. In de considerans van die Wijzigingsakte staat onder meer dat:

“ [gedaagde02] een andere uitdaging zoekt in de vorm van een nieuw horecabedrijf wel of niet met andere vennoten.

[gedaagde03] , gezien de zakelijke geschillen tussen beide vennoten, dit initiatief toejuicht en een vertrek op termijn van [gedaagde02] uit de vennootschap wenselijk acht of een andere invulling van zijn taken/werkzaamheden.”

Onder “2: Winstverdeling en bevoegdheden” staat in de Wijzigingsakte:

“In tegenstelling tot artikel 15 uit het vennootschapscontract willen zij het volgende nader specificeren/vastleggen.

Het winstaandeel van [gedaagde02] wordt na boekjaar 2014 afgebouwd van 50% naar 5% in 2017. De jaren 2012 t/m 2014 worden gezien als de “opstart-jaren” maar waarin [gedaagde02] zich ook nog in dienst van de V.O.F. stelt. Het verdere verloop is als volgt:

• Jaar 2015 gaat winstaandeel [gedaagde02] naar 30%
• Jaar 2016 gaat winstaandeel [gedaagde02] naar 15%
• Jaar 2017 gaat winstaandeel [gedaagde02] naar 5%

[gedaagde03] is zelfstandig bevoegd ten aanzien van de bedrijfsvoering per 1 januari 2013. Voor het aangaan van leningen, overeenkomsten en andere langdurige verbintenissen blijft het akkoord nodig van beide vennoten.”

2.5

In 2014 heeft [gedaagde02] het pand aan de [adres03] te [plaats01] , dat is gelegen naast het gehuurde, gekocht van [eiseres01] . Bij vonnis van 19 oktober 2016 en herstelvonnis van 30 november 2016 van deze rechtbank is [gedaagde02] veroordeeld om uit hoofde van de koop aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 901.800,00, vermeerderd met een bedrag van

€ 7.800,00 per maand met ingang van november 2016 tot de datum van betaling en levering van het pand, alsmede de kosten van de procedure. Om te komen tot verhaal voor die vordering heeft [eiseres01] executoriaal derdenbeslag laten leggen onder de V.O.F. Vervolgens is er tussen partijen een discussie ontstaan over de juistheid van de door de V.O.F. afgelegde derdenverklaring. [eiseres01] heeft een procedure aanhangig gemaakt jegens de V.O.F. c.s. bij deze rechtbank, opdat zij wordt veroordeeld om een gerechtelijke verklaring af te leggen. Bij vonnis van 18 april 2018 zijn de vorderingen van [eiseres01] afgewezen en is [eiseres01] veroordeeld in de proceskosten. [eiseres01] is tegen dat vonnis in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Op het moment van de mondelinge behandeling in de onderhavige procedure was er nog geen eindarrest gewezen (wel een tussenarrest d.d. 12 januari 2021).

2.6

Bij brief van haar gemachtigde van 26 november 2019 heeft [eiseres01] de huurovereenkomst opgezegd. De brief vermeldt onder meer:

“ Door deze en derhalve tijdig zegt cliënte de huurovereenkomst op tegen 30 november 2020.

De gronden voor deze opzegging zijn gelegen in:

Primair: De bedrijfsvoering van de vennootschap onder firma is niet geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296 lid 1 sub a BW), en;

Subsidiair : De belangen van cliënte bij beëindiging van de huurovereenkomst wegen zwaarder dan de belangen van de vennootschap onder firma bij voortzetting van de huurovereenkomst (artikel 7:296 lid 3 BW).”

2.7

De gemachtigde van de V.O.F. heeft in zijn brief van 24 december 2019 bericht dat de V.O.F. niet instemt met beëindiging van de huur.

3. Het geschil

3.1

[eiseres01] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eiseres01] als verhuurder en de V.O.F. als huurder betreffende de bedrijfsruimte, zijnde een (grand)café, lunchroom en restaurant en biljart gelegenheid, gelegen aan de [adres01] te [plaats01] , zal eindigen, te bepalen op 30 november 2020, althans op een datum zoals u in goede justitie vermeent te behoren;

II. met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van de V.O.F. om deze bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiseres01] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

III. een en ander met veroordeling van de V.O.F. c.s., hoofdelijk des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.

