Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 8830038 / 20-3432
vonnis van de pachtkamer d.d. 30 juli 2021
in de zaak van
[eiser01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
eisende partij,
verder te noemen: [eiser01] ,
gemachtigde: mr. ir. J.L. Mieras,
t e g e n :
[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: mr. J.M.M. Menu.
1.Het verdere verloop van de procedure
Na het tussenvonnis van 29 januari 2021 vond op 24 juni 2021 de mondelinge behandeling van de zaak plaats. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door en namens partijen ter toelichting op hun standpunten naar voren is gebracht. Er is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.De feiten
2.1.
Ingevolge een tussen de heer [naam01] , wijlen echtgenoot van [eiser01] , en [gedaagde01] gesloten overeenkomst heeft [gedaagde01] in ieder geval sinds 2004 van [eiser01] een perceel landbouwgrond in gebruik, kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] , [nummer01] (verder: het perceel), voor een prijs van € 700,-- per jaar. Blijkens de inschrijving in het kadaster is het perceel 0.99.85 ha groot.
2.2.
Op 23 januari 2004 hebben de heer [naam01] en [gedaagde01] met betrekking tot voornoemd perceel een grondgebruikersverklaring getekend, ingaande 1 januari 2004 en eindigend op 31 december 2004. In de grondgebruikersverklaring zijn twee gewaspercelen vermeld, een ter grootte van 0.53 ha met gewascode 266 en een ter grootte van 0.46 ha met gewascode 259.
2.3.
Bij brief van 30 september 2019 heeft de heer [makelaar01] , namens [eiser01] aan [gedaagde01] het gebruik van het perceel opgezegd per 31 december 2019. Hierop heeft [gedaagde01] niet gereageerd.
2.4.
Bij brief van 23 december 2019 heeft de heer [makelaar01] namens [eiser01] het perceel aan [gedaagde01] te koop aangeboden en (nogmaals) de beëindiging van het grondgebruik aangezegd tegen 31 december 2019. [gedaagde01] is gesommeerd het gebruik van het perceel vanaf dat moment te staken en het perceel over te dragen aan [eiser01] , waarbij anderzijds het voortgezet gebruik van het perceel is toegestaan tot 1 februari 2020.
2.5.
[gedaagde01] heeft zich bij brief van 27 januari 2020 verzet tegen de opzegging van het gebruik van de grond.
3.Het geschil
3.1.
[eiser01] vordert bij dagvaarding dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de datum vaststelt waarop de pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] , [nummer02] , groot 0.99.85 ha, eindigt en [gedaagde01] veroordeelt tot het ontruimen per die datum en ontruimd laten van dit perceel, op straffe van een dwangsom van € 2.500,-- per dag met een maximum van € 100.000,--,
- [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van € 726,--, vermeerderd met rente vanaf 15 oktober 2020,
- [gedaagde01] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn betaald.
3.2. [eiser01] stelt dat tussen partijen sprake is van een pachtovereenkomst met betrekking tot het [perceel01] [nummer02] , groot 0.99.85 ha. Zij heeft de pacht bij brief van 30 september 2019 opgezegd per 31 december 2019. [eiser01] wil haar perceel verkopen. Zij heeft geprobeerd een minnelijke regeling te treffen met [gedaagde01] , maar [gedaagde01] weigert daaraan mee te werken, althans stelt onredelijke voorwaarden. [eiser01] vordert daarom vaststelling van de datum waarop de pachtovereenkomst is geëindigd, alsmede een vergoeding van door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 726,--.
stelt zich op het standpunt dat aan [gedaagde01] conform het bepaalde in artikel 7:395 lid 1 BW geen pachtbescherming toekomt, omdat het perceel kleiner is dan één hectare.
- de datum vaststelt waarop de pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] , [nummer02] , groot 0.99.85 ha, eindigt en [gedaagde01] veroordeelt tot het ontruimen per die datum en ontruimd laten van dit perceel, op straffe van een dwangsom van € 2.500,-- per dag met een maximum van € 100.000,--,
- [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van € 726,--, vermeerderd met rente vanaf 15 oktober 2020,
- [gedaagde01] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn betaald.
