Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 8848409 CV EXPL 20-3966
vonnis d.d. 26 mei 2021
inzake
de [eiseres],
gevestigd en kantoorhoudende te [adres 1]
eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. E. Willemse, advocaat te Breda,
tegen
[gedaagde],
wonende te [adres 2] ,
gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. A. van den Koeboom, advocaat te Breda.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis in deze zaak van 20 januari 2021 met de daarin genoemde processtukken;
de op 2 april 2021 ter griffie ontvangen akte overlegging producties ten behoeve van de mondelinge behandeling zijdens [gedaagde] met producties;
de op 8 april 2021 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie zijdens [eiseres] met producties;
het op 8 april 2021 ter griffe ontvangen bezwaar tegen de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, tevens akte overlegging producties, zijdens [gedaagde] van 8 april 2021 met één productie;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 15 april 2021;
de pleitnota van [eiseres] , overgelegd ter zitting van 15 april 2021, met één productie;
de pleitnota van [gedaagde] , overgelegd ter zitting van 15 april 2021.
2.Het geschil
In conventie:
2.1
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden te verklaren en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
In (voorwaardelijke) reconventie:
2.3
[gedaagde] vordert, indien de vorderingen in conventie worden toegewezen, de ontruimingstermijn te bepalen op vijf maanden.
2.4
[eiseres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de (voorwaardelijke) vordering in reconventie.
3.De beoordeling
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- (de rechtsvoorganger van) [eiseres] en [gedaagde] zijn op 18 januari 1989 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte, staande en gelegen te [adres 2] (hierna: het gehuurde) aangegaan.
- In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“
Artikel 4 Verplichtingen van huurder ten aanzien van het gebruik
Artikel 4 Verplichtingen van huurder ten aanzien van het gebruik
(…)
4.4
Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen.
4.5
Het bepaalde in leden 1, 3 en 4 van dit artikel is van overeenkomstige toepassing voor het gebruik door huurder van bij het gehuurde behorende gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen. De verplichtingen gelden bovendien voor huisgenoten of andere personen voor wie hij aansprakelijk is.”.
- [eiseres] heeft diverse overlastmeldingen ontvangen over [gedaagde] en haar zoon. De klachten zien op het volgende:
o stelselmatig ruzie tussen [gedaagde] en haar (niet inwonende) zoon overdag, ’s avonds en ‘s nachts;
o vernielingen in en rondom het gehuurde;
o geluidsoverlast door het draaien van harde muziek ’s avonds en ’s nachts;
o uitschelden, treiteren en bedreigen van omwonenden.
- [gedaagde] heeft eveneens overlastklachten bij [eiseres] geuit over omwonenden.
- Tussen partijen heeft met betrekking tot de overlastmeldingen meerdere keren een gesprek plaatsgevonden.
- Ten aanzien van de zoon van [gedaagde] is door het Openbaar Ministerie een gedragsaanwijzing gegeven. De gedragsaanwijzing bestaat hierin dat de zoon van [gedaagde] zich tot en met 5 mei 2021 niet mag ophouden in de directe nabijheid van de woning van [gedaagde] en zich bovendien onder behandeling stelt van de GGZ.
3.2
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en (voorwaardelijke) reconventie zullen deze hierna tezamen worden besproken.
3.3
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het jarenlang structureel veroorzaken van (ernstige) overlast in strijd heeft gehandeld met de bepalingen van de huurovereenkomst en zich tevens niet heeft gedragen als goed huurder. [eiseres] ontvangt al vanaf 2012 klachten van omwonenden over [gedaagde] . De door [gedaagde] veroorzaakte overlast komt niet slechts voort uit de (psychische) problematiek van haar zoon en de buurtproblematiek. [gedaagde] veroorzaakt zelf eveneens overlast als haar zoon niet in de buurt is. [eiseres] wijst daarvoor op de recente overlastklachten van november 2020 en februari 2021. Voorts is [gedaagde] bij alle conflicten in de buurt betrokken. De tekortkomingen van [gedaagde] rechtvaardigen de gevorderde ontbinding en ontruiming, aldus [eiseres] .