3.2

[eiseres01] legt – samengevat – het volgende ten grondslag aan haar opzegging van de huurovereenkomst. Primair stelt [eiseres01] dat de bedrijfsvoering door de V.O.F. niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Zij voert daarvoor aan dat de V.O.F. feitelijk geen twee vennoten meer heeft. [gedaagde02] heeft zijn winstaandeel in de V.O.F. op 5% na om niet overgedragen aan [gedaagde03] en hij heeft geen zeggenschap meer in de V.O.F. De onderneming uit de V.O.F. wordt enkel gedreven door [gedaagde03] . Volgens [eiseres01] is dit een schijnconstructie om [gedaagde03] feitelijk de positie van enige huurder te geven. Verder voert [eiseres01] aan dat [gedaagde02] een aanzienlijke schuld heeft aan [eiseres01] uit hoofde van de koop van het pand aan de [adres03] te [plaats01] die geen doorgang heeft gevonden. [gedaagde02] zal daardoor ook geen verhaal meer bieden voor de nakoming van de huurovereenkomst. De V.O.F. faciliteert [gedaagde02] om schulden te maken binnen de V.O.F. Zij heeft een onjuiste derdenverklaring afgelegd na het derdenbeslag van [eiseres01] . Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde02] de vrije beschikking over (een deel van) zijn vermogen verloren, zodat dit ingevolge artikel 7 van de toepasselijke Algemene bepalingen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ten slotte voert [eiseres01] aan dat de V.O.F. nalatig is in het onderhoud van het gehuurde. Zo heeft de V.O.F. nagelaten de verwarmingsinstallatie in het gehuurde te onderhouden. Ook heeft zij nagelaten om de brandblusmiddelen in het gehuurde periodiek te keuren en er ontbreken brandmelders in het gehuurde.

3.3

Subsidiair meent [eiseres01] dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de V.O.F. bij voortzetting van de huurovereenkomst. [eiseres01] verwijst daarvoor naar hetgeen zij voor de primaire grondslag heeft aangevoerd. Verder voert zij aan dat aangezien er geen verhaal is voor de vordering van [eiseres01] op [gedaagde02] uit de koopovereenkomst, die vordering op andere wijze moet worden gecompenseerd. Ook voert [eiseres01] aan dat de huurovereenkomst twintig jaar heeft geduurd, zodat de huurders inmiddels voldoende tijd hebben gehad om hun investeringen terug te verdienen.

3.4

De V.O.F. c.s. concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres01] althans afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [eiseres01] in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde indien zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en te vermeerderen met de explootkosten indien vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden.

3.5

De V.O.F. c.s. voert daarbij – voorzover van belang – het volgende verweer. Allereerst stelt zij dat [eiseres01] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen jegens [gedaagde02] en [gedaagde03] , omdat zij geen huurders zijn. Verder betwist de V.O.F. c.s. dat de V.O.F. zich niet als goed huurder heeft gedragen. Zij voert aan dat de V.O.F. actief is en dat [gedaagde02] en [gedaagde03] nog steeds haar vennoten zijn. De V.O.F. betaalt de huur en komt haar andere verplichtingen uit de huurovereenkomst na. [gedaagde02] is zich gaan bezighouden met andere activiteiten en hij heeft om die reden zijn winstaandeel in de V.O.F. beperkt. De afspraken die [gedaagde02] en [gedaagde03] in de V.O.F. maken, zijn evenwel interne aangelegenheden en die gaan [eiseres01] niet aan. Ten aanzien van de schuld van [gedaagde02] aan [eiseres01] voert de V.O.F. aan dat die schuld beperkt is, omdat [eiseres01] de koopovereenkomst inmiddels heeft ontbonden. Het door [eiseres01] aangehaalde artikel 7.1 van de Algemene bepaling geldt niet voor [gedaagde02] maar voor de V.O.F. als huurder. De V.O.F. c.s. betwist ook dat zij een onjuiste derdenverklaring heeft afgelegd. Ten slotte betwist de V.O.F. c.s. dat zij het gehuurde niet goed heeft onderhouden. Het is juist [eiseres01] die aanvankelijk nalatig was om de verwarmingsinstallatie te repareren en te vervangen. Inmiddels is verwarmingsinstallatie vervangen. De firma ASF zorgt voor de V.O.F. voor het periodieke onderhoud aan de verwarmingsinstallatie en de firma Fire line keurt voor de V.O.F. periodiek de brandblusmiddelen. Er ontbreken ook geen brandmelders.