3.2. [eiser01] stelt dat tussen partijen sprake is van een pachtovereenkomst met betrekking tot het [perceel01] [nummer02] , groot 0.99.85 ha. Zij heeft de pacht bij brief van 30 september 2019 opgezegd per 31 december 2019. [eiser01] wil haar perceel verkopen. Zij heeft geprobeerd een minnelijke regeling te treffen met [gedaagde01] , maar [gedaagde01] weigert daaraan mee te werken, althans stelt onredelijke voorwaarden. [eiser01] vordert daarom vaststelling van de datum waarop de pachtovereenkomst is geëindigd, alsmede een vergoeding van door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 726,--.
stelt zich op het standpunt dat aan [gedaagde01] conform het bepaalde in artikel 7:395 lid 1 BW geen pachtbescherming toekomt, omdat het perceel kleiner is dan één hectare.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser01] in haar vordering, althans afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser01] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente als de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zijn betaald.
[gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot een oppervlakte die groter is dan één hectare, zodat artikel 7:395 lid 1 BW niet van toepassing is. [gedaagde01] kan daarom onverkort aanspraak maken op pachtersbescherming conform de dwingendrechtelijke bepalingen van titel 5 van Boek 7 BW. Dit betekent concreet dat op grond van artikel 7:322 BW geldt dat de tussen partijen gesloten mondelinge pachtovereenkomst geduid moet worden als een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze kan (thans) niet door [eiser01] worden beëindigd, reeds om de reden dat deze niet door de grondkamer is goedgekeurd. [eiser01] voldoet niet aan de wettelijke eisen voor opzegging, aldus [gedaagde01] .
betwist daarnaast dat [eiser01] belang heeft bij beëindiging van de pacht.
Subsidiair stelt [gedaagde01] zich op het standpunt dat de pacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op zijn vroegst mag eindigen na afloop van het teeltseizoen, te weten na 15 februari 2022.
[gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot een oppervlakte die groter is dan één hectare, zodat artikel 7:395 lid 1 BW niet van toepassing is. [gedaagde01] kan daarom onverkort aanspraak maken op pachtersbescherming conform de dwingendrechtelijke bepalingen van titel 5 van Boek 7 BW. Dit betekent concreet dat op grond van artikel 7:322 BW geldt dat de tussen partijen gesloten mondelinge pachtovereenkomst geduid moet worden als een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze kan (thans) niet door [eiser01] worden beëindigd, reeds om de reden dat deze niet door de grondkamer is goedgekeurd. [eiser01] voldoet niet aan de wettelijke eisen voor opzegging, aldus [gedaagde01] .
betwist daarnaast dat [eiser01] belang heeft bij beëindiging van de pacht.
Subsidiair stelt [gedaagde01] zich op het standpunt dat de pacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op zijn vroegst mag eindigen na afloop van het teeltseizoen, te weten na 15 februari 2022.
3.4.
De (nadere) standpunten van partijen komen hierna, voor zover van belang, aan de orde.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen gaan er blijkens hun stellingen van uit dat tussen hen een pachtovereenkomst bestaat, zodat de pachtkamer daar eveneens van uitgaat.
4.2.
Allereerst is aan de orde de vraag of de pachtovereenkomst tussen partijen al dan niet een oppervlakte betreft die groter is dan één hectare. Dit is van belang voor de vraag of aan [gedaagde01] pachtersbescherming toekomt conform de bepalingen van titel 5 van Boek 7 BW.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:395 lid 1 BW, komt aan [gedaagde01] die bescherming slechts toe indien het gepachte perceel een oppervlakte heeft van groter dan één hectare. Daarover bestaat tussen partijen geen discussie.
Gelet op het bepaalde in artikel 7:395 lid 1 BW, komt aan [gedaagde01] die bescherming slechts toe indien het gepachte perceel een oppervlakte heeft van groter dan één hectare. Daarover bestaat tussen partijen geen discussie.
4.3.