3.4
[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat niet alleen naar haar gekeken kan worden, nu sprake is van buurtproblematiek, waarbij verschillende huishoudens betrokken zijn. Zij woont al 32 jaar in de buurt en heeft zeker 25 jaar lang geen enkel probleem met buren of buurtbewoners gehad. Als gevolg van de buurtproblematiek veroorzaken de betrokken huishoudens over en weer overlast. [gedaagde] is dan ook niet uitsluitend verantwoordelijk voor de overlast in de buurt. Zij heeft de indruk dat [eiseres] alle problemen tussen buurtbewoners in de buurt wijt aan het gedrag van [gedaagde] (en haar zoon). [gedaagde] vermoedt dat haar directe buren aan één zijde verantwoordelijk zijn voor alle meldingen. Zij kan dat niet verifiëren omdat alle klachten geanonimiseerd zijn, evenals een (blanco) handtekeningenactie. Zij stelt dat deze buren haar ook vanuit hun woning continu filmen, hetgeen een ernstige inbreuk is op haar privacy. Haar andere buurvrouw aan de andere zijde heeft geweigerd om de handtekeningenpetitie te tekenen en heeft aangegeven geen enkele overlast te ervaren van [gedaagde] . Voorts stelt [gedaagde] dat de verweten gedragingen grotendeels in het (verre) verleden liggen en overwegend het gevolg zijn geweest van de (psychische) problematiek van haar zelfstandig wonende zoon. De zoon van [gedaagde] staat thans onder behandeling en begeleiding van GGZ. Daarnaast slikt de zoon van [gedaagde] medicatie waar hij goed op reageert. Thans is geen sprake van overlast door haar zoon, mede door de gedragsaanwijzing waar haar zoon zich keurig aan houdt. Gelet op het voorgaande is een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd, aldus [gedaagde] .
3.5
De kantonrechter overweegt als volgt.
3.5.1
Bij de beoordeling in de onderhavige zaak heeft als uitgangspunt heeft te gelden dat het de huurder van een woning niet is toegestaan op een wijze die volgens artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) onrechtmatig is, hinder te bezorgen aan medebewoners c.q. omwonenden. Dit vloeit ook voort uit de tekst en strekking van artikel 7:213 BW. Wanneer deze verplichting niet wordt nagekomen, schiet de huurder tekort in de nakoming van een verbintenis tegenover de verhuurder.
3.5.2
Verder is van belang dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de overeenkomst, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten. Bij de beoordeling van de vraag of een vordering tot een ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen, kunnen, naast de bijzondere aard en/of geringe betekenis van de tekortkoming, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan degene die zich beroept op de afwijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep ondersteunen (zie het arrest van 28 september 2018 van de Hoge Raad, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder ECLI-nummer NL:HR:2018:1810).
3.5.3
[gedaagde] heeft aangegeven dat het merendeel van de overlastklachten voortvloeien uit de moeder-zoon relatie. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit het merendeel van de meldingen van overlast bij de politie (bestuurlijke rapportage door politie aan burgemeester van 31 augustus 2020) dat steeds de zoon van [gedaagde] daarin een belangrijke rol heeft. Ter voorkoming van de overlastklachten betreffende de moeder-zoon relatie zijn sinds november 2020 maatregelen getroffen, zoals de gedragsmaatregel die aan de zoon van [gedaagde] is opgelegd, alsmede de behandeling en begeleiding van de GGZ. Gebleken is dat de zoon zich goed aan de gedragsaanwijzing houdt, terwijl voorts gesteld noch gebleken is dat de zoon zich niet laat begeleiden of behandelen door de GGZ. [eiseres] heeft de gedragsaanwijzing en behandeling van GGZ niet betwist, maar stelt geen vertrouwen te hebben dat overlastklachten uitblijven na het beëindigen van de gedragsmaatregel van de zoon van [gedaagde] . Waarin dat wantrouwen is gelegen wordt echter niet nader door [eiseres] onderbouwd. [gedaagde] stelt zelf dat haar zoon goed op de medicatie reageert en hij een eigen woning in [woonplaats] heeft, zodat er geen noodzaak bestaat om in het gehuurde te verblijven. Naar het oordeel van de kantonrechter is een grote oorzaak van de overlast, de interactie tussen moeder en een zoon met psychische problemen, derhalve weggenomen. De kantonrechter heeft geen redenen om aan te nemen dat de zoon van [gedaagde] opnieuw een bron van overlast in het gehuurde zal vormen.
