Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 20/63
uitspraak van 15 november 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 383.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 26 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 23 september 2021. Hierbij was namens belanghebbende aanwezig A. van den Dool, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] .
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 513 m³, drie dakkapellen, een garage en een berging. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.375 m².
2.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
2.3.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 312.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 383.000.
Verstrekken grondstaffel en KOUDV-factoren in bezwaarfase
2.4.
Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verzocht om de gehanteerde grondstaffel en KOUDV-factoren te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft daarop aangegeven de KOUDV-factoren niet toe te passen, zodat hij deze ook niet kan verstrekken. Ten aanzien van de grondstaffel heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar had toegezegd deze op te nemen in de uitspraak op bezwaar of in een separate e-mail te verstrekken. Dit is niet gebeurd.
2.5.
Ten aanzien van de KOUDV-factoren is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat geen gegevens kunnen worden verstrekt die niet bestaan. Met betrekking tot de grondstaffel is ter zitting gebleken dat het in de werkrelatie tussen de heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende gebruikelijk is om in de bezwaarfase per e-mail de matrix, zoals deze zich ook in het dossier bevindt, te verstrekken en dat in deze matrix onder andere de grondstaffel is opgenomen. Dat is in deze zaak ook gebeurd. Belanghebbende heeft zich erop beroepen dat de matrix in het dossier ondertekend is op 15 juli 2020 en dus pas in de beroepsfase in het dossier is gevoegd. De heffingsambtenaar heeft erkend dat dit klopt, omdat de matrix pas in de beroepsfase wordt uitgeprint en ondertekend, maar dat dit onverlet laat dat de gemachtigde van belanghebbende dezelfde matrix reeds in de bezwaarfase per e-mail heeft ontvangen. Nu de gemachtigde van belanghebbende dit laatste niet heeft betwist, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat reeds in de bezwaarfase de grondstaffel is verstrekt. Dat de heffingsambtenaar de matrix pas in de beroepsfase uitgeprint in het dossier heeft gevoegd, maakt dit niet anders.
Toetsingskader van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde
2.6.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.8.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
2.9.
De waardering van de woning is gebaseerd op een waardematrix van 15 juli 2020, opgesteld door [taxateur] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 383.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan de [adres nr 1] , [nr 2] en [nr 3] allen te [plaats] . Daarnaast is in de matrix inzicht gegeven in de verkoop van een perceel bouwgrond gelegen aan de [adres nr 4] waarvan de woning voorafgaand aan de verkoop is gesloopt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar als extra onderbouwing aangedragen dat de woning in maart 2020 is verkocht voor een bedrag van € 532.500.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
2.10.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten aan de [adres] [nr 2] en [nr 3] onvoldoende vergelijkbaar zijn. De objecten zijn weliswaar in de buurt (aan dezelfde doorgaande weg) gelegen maar missen het voor de woning kenmerkende grote perceel (485 en 437 m² ten opzichte van 1.375 m²) en het object aan de [adres] [nr 2] is bovendien aanzienlijk kleiner dan de woning (382 m³ ten opzichte van 513 m³).
2.11.
De rechtbank acht het vergelijkingsobject aan de [adres nr 1] wel goed vergelijkbaar. Dit object is dicht bij de woning gelegen, is nagenoeg even groot (539 m³) en is eveneens gelegen op een groot perceel (1.239 m²). Met het verschil in perceeloppervlakte rekening is gehouden door middel van de grondstaffel. Belanghebbende heeft die grondstaffel niet betwist.
Belanghebbende heeft echter wel gesteld dat de woning en het object aan de [adres nr 1] teveel verschillen in bouwjaar. Het object aan de [adres nr 1] is in 1967 gebouwd en in 1979 is er aangebouwd. De woning is oorspronkelijk gebouwd in 1938, maar de heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de woning in 1989 grootschalig is verbouwd, zodat de rechtbank de woning en het object aan de [adres nr 1] ook op dit onderdeel vergelijkbaar acht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar deze woning als vergelijkingsobject kon gebruiken.
Beoordeling waarde
2.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Het vergelijkingsobject aan de [adres nr 1] is qua ligging, inhoud en perceeloppervlakte zodanig vergelijkbaar dat dit verkoopcijfer als een belangrijke onderbouwing van de vastgestelde waarde kan dienen. De rechtbank slaat daarnaast acht op het eigen verkoopcijfer van de woning in maart 2020 voor een bedrag van € 532.500, ruim 39% hoger dan de vastgestelde waarde. Weliswaar is deze verkoop gerealiseerd ruim twee jaar na de waardepeildatum, maar de verkoopprijs is dusdanig veel hoger dat, naar het oordeel van de rechtbank, in samenhang met het verkoopcijfer van het object aan de [adres nr 1] voldoende aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
2.13.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning matig is onderhouden, gedateerde voorzieningen heeft, gelegen is aan een doorgaande Provinciale weg zodat de luchtkwaliteit matig is en dat de heffingsambtenaar de afmeting van een luifel te groot heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de door belanghebbende aangevoerde factoren. De woning en het vergelijkingsobject aan de [adres nr 1] zijn beide gelegen aan dezelfde doorgaande weg (en luchtkwaliteit) en in de waardering heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een aftrek van € 25.000 waarmee de verschillen naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking zijn gekomen. Aan de luifel is in de waardering geen enkele waarde toegekend, zodat de rechtbank aan deze stelling van belanghebbende voorbijgaat.
2.14.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 15 november 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.