ECLI:NL:RBZWB:2021:4569

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 9361112 VV EXPL 21-33

(Uitwerking) vonnis in kort geding van 30 augustus 2021

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE BERGEN OP ZOOM,

zetelend te Bergen op Zoom,

eisende partij,

hierna: de gemeente,

gemachtigde: mr. L.J.I. van Til,

tegen:

de stichting

STICHTING LPS-KOM,

gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom,

gedaagde partij,

hierna: de stichting,

gemachtigde: mr. K.K.M. Aerts-de Kok.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 augustus 2021 met producties;

- de brief van mr. Aerts-de Kok van 26 augustus 2021 met producties;

- de brief van mr. Van Til van 26 augustus 2021 met aanvullende producties;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 30 augustus 2021;

- de pleitnota van mr. Van Til;

- de pleitnota van mr. Aerts-de Kok.

Ten slotte is vonnis gevraagd.

2.De beoordeling

Op 30 augustus is een verkort vonnis (kop-staart-vonnis) gewezen. De nadere schriftelijke uitwerking van dit vonnis is als volgt.

De feiten

2.1.1. In 2012 is aan de Frans Halsstraat 25 in de wijk Borgvliet te Bergen op Zoom (hierna: de wijk) het gebouw ‘Brede School Borgvliet’, later genaamd ‘Brede School Het Palet’, gerealiseerd (hierna BSB en het gebouw). Het gebouw is gesplitst in twee appartementsrechten. De gemeente en de Lowys Porquinstichting (hierna: LPS) zijn ieder eigenaar van een appartementsrecht en zijn daarmee voor 70% respectievelijk 30% in het gebouw gerechtigd.

2.1.2. De doelstelling van BSB – zoals neergelegd in een in 2010 tussen de gemeente, LPS en andere gebruikers tot stand gekomen intentieovereenkomst – is het gezamenlijk voorzien in ‘een samenhangend aanbod op het terrein van de opvoeding en ontwikkeling van kinderen en jongeren met daarbij de ondersteuning aan gezinnen en wijkbewoners’. In het gebouw is in het deel van LPS op de begane grond en de eerste verdieping Basisschool Het Palet (hierna: BHP), ressorterend onder het schoolbestuur van LPS, gevestigd. De gemeente heeft een deel van de ruimte in haar deel van het gebouw verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) de stichting als kinderopvanglocatie. In het deel van de gemeente zijn voorts onder meer Centrum voor Jeugd en Gezin (CJG) en de Gemeentelijke Gezondheidsdienst (GGD) gevestigd.

2.1.3. Onder LPS vallen meerdere scholen en kinderopvanglocaties. LPS en de stichting zijn aan elkaar gelieerd.

2.1.4. Partijen zijn in 2019 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 1 januari 2019 tot 1 januari 2021, met de intentie om aansluitend wederom een huurovereenkomst aan te gaan met vanaf 1 januari 2022 een hogere (kostendekkende) huurprijs.

2.1.5. Eind 2019 heeft de gemeente aan LPS en de stichting kenbaar gemaakt dat Stichting voor Algemeen Bijzonder Basis Onderwijs (hierna: ABBO) een verzoek had ingediend voor de oprichting van een nieuwe basisschool in Bergen op Zoom, Basisschool De Zeeridder (hierna: BDZ). Ingevolge de Wet op het primair onderwijs (WPO) dient de gemeente ten behoeve van de basisscholen zorg te dragen voor de voorzieningen in de huisvesting op het grondgebied van de gemeente.

2.1.6. Teneinde BDZ van start te kunnen laten gaan zijn de gemeente, LPS, de stichting en ABBO in overleg getreden over een tijdelijke huisvesting van BDZ in het gebouw. Dyade Huisvesting & Vastgoed B.V. heeft op verzoek van de gemeente als eerste opzet voor verder overleg over deze tijdelijke huisvesting een aantal scenario’s uitgewerkt. Betrokkenen hebben zich in het verdere overleg gericht op het scenario waarbij onderzocht zou worden of de kinderopvang ten behoeve van de huisvesting van BDZ binnen het gebouw zou kunnen worden verplaatst naar een andere ruimte.

