Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 19/3715 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2021 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats 1] , belanghebbende
gemachtigde: mr. A.J.A. Dielissen ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van 6 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 2.133.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning (hierna: OZB) bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2021 in Middelburg . Namens belanghebbende zijn aanwezig [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] Het object is in gebruik als supermarkt ( [supermarkt 1] ) en betreft een winkel/verkoopgedeelte, een opslag/magazijn, een kantine en een parkeerruimte, met bouwjaar [bouwjaar] (hierna: de supermarkt).
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de supermarkt.
De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de supermarkt maximaal € 1.690.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 2.133.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de supermarkt kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De oppervlakte van de supermarkt
7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte uitgaat van een oppervlakte van 1.770 m2 voor de supermarkt. Het pand is in [jaartal] verbouwd, maar daarbij is de oppervlakte niet vergroot. Op de door de heffingsambtenaar overgelegde bouwtekening staat een buitenopslag van 1,9 m x 8.3 m. Volgens belanghebbende mag deze ruimte niet worden meegerekend, omdat dit niet bij het gebouw hoort. Het is een open ruimte langs een buitenmuur, omheind met een hek, waarin de fietsen van medewerkers en rekken van leveranciers worden geplaatst.
8. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de bruto vloeroppervlakte van 1.770 m2 blijkt uit de bij het taxatierapport overgelegde bouwtekening betreffende de verbouw van het winkelpand in [jaartal] . Belanghebbende heeft geen bewijsstukken overgelegd waaruit het tegendeel blijkt. Wel wordt belanghebbende gevolgd in haar standpunt dat de open buitenopslag (totaal 15,77 m2). geen onderdeel uitmaakt van de oppervlakte van de supermarkt. Uit het taxatieverslag blijkt echter dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde gerekend is met een oppervlakte van 1.610 m2 en dat is gezien het voorgaande niet te veel. Het standpunt van belanghebbende kan haar daarom niet baten.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de supermarkt gebaseerd op het taxatierapport van 18 december 2019 van taxateur [taxateur] .
De taxateur heeft de waarde van de supermarkt op de waardepeildatum vastgesteld op € 2.895.000,-. De taxateur heeft een vergelijking gemaakt met de verkoop- en huurcijfers van de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en [huisnummer] , te [plaats 1] , [adres 5] te [plaats 2] , [adres 6] te [plaats 3] , [adres 7] te [plaats 4] en [naam 3] te [plaats 5] . Daarnaast is voor de supermarkt de bruto kapitalisatiefactor zonder verkoopcijfer berekend op 13,1%.
10. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 2.133.000,- niet te hoog is.
Oordeel rechtbank
11. Uit het taxatierapport blijkt dat de vergelijkingsobjecten (net als het WOZ-object) supermarkten zijn, met soms andere winkels ernaast. De vergelijkingsobjecten zijn niet allemaal in de nabijheid gelegen, maar gezien hun functionaliteit voldoende vergelijkbaar. De bouwjaren van [adres 8] , [adres 7] en [adres 6] (1979 en 1980) sluiten goed aan bij het bouwjaar van de supermarkt ( [bouwjaar] ). De overige vergelijkingsobjecten zijn jonger (bouwjaren 2007 en 2008), maar zijn nog steeds voldoende vergelijkbaar, nu de supermarkt in [jaartal] is verbouwd. De locatie van de supermarkt ( [plaats 6] ) en de bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn als goed gekwalificeerd. Ondanks dat is de taxateur voor de huurwaarde per m2 niet uitgegaan van de gemiddelde huurprijs van de vergelijkingsobjecten, maar van de laagste huurprijs. Die is gelijk aan de eenheidsprijs op het taxatieverslag. De kapitalisatiefactor van de supermarkt is bottom-up berekend op 13,1%. Dit is net onder het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten (14%). Voor de WOZ-waarde is echter gerekend met een aanmerkelijk lagere kapitalisatiefactor, namelijk 10,6%. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
12. Belanghebbende stelt dat in voorgaande jaren steeds een uitsplitsing is gemaakt tussen de verschillende ruimten binnen het pand (winkel/verkoopruimte, kantine en opslag/ magazijn), met een differentiatie op de huurwaarde per ruimte. De heffingsambtenaar is dit jaar volgens belanghebbende ten onrechte van dit beleid afgeweken en is uitgegaan van de m2-prijs voor het bruto vloeroppervlak.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een berekening middels differentiatie van ruimten niet (meer) plaatsvindt. Dit blijkt uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van de heffingsambtenaar. Enige uitzondering zijn de ruimten op de eerste etage, die een lagere waarde hebben, omdat ze minder effectief zijn. Daarnaast acht de rechtbank de toelichting van de taxateur ter zitting aannemelijk dat een waardering op basis van het bruto vloeroppervlak zuiverder is. De verschillende ruimten zijn in een winkelpand namelijk minder goed te controleren, vanwege de mogelijkheid om de tussenwanden flexibel te verplaatsen. Tevens overweegt de rechtbank dat het aanpassen van een berekeningswijze naar aanleiding van voortschrijdend inzicht toegestaan is en niet in strijd is met de wet. De grond van belanghebbende slaagt niet.
13. Belanghebbende voert daarnaast aan dat de aankoopprijs van het naastgelegen perceel niet relevant is. Deze waarde speelt bij het systeem van waardering geen rol, omdat er op de waardepeildatum helemaal geen pand stond.
De heffingsambtenaar heeft als extra onderbouwing een vergelijking gemaakt met de verkoopprijs van het naastgelegen perceel, waarop inmiddels een [supermarkt 2] supermarkt ( [adres 3] ) is gerealiseerd. Dit perceel van 9.022 m2 is in februari 2014 verkocht voor € 3.250.000,-, waaruit een m2-prijs van € 350,- volgt. Het perceeloppervlak van de supermarkt is 5.905 m2. Vermenigvuldigd met dezelfde m2-prijs leidt dit tot een grondwaarde van € 2.066.750,-.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar een vergelijking met de aankoopprijs van de grond van het naastgelegen perceel mag opvoeren als extra onderbouwing voor zijn standpunt. In dit geval bevestigt deze vergelijking dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook deze grond slaagt niet.
Conclusie
14. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de supermarkt en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
15. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 1 november 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een niet-woning de volgende methoden kunnen worden gebruikt: de huurwaarde-kapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de discounted-cash-flow methode.