ECLI:NL:RBZWB:2021:5078

• Datum uitspraak: 7 oktober 2021
• Publicatiedatum: 7 oktober 2021
• Zaaknummer: BRE 20/7938
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.M. Josten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Steenbergen

In deze zaak heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 7 oktober 2021 uitspraak gedaan in een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Steenbergen. De heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen had op 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 242.000. De belanghebbende, eigenaar van de woning, maakte bezwaar tegen deze vaststelling, maar het bezwaar werd op 22 juli 2020 ongegrond verklaard. Hierop heeft de belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank.

De zitting vond plaats op 1 september 2021, waarbij de belanghebbende aanwezig was met zijn partner, terwijl de heffingsambtenaar niet verscheen. De rechtbank constateerde dat een verdagingverzoek van de heffingsambtenaar verloren was gegaan, maar oordeelde dat de heffingsambtenaar er vanuit moest gaan dat de behandeling van de zaak doorgang vond. De rechtbank beoordeelde de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van de woning werd vastgesteld op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen.

De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was. De belanghebbende had geen alternatieve waarde bepleit en de rechtbank oordeelde dat de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten geschikt waren. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en merkte op dat klachten van de belanghebbende over het maken van een foto van zijn woning niet relevant waren voor deze procedure. De uitspraak werd openbaar gemaakt en partijen kregen de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 20/7938

Uitspraak van 7 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 242.000.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.4.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 1 september 2021. Belanghebbende was daarbij aanwezig met zijn partner [partner] . De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.

De heffingsambtenaar heeft op 15 september 2021 telefonisch contact gehad met de griffie van deze rechtbank en gevraagd naar de stand van zaken met betrekking tot zijn verdagingverzoek. Uit onderzoek van de griffie is naar voren gekomen dat de griffie inderdaad op 16 juli 2021 een verdagingverzoek heeft geregistreerd. Dit document is echter verloren gegaan en heeft de behandelende griffier en rechter niet bereikt. Voor zover de heffingsambtenaar een heropening van het onderzoek zou voorstaan, is de rechtbank van oordeel dat heropening niet geboden is. Weliswaar is het verdagingsverzoek van de heffingsambtenaar als gevolg van een fout van de rechtbank niet behandeld, echter zolang de heffingsambtenaar geen reactie op zijn verzoek ontvangt, dient hij in beginsel er vanuit te gaan dat de behandeling van de zaak doorgang vindt op de aangekondigde datum en tijdstip. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om eerder, en niet pas na de aangekondigde zittingsdatum, contact op te nemen met de rechtbank om na te gaan of zijn verdagingverzoek in goede orde was ontvangen en of hier reeds een beslissing op was genomen.

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kap woning, gebouwd in 1966. De inhoud van de woning is 327m3 en de oppervlakte van het perceel is 245m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft geen waarde bepleit. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 242.000.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 242.000. Naast gegevens van de woning, bevat de waardematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde waarde van € 242.000 niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De woningen zijn soortgelijk qua bouwjaar, grootte en uitstraling. Met het feit dat het perceeloppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 3] groter is, is rekening gehouden door toepassing van een grondstaffel. Hierdoor kon de heffingsambtenaar de woning als vergelijkingsobject gebruiken.

2.9.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen in de straat minder hard gestegen zijn (tussen de 8% en 10%) dan de WOZ-waarde van zijn woning (17,5%). De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat na controle is gebleken dat deze verschillen volledig worden verklaard door de geregistreerde objectkenmerken zoals perceeloppervlakte en bijgebouwen.

2.10.

De door belanghebbende gemaakte vergelijking met de WOZ-waarden van andere, naar hij stelt, meer vergelijkbare woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De rechtbank kan daarbij niet oordelen over de totstandkoming van de WOZ-waarden van andere woningen, omdat zij enkel de WOZ-waarde van het onderhavige object beoordeelt. De door belanghebbende gemaakte vergelijking kan dus geen grond zijn om tot een lagere WOZ-waarde te komen.

2.11.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.

2.12.

Opmerking verdient nog dat belanghebbende ter zitting heeft geklaagd over het feit dat er onaangekondigd een foto van de voorkant van zijn huis is gemaakt. Het is belanghebbende niet bekend of dit in het kader van deze beroepsprocedure is gebeurd. De rechtbank kan zich voorstellen dat dit een vervelende situatie voor belanghebbende is geweest en dat belanghebbende dit – naar de rechtbank begrijpt – graag ter zitting met de heffingsambtenaar had willen bespreken. De klacht van belanghebbende kan echter geen onderdeel uitmaken van deze (belasting)procedure. Dat betekent dat belanghebbende met zijn klacht niet bij de rechtbank terecht kan en zich rechtstreeks tot de heffingsambtenaar dient te richten.

2.13.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 7 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

De griffier is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).