2.1.7. BDZ is per 1 augustus 2020 voor het schooljaar 2020/2021 in het gebouw ondergebracht. De ruimte die BDZ sindsdien in gebruik heeft, bevindt zich in het deel van de gemeente op de begane grond en op de eerste verdieping. Een deel van die ruimte is daartoe door de stichting vrijgemaakt. Zij heeft in mei 2020 de buitenschoolse opvang en de peuterspeelzaal binnen het gebouw verplaatst. Het kinderdagverblijf is op dezelfde plek (ruimtes 0.36 tot en met 0.41 op de begane grond) gebleven. Deze ruimtes (hierna: het gehuurde) zijn speciaal daarvoor ingericht en moeten voldoen aan de specifieke eisen die aan een kinderdagverblijf worden gesteld.

2.1.8. Partijen zijn voor de periode na 31 december 2020 geen nieuwe huurovereenkomst aangegaan. De stichting heeft het gebruik van het gehuurde als kinderdagverblijf voortgezet.

2.1.9. Het overleg tussen betrokkenen omtrent verdere huisvesting vanwege de (voorziene) groei van BDZ is gecontinueerd, waartoe onder meer in april 2021 besprekingen hebben plaatsgevonden. De gemeente beoogde inmiddels een definitieve vestiging van BDZ in het gebouw. In het door de gemeente opgemaakte verslag van het overleg van 13 april 2021 is – voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang – opgenomen:

“(…)

-
[plaatsvervangend voorzitter van LPS]en [bestuurder van ABBO]hebben hun ergernis geuit over het proces dat is gelopen n.a.v. de inhuizing van De Zeeridder; met name het feit dat de inhuizing tijdelijk zou zijn heeft voor onduidelijkheid en ergernis gezorgd. (…) Over het waarom van het proces zijn een aantal zaken naar voren gekomen:

o
(..) Na inventarisatie van de m2 van het gebouw en de ruimte-behoefte van de basisscholen is gebleken dat er voldoende m2 zijn om alle functies goed onder te brengen, met als knelpunt dat de behoefte aan m2 op de begane grond groter is dan beschikbaar.

o
Te weinig overleg/afstemming tussen LPS, ABBO en gemeente

(…)

[plaatsvervangend voorzitter van LPS] geeft aan dat de kinderopvang uiterlijk per 1 augustus 2021 weg is uit de huidige locatie, daarna moet er meteen verbouwd worden. [plaatsvervangend voorzitter van LPS] stemt intern af over voorkeuren/mogelijkheden nieuwe locatie LPS-KOM.

(…)

-
De Zeeridder heeft op zeer korte termijn extra (tijdelijk) lokaal nodig. Besproken is de mogelijkheid voor gebruik van lokaal naast toneelruimte; hier zit nu CJG in. (…)

(…)

-
Het volgende overleg is gepland op di 20 april a.s. [plaatsvervangend voorzitter van LPS] geeft dan mogelijkheden aan voor LPS-KOM.

(…”

In het verslag van het daaropvolgende overleg van 20 april 2021 is – voor zover van belang – opgenomen:

“(…)

-
LPS-KOM heeft alle alternatieven bekeken voor kinderopvang en buitenschoolse opvang. Op basis van de mogelijkheden met de beschikbare m2 en de geldende wet- en regelgeving voor kinderopvang vindt de LPS het niet haalbaar om een nieuwe ruimte voor kinderopvang en bso vorm te geven. Daarom heeft LPS de conclusie getrokken dat zij geen andere mogelijkheid zien dat de kinderopvang en de buitenschoolse opvang op deze locatie op te heffen. (…) [Accountmanager Vastgoed Cluster Wonen en Leven]benadrukt het jammer te vinden dat dit de gevolgen zijn van de inhuizing van De Zeeridder, maar respecteert de keuze van de LPS om te stoppen met kinderopvang en bso op deze locatie en wenst hen veel sterkte met de verdere afwikkeling van dit besluit. [plaatsvervangend voorzitter van LPS] geeft aan het de gemeente wel zeer kwalijk te nemen dat dit proces uiteindelijk tot deze uitkomst heeft geleid.

(…)”

2.1.10. De stichting heeft op 18 mei 2021 de ouders geïnformeerd dat zij zich genoodzaakt ziet te stoppen met de kinderopvang in BSB en op zoek zal gaan naar een passende oplossing. In de brief is onder meer opgenomen:

“(…) Het spijt ons zeer dat we, op basis van niet door ons te beïnvloeden (externe) factoren, tot dit zwaarwegende besluit hebben moeten komen. (…)

(…) Omdat die ruimtes[de sinds 1 augustus 2020 bij BDZ in gebruik zijnde ruimte in het gebouw; toev. ktr.]
niet voldoende zijn heeft de gemeente Bergen op Zoom (verantwoordelijk voor onderwijshuisvesting) twee extra ruimtes opgeëist. In die ruimtes zijn onze baby- en peutergroep geplaatst.

