Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 8435878 / 20-1106
vonnis van de kantonrechter d.d. 17 februari 2021
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
BELANGENVERENIGING VAKANTIEPARK PANNENSCHUUR,
gevestigd te Eindhoven,
eisende partij,
verder te noemen: BVP,
gemachtigde: mr. B.R. Kleij,
t e g e n
1.de besloten vennootschap
RECREATIECENTRUM PANNENSCHUUR BEHEER B.V.,
gevestigd te Goes,
2.de besloten vennootschap
ROOMPOT SERVICE B.V.,
gevestigd te Goes,
3.de besloten vennootschap
BEACH RESORT NIEUWVLIET-BAD B.V.,
gevestigd te Nieuwvliet,
en
4.de besloten vennootschap
ROOMPOT RECREATIE BEHEER B.V.,
gevestigd te Goes,
gedaagde partij,
verder samen in enkelvoud te noemen: Roompot,
gemachtigden: mrs. J.M. van Koeveringe-Dekker en J. Mikes.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 19 maart 2020,
- akte overleggen producties,
- conclusies van antwoord, repliek, tevens akte tot wijziging van eis, en dupliek,
- akte uitlating producties.
de beoordeling van de zaak
1.1.
De gemeenteraad van Sluis heeft op 24 oktober 2013 het bestemmingsplan “Kustwerk Nieuwvliet” vastgesteld. Na dit besluit tot vaststelling nam de gemeenteraad in december 2013 een herstelbesluit en op 23 oktober 2014 een besluit tot een aantal aanpassingen van dit bestemmingsplan. In 2015 is het bestemmingsplan partieel herzien. Het bestemmingsplan “Kustwerk Nieuwvliet” (verder: het bestemmingsplan) is onherroepelijk.
1.2.
Roompot is eigenaar van het gebied waarvoor het bestemmingsplan geldt.
1.3.
Volgens de inleiding op het bestemmingsplan heeft Roompot een plan opgesteld om de campings De Pannenschuur, Hof ter Willegen en De Boshoeve te herontwikkelen. Met dit Plan Kustwerk wil de initiatiefnemer 360 recreatiewoningen realiseren, grotendeels in ruil voor vermindering van het aantal permanente en niet permanente standplaatsen en door de kwaliteit van de overige recreatieve eenheden te vergroten. Door uitbreiding (van circa 27 tot 52,5 ha) wordt een verdunning en daarmee een kwaliteitsverbetering van het recreatieve aanbod bereikt. Het doel van het bestemmingsplan is een actueel juridisch-planologisch kader te bieden waarbinnen de uitvoering van Plan Kustwerk kan plaatsvinden.
1.4.
In het noorden van het gebied waarvoor het bestemmingsplan geldt, ligt camping De Pannenschuur. Aan de zuidkant grenst De Pannenschuur aan camping Hof ter Willegen. In het zuidoosten van het plangebied ligt camping De Boshoeve. Tussen Hof ter Willegen en De Boshoeve ligt een terrein dat een agrarische bestemming had, maar met het bestemmingsplan hoofdzakelijk de bestemming verblijfsrecreatie heeft gekregen. Hetzelfde geldt voor een smalle strook ten zuiden van De Boshoeve.
1.5.
Het bestemmingsplan onderscheidt drie “sfeergebieden”. Het westen van De Pannenschuur ligt in sfeergebied “Duinen”, het oosten in sfeergebied “Erven”.
1.6.
Het statutaire doel van BVP is de behartiging van de gezamenlijke belangen van de standplaatshouders met betrekking tot het verblijf op het vakantiepark Pannenschuur te Nieuwvliet. In deze procedure treedt zij op voor een aantal leden met standplaatsen op een deel van De Pannenschuur dat De Wandelaar wordt genoemd. De Wandelaar bestaat uit het oostelijke deel van De Pannenschuur en ligt in sfeergebied “Erven”.
1.7.
Volgens de plankaart van het bestemmingsplan heeft De Wandelaar voornamelijk de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie en de noordelijke, oostelijke en zuidelijke randen van De Wandelaar de bestemming Groen-1.
