Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 19/6284
uitspraak van 18 juni 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats] ,
belanghebbende,
gemachtigde: C.G.L.M. Boot,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
verweerder.
In het geding is tevens betrokken:
De Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 342.000,- (aanslagnummer [aanslagnummer] ). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De WOZ-waarde is verlaagd naar € 297.000,-.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een nader stuk met dagtekening 18 februari 2020 ingediend.
De heffingsambtenaar heeft een reactie ingediend op 20 maart 2020.
Belanghebbende heeft daarop gereageerd op 10 december 2020.
De zaak is behandeld op de zitting van 26 maart 2021. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde C.G.L.M. Boot. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [taxateur 1] (taxateur).
De uitspraaktermijn is met zes weken verlengd.
Overwegingen
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning, bouwjaar 1968, met een inhoud van 425 m3, een vrijstaande berging van 21 m3, een vrijstaande garage van 100 m3 en een aanbouw aan de woonruimte van 55 m3. De oppervlakte van de grond bij de woning bedraagt 365 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 230.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 297.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
3 De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde voldoende aannemelijk gemaakt?
7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem in beroep overgelegde waardematrix van 13 februari 2020 van de taxateur [taxateur 1] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 297.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] (hierna: referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aan de hand van zijn schriftelijke reactie van 20 maart 2020 zijn standpunt nader onderbouwd met een berekening (hierna: de nadere berekening). In deze berekening heeft hij voor de woning aan de factoren kwaliteit en onderhoud een 1 toegekend en vervolgens een correctie van 10% per gemist punt toegepast, waardoor de m³-prijs van de woning 60% bedraagt van die van de referentiewoningen met voor kwaliteit en onderhoud een 3 en 80% van die van de referentiewoning die voor kwaliteit en onderhoud een 2 scoort. De m³-prijs bedraagt dan € 277,- en aldus een waarde van het hoofdgebouw van € 132.960,-. Deze waarde opgeteld bij de grondwaarde van € 144.175,- en de waarde van de bijgebouwen van € 28.130,- resulteert in een (totaal)waarde van € 305.265,-.
Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 297.000,- niet te hoog is.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning?
9. Belanghebbende stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in de staat van onderhoud tussen de woning en de referentiewoningen. In de waardematrix is terecht uitgegaan van een slechte toestand van het onderhoud van de woning, berging en dakkapel. Het onderhoud van de garage is aangemerkt als matig, maar had ook als slecht dienen te worden aangemerkt. Ter onderbouwing wordt verwezen naar een door belanghebbende in de procedure gebracht taxatierapport van 17 februari 2020, opgemaakt door taxateur [taxateur 2] en een bouwkundige keuring van 21 januari 2020, opgemaakt door [keurder] van [keuringsbureau] .
De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat gezien de verwaarloosde staat van de woning, de tuin, de dakkapel en de berging, ook de kwaliteit en het onderhoud van de garage als slecht had dienen te worden beoordeeld. Indien daarmee rekening wordt gehouden in de nadere berekening dan komt de m³-prijs van de garage op € 161,00 en daarmee de waarde van de garage op € 16.050,-. De waarde van de onroerende zaak komt daardoor op € 295.919,-
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor met de door hem overgelegde matrix en de nadere berekening niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Heeft belanghebbende de waarde voldoende aannemelijk gemaakt?
10. In het taxatierapport van [taxateur 2] zijn als referentiewoningen [referentiewoning 3] (verkoopdatum 1 mei 2017), [referentiewoning 4] (verkoopdatum 7 augustus 2015) en [referentiewoning 5] (verkoopdatum 8 juli 2015) genoemd.
De rechtbank overweegt dat voor de bepaling van de waarde referentiewoningen dienen te worden gekozen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Als criterium geldt daarbij een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum. De woningen [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] voldoen niet aan dit criterium. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat er blijkens het taxatierapport van [taxateur 1] vergelijkbare woningen in dezelfde straat zijn die wel omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Dit zijn de best vergelijkbare referentiewoningen. De [referentiewoning 4] en de [referentiewoning 5] kunnen daarom niet als referentiewoning gelden. De woning aan de [referentiewoning 3] vertegenwoordigt blijkens de taxatie van [taxateur 2] op de peildatum een waarde van € 312.000,-, terwijl deze woning 96 m³ minder inhoud heeft en een kleiner woonoppervlak. Het enkele verschil in kwaliteit en onderhoud kan naar het oordeel van de rechtbank niet het grote verschil in m³-prijs verklaren tussen beide woningen. Vergelijking met dit pand maakt de door belanghebbende voorgestelde waarde van € 230.000,- onvoldoende aannemelijk.
11. Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgestelde en belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestelde waarde niet te laag is, zal de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs (in goede justitie) bepalen. Zij bepaalt deze waarde op een bedrag van € 295.000,-.
12. Gelet op het vorenstaande zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen en ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien.
Redelijke termijn
13. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
14. Het bezwaarschrift is op 22 maart 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 18 juni 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met 3 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar of een gedeelte daarvan - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt de schadevergoeding voor twee derde deel, zijnde € 333,33, voor rekening van de heffingsambtenaar en voor één derde deel, zijnde € 166,67, voor rekening van de Staat.
Griffierecht en proceskosten
15. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De proceskosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende bijstand vastgesteld op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Het verzoek om vergoeding van de kosten voor het opmaken van de rapportages van [taxateur 2] en [keuringsbureau] wordt afgewezen, nu de gegrondverklaring van het beroep niet is gebaseerd op deze rapportages.
16. De rechtbank gelast tevens de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 295.000,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van € 333,33;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van € 166,67;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- aan hem vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.E.M. Marsé, rechter, in aanwezigheid van mr. W.H.M. Venmans, griffier, op 18 juni 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).