We hebben ons tot het uiterste verzet om aan de opdracht gevolg te geven, helaas hebben al onze inspanningen niet tot het gewenst resultaat geleid. (…)”

2.1.11. Bij brief van 27 mei 2021 heeft de gemeente onder verwijzing naar het overleg van 20 april 2021 aan LPS en de stichting meegedeeld:

“(…)

De gemeente Bergen op Zoom betreurt het dat de LPS tot dit besluit is gekomen, maar respecteert de beslissing van de LPS om per 1 augustus a.s. te stoppen met de kinderopvang en buitenschoolse opvang op deze locatie. Bij deze bevestigen wij uw opzegging en zullen de contracten beëindigen per 1 augustus 2021. De hierdoor vrijgekomen m2 zullen opnieuw in de verhuur worden gezet, waarbij onderzocht wordt of de vrijgekomen functie van kinderopvang opnieuw kan worden ingevuld.”

2.1.12. Naar aanleiding van de brief van de gemeente van 27 mei 2021 heeft op verzoek van LPS en de stichting op 9 juni 2021 een bespreking met de gemeente plaatsgevonden. LPS en de stichting hebben vervolgens op 15 juni 2021 schriftelijk gereageerd, met de aankondiging zich nader op de situatie te beraden. In deze brief is onder meer – voor zover in deze procedure van belang – het volgende opgenomen:

“(…)

Het verhaal heeft echter een bijzondere wending gekregen in maart 2021. Het bleek dat de gemeente in de zomer van 2020 al had besloten om de vrijeschool definitief te vestigen in het gebouw Brede School Het Palet. LPS, als mede-eigenaar van het gebouw, was van deze plannen niet op de hoogte gesteld en werd hier toevalligerwijs mee geconfronteerd in een gesprek. U zult begrijpen dat dit het hele verhaal van inhuizing van de vrijeschool in het gebouw, alsook de verhuizing van onze kinderopvang, in een ander licht stelde. (…)

(…) Aangezien de gesprekken een herhaling betroffen van het voorjaar van 2020, de nieuwe informatie alleen maar meer belemmerend bleek om te komen tot een oplossing en in de gesprekken degelijke kennis werd gemist aangaande (wetgeving op het gebied van) kinderopvang en onderwijs, heeft LPS zich genoodzaakt gezien zich terug te trekken als huurder in het gebouw. (…)

De gemeente geeft aan dat met een andere kinderopvangpartner gesprekken worden gevoerd aangaande het starten van kinderopvang in het gebouw Brede School Het Palet. De gemeente wil niet garanderen aan LPS dat de ruimte waaruit LPS vertrekt, en die uitermate geschikt is voor kinderopvang, geen andere kinderopvangorganisatie wordt gevestigd. Dit zouden we een kwalijke zaak vinden. Enerzijds maakt LPS die ruimte leeg, zodat deze beschikbaar komt als onderwijsruimte voor de vrijeschool van ABBO. Anderzijds zouden wij dit niet vinden getuigen van de gedachte van een samenwerking in een Brede School, waarbij gezamenlijk gebruik zou moeten worden gemaakt van de faciliteiten die er zijn. ABBO weigert op dat gebied iedere medewerking en wil een eigen gelieerde kinderopvang starten in het gebouw. (…)

Tevens is deze week op tafel gekomen dat de gemeente ook nog ruimte wil vorderen in het onderwijsgedeelte van de LPS school Het Palet. Deze onderwijsruimte wil de gemeente ook toewijzen aan de nieuwe kinderopvangorganisatie. (…)”

2.1.13. LPS en de stichting hebben de gemeente bij brief van 29 juni 2021 onder meer het volgende meegedeeld:

“(…)

Ten onrechte ‘bevestigt’ de gemeente in die alinea dat er sprake zou zijn van het beëindigen van de huurovereenkomst. LPS heeft zich door de ontwikkelingen rondom het intrekken van vrijeschool De Zeeridder gedwongen gevoeld om te vertrekken uit het gebouw, maar heeft nooit ingestemd met een beëindiging van het huurcontract met wederzijds goedvinden. Van een opzegging op dit moment is dan ook geen sprake. Dat is een verkeerde interpretatie van de gemeente geweest. Een en ander is inmiddels met de wethouder besproken.