1.8.
Een bijlage bij de regels van het bestemmingsplan is de Notitie kwaliteitsdoelstellingen. Deze notitie voorziet in een uitvoering van Plan Kustwerk in fasen. De Wandelaar valt in de vierde en laatste fase.
1.9.
Het dagelijks bestuur van het waterschap Scheldestromen heeft op 7 december 2016 een watervergunning verleend voor de ontwikkeling van vakantiepark Kustwerk te Nieuwvliet.
1.10.
De leden van BVP hebben met Roompot overeenkomsten voor een standplaats gesloten. Deze overeenkomst houdt in dat de wederpartij van Roompot het recht krijgt tot gebruik van een stuk grond voor recreatieve doeleinden ter plaatsing van een (sta)caravan. De overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde periode die eindigt op 31 december van een jaar, waarna zij telkens automatisch voor een kalenderjaar wordt verlengd onder dezelfde voorwaarden. De caravans blijven het hele jaar op dezelfde standplaatsen staan.
1.11.
Op deze huurovereenkomsten zijn van toepassing de Recron-voorwaarden. Artikel 11 lid 1 van de Recron-voorwaarden luidt:
“
De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:
De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:
(…)
h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is.
Om tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op een redelijke termijn te verwachten is.”
Artikel 11, leden 2 en 3, bepaalt dat opzegging door de ondernemer schriftelijk geschiedt en dat de ondernemer bij opzegging wegens herstructurering zoals bedoeld in lid 1 onder h een opzegtermijn van één jaar in acht dient te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar.
1.12.
Volgens artikel 1 aanhef en onder p wordt in de Recron-voorwaarden onder herstructurering verstaan het een andere inrichting geven van (een deel van) het terrein. Artikel 12 van de voorwaarden voorziet in de tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van een kampeermiddel indien in het geval van herstructurering een minimaal gelijkwaardige plaats op het terrein niet beschikbaar is.
1.13.
Op 18 december 2019 zond Roompot een brief aan de huurders van een vaste standplaats op De Wandelaar. Deze brief houdt het volgende in:
“
Het zal u niet ontgaan zijn dat het vakantiepark Beach Resort Nieuwvliet-Bad bestaat uit meerdere onderdelen die fasegewijs zijn en worden aangepakt.(…)
Het zal u niet ontgaan zijn dat het vakantiepark Beach Resort Nieuwvliet-Bad bestaat uit meerdere onderdelen die fasegewijs zijn en worden aangepakt.(…)
Inmiddels zijn wij toe aan de herstructurering van de camping waarop uw stacaravan zich bevindt.
Dit deel van de camping zal als onderdeel van het vakantiepark Beach Resort Nieuwvliet-Bad in 2021 worden geherstructureerd en integraal onderdeel gaan uitmaken van de totale herstructurering zoals die ook is voorzien in het bestemmingsplan “Kustwerk Nieuwvliet”. In dit deel van het vakantiepark komen er verschillende soorten permanente recreatieaccommodaties, in verschillende uitvoeringen. Deze accommodaties worden verkocht samen met de kavel waarop de betreffende accommodatie zal worden gerealiseerd met de mogelijkheid dat Roompot (een deel van) deze kavels en de daarop te plaatsen accommodaties zelf behoudt voor de exploitatie.(…)
Deze herstructurering is op basis van het geldende bestemmingsplan “Kustwerk Nieuwvliet” van de gemeente Sluis uitvoerbaar. Als gevolg van deze herstructurering komen de standplaatsen voor de jaarplaatsen te vervallen.(…)
Nu uw standplaats op basis van het herstructureringsplan komt te vervallen, zeggen wij(…)
de overeenkomst met u op grond van herstructurering, artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden vaste plaatsen, op. Wij nemen daarbij de geldende opzegtermijn van één jaar in acht voor afloop van het lopende overeenkomstjaar. Dit betekent dat uw overeenkomst zal eindigen op 31 december 2020.
de overeenkomst met u op grond van herstructurering, artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden vaste plaatsen, op. Wij nemen daarbij de geldende opzegtermijn van één jaar in acht voor afloop van het lopende overeenkomstjaar. Dit betekent dat uw overeenkomst zal eindigen op 31 december 2020.