3.5.4
[gedaagde] heeft tijdens de zitting aangegeven dat sprake is van buurtproblematiek, waarbij de betrokken huishoudens over en weer overlast voor elkaar veroorzaken. Hoewel de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] zeker een rol heeft in de door haar genoemde ‘buurtproblematiek’ stelt zij vast dat ook andere buurtbewoners onderdeel zijn van het probleem. Uit de stukken valt op te maken dat over en weer vernielingen aan eigendommen zijn aangericht en ook [gedaagde] doelwit is geweest van acties vanuit de buurt. Zo is er een incident met eieren gooien geweest door een buurtgenoot (van Vierbunder 2), is er een handtekeningenactie in de buurt gehouden om [gedaagde] uit haar woning te krijgen en wordt [gedaagde] thans nog vanuit de woning van haar buren gefilmd. [gedaagde] heeft ook zelf melding gemaakt van overlast van diverse buurtbewoners en vernielingen bij [eiseres] . Onduidelijk is wat [eiseres] met deze overlastmeldingen heeft gedaan. Ter zitting heeft de vertegenwoordiger van [eiseres] verklaard dat ze niet tegen alle omwonenden kunnen optreden omdat een aantal omwonenden geen huurders van [eiseres] zijn, waaronder de directe buren van [gedaagde] op nummer 10. Duidelijk is wel geworden dat de relatie tussen de buurtbewoners door de acties over en weer steeds verder verslechterd is geraakt. De meldingen van overlast tegen [gedaagde] lijken voorts vooral afkomstig van de naaste buren op nummer 10. Omdat de meldingen geanonimiseerd zijn kan de kantonrechter niet vaststellen van welke omwonenden de meldingen komen en over hoeveel omwonenden het gaat die klagen. Uit een enkele melding lijkt te volgen dat die afkomstig is van mensen die niet in de directe omgeving van Claessen wonen, maar hun steun willen betuigen aan de buren van nummer 10 (produktie 5 bij dagvaarding). Van een andere omwonende (Vierbunder 2) is duidelijk dat die een straat verder woont en een conflict heeft gehad met [gedaagde] . Opvallend is verder dat er geen enkele melding van overlast in het dossier aanwezig is van de naaste buurvrouw op nummer 14. Deze buurvrouw woont al 25 jaar naast [gedaagde] , geeft aan geen overlast te ervaren en de handtekeningenactie van omwonenden niet te steunen.
3.5.5.
Gevraagd naar recente overlastklachten na het vertrek van de zoon van [gedaagde] uit het gehuurde heeft [eiseres] gewezen op een tweetal klachten uit november 2020 en februari 2021. Het gaat om een melding over het te dicht parkeren van een auto op een auto van de buurman van nummer 10 en om een (anonieme) melding waarbij [gedaagde] zou hebben geschreeuwd tegen een voorbijganger/buurtbewoner. Tegelijkertijd lijkt ook [gedaagde] in februari 2021 nog melding te hebben gemaakt van overlast van haar buren. Vanaf half februari 2021 tot de datum van de zitting op 15 april 2021 zijn geen meldingen bekend.
3.5.6
Concluderend is de kantonrechter van oordeel, gelet op het vorenstaande, dat de meest ernstige klachten van overlast samenhangen met de psychische problematiek van de zoon en het effect dat die problematiek heeft gehad op de relatie tussen de zoon en [gedaagde] . Op dit moment valt echter te verwachten dat aan deze problematiek, gelet op de professionele begeleiding die de zoon thans ontvangt, een einde is gekomen. Voorts vloeit een deel van de klachten voort uit de interactie tussen omwonenden onderling. [gedaagde] speelt hierin zeker een negatieve rol, maar kan naar het oordeel van de kantonrechter niet als enige schuldige van de ontstane situatie worden aangewezen. Ook andere buurtbewoners hebben de confrontatie met [gedaagde] gezocht. Sinds november beperken de klachten vanuit de omwonenden zich nog enkel tot een klacht over het parkeergedrag van [gedaagde] door de naaste buren van [gedaagde] . Verder is er een anonieme klacht over schreeuwen gedaan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde op dit moment niet gerechtvaardigd is. Mogelijk dat dit anders is als blijkt dat de problematiek van de zoon toch weer een rol gaat spelen bij de overlast voor de omwonenden. De kantonrechter raadt [gedaagde] verder aan contact te zoeken met maatschappelijk werk teneinde ook haar eigen rol in het conflict met de buurt onder ogen te zien en te werken aan haar relatie met haar naaste buren. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de daaraan gelieerde nevenvorderingen worden afgewezen.
3.5.7
Het voorgaande betekent dat de eis in voorwaardelijke reconventie niet meer besproken hoeft te worden. De voorwaarde is immers niet in vervulling gegaan.
4.De kosten
In conventie:
4.1
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [gedaagde] worden de kosten vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten á € 187,00 voor de conclusie van antwoord in conventie en voor de mondelinge behandeling). Voor de akte van 2 april 2021 en het bezwaar van 8 april 2021 wordt geen salaris toegekend nu deze geen bijzondere inhoud bevatten.
In (voorwaardelijke) reconventie:
4.2
Gezien het feit dat de voorwaardelijke reconventie niet meer hoeft te worden behandeld en de omvang van de dienaangaande stukken gering is, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden vastgesteld op € 374,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] ;
In (voorwaardelijke) reconventie:
wijst de vordering af;
compenseert de kosten tussen partijen, in die zij dat iedere partij de eigen kosten draagt;
In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2021.