Ter onderbouwing van zijn verweer dat sprake is van een pachtovereenkomst met betrekking tot een oppervlakte die groter is dan één hectare voert [gedaagde01] het volgende aan.
4.4.
Primair stelt [gedaagde01] zich op het standpunt dat niet alleen [perceel01] [nummer02] met de kadastrale oppervlakte van 0.99.85 ha aan hem wordt verpacht, maar ook een deel van het naastgelegen [perceel01] [nummer] met een oppervlakte van circa 400 m². Bij elkaar opgeteld is de aan hem verpachte oppervlakte daarmee groter dan één hectare, aldus [gedaagde01] .
Volgens [gedaagde01] is pas recentelijk uit onderzoek door de gemachtigde van [gedaagde01] gebleken dat [perceel01] [nummer] eigendom is van de Staat. [gedaagde01] wist dat niet en hij weet ook niet of de heer [naam01] zich daarvan bewust was. [perceel01] [nummer02] en een deel van [perceel01] [nummer] hebben volgens [gedaagde01] vanaf de aanvang van de pachtovereenkomst - die volgens [gedaagde01] is gesloten in 2002 en is ingegaan per 1 januari 2003 - tot heden altijd één feitelijk geheel gevormd. De heer [naam01] heeft destijds in 2002 de grenzen van het pachtobject ter plekke op het land aangewezen. Daarbij heeft hij aangegeven dat het pachtobject iets groter was dan één hectare en in het westen werd begrensd door de sloot, te weten de sloot waarvan thans is gebleken dat die ten westen ligt van [perceel01] [nummer] , aldus [gedaagde01] . Hieruit volgt volgens [gedaagde01] dat de heer [naam01] destijds heeft aangegeven dat ook het betreffende perceelsgedeelte, waarvan thans blijkt dat het onderdeel is van het [perceel01] [nummer] , deel uitmaakt van het pachtobject dat hij vanaf 1 januari 2003 aan [gedaagde01] in gebruik heeft gegeven.
Volgens [gedaagde01] is pas recentelijk uit onderzoek door de gemachtigde van [gedaagde01] gebleken dat [perceel01] [nummer] eigendom is van de Staat. [gedaagde01] wist dat niet en hij weet ook niet of de heer [naam01] zich daarvan bewust was. [perceel01] [nummer02] en een deel van [perceel01] [nummer] hebben volgens [gedaagde01] vanaf de aanvang van de pachtovereenkomst - die volgens [gedaagde01] is gesloten in 2002 en is ingegaan per 1 januari 2003 - tot heden altijd één feitelijk geheel gevormd. De heer [naam01] heeft destijds in 2002 de grenzen van het pachtobject ter plekke op het land aangewezen. Daarbij heeft hij aangegeven dat het pachtobject iets groter was dan één hectare en in het westen werd begrensd door de sloot, te weten de sloot waarvan thans is gebleken dat die ten westen ligt van [perceel01] [nummer] , aldus [gedaagde01] . Hieruit volgt volgens [gedaagde01] dat de heer [naam01] destijds heeft aangegeven dat ook het betreffende perceelsgedeelte, waarvan thans blijkt dat het onderdeel is van het [perceel01] [nummer] , deel uitmaakt van het pachtobject dat hij vanaf 1 januari 2003 aan [gedaagde01] in gebruik heeft gegeven.
4.5.
[eiser01] betwist dat een deel van [perceel01] [nummer] door de heer [naam01] in gebruik is gegeven aan [gedaagde01] . [perceel01] [nummer] is eigendom van de Staat. De heer [naam01] heeft geen grond aan [gedaagde01] in gebruik gegeven waarvan hij geen eigenaar is, aldus [eiser01] . Er is volgens haar ook geen sprake van een overeenkomst tussen [eiser01] en de Staat met betrekking tot enige vorm van gebruik van dit deel van het [perceel01] [nummer] .
4.6.
De pachtkamer passeert het primaire standpunt van [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft, mede gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door [eiser01] , onvoldoende onderbouwd dat de heer [naam01] naast [perceel01] [nummer02] een deel van het aan de Staat in eigendom toebehorende [perceel01] [nummer] aan [gedaagde01] in gebruik heeft gegeven.