U heeft de mogelijkheid om de laatste 6 maanden van de opzegtermijn - van 1 juli t/m 31 december 2020 - gratis gebruik te maken van uw plaats.(…)
Uiterlijk op 31 december 2020 dient uw plaats ontruimd te zijn.(…)”
Bij de brief is een indicatieve situatietekening gevoegd van hoe het terrein er na herstructurering in grote lijnen zal uitzien.
1.14.
De gemachtigde van BVP maakte bij brief van 17 januari 2020 bij Roompot bezwaar tegen de opzegging van de huurovereenkomst met de leden die een vaste standplaats hebben in De Wandelaar. In de brief verzocht hij te bevestigen dat de opzegging zal worden ingetrokken en dat daaraan geen uitvoering zal worden gegeven. Namens Roompot is daarop afwijzend gereageerd.
2.1.
Na wijziging van eis vordert BVP, samengevat weergegeven:
- primair: de verklaring voor recht dat door Roompot geen beroep kan worden gedaan op de in de Recron-voorwaarden opgenomen bevoegdheid de huurovereenkomsten op te zeggen en dat de opzegging van de overeenkomsten, zoals door Roompot aan de leden gericht bij brieven van 18 december 2019, geen rechtsgevolg heeft,
- subsidiair: de verklaring voor recht dat de door Roompot in acht te nemen opzegtermijn van de huurovereenkomst jegens de (individuele) leden die BVP in deze vertegenwoordigt in afwijking van artikel 11 lid 3 van de Recron-voorwaarden ten minste vijf jaar bedraagt van welke termijn 2,5 jaar om niet gebruik mag worden gemaakt van de staanplaats, dan wel een door de kantonrechter te bepalen termijn waarvan dan ook 50% van deze termijn om niet van de staanplaats gebruik mag worden gemaakt,
- primair en subsidiair: de hoofdelijke veroordeling van Roompot in de proceskosten met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis,
- primair en subsidiair: de veroordeling van Roompot in de nakosten, te begroten op € 120,--, met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
2.2.
Als grond voor haar primaire vordering voert BVP aan dat voor opzegging van de huurovereenkomst wegens herstructurering vereist is dat Roompot een concreet en uitvoerbaar plan heeft in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Volgens BVP is dat niet het geval. Het herstructureringsplan is niet concreet en uitvoerbaar, zodat de opzegging van de huurovereenkomsten geen rechtsgevolg heeft. Als de opzegging wel rechtsgevolg zou hebben, kan Roompot daarop geen beroep doen. Zij heeft de verwachting gewekt dat De Wandelaar een camping met standplaatsen zou blijven. De leden van BVP hebben daaruit mogen afleiden dat hun vaste standplaatsen in De Wandelaar niet hoefden te wijken voor recreatieaccommodaties. De opzegging van de huurovereenkomsten is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Haar subsidiaire vordering baseert BVP op het standpunt dat Roompot in de gegeven omstandigheden een opzegtermijn van vijf jaar in acht heeft te nemen.
2.3.
Roompot betwist de vorderingen en de daarvoor aangevoerde gronden.
2.4.
Hierna komen de standpunten van partijen voor zover nodig verder aan de orde.
3.1.
Roompot heeft de huurovereenkomsten met de houders van standplaatsen in De Wandelaar opgezegd op grond van artikel 11 lid 1 aanhef en onder h van de Recron-voorwaarden. Dit betekent dat zij een concreet en uitvoerbaar plan moet hebben om een andere inrichting aan De Wandelaar te geven, waarvoor de standplaatsen nodig zijn. Het herstructureringsplan moet een zekere concreetheid hebben. Ook moet redelijkerwijs de verwachting bestaan dat dit plan kan en zal worden uitgevoerd. Dat laatste houdt in dat de benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan nog niet verleend hoeft te zijn, maar objectief bezien de reële verwachting gerechtvaardigd is dat die op korte termijn zal worden verkregen.
