Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 19/5587
uitspraak van 23 juni 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda (Belastingsamenwerking West-Brabant),de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.197.000. In diezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerende zaakbelastingen 2019 en watersysteemheffing eigenaren 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 september 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 juni 2021. Namens belanghebbende was A. van den Dool (kantoorgenoot van G. Gieben) aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar 1] , [heffingsambtenaar 2] en [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
1. Inleiding
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met een atelier, dakkapel en overkapping. Het bouwjaar van de woning is 2008. De inhoud van de woning is 1444 m3 en de oppervlakte van het perceel is 1650 m2.
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.060.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.197.000,-.
2. Toetsingskader van de rechtbank
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3. Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een matrix.
3.2
In die matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op
€ 1.260.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] te [woonplaats] . Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.
4. De ligging
4.1
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondoelmatige ligging van het perceel. Door de ligging van de woning op het perceel, blijft slechts een klein gedeelte van de achtertuin bruikbaar.
4.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat sprake is van een ondoelmatige ligging van het perceel. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat de achtertuin niet significant kleiner is dan de achtertuin van de omliggende woningen. Op Google maps is te zien dat de woning over een ruime tuin beschikt.
5. Correctie ‘-30’
5.1
Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat in de matrix staat dat de waarde van de woning gecorrigeerd moet worden met min € 30.000,-, maar dat die correctie niet bij de bepaling van de waarde is meegenomen.
5.2
De rechtbank stelt voorop dat boven de matrix onder ‘Correctie overig’ staat: ’30-‘. De rechtbank is echter niet gebleken dat dit moet worden gelezen als een correctie van € 30.000,- op de waarde van de woning. Daarnaast heeft belanghebbende ook op geen enkele wijze onderbouwd waarom een correctie van min € 30.000,- op de waarde moet worden toegepast. Daar heeft de rechtbank ook bij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft toegelicht dat geen aanleiding bestaat voor een dergelijke correctie, omdat de woning in 2008 is gebouwd en op een toplocatie ligt.
6. Correcties KOUDV
6.1
Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat in de matrix correctiefactoren voor de KOUDV staan opgenomen, maar dat die correcties niet zijn meegenomen bij het bepalen van de waarde van de woning.
6.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht geen correcties toegepast op de KOUDV van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten, omdat de KOUDV bij alle woningen op 3 is beoordeeld. De rechtbank is niet gebleken dat dit onjuist zou zijn.
7. Vergelijkingsobjecten
7.1
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de verkoopcijfers van twee vergelijkbare panden. [vergelijkingsobject 6] is op [datum 1] verkocht voor € 985.000 en de [vergelijkingsobject 4] is op [datum 2] verkocht voor € 999.000. Deze transactieprijzen vormen een goede indicatie van de waarde in het economisch verkeer van het onderhavige object. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende aangevoerd dat [vergelijkingsobject 7] en [vergelijkingsobject 8] geen geschikte vergelijkingsobjecten zijn.
7.2
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de [vergelijkingsobject 4] in beroep heeft meegenomen als geschikt vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat de [vergelijkingsobject 6] een voldoende geschikt vergelijkingsobject is. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar in beroep geen rekening meer heeft gehouden met [vergelijkingsobject 7] en de [vergelijkingsobject 8] . De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De in het taxatierapport genoemde vergelijkings-objecten zijn alle kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
8. Conclusie
8.1
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren en bestaat geen reden voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 23 juni 2021 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).