Door [gedaagde01] is niet betwist dat de grondgebruikersverklaring van 23 januari 2004 betrekking had op het [perceel01] [nummer02] . [gedaagde01] heeft ter zitting toegelicht dat de verklaring is ingevuld door de heer [naam01] en dat [gedaagde01] de verklaring (slechts) heeft ondertekend.
In die verklaring is expliciet vermeld dat de in gebruik te geven grond een totale oppervlakte betreft van 0.99 ha. Gelet op deze nauwkeurige opgave in de grondgebruikersverklaring, die nagenoeg overeenstemt met de oppervlakte van het perceel zoals die is vermeld in het kadaster, ligt het niet voor de hand dat de heer [naam01] heeft toegezegd c.q. bedoeld om een pachtobject met een (net iets) grotere oppervlakte dan 1 ha aan [gedaagde01] ter beschikking te stellen. Dat geldt te meer nu deze grondgebruikersverklaring is opgesteld ruim een jaar na de door [gedaagde01] gestelde aanwijzing door de heer [naam01] van het pachtobject en ingangsdatum van de mondelinge pachtovereenkomst. Hierbij is tevens van belang dat het perceelsgedeelte dat de heer [naam01] als (extra) pachtobject in gebruik zou hebben gegeven, [perceel01] [nummer] , eigendom is van de Staat.
De omstandigheid dat [gedaagde01] , blijkens de door hem overgelegde gecombineerde opgaven van 2007, 2008 en 2020, het deel van [perceel01] [nummer] in gebruik heeft, rechtvaardigt niet de conclusie dat dit deel daadwerkelijk door de heer [naam01] aan hem in gebruik is gegeven.
Voor zover [gedaagde01] ter onderbouwing van zijn verweer aanvoert dat de overeengekomen aanvangsprijs van € 600,-- per jaar duidt op een oppervlakte van groter dan één hectare, wordt deze stelling als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde01] dat hem bij de eerste keer zaaien niet is gebleken dat het pachtobject kleiner was dan één hectare.
Door [gedaagde01] is niet betwist dat de grondgebruikersverklaring van 23 januari 2004 betrekking had op het [perceel01] [nummer02] . [gedaagde01] heeft ter zitting toegelicht dat de verklaring is ingevuld door de heer [naam01] en dat [gedaagde01] de verklaring (slechts) heeft ondertekend.
In die verklaring is expliciet vermeld dat de in gebruik te geven grond een totale oppervlakte betreft van 0.99 ha. Gelet op deze nauwkeurige opgave in de grondgebruikersverklaring, die nagenoeg overeenstemt met de oppervlakte van het perceel zoals die is vermeld in het kadaster, ligt het niet voor de hand dat de heer [naam01] heeft toegezegd c.q. bedoeld om een pachtobject met een (net iets) grotere oppervlakte dan 1 ha aan [gedaagde01] ter beschikking te stellen. Dat geldt te meer nu deze grondgebruikersverklaring is opgesteld ruim een jaar na de door [gedaagde01] gestelde aanwijzing door de heer [naam01] van het pachtobject en ingangsdatum van de mondelinge pachtovereenkomst. Hierbij is tevens van belang dat het perceelsgedeelte dat de heer [naam01] als (extra) pachtobject in gebruik zou hebben gegeven, [perceel01] [nummer] , eigendom is van de Staat.
De omstandigheid dat [gedaagde01] , blijkens de door hem overgelegde gecombineerde opgaven van 2007, 2008 en 2020, het deel van [perceel01] [nummer] in gebruik heeft, rechtvaardigt niet de conclusie dat dit deel daadwerkelijk door de heer [naam01] aan hem in gebruik is gegeven.
Voor zover [gedaagde01] ter onderbouwing van zijn verweer aanvoert dat de overeengekomen aanvangsprijs van € 600,-- per jaar duidt op een oppervlakte van groter dan één hectare, wordt deze stelling als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde01] dat hem bij de eerste keer zaaien niet is gebleken dat het pachtobject kleiner was dan één hectare.