3.2.
BVP stelt dat Roompot geen concreet plan heeft dat de opzegging van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. Roompot maakt volgens haar niet concreet hoe De Wandelaar zal worden ingericht en specificeert niet welke recreatieaccommodaties op welke kavels gebouwd zullen worden. De situatietekening waarnaar Roompot verwijst, is slechts indicatief. BVP betwist dat in het bestemmingsplan concreet is beschreven hoe De Wandelaar zal worden ingericht.
3.3.
De kantonrechter volgt BVP niet in dit standpunt. Het bestemmingsplan is vastgesteld om uitvoering van Roompots Plan Kustwerk mogelijk te maken. In de oude situatie waren er op de drie campings 1163 plaatsen voor recreatief nachtverblijf op 27 ha. Na uitvoering van het Plan Kustwerk zijn er 1225 plaatsen voor recreatiewoningen, bouwwerken voor recreatief nachtverblijf en kampeermiddelen op 52,5 ha. Omdat de beschikbare oppervlakte bijna twee keer zo groot wordt en het aantal verblijfsrecreatieve eenheden met ruim 5% toeneemt, zal na uitvoering van het plan het aantal eenheden per hectare aanzienlijk kleiner zijn dan in de oude situatie het geval was.
3.4.
De herinrichting van De Wandelaar behoort tot de laatste fase van de uitvoering van Plan Kustwerk. De eerdere fasen zijn of worden uitgevoerd, zodat daarin verblijfsrecreatieve eenheden (zijn) ontstaan, conform de in overweging 3.3 beschreven “verdunning”. Daarin past niet dat, zoals de leden van BVP op zich begrijpelijk wensen, dat De Wandelaar blijft zoals die was. Het achterwege laten van een herinrichting van De Wandelaar brengt mee dat die verdunning niet wordt gehaald. Roompot stelt onweersproken dat zij in De Wandelaar teruggaat van 131 naar 79 eenheden. Het is dan ook niet beslissend dat volgens BVP in het bestemmingsplan de inrichting van De Wandelaar onvoldoende concreet is beschreven. Het gaat erom of het herstructureringsplan van Roompot voldoende concreet is.
3.5.
De herinrichting houdt ook in dat nieuwe watergangen worden aangelegd aan de noord- en zuidzijde van De Wandelaar. Volgens de watervergunning van het waterschap moet aan de zuidzijde een schouwstrook met een breedte van 5 m worden vrijgehouden. Als gevolg daarvan moet een bestaande weg worden verlegd.
3.6.
Het komt er dan ook op neer dat De Wandelaar drastisch op de schop zal worden genomen en zal worden herverkaveld. Na herinrichting zullen op De Wandelaar volgens Roompot bouwwerken voor recreatief nachtverblijf komen te staan. BVP maakt uit de situatietekening op dat een groot deel van die bouwwerken recreatiewoningen zijn. In ieder geval gaat het dan niet meer om eenheden die bestemd zijn voor verblijfsrecreatie in kampeermiddelen.
3.7.
Tot slot geldt dat niet voldoende is weersproken dat de kavels met accommodaties in De Wandelaar zullen worden verkocht en dat Roompot mogelijk een deel daarvan zelf behoudt voor de exploitatie.
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat het herstructureringsplan van Roompot voldoende concreet is om te kunnen concluderen dat voor de uitvoering daarvan de standplaatsen van de leden van BVP op De Wandelaar nodig zijn. De omstandigheid dat de bij de opzegging overgelegde situatietekening indicatief en weinig concreet is, maakt dit niet anders.
3.9.