Op korte termijn zal een overleg worden ingepland om te komen tot nadere afspraken inzake ruimtegebruik, met als uitgangspunt dat LPS-KOM niet zal verhuizen uit de momenteel als kinderopvang in gebruik zijnde ruimten.”

2.1.14. Partijen hebben in juli 2021 overleg gehad. In het verslag van het overleg van 12 juli 2021 is onder meer opgenomen:

“(…)

Afgesproken wordt dat [Accountmanager Vastgoed Cluster Wonen en Leven] scenario 2B verder zal (laten) onderzoeken (…); [bestuurssecretaris LPS]zal uiterlijk 13 juli een terugkoppeling vanuit LPS verzorgen op scenario 4, waaruit zal blijken of dit scenario ook verder onderzocht kan worden.
[Accountmanager Vastgoed Cluster Wonen en Leven] vraagt hoe [plaatsvervangend voorzitter van LPS] kijkt naar het verdere proces. De gemeente wenst dat LPS uiterlijk 1 augustus de huidige ruimte van de Kinderdagopvang verlaat. Dit in de wetenschap dat er voor die tijd geen andere geschikte locatie binnen het Palet beschikbaar is, gekeken naar de stappen die nog genomen moeten worden om andere ruimtes geschikt te maken. [plaatsvervangend voorzitter van LPS] geeft aan dat LPS blijft zitten tot een andere locatie binnen het Palet volledig geschikt gemaakt is.

o
[Accountmanager Vastgoed Cluster Wonen en Leven] zegt toe contact op te nemen met ABBO om een nieuw tijdspad af te stemmen.

o
[Clustermanager Wonen en Leven]geeft aan dat de Gemeente nog schriftelijk zal reageren op dit standpunt van LPS.”

2.1.15. De gemachtigde van de gemeente heeft de stichting bij brief van 15 juli 2021 meegedeeld dat de gemeente het gehuurde in verband met de (reeds voorziene) uitbreiding en groei van De Zeeridder dringend nodig heeft voor onderwijsdoeleinden, dat zij vasthoudt aan de verklaring van de stichting van 20 april 2021 dat zij het gehuurde vanaf 1 augustus 2021 niet langer in gebruik zal hebben en dat zij van de stichting ontruiming per die datum verwacht, alsmede dat zij voor het geval LPS - KOM niet bereid is om hieraan vrijwillig haar medewerking te verlenen de huurovereenkomst opzegt tegen 1 september 2021, onder aanzegging van de ontruiming van het gehuurde tegen 1 september 2021.

2.1.16. Het college van burgemeester en wethouders (B&W) heeft bij brief van 15 juli 2021 de gemeenteraad geïnformeerd. In deze brief is onder meer opgenomen:

“Gemeente wil de voorziening van kinderopvang graag behouden in BSB, echter op een andere plek in het gebouw. De huidige plek is nodig om de benodigde ruimten voor De Zeeridder te kunnen concentreren, zodat zij niet versnipperd door het hele gebouw zitten. Om dit mogelijk te maken, is aan een aantal gebruikers gevraagd om ruimte te herschikken. Daaraan is veel medewerking verleend, helaas (nog) niet door de kinderopvang. Door het aflopen van de huurovereenkomst en de mondelinge opzegging door het bestuur van LPS-KOM, moest de kinderopvang van LPS-KOM binnen het gebouw verhuizen. Hierop heeft LPS-KOM aangegeven (20 april 2021) dat ze helemaal stopt met kinderopvang en buitenschoolse opvang op de BSB. (…) Om te zorgen dat ook de functie van kinderopvang in BSB behouden blijft, is de gemeente ingegaan op een verzoek voor een gesprek met een andere aanbieder van kinderopvang. Daarna kwam LPS-KOM terug op de opzegging en verklaarde zij de ruimtes niet te verlaten (6 juli 2021).