4.7.
Subsidiair heeft [gedaagde01] aangevoerd dat de grondgebruikersverklaring die door [eiser01] is overgelegd, in werkelijkheid een formulier betreft waarop partijen bij de Dienst Regelingen dienden aan te geven welke netto oppervlakte landbouwgrond er enig jaar door een persoon werden beteeld. Uit het formulier blijkt dat [eiser01] en [gedaagde01] voor het jaar 2004 opgave hebben gedaan van een netto teeltoppervlakte van 0.53 ha mais en 0.46 gras, totaal 0.99 ha, aldus [gedaagde01] . Volgens [gedaagde01] moeten bij deze netto teeltoppervlakte worden opgeteld een deel van de sloot die aan het perceel grenst en die voor de helft eigendom is van [eiser01] - te weten 160 m² - alsmede een teeltvrije zone die in acht moet worden genomen bij de teelt van mais en gras. Volgens [gedaagde01] bedraagt daarmee de bruto pachtoppervlakte ruimschoots meer dan één hectare.
4.8.
[eiser01] heeft deze stelling van [gedaagde01] gemotiveerd weersproken. Volgens haar staat niet vast dat in 2004 al sprake was van een teeltvrije zone. Daarnaast maakt een sloot deel uit van het kadastrale perceel. Met de aanwezigheid daarvan wordt bij het vaststellen van de pachtprijs rekening gehouden, aldus [eiser01] .
4.9.
De pachtkamer oordeelt dat [gedaagde01] , mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser01] , zijn stelling op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd. Van de in het kadaster vermelde omvang van het [perceel01] [nummer02] van 0.99.85 ha, maken het deel van de sloot en de teeltvrije zone waar [gedaagde01] op doelt reeds deel uit. [eiser01] kan met betrekking tot [perceel01] [nummer02] niet een grotere oppervlakte verpachten dan de daadwerkelijke omvang van haar perceel.
4.10.
Meer subsidiair voert [gedaagde01] aan dat het [perceel01] [nummer02] , dat volgens de opgave van het kadaster een oppervlakte heeft van 0.99.85 ha, in werkelijkheid een grotere oppervlakte heeft, hetgeen volgens hem zal blijken uit een nameting door het kadaster.
Nu [eiser01] gemotiveerd heeft betwist dat het [perceel01] [nummer02] groter is dan één hectare, dient [gedaagde01] op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv zijn stelling te bewijzen. Gelet op het op dit punt uitdrukkelijk aangeboden (getuigen)bewijs, zal hij tot dat bewijs worden toegelaten.
Nu [eiser01] gemotiveerd heeft betwist dat het [perceel01] [nummer02] groter is dan één hectare, dient [gedaagde01] op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv zijn stelling te bewijzen. Gelet op het op dit punt uitdrukkelijk aangeboden (getuigen)bewijs, zal hij tot dat bewijs worden toegelaten.
4.11.
De pachtkamer houdt iedere verdere beslissing aan.
5.5. De beslissing
De pachtkamer:
5.1.
draagt [gedaagde01] op te bewijzen dat het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats01] , [sectie01] , [nummer02] een grotere oppervlakte heeft dan één hectare,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 augustus 2021 voor uitlating door [gedaagde01] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat [gedaagde01] , indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.4.
bepaalt dat [gedaagde01] , indien hij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober 2021 tot en met maart 2022 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden oktober 2021 tot en met maart 2022 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van
mr. C. Kool, als voorzitter van de pachtkamer daarvoor aangewezen als rechter-commissaris, in het gerechtsgebouw te Breda aan Stationslaan 10,
mr. C. Kool, als voorzitter van de pachtkamer daarvoor aangewezen als rechter-commissaris, in het gerechtsgebouw te Breda aan Stationslaan 10,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de pachtkamer en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de pachtkamer en de wederpartij moeten toesturen,
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. Kool, kantonrechter, als voorzitter en uit de deskundige leden [deskundige01] en [deskundige02] , en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juli 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.