BVP betwist dat het herstructureringsplan van Roompot concreet uitvoerbaar is in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Zij stelt dat het herstructureringsplan in strijd is met het bestemmingsplan. Volgens haar blijkt uit de partiële herziening van het bestemmingsplan in 2015 dat De Wandelaar camping met standplaatsen moet blijven. Zij leidt dit eveneens af uit een passage in de Notitie kwaliteitsdoelstellingen. Die komt erop neer dat het oostelijke deel van De Pannenschuur gedeeltelijk wordt heringericht voor toeristische standplaatsen en dat de structuur van de vaste standplaatsen (volledig bezet door huidige gasten) overwegend intact wordt gelaten. Als al ontheffing van het bestemmingsplan wordt verleend, zal het lang duren voordat hij wordt verleend zodat Roompot de huurovereenkomsten niet al kon opzeggen tegen 31 december 2020.
3.10.
Bij conclusie van repliek voert BVP aan dat de nodige aanlegvergunningen slechts mogen worden verleend indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het inrichtingsplan past in de beoogde kwaliteitsdoelstellingen als vastgelegd in de Notitie kwaliteitsdoelstellingen. De notitie voorziet in het sfeergebied “Erven” rechtlijnige met singelbeplanting omkaderde terreinen die duidelijk als aparte erven afleesbaar zijn. De plannen van Roompot voor De Wandelaar komen niet overeen met die notitie. Uit de situatieschets maakt BVP op dat Roompot in De Wandelaar 63 recreatiewoningen en 16 bouwwerken voor recreatief nachtverblijf wil bouwen. Voor de recreatiewoningen is een omgevingsvergunning nodig die niet zal worden verleend. Als gevolg van Covid-19 zijn in de verlening van vergunningen achterstanden ontstaan, zodat onwaarschijnlijk is dat de nodige vergunningen op redelijke termijn zullen worden verleend.
3.11.
Roompot stelt dat haar herstructureringsplan uitvoerbaar is in die zin dat een eventueel benodigde vergunning op redelijke termijn te verwachten is.
3.12.
Dit verweer is gegrond. Roompot motiveert voldoende dat geen planologische bezwaren bestaan tegen de uitvoering van haar plan tot herstructurering van De Wandelaar. BVP schiet tekort in de motivering dat dit plan niet uitvoerbaar is doordat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan op redelijke termijn niet te verwachten is.
3.13.
De partiële herziening van het bestemmingsplan in 2015 betreft ondergeschikte aanpassingen in het sfeergebied “Duinen” en dus niet De Wandelaar dat ligt in sfeergebied “Erven”. Uit die herziening in 2015 volgt dan ook niet dat het herstructureringsplan in strijd is met het bestemmingsplan.
3.14.
Artikel 5.1 van de regels van het bestemmingsplan geeft de volgende beschrijving van de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatie:
“
De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:
De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. gevarieerd en hoogwaardig verblijfsrecreatiepark dat landschappelijk goed is ingepast in de omgeving door een gevarieerde randzone(…)
in combinatie met een waterpartij en in dat beeld passende recreatiewoningen en dat past binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen(…)
;
in combinatie met een waterpartij en in dat beeld passende recreatiewoningen en dat past binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen(…)
;
b. verblijfsrecreatie in recreatiewoningen;
c. verblijfsrecreatie in bouwwerken voor recreatief nachtverblijf;
d. verblijfsrecreatie in kampeermiddelen;
(…)”.
3.15.
Artikel 3.1 van de regels geeft de volgende beschrijving van de bestemming Groen-1:
“
De voor Groen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
De voor Groen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. groen of water rondom een hoogwaardig verblijfsrecreatiepark dat goed is ingepast in de omgeving door een gevarieerde randzone(…)
al dan niet in combinatie met een waterpartij en passend binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen (…);
al dan niet in combinatie met een waterpartij en passend binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen (…);
b. water en voet- en fietspaden;
(…)”
3.16.
Het doel van het bestemmingsplan is de uitvoering van Roompots Plan Kustwerk mogelijk te maken. Gekozen is voor een globaal bestemmingsplan dat Roompot binnen de gestelde kaders ruimte laat. Dit betekent dat het bestemmingsplan niet uitsluit dat De Wandelaar wordt bestemd voor verblijfsrecreatie in kampeermiddelen conform artikel 5 lid 1 aanhef en onder d van de regels. Roompot had ervoor kunnen kiezen om De Wandelaar in te richten met standplaatsen voor caravans. Dat is onvoldoende om te concluderen dat het herstructureringsplan van Roompot niet uitvoerbaar is. Andere verblijfsrecreatieve bestemmingen dan verblijfsrecreatie in kampeermiddelen zijn toegestaan in De Wandelaar.