3.6

Wat betreft de door [eiseres01] aangevoerde subsidiaire grondslag, betwist de V.O.F. c.s. dat [eiseres01] verlies heeft geleden uit hoofde van de verkoop van het pand aan de [adres03] te [plaats01] aan [gedaagde02] . [eiseres01] heeft het pand in 2019 alsnog aan een derde verkocht. Verder voert de V.O.F. c.s. aan dat zij een zwaarwegend belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Zij wijst er op dat de huurovereenkomst al twintig jaar loopt en er steeds correct is betaald. [gedaagde02] en [gedaagde03] zijn samen met ongeveer twintig personeelsleden voor hun inkomsten afhankelijk van de voortzetting van de huurovereenkomst. Daarnaast zal de opgebouwde goodwill voor de V.O.F. c.s. verloren gaan, als de huurovereenkomst wordt beëindigd.

4. De beoordeling

Niet ontvankelijkheid

4.1

De kantonrechter volgt de V.O.F. c.s. niet waar zij stelt dat [eiseres01] niet ontvankelijk is in haar vorderingen jegens [gedaagde02] en [gedaagde03] , omdat zij geen huurders zijn. Ingevolge artikel 18 van het Wetboek van Koophandel zijn [gedaagde02] en [gedaagde03] als vennoten van de V.O.F. naast de V.O.F. hoofdelijk verbonden voor de verplichtingen van de V.O.F. [eiseres01] heeft derhalve recht en belang om naast de V.O.F. ook [gedaagde02] en [gedaagde03] in de onderhavige procedure te betrekken.

Opzegging

4.2

Niet in geschil is dat sprake is van de huur van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat de huurovereenkomst met in achtneming van de bepalingen uit boek 7, titel 4, afdeling 6, BW tijdig en op de correcte wijze is opgezegd tegen het einde van de verlengde huurovereenkomst.

Primaire grondslag: geen goed huurderschap

4.3

Op grond van artikel 7:296 lid 1 sub a BW kan de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien een verhuurder aannemelijk maakt dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Het gaat dan om de rechtsverhouding tussen [eiseres01] als verhuurder en de V.O.F. als huurder.

4.4

Niet weersproken is dat de bedrijfsvoering in het gehuurde door de V.O.F. an sich steeds correct is geweest. In het verleden hebben partijen wel een discussie gehad over het onderhoud van de verwarmingsinstallatie, maar op de mondelinge behandeling hebben beide partijen verklaard dat die discussie inmiddels is opgelost en de verwarmingsinstallatie goed werkt. [eiseres01] heeft op de mondelinge behandeling ook niet meer gereageerd op het verweer van de V.O.F. c.s. dat de firma ASF het periodieke onderhoud aan de verwarmingsinstallatie uitvoert en de firma Fire Line de brandblusmiddelen periodiek keurt. [eiseres01] heeft aldus haar stelling dat de V.O.F. nalatig is in het onderhoud aan het gehuurde, onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.

4.5

Hetgeen [eiseres01] aanvoert ter zake de afspraken tussen [gedaagde02] en [gedaagde03] over hun samenwerking in de V.O.F. is naar het oordeel van de kantonrechter in het kader van de onderhavige procedure niet relevant. Dat zijn interne aangelegenheden tussen [gedaagde02] en [gedaagde03] en die zien niet op het handelen van de V.O.F. als huurder jegens [eiseres01] als verhuurder. De afspraken tussen [gedaagde02] en [gedaagde03] doen er niet aan af dat de V.O.F. – net als vóór die afspraken –de huurder is en dat [gedaagde02] en [gedaagde03] bovendien als vennoten van de V.O.F. onverminderd hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schulden en verbintenissen van de V.O.F. als huurder.