Het is vooral in het belang van ouders en kinderen in de wijk dat het aanbod van kinderopvang gecontinueerd kan worden in BSB. De afgelopen maanden heeft de gemeente veelvuldig overlegd met LPS en LPS-KOM om te komen tot een oplossing. Voor de buitenschoolse opvang is inmiddels een oplossing gevonden: deze wordt in basisschool Het Palet gevestigd. Voor de kinderopvang werden verschillende alternatieven voor een locatie binnen het gebouw aangedragen, maar LPS-KOM is hier tot nu toe niet mee akkoord gegaan. Momenteel worden enkele varianten verder uitgewerkt.

Wij betreuren de beroering die is ontstaan rond de inhuizing van vrije school De Zeeridder in de Brede School Borgvliet en vervolgens over de kinderopvang van LPS-LOM in het gebouw. Dit geldt zowel voor de betrokken partijen als ook voor de ouders die in onzekerheid verkeren over de opvangfaciliteiten voor hun kinderen. (…)

Voor een deel is de gemeente debet aan deze beroering. We hadden, bij de opzet van de BSB, duidelijker moeten zijn over de rollen, taken en verantwoordelijkheden, en belangen van de diverse partijen, evenals het besluitvormingsproces dat heeft geleid tot de keuze van de tijdelijke en vervolgens definitieve huisvesting van De Zeeridder in BSB. Hiervoor hebben we onze excuses aangeboden aan de schoolbesturen van LPS en ABBO. Dit had niet zo moeten gebeuren.

(…).”

2.1.17. De stichting heeft de gemeente bij brief van 28 juli 2021 meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat BDZ ruimte 0.33 op de begane grond ondanks de beschikbaarheid daarvan niet in gebruik heeft genomen en dat de stichting ruimte 0.47 heeft vrijgemaakt door de buitenschoolse opvang – die zij al eerder ten behoeve van BDZ in het gebouw had verhuisd – te verhuizen naar een ruimte in BHP.

Het geschil

2.2.1. De gemeente vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de stichting te veroordelen om de door haar gehuurde ruimtes, zoals aangegeven op de als productie 3 in het geding gebrachte plattegrond en zich bevindende in het gebouw Brede School Borgvliet te Bergen op Zoom, uiterlijk op 1 september 2021, althans op een door de rechtbank te bepalen datum te ontruimen met al het hare en al de haren, ontruimd te houden en ter vrije beschikking aan de gemeente op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan de gemeente, bij gebreke waarvan de gemeente het gehuurde kan doen ontruimen met behulp van een deurwaarder, die daarbij zo nodig de hulp van de sterke arm kan inroepen, alsdan met veroordeling van de stichting tot het voldoen van de kosten van de ontruiming aan de gemeente, zulks in alle gevallen met veroordeling van de stichting in de proceskosten en de nakosten.

2.2.2. De stichting voert verweer en verzoekt de kantonrechter de vordering af te wijzen.

De beoordeling

2.3.1. Artikel 254 Rv bepaalt dat in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de voorzieningenrechter bevoegd is om deze te geven en dat in zaken die ten gronde door de kantonrechter worden behandeld en beslist ook de kantonrechter bevoegd is tot het geven van een zodanige voorziening. Aangezien de door de gemeente gevorderde voorziening betrekking heeft op een zaak betreffende de huurovereenkomst tussen partijen en een dergelijke zaak ten gronde door de kantonrechter wordt behandeld en beslist, is de kantonrechter bevoegd om van de vordering van de gemeente kennis te nemen en daarop te beslissen. De voor de ontvankelijkheid van de gemeente vereiste spoedeisendheid van de zaak is met de vordering gegeven. Of de gevorderde voorziening toewijsbaar is, wordt hierna beoordeeld.

2.3.2. In dit kort geding ligt de vraag voor of de vordering van de gemeente in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het, mede gelet op de belangen van partijen over en weer, gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de gevorderde voorziening. Daarbij geldt dat voor nader onderzoek naar de feiten en omstandigheden en voor bewijslevering in een kort geding geen plaats is. De beoordeling in deze procedure is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

2.3.3. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde ruimte in de zin van artikel 7:230a BW betreft. Uitgangspunt is derhalve dat de stichting de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW toekomt, hetgeen in beginsel in de weg staat aan toewijzing van de gevorderde voorziening. Een huurder van ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW heeft de mogelijkheid om na het einde van de huurovereenkomst de rechter te verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd (lid 1), hetgeen in dit geval 1 september 2021 is. De verhuurder kan niet verlangen dat de huurder binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum tot ontruiming overgaat. De indiening van een verlengingsverzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist (lid 3). De stichting heeft ter zitting verklaard dat zij tot indiening van een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW zal overgaan.