3.17.
Artikel 5 lid 5 aanhef en onder e van de regels bepaalt dat het aantal recreatiewoningen, bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf en kampeermiddelen gezamenlijk ten hoogste 1225 verblijfsrecreatieve eenheden bedraagt, met dien verstande dat het aantal recreatiewoningen niet meer dan 360 bedraagt en het aantal bouwwerken voor recreatief nachtverblijf niet meer dan 865. Het verschil tussen recreatiewoningen en bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf ligt in de grootte. Een bouwwerk voor recreatief nachtverblijf heeft een maximale bouwhoogte van 5 meter en een oppervlakte van hooguit 70 m² (artikel 1.21 van de regels). Een recreatiewoning heeft een hoogte van meer dan 5 meter en een vloeroppervlakte groter dan 70 m² (artikel 1.36 van de regels).
3.18.
Op pagina 74 van de Notitie kwaliteitsdoelstellingen staat dat De Pannenschuur 571 plaatsen had voor recreatief nachtverblijf. Daarvan lagen er 138 in De Wandelaar. In de toekomstige situatie, na uitvoering van het plan, is dit aantal beperkt, zo volgt uit pagina 75 van de notitie. In westelijk deel van De Pannenschuur (Centrum) komen 86 plaatsen voor recreatiewoningen, in het overige deel (Noord) 18 plaatsen voor recreatiewoningen en 218 plaatsen voor recreatief nachtverblijf. De Wandelaar is een gedeelte van Noord. Ook in het licht van deze aantallen weerspreekt BVP onvoldoende gemotiveerd het standpunt van Roompot dat in De Wandelaar geen recreatiewoningen maar bouwwerken voor recreatief nachtverblijf komen te staan.
3.19.
Voor het bouwen van een recreatiewoning is een omgevingsvergunning vereist, voor het bouwen van een bouwwerk voor recreatief nachtverblijf geldt een vrijstelling op grond van het Besluit omgevingsrecht. Dit brengt mee dat voor het bouwen van bouwwerken voor recreatief nachtverblijf in De Wandelaar geen omgevingsvergunning nodig is.
3.20.
In artikel 5 lid 1 aanhef en onder a van de regels wordt een koppeling gelegd tussen de inpassing van het vakantiepark in de omgeving door een gevarieerde randzone in combinatie met een waterpartij en in dat beeld passende recreatiewoningen en dat past binnen de kwaliteitsdoelstellingen, vastgelegd in de Notitie kwaliteitsdoelstellingen. Het bestemmingsplan legt in artikel 5 lid 1 aanhef en onder c expliciet geen koppeling tussen die notitie en de verblijfsrecreatie in bouwwerken voor een recreatief nachtverblijf. Dit betekent dat de passage in de Notitie kwaliteitsdoelstellingen die erop neerkomt dat de structuur van de vaste standplaatsen op De Wandelaar overwegend intact wordt gelaten niet meebrengt dat de bouw van bouwwerken voor recreatief nachtverblijf strijdt met het bestemmingsplan.
3.21.
De regels van het bestemmingsplan bevatten een verbod op het uitvoeren van werkzaamheden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op gronden die zijn aangewezen voor de bestemmingen Groen-1 (artikel 3.4.1) en Recreatie-Verblijfsrecreatie (artikel 5.6.1). Dit verbod geldt voor:
- het aanleggen of verharden van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen,
- het uitvoeren van de grondbewerkingen,
- het graven of dempen van sloten, vijvers en waterpartijen,
- het aanleggen van boven- of ondergrondse kabels en leidingen,
- het planten, verwijderen, kappen of rooien van bomen.