Hetgeen [eiseres01] aanvoert omtrent het niet nakomen van de verplichtingen uit de koop van het pand aan de [adres03] te [plaats01] door [gedaagde02] is in het kader van de onderhavige procedure evenmin relevant. Ook dat ziet niet op het handelen van de V.O.F. (als huurder van [eiseres01] ); het betreft het handelen van [gedaagde02] die op eigen titel een koopovereenkomst met [eiseres01] heeft gesloten.

Voor de stelling van [eiseres01] dat de V.O.F. een onjuiste derdenverklaring heeft afgelegd, geldt hetzelfde. Hoewel partijen van mening verschillen over de juistheid van de door de V.O.F. afgelegde derdenverklaring, is het afleggen van een dergelijke verklaring een verplichting die op grond van de wet op de V.O.F. als derdenbeslagene rust. Dat is geen verplichting die verband houdt met haar hoedanigheid en verplichtingen als huurder. Op deze omstandigheden kan derhalve geen schending van het goed huurderschap worden gebaseerd.

4.6

De kantonrechter gaat ook voorbij aan de stelling van [eiseres01] dat zij op grond van artikel 7.1 van de Algemene bepalingen gerechtigd is de huurovereenkomst te beëindigen omdat [gedaagde02] de vrije beschikking over (een deel van) zijn vermogen is verloren. Niet [gedaagde02] maar de V.O.F. is (thans) de huurder, zodat artikel 7.1 van de Algemenen bepalingen betrekking heeft op de V.O.F. (en niet op [gedaagde02] ). Niet gesteld of gebleken is dat de V.O.F. de beschikking over (een deel van) haar vermogen is verloren.

4.7

Gelet op het bovenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat uit hetgeen [eiseres01] heeft aangevoerd, niet volgt dat de bedrijfsvoering door de V.O.F. niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. De primaire grondslag voor de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst gaat daarom niet op.

Subsidiaire grondslag: redelijke belangenafweging

4.8

Ingevolge artikel 7:296 lid 3 BW kan de rechter een beëindigingsvordering ook toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst.

4.9

De kantonrechter volgt [eiseres01] niet in haar stelling dat aangezien het verhaal voor haar vordering op [gedaagde02] ontbreekt, zij op een andere wijze gecompenseerd dient te worden voor die vordering. De vordering die [eiseres01] (al dan niet) heeft op Heikamp pro se staat – zoals hiervoor ook al is overwogen bij de beoordeling van de primaire grondslag – los van de rechtsverhouding tussen [eiseres01] en de V.O.F. als verhuurder respectievelijk huurder. Niet weersproken is dat de V.O.F. de huur tijdig betaalt, hetgeen ten tijde van Corona overigens geen vanzelfsprekendheid is. Ook zijn er geen aanwijzingen gesteld of gebleken dat de huurbetaling door de V.O.F. in de toekomst gevaar zal lopen. [eiseres01] geeft geen nadere en toereikende toelichting hoe haar belangen in dit geval beter gediend zullen zijn met een andere huurder.

4.1

Ten slotte resteert de stelling van [eiseres01] dat de huurders inmiddels twintig jaar hebben gehad om hun investeringen terug te verdienen. Die omstandigheid is echter van onvoldoende gewicht tegenover de niet weersproken belangen van de V.O.F. c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst.

4.11

De slotsom luidt daarom dat ook de subsidiaire grondslag voor de beëindigingsvordering niet opgaat. De kantonrechter zal derhalve de vorderingen van [eiseres01] afwijzen.

Proceskosten

4.12

[eiseres01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de V.O.F. c.s. tot op heden begroot op € 374,00 inzake salaris voor de gemachtigde (2 punten à € 187,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

4.13

De nakosten, waarvan de V.O.F. c.s. betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres01] in de kosten van dit geding, aan de zijde van de V.O.F. c.s. tot op heden begroot op € 374,00;

veroordeelt [eiseres01] onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door de V.O.F. c.s. volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50 (half salarispunt) aan salaris voor de gemachtigde van de V.O.F. c.s., te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. Thielen, kantonrechter, op 21 april 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.