2.3.4. De gemeente stelt dat de stichting geen beroep toekomt op deze wettelijke ontruimingsbescherming. Volgens de gemeente heeft de stichting met haar mededeling in april 2021 dat zij met de kinderopvang in het gebouw stopt, zelf de huurovereenkomst opgezegd en is door de aanvaarding van die opzegging door de gemeente de huurovereenkomst per 1 augustus 2021 met wederzijds goedvinden geëindigd. De stichting kan op die opzegging niet eenzijdig terugkomen, aldus de gemeente.

2.3.5. De gemeente beroept zich hiermee op het tweede lid van artikel 7:230a BW. Daarin is bepaald dat de huurder géén ontruimingsbescherming toekomt indien hij zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd dan wel uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd, of is veroordeeld tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn verplichtingen. In die gevallen ontstaat bij het einde van de huur zonder dat daartoe een aanzegging is vereist direct een ontruimingsverplichting.

2.3.6. De stichting betwist dat zij de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd dan wel heeft ingestemd met de beëindiging daarvan. Voor het geval daaromtrent anders mocht worden geoordeeld, stelt de stichting dat zij dit onder invloed van dwaling heeft gedaan en roept zij de vernietiging daarvan in. De stichting stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst eerst vanwege de opzegging van de gemeente per 1 september 2021 zal eindigen en dat haar op grond van artikel 7:230a BW ontruimingsbescherming toekomt totdat op het door haar in te dienen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zal zijn beslist. Volgens de stichting heeft zij een gerechtvaardigd belang bij dat verlengingsverzoek.

2.3.7. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de stichting de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd, dan wel uitdrukkelijk met de beëindiging daarvan heeft ingestemd als bedoeld in artikel 7:230a BW en dat de huurovereenkomst daardoor op 1 augustus 2021 reeds is geëindigd. De enkele mededeling van een huurder dat het gebruik van het gehuurde zal worden gestaakt, is nog geen opzegging van de huurovereenkomst. Ook de aankondiging die naar de ouders is uitgegaan, maakt niet dat de stichting jegens de gemeente als verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Dat de stichting met beëindiging van de huurovereenkomst uitdrukkelijk heeft ingestemd valt voorshands evenmin in te zien. Van een uitdrukkelijke instemming kan eerst sprake zijn indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt dan wel een beëindigingsvoorstel doet en de huurder daar uitdrukkelijk mee akkoord gaat, maar die situatie heeft zich in deze zaak niet voorgedaan. De conclusie is voorshands dan ook dat de huurovereenkomst eerst door de opzegging van de gemeente per 1 september 2021 eindigt.

2.3.8. Het voorgaande laat onverlet dat de opsomming in artikel 7:230a lid 2 BW van gevallen waarin de huurder zich na het einde van de huur niet op ontruimingsbescherming kan beroepen, niet limitatief is. Ook andere bijzondere omstandigheden kunnen aan een beroep op ontruimingsbescherming in de weg staan. Verhuurder en huurder zijn gehouden zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een tussen hen krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:2 BW), zoals ingeval van rechtsverwerking. Van rechtsverwerking is sprake indien de stichting door haar gedragingen bij de gemeente het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij geen beroep zal doen op ontruimingsbescherming en overeenkomstig de aanzegging van de gemeente tot ontruiming zal overgaan.

2.3.9. De gemeente stelt dat de stichting in april 2021 weloverwogen heeft meegedeeld dat zij de kinderopvang in het gehuurde per 1 augustus 2021 zou staken en ook maandenlang daarnaar heeft gehandeld, en daarom nu geen beroep op ontruimingsbescherming meer kan doen. Daarmee beroept de gemeente zich jegens de stichting op rechtsverwerking. De kantonrechter overweegt dienaangaande het volgende.