Deze werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het inrichtingsplan past binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen, vastgelegd in de notitie kwaliteitsdoelstellingen.
3.22.
Dit betekent dat de regels van het bestemmingsplan de koppeling met de Notitie kwaliteitsdoelstellingen alleen leggen voor de werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning vereist is. Dan gaat het niet om de bouw van bouwwerken voor recreatief nachtverblijf maar om de in overweging 3.21 weergegeven werkzaamheden. Die werkzaamheden zijn gericht op de inrichting van het terrein, als de landschappelijke inpassing, de waterhuishouding en de wegenstructuur. BVP onderbouwt onvoldoende dat de omgevingsvergunning voor deze werkzaamheden in De Wandelaar waarschijnlijk zal worden geweigerd.
3.23.
Indien Covid-19 de vergunningverlening heeft vertraagd, heeft dat niet tot gevolg dat de omgevingsvergunning binnen een redelijke termijn zal uitblijven.
3.24.
BVP stelt dat haar leden vanaf 2012 gerechtvaardigd erop hebben vertrouwd dat in De Wandelaar vaste standplaatsen zouden blijven bestaan en De Wandelaar camping zou blijven. Een aantal leden had voorheen een andere standplaats op De Pannenschuur en heeft als gevolg van de samenvoeging van de campings een standplaats gekregen in De Wandelaar. In 2015 heeft de campingcoördinator van Roompot deze leden mondeling verzekerd dat De Wandelaar camping zou blijven. Op 25 mei 2016 heeft de CEO van Roompot tijdens een bijeenkomst met leden van BVP eveneens bevestigd dat De Wandelaar camping/chaletpark zou blijven. In de laatste twee jaar hebben leden van BVP investeringen gedaan, waarvoor Roompot toestemming heeft gegeven en waaraan zij medewerking heeft verleend. Bij conclusie van repliek beroept BVP zich op een brief van 12 december 2013 van de algemeen directeur van Roompot aan de houders van een standplaats op De Wandelaar. Deze brief houdt in:
“
Zoals u bekend is, zijn wij voornemens over te gaan tot herstructurering van ons park. Wij hebben u daarover reeds voorgelicht op 28 september 2012 door middel van een presentatie en tevens heeft er op 8 juni 2013 nog een informatiebijeenkomst plaatsgevonden (…).
Zoals u bekend is, zijn wij voornemens over te gaan tot herstructurering van ons park. Wij hebben u daarover reeds voorgelicht op 28 september 2012 door middel van een presentatie en tevens heeft er op 8 juni 2013 nog een informatiebijeenkomst plaatsgevonden (…).
Zoals wij u hebben verteld, dient de herstructurering meerdere doelen. Het is bedoeld om mooiere en ruimere standplaatsen te creëren, maar ook om de uitstraling van het park een kwaliteitsverbetering te laten maken en de voorzieningen voor onze huurders te verbeteren.
Omdat uw kampeermiddelen staat in een gedeelte van het park waar de huidige kampeermiddelen kunnen blijven staan op hun huidige plaats, hoeven wij de standplaatsovereenkomst met u niet op te zeggen. Uw plaats zelf verandert dan ook niet.(…)”.
BVP leidt uit deze verklaringen af dat De Wandelaar niet (drastisch) zou worden geherstructureerd.
3.25.
De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Volgens de Recron-voorwaarden kon Roompot de overeenkomsten met de houders van standplaatsen op De Wandelaar opzeggen op de grond dat zij een herstructureringsplan tot uitvoering gaat brengen waarvoor die standplaatsen nodig zijn. De verklaringen waarnaar BVP verwijst, betekenen niet dat Roompot uitdrukkelijk en ondubbelzinnig afstand heeft gedaan van haar contractuele bevoegdheid de overeenkomsten wegens herstructurering op te zeggen tegen eind 2020. Verklaringen in 2015 en 2016 die erop neerkomen dat De Wandelaar camping/chaletpark zou blijven, sluiten herstructurering niet uit. Zoals overwogen, zullen op De Wandelaar geen recreatiewoningen komen te staan, maar bouwwerken voor recreatief nachtverblijf. Die laatste kunnen planologisch op één lijn worden gesteld met chalets. De brief van 12 december 2013 van Roompots algemeen directeur rechtvaardigt wel de verwachting dat de huurovereenkomsten met houders van standplaatsen op De Wandelaar niet binnen afzienbare termijn zouden worden opgezegd, maar niet dat die nooit zouden worden opgezegd. Een huurovereenkomst is nu eenmaal in beginsel eindig. De omstandigheid dat met medewerking van Roompot houders van een standplaats op De Pannenschuur een andere plaats kregen op De Wandelaar, betekent niet dat Roompot afstand deed van de bevoegdheid de overeenkomst op te zeggen wegens herstructurering.
