Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Zaaknummer BRE 19/5153
uitspraak van 9 augustus 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
verweerder.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 968.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaren bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 september 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft daarop gereageerd.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 mei 2021. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1976, met een inhoud van 558 m3, exclusief een overkapping van 10 m2, een aangebouwde garage van 70 m3 en een dakkapel. De oppervlakte van het perceel bij de woning bedraagt 875 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 875.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 968.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van taxateur [heffingsambtenaar] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 968.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] (hierna: referentie-woningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Bovendien is beeldmateriaal van het vooraanzicht van de woning per medio 2017, 2018 en 2019 bijgevoegd. Ook de gehanteerde grondstaffel is bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 968.000,- niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat het vergelijkingsobject aan de [adres 4] niet goed vergelijkbaar is, met name omdat de inhoud van het pand (965 m3) bijna twee keer groter is dan de woning en het perceel (1.190 m2) ook veel groter is. Deze referentiewoning kan daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning en
wordt buiten beschouwing gelaten.
9. Belanghebbende stelt dat zijn woning vergeleken zou moeten worden met de woning aan de [adres 2] , die een vergelijkbare inhoud (695 m3) en een vergelijkbaar perceel (768 m2) heeft. De rechtbank stelt vast deze woning in beroep als vergelijkingsobject is gehanteerd door de heffingsambtenaar. Ten aanzien van de woning [adres 3] betwist belanghebbende niet dat het een geschikte referentiewoning is. De rechtbank ziet ten aanzien van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] geen aanleiding om hier anders over te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
10. De heffingsambtenaar heeft de referentiewoningen aan het [adres 4] als vergelijkingsobjecten gehanteerd vanwege de unieke ligging aan het ven.
11. De twee overgebleven referentieobjecten zijn voldoende kort voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn vergelijkbaar wat betreft type, bouwjaar en ligging. Er is wel een verschil in de kwaliteit- en onderhoudstoestand. De kwaliteit- en onderhoudstoestand van de referentiewoningen is matig, terwijl die van de woning is gekwalificeerd als goed. De heffingsambtenaar heeft met dit verschil tussen de referentie-woningen en de woning rekening gehouden door een correctie op de waarde per kubieke meter toe te passen van 10% per punt voor kwaliteit en 7% per punt voor onderhoud. Doordoor is de prijs per kubieke meter van de woning hoger dan die van de referentiewoningen. Ook is er een positieve correctie gemaakt door de heffingsambtenaar omdat de woning een kleinere inhoud heeft, op grond van het afnemend grensnut.
12. De rechtbank stelt vast dat uit de matrix de volgende waarden van de referentiewoningen blijken: voor [adres 2] € 369,- per m3 bij een inhoud van 695 m3 en [adres 3] € 462,- per m3 bij een inhoud van 600 m3. Uit de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] volgt een gemiddelde m3-prijs die,
ook na de voornoemde correcties voor kwaliteit en onderhoud (2 x 10% en 2 x 7%), te laag is om de door de heffingsambtenaar gestelde prijs per kubieke meter van de woning te kunnen onderbouwen.
13. In het verlengde daarvan slaagt de stelling van de heffingsambtenaar dat de voor de woning vastgestelde waarde van € 968.000,- per waardepeildatum in ieder geval niet te laag is, naar het oordeel van de rechtbank niet.
Is de door belanghebbende bepleite waarde aannemelijk?
14. De rechtbank zal nu beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende geen deugdelijke cijfermatige onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde van € 875.000,-. Belanghebbende noemt de volgende vergelijkingsobjecten: [adres 2] , [adres 4] 29, Gaspeldoornstraat 4 en Gaspeldoornstraat 8 in [plaats] . Uit het door belanghebbende ingediende overzicht kan worden opgemaakt dat de drie laatstgenoemde vergelijkingsobjecten in tegenstelling tot vaste jurisprudentie niet binnen een jaar vóór of een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht. Deze woningen kunnen daarom niet dienen als onderbouwing voor de waarde. Alleen het verkoopcijfer van [adres 2] is niet te ver van de waardepeildatum 1 januari 2018 gelegen. Belanghebbende heeft echter niet inzichtelijk gemaakt hoe hij vanuit dit verkoopcijfer tot de door hem voorgestane waarde komt.
16. Belanghebbende heeft tevens aangevoerd dat de WOZ-waarde de afgelopen jaren sterk is gestegen. In de onderhavige aanslag is de WOZ-waarde gestegen met 13,22% ten opzichte van het voorgaande jaar, terwijl deze slechts 8,3% zou mogen zijn op basis van informatie van de Waarderingskamer. Deze stelling kan belanghebbende echter niet baten, omdat deze geen steun vindt in het recht. De rechtbank overweegt dat de strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van verkochte, vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum. Daarbij speelt de procentuele stijging ten opzichte van de WOZ-waarde van eerdere jaren geen rol. De door belanghebbende bedoelde procentuele waardestijging kan dus niet ter onderbouwing van de waarde voor het jaar 2019 dienen.
17. Gelet op het vorenstaande is belanghebbende er naar het oordeel van de rechtbank evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
Waardebepaling
18. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde per de waardepeildatum schattenderwijs vast op een bedrag van € 925.000,-.
Conclusie
19. Het beroep zal gegrond worden verklaard. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaren dienovereenkomstig verminderen.
20. Nu het beroep gegrond is, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 47,- te vergoeden. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ- waarde van de woning van belanghebbende tot een bedrag van
€ 925.000,-;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaren dienovereenkomstig;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 9 augustus 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).