2.3.10. Dat de stichting in april 2021 expliciet kenbaar heeft gemaakt het gehuurde per 1 augustus 2021 te gaan verlaten, staat tussen partijen vast. Teneinde te beoordelen of de stichting daarmee bij de gemeente zonder meer het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij zich in geen geval op ontruimingsbescherming zal beroepen, moet de betreffende mededeling van de stichting in de juiste context worden geplaatst, waarbij ook de gebeurtenissen daarna in aanmerking moeten worden genomen. Uit de in deze procedure overgelegde besprekingsverslagen volgt dat de stichting het kinderdagverblijf in het gehuurde, althans in het gebouw wilde voortzetten, maar zij destijds geen mogelijkheid zag om het kinderdagverblijf binnen het gebouw te verplaatsen en daarom noodgedwongen bereid was om het gehuurde te verlaten, teneinde daarmee voor BDZ onderwijsruimte vrij te maken. Uit het feitelijk verloop in deze zaak volgt dat die bereidheid met de ontvangst van de brief van de gemeente van 27 mei 2021 is komen te vervallen. De stichting heeft – in haar brief van 15 juni 2021 en in deze procedure – toegelicht dat de inhoud van die brief op zijn minst deed vermoeden dat na vertrek van de stichting in het gehuurde, althans in het gebouw een andere kinderopvang zou worden ondergebracht, hetgeen daarna in het gesprek met de gemeente op 9 juni 2021 ook is bevestigd, althans niet is ontkracht. De verklaring van de stichting van 20 april 2021 dat zij het gehuurde per 1 augustus 2021 zal verlaten, is daarmee in een ander licht komen te staan.

2.3.11. De stichting heeft, anders dan de gemeente stelt, niet maandenlang naar een ontruiming per 1 augustus 2021 gehandeld. Zij heeft onweersproken gesteld dat zij na ontvangst van de brief van 27 mei 2021 direct contact heeft gezocht met de gemeente en dat op haar verzoek zo spoedig mogelijk daarna, op 9 juni 2021, overleg heeft plaatsgevonden, waarop haar brieven van 15 en 29 juni 2021 zijn gevolgd. In die brieven is uiteengezet dat en waarom de stichting niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst en het gehuurde niet zal ontruimen.

2.3.12. Dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het beroep van de stichting op ontruimingsbescherming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is en de stichting dit wettelijke recht moet worden ontzegd, komt de kantonrechter gelet op het voorgaande voorshands niet aannemelijk voor, te minder nu vaststaat dat partijen na de brief van de stichting van 29 juni 2021 opnieuw in overleg zijn gegaan om een oplossing te bereiken. Dat de gemeente betwist dat het gehuurde na het vertrek van de stichting niet voor onderwijs maar voor kinderopvang zal worden gebruikt en stelt dat het overleg in juli 2021 louter uit coulance heeft plaatsgevonden, maakt dit niet anders. De stellingen van partijen op dit punt vergen nader feitenonderzoek, hetgeen het bestek van dit kort geding te buiten gaat. In de gegeven omstandigheden kan op het oordeel van de bodemrechter niet worden vooruitgelopen.

2.3.13. Een afweging van de wederzijdse belangen van partijen leidt niet tot een andere conclusie. Dat de gemeente een dermate zwaarwegend en spoedeisend belang bij de ontruiming heeft, dat dit dient te prevaleren boven het belang van de stichting om de kinderopvang in de wijk te kunnen voortzetten in afwachting van de beslissing op het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, dan wel een alsnog tussen partijen te treffen regeling, valt in de gegeven omstandigheden niet in te zien. Vaststaat dat er voor BDZ voldoende ruimte in het gebouw beschikbaar is en de gemeente dus ook nu al aan haar huisvestingsverplichting kan voldoen. De omstandigheid dat (nog) niet in de door BDZ voorgestane inrichting van de school kan worden voorzien, legt bij de belangenafweging tussen partijen onvoldoende gewicht in de schaal. Dit geldt ook voor het feit dat LPS meerdere kinderopvanglocaties heeft. Van de stichting kan redelijkerwijs niet worden gevergd dat zij vooruitlopend op de uitkomst bodemprocedure de kinderopvang in het gehuurde staakt.

2.3.14. De gevorderde voorziening zal derhalve worden afgewezen.

2.3.15. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde.

3.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

wijst de vordering af;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op € 747,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.M. Koch, kantonrechter en in het openbaar in aanwezigheid van de griffier uitgesproken op 30 augustus 2021.

(HV)

Datum uitwerking vonnis: 13 september 2021

Vordering tot ontruiming van gehuurde ruimte door gemeente Bergen op Zoom afgewezen

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

1.De procedure

2.De beoordeling

(…)

(…)

(…”

(…)”

3.De beslissing