3.26.
BVP stelt dat een aantal van haar leden naar aanleiding van de verklaringen en gedragingen van Roompot aanzienlijke investeringen heeft gedaan. Roompot heeft niet gewaarschuwd dat het verblijf mogelijk maar kort van duur zou zijn. Ook heeft zij geprofiteerd van die investeringen. De belangen van de leden worden onevenredig geschaad in verhouding tot de belangen van Roompot. De opzegging van de huurovereenkomst is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.27.
De kantonrechter volgt BVP niet in dit standpunt. De Recron-voorwaarden zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en de ANWB. Deze organisaties hebben daarbij de belangen van huurders behartigd. De Recron-voorwaarden waarschuwen de huurders: zij huren een onbebouwd deel van een terrein. Er geldt geen wettelijke huurbescherming, het contract is tijdelijk en kan worden beëindigd. Zoals overwogen, heeft Roompot geen afstand gedaan van haar bevoegdheid de overeenkomsten met houders van standplaatsen in De Wandelaar op te zeggen wegens herstructurering. Ook is onvoldoende gemotiveerd dat bijzondere omstandigheden bestaan als gevolg waarvan bij de houders van standplaatsen het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Roompot geen gebruik zal maken van haar bevoegdheid tot opzegging wegens herstructurering. Of de huurders in het licht van de uitlatingen en gedragingen van Roompot onredelijk worden benadeeld doordat zij de huurovereenkomsten opzegt, kan in het midden blijven. Als dat zo zou zijn, betekent dat niet dat de opzegging geen rechtsgevolg heeft, maar zou Roompot gehouden kunnen zijn tot financiële compensatie van het nadeel van de huurders. BVP vordert niet een dergelijke compensatie. Roompot heeft iedere houder van een standplaats een tegemoetkoming van € 1.512,05 toegezegd op grond van artikel 12 van de Recron-voorwaarden.
3.28.
Gelet op het voorgaande is de primaire vordering niet toewijsbaar. Ook de subsidiaire vordering slaagt niet: BVP heeft de voor opzegging wegens herstructurering geldende termijn in acht genomen. Wat BVP aanvoert, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat Roompot, in afwijking van de Recron-voorwaarden, een opzegtermijn van vijf jaar moest toepassen.
3.29.
Wat partijen verder hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
3.30.
Voor het eerst bij dupliek stelt Roompot dat BVP niet ontvankelijk is in haar vordering voor zover die twee van haar leden betreft. Het ene lid heeft zijn standplaats ontruimd, het andere lid heeft geen huurovereenkomst gesloten met Roompot. In haar akte erkent BVP dat het ene lid geen standplaats meer heeft. In zoverre heeft zij de vorderingen voor dit lid kennelijk niet gehandhaafd. Het andere lid heeft volgens BVP wel een huurovereenkomst met Roompot.
3.31.
Roompot had het verweer dat een lid van BVP geen huurovereenkomst heeft al bij antwoord moeten voeren. Nu de vorderingen van BVP niet toewijsbaar zijn, doet het er niet toe doet of een lid al dan niet een huurovereenkomst met Roompot heeft.
3.32.
BVP dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
de beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt BVP in de kosten van het geding, welke aan de zijde van Roompot tot op heden worden begroot op € 996,-- wegens salaris van de gemachtigde